Собственник, который вышел на пенсию и поселился в Корралехо, умирает там, а дети живут в Гамбурге и в Манчестере. Взносы сообщества продолжают начисляться каждый месяц, письма продолжают приходить в пустую квартиру, и какое-то время никто не является собственником в таком смысле, с которым администратор мог бы работать. Эта заметка — об этом промежутке: кто должен взносы, пока наследство открыто, что может сделать сообщество, что семье следует сообщить администратору и когда, кто говорит от имени квартиры на собрании и что меняется в день подписания нотариального акта. Кто наследует и сколько это стоит в налогах — область наших коллег из Olga Caballero; их статья об отказе от наследства — пара к этой.
Между смертью и принятием есть наследство, но нет собственника
По испанскому Гражданскому кодексу никто не становится наследником в силу одной лишь смерти. Тот, кто назван в завещании или призван законом, должен принять наследство, а до тех пор имущество образует то, что юристы называют herencia yacente, лежачим наследством. Верховный суд описывает его в решении 2025 года: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina, то есть имущество остаётся без нынешнего обладателя, но лишь временно (решение 1311/2025 от 25 сентября). Когда наследник принимает, Гражданский кодекс закрывает этот промежуток задним числом: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda, то есть последствия принятия и отказа всегда относятся к моменту смерти (статья 989).
Взносы ничего этого не ждут. Обязанность участвовать в общих расходах лежит на каждом собственнике (Ley 49/1960, статья 9), и в июле 2026 года Верховный суд сказал, какого рода эта обязанность: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, то есть законная обязанность, неотделимая от права собственности на квартиру, так что она лежит на том, кто является собственником в момент её возникновения (решение 1176/2026 от 16 июля). Поэтому унаследованная квартира несёт два слоя долга. То, что умерший оставил неоплаченным, — долг наследства, как любой другой. То, что начисляется после смерти, ложится на того, кто окажется собственником, считая со дня смерти.
Одно предупреждение перед правилами. То, как наследники получают наследство и в какой мере отвечают по его долгам, — вопросы наследственного права, и для семьи, связанной с двумя странами, прежде всего нужно установить, право какой страны применяется. Европейский регламент даёт общее правило — право государства, в котором умерший имел обычное место жительства на момент смерти, — и позволяет вместо этого выбрать в завещании право своего гражданства (Регламент (ЕС) 650/2012, статьи 21 и 22). Определённое таким образом право регулирует, среди прочего, las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado, то есть условия и последствия принятия наследства или завещательного отказа либо отказа от них, и la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia, то есть ответственность по долгам и обременениям наследства (статья 23). Правила о принятии и об ответственности наследника в следующих разделах — это правила испанского Гражданского кодекса: они действуют для собственника, который жил здесь и такого выбора не сделал. Там, где наследование регулируется другим правом, сторону наследников излагает это право. Сторона сообщества не меняется: кто должен взнос, за что отвечает квартира, куда направляются уведомления, как подаётся иск в испанский суд и кто голосует — всё это в Законе о горизонтальной собственности и в испанском процессуальном законе.
Что наследник берёт на себя, принимая наследство
Покупатель и наследник находятся в разном положении. Закон заставляет покупателя отвечать только квартирой и только за ограниченный период: приобретатель responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, то есть отвечает самой приобретённой недвижимостью по суммам, причитающимся сообществу собственников, — до уже наступившей части года покупки и трёх предшествующих календарных лет (Ley 49/1960, статья 9). Наследник, который принимает без оговорок, встаёт на место самого должника: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios, то есть наследник отвечает по всем обременениям наследства не только его имуществом, но и своим собственным (Гражданский кодекс, статья 1003). Кодекс предлагает способ держать два имущества раздельно — принятие по описи, которое заявляется у нотариуса и ограничивает ответственность наследника тем, что есть в наследстве (статьи 1011 и 1023); статья, на которую мы сослались выше, объясняет его вместе с альтернативой — отказом.
Пока этот выбор не сделан, призванный к наследству лично ничего не должен. В деле 2025 года вдова предъявила иск к двум детям своего мужа о расходах, которые она оплатила по имуществу наследства; они ответили, что не принимали наследство, и Верховный суд решил, что того из них, кто подал жалобу, нельзя было обязать платить долги, которые требовали с него как с наследника. Участие в процессе без отказа от наследства не было принятием. Кодекс защищает и обычные вещи, которые семья делает после смерти: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero, то есть действия по простому сохранению или временному управлению не означают принятия наследства, если при этом не был принят титул или качество наследника (статья 999). Продолжать платить взносы за квартиру, чтобы долг не рос, — именно такое действие описывает эта статья; идёт ли дальше тот или иной платёж или подпись — вопрос к юристу до того, как их сделать, а не после.
Когда наследников несколько, Кодекс добавляет правило, которое удивляет семьи: после раздела наследства кредиторы podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, то есть могут требовать уплаты своих долгов полностью с любого из наследников, не принявшего наследство по описи (статья 1084). Тот, кто заплатил, затем взыскивает с остальных их долю (статья 1085).
