Лифты после RD 355/2024: что потребует следующая проверка, сроки доработок и целевой сбор, который нужно спланировать

Лифт — единственная машина в доме, которой пользуется каждый собственник и о которой никто не думает, пока она не остановится. С 1 июля 2024 года новый свод правил определяет, как часто его проверяют, что может написать инспектор и какие доработки старый лифт обязан получить в фиксированные сроки, — и для сообщества собственников на Фуэртевентуре, где большинство домов построено между восьмидесятыми и началом двухтысячных, первая проверка по новым правилам — момент, когда появляется счёт. В этой статье — что регламент требует от сообщества как владельца лифта, календарь проверок, сроки после выявленного дефекта, перечень обязательных доработок с их графиком и то, как решается и распределяется вытекающий из этого целевой сбор.

Картина всего здания — техосмотр ITE, календарь сертификатов, резервный фонд — в нашей статье о состоянии здания на Фуэртевентуре. Здесь — о лифте.

Свод правил: RD 355/2024 и ITC AEM 1

Королевский декрет 355/2024 от 2 апреля утвердил техническую инструкцию ITC AEM 1 «Ascensores», действующую с 1 июля 2024 года. Она регулирует ввод в эксплуатацию, модификацию, обслуживание и проверку каждого лифта в Испании и добавляет то, чего не было в прежней инструкции: приложение VII — перечень минимальных мер безопасности, которые существующие лифты обязаны внедрить в установленные сроки. Лифты, введённые в эксплуатацию до этой даты, сохраняют существенные требования безопасности, по которым были построены, но правила обслуживания, проверки и модификации новой инструкции применяются к ним с первого дня — как и приложение VII.

В сообществе собственников titular лифта — владелец на языке регламента — это само сообщество, а его обязанности исполняют президент и управляющий. Они перечислены в статье 4 и конкретнее, чем полагает большинство правлений.

Что сообщество должно каждый год

• Договор на обслуживание — всегда. Лифтом можно пользоваться только пока действует договор с лицензированной обслуживающей компанией (empresa conservadora) (ст. 4.1). Компания ведёт план обслуживания лифта и передаёт письменный отчёт о каждом визите в течение десяти дней (ст. 5.3 и 5.5).
• Ежемесячные визиты. Для обычного жилого лифта обслуживающая компания обязана приходить каждый месяц, с интервалом не менее двадцати и не более сорока пяти дней. Только лифты в частных домах и небольшие современные лифты — с маркировкой CE, до трёх остановок, обслуживающие не более двадцати квартир — могут работать в четырёхмесячном ритме (ст. 5.4).
• Обязанность в двадцать четыре часа. О несчастных случаях сообщают обслуживающей компании немедленно; о неисправностях, недостатках или запущенности — в течение двадцати четырёх часов (ст. 4.3). Когда компания письменно сообщает, что узел нужно отремонтировать или заменить, сообщество действует в срок, установленный компанией, — или просит вывести лифт из эксплуатации; если оно не согласно с диагнозом, оно может заказать проверку в органе контроля (ст. 4.4).
• Проверку заказывает сообщество — и никогда обслуживающая компания. Периодическую проверку владелец заказывает в независимом органе контроля (organismo de control, OCA), и регламент запрещает обслуживающей компании заказывать её (ст. 4.5). Однако обслуживающая компания обязана уведомить сообщество о сроке не менее чем за три месяца (ст. 7.6) — а если срок прошёл без проверки, она обязана вывести лифт из эксплуатации в течение двадцати четырёх часов и сообщить в службу промышленности правительства Канарских островов (ст. 7.7).
• Досье. Сообщество хранит регистрацию ввода в эксплуатацию, декларацию CE или EU, если она есть, технический паспорт, руководство по эксплуатации, журнал обслуживания, договор и каждый сертификат проверки — по требованию для регионального органа (ст. 4.8). При смене обслуживающей компании уходящая передаёт журнал приходящей, а приходящая обязана представить проверку, проведённую в течение тридцати дней до нового договора (ст. 4.1 и 7.11).
• Намеренная остановка лифта. Сообщество, временно выводящее лифт из эксплуатации, уведомляет регион, приложив сертификат обслуживающей компании; снова запустить его может только обслуживающая компания, остановка дольше трёх месяцев требует ревизии в объёме годовой, а если в период остановки истёк срок проверки, перед запуском нужна положительная проверка (ст. 4.7).

Календарь проверок

Статья 11.4 устанавливает минимальную периодичность проверки по типу здания:

• Каждые два года — лифты в промышленных зданиях или местах массового пребывания людей: отели, пансионы, рестораны, бары, офисы и магазины сверх определённой вместимости, парковки более чем на пять машин.
• Каждые четыре года — лифты в зданиях более чем с двадцатью квартирами или обслуживающие более четырёх этажей.
• Каждые шесть лет — все остальные.

Большинство