Что может сделать сообщество, пока никто не принимает
Сообществу не обязательно ждать семью. К наследству без обладателя можно предъявить иск (Ley de Enjuiciamiento Civil, статья 6), и в суде оно выступает через того, кто им управляет (статья 7), а в январе 2026 года Верховный суд повторил, что la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, то есть способность herencia yacente быть ответчиком не вызывает сомнений, — в деле против наследства в лице его известных живых наследников (решение 67/2026 от 26 января). Закон о горизонтальной собственности указывает для взносов в ту же сторону: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, то есть иск может быть предъявлен к собственнику, записанному в реестре, чтобы взыскание можно было обратить на недвижимость, записанную на его имя (статья 21). Само требование, шаги, которые закон предписывает до него, и срок, который есть у сообщества, изложены в нашей заметке о неоплаченных взносах сообщества.
Для семьи за границей важно, как такое требование до неё доходит. В monitorio, приказном производстве по взносам сообщества, суд направляет уведомление по адресу, который собственник сообщил сообществу, при его отсутствии — в саму квартиру, а при невозможности — путём публикации, edictos (Ley de Enjuiciamiento Civil, статья 815). Верховный суд, заседая полным составом в 2021 году, установил пределы. Если есть малейший признак возможного наследника, этого человека нужно найти и сообщить ему об иске. Если собственник умер без завещания и без известных родственников, суд вызывает неизвестных наследников публикацией и debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, то есть должен был бы сообщить соответствующему управлению казны о том, что дело рассматривается (решение 590/2021 от 9 сентября), потому что государство наследует, когда не наследует никто другой, а для государства se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, то есть наследство всегда считается принятым по описи (Гражданский кодекс, статья 957).
Дело из Арресифе, решённое Верховным судом в июне 2026 года, показывает, чего стоит молчание. Женщина, владевшая домом на Лансароте, умерла в 2020 году; её единственным наследником был отец, находившийся в доме престарелых в Германии. Человек, продавший ей дом, предъявил иск к её наследству из-за неоплаченной части цены, сообщил суду всё, что знал об отце, и попросил его разыскать; отца не нашли, дело продолжилось через публикации, и решение вступило в силу. Наследница отца появилась через тринадцать месяцев после публикации и попросила суд Арресифе отменить решение. Было слишком поздно: решение, вынесенное в отсутствие ответчика, можно отменить De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente, то есть в течение четырёх месяцев с публикации объявления, которым уведомляют о вступившем в силу решении, если оно не было вручено лично (Ley de Enjuiciamiento Civil, статья 502), и этот суд счёл, что жизнь в Германии не была той непреодолимой силой, которая продлила бы срок. Тогда она попросила Верховный суд пересмотреть решение из-за обмана и снова проиграла. Суд напомнил, что публикация — крайнее средство, поскольку solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, то есть к ней можно прибегать только как к последнему решению, когда адрес лица, которое нужно уведомить, неизвестен или неизвестно его местонахождение, и что истец, скрывающий известный ему адрес или не делающий ни малейшего усилия его найти, теряет решение; но этот истец дал суду все сведения, какие у него были (решение 948/2026 от 18 июня).
Там, где наследование регулируется Гражданским кодексом, у сообщества есть и способ прекратить ожидание. Любой, кто заинтересован знать, принимает ли наследник, а кредитор наследства к таким относится, может попросить нотариуса задать этот вопрос: у призванного есть тридцать календарных дней, чтобы принять, принять по описи или отказаться, а если он промолчит, se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, то есть наследство считается принятым без оговорок (Гражданский кодекс, статья 1005). С 2015 года задать этот вопрос может только нотариус; решение 2025 года говорит об этом прямо. А кредитор, признанный в завещании или наследниками либо имеющий исполнительный документ, может возражать против раздела наследства, пока ему не заплатят или не предоставят обеспечение (Гражданский кодекс, статья 1082; Ley de Enjuiciamiento Civil, статья 782).
Что сообщить администратору и когда
Для первого сообщения нотариальный акт не нужен. Нужны три вещи: что собственник умер, кто занимается наследством и куда сообществу писать с этого дня. Закон позволяет каждому собственнику указать адрес в Испании для уведомлений, а если адрес не указан, адресом служит сама квартира, а после неё — доска объявлений (Ley 49/1960, статья 9). Семья, которая в первый же день даёт секретарю работающий адрес, вывела себя из истории Арресифе.
Второе сообщение приходит, когда наследство принято и квартира распределена. Закон называет его прямо: каждый собственник обязан способом, который подтверждает получение, сообщить секретарю el cambio de titularidad de la vivienda o local, то есть о смене собственника жилья или помещения (статья 9). При наследовании эту смену подтверждает нотариальный акт о принятии и распределении наследства, потому что именно раздел превращает долю в наследстве в собственность на квартиру: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, то есть он даёт каждому наследнику исключительную собственность на распределённое ему имущество (Гражданский кодекс, статья 1068). С этого дня квитанции, уведомления и голос принадлежат новому собственнику, и книги сообщества должны это отражать.
Кто участвует и голосует в промежутке
Закон говорит, как собственник участвует в собрании: лично или через представителя, и для подтверждения представительства достаточно документа, подписанного собственником. Для наследства в нём нет ни одной строки. Ближайшее правило — о квартире с несколькими собственниками, которые должны назначить одного представителя para asistir y votar en las juntas, то есть чтобы присутствовать и голосовать на собраниях (Ley 49/1960, статья 15). До раздела наследства наследники ещё не сособственники квартиры. У каждого доля во всём наследстве, и, по словам Верховного суда, ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria, то есть ни один наследник не может требовать для себя, а только для общности наследников (решение 701/2026 от 7 мая). Практический ответ в обеих ситуациях один: один голос и за ним бумага, которую подписали все призванные к наследству.
Ещё два правила той же статьи касаются многих унаследованных квартир. Если у вдовы или вдовца узуфрукт, а у детей голая собственность, присутствие и голос принадлежат голому собственнику, который считается представленным узуфруктуарием, если не заявит иного; для чрезвычайных работ и улучшений, среди прочих решений, передача полномочий должна быть прямо выраженной. А квартира с задолженностью имеет слово, но не голос: собственники, у которых к началу собрания есть долг, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, то есть могут участвовать в его обсуждениях, но не имеют права голоса, если только они не оспорили долг в суде или не внесли сумму на депозит. Наследство, взносы которого прекратились в день смерти, приходит на своё первое собрание без права голоса.
Продажа из наследства и страховка
Многие семьи продают. Чтобы продать, сначала нужно стать собственниками на бумаге, поэтому принятие подписывают до продажи, при необходимости в то же утро, а по Гражданскому кодексу продажа квартиры — действие, которое может совершить только наследник: это и есть принятие. У нотариуса продавец должен заявить, уплачены ли взносы сообщества, и передать справку сообщества о задолженности, которую секретарь выдаёт в течение семи календарных дней с момента запроса; наша заметка о справке о задолженности читает этот абзац закона строка за строкой. То, что должно наследство, погашается при продаже либо следует за квартирой в описанных выше пределах.
Собственный полис страхования жилья умершего тоже не прекращается со смертью. Закон о страховании применяет к смерти правила, которые он даёт для продажи: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, то есть приобретатель в этот момент вступает в права и обязанности, которые по договору страхования принадлежали прежнему обладателю, если только полис не именной и его общие условия не говорят иного; страховщика нужно письменно известить в течение пятнадцати дней, наследники отвечают по уже наступившим премиям, и любая из сторон может прекратить договор в течение пятнадцати дней: страховщик — с момента, когда узнал о смене, а новый собственник — с момента, когда узнал о существовании полиса (Ley 50/1980, статьи 34, 35 и 37). Полис здания принадлежит сообществу, и ничто из этого его не затрагивает.
Что мы делаем и чего не делаем
В сообществах, которыми мы управляем, наследство, которое никто не распутал, — один из обычных источников долга, и наше взыскание задолженностей относится к нему как к тому, что оно есть. Каждое дело начинается с досье: что должны и с какого времени. Затем идут напоминание, официальное письменное требование и, там где есть желание платить, план рассрочки; с собственниками и наследниками за границей мы переписываемся на английском, испанском или немецком. Если дело должно дойти до суда, его ведут собственные адвокаты группы, а судебный путь оценивается письменно до подачи.
Чего мы не делаем — так это не решаем, кто наследует, и не советуем наследнику, принимать ли. Это работа юриста, и первое, что мы говорим семье, — поручить её юристу. Если вы только что унаследовали квартиру в сообществе, которым мы управляем, напишите нам, указав адрес здания, и мы скажем, что есть в досье сообщества и что ему нужно от вас.
Частые вопросы
Мой отец умер, и я не принял наследство. Должен ли я платить его взносы сообществу?
По Гражданскому кодексу — лично нет, пока вы не примете. Но взносы продолжают начисляться, квартира отвечает по ним в пределах, установленных законом, и если вы примете, они ваши со дня смерти вместе с тем, что ваш отец оставил неоплаченным. Продолжать платить их за наследство — действие, которое Кодекс называет сохранением; спросите своего юриста, прежде чем что-либо подписывать как наследник.
Нас трое наследников, и ничего не разделено. Кто идёт на собрание?
Один человек с документом, подписанным всеми тремя. У квартиры один голос, и она теряет его, пока к началу собрания остаются неоплаченные взносы.
Сообщество писало на адрес квартиры, и никто не видел писем. Это считается?
Да, если другой адрес не был указан: закон делает квартиру адресом для уведомлений, а после неё — доску объявлений. Судебное требование идёт в том же порядке и заканчивается публикацией. Дайте секретарю адрес сегодня.
Может ли сообщество заставить нас решить?
Там, где наследование регулируется Гражданским кодексом, оно может попросить нотариуса задать этот вопрос. Тогда у вас есть тридцать календарных дней, чтобы принять, принять по описи или отказаться, а молчание считается принятием без оговорок.
Мы хотим сразу продать квартиру. При чём здесь сообщество?
Оно выдаёт справку о задолженности, которую попросит нотариус, в течение семи календарных дней. То, что должно наследство, погашается при продаже либо следует за квартирой в пределах, установленных законом.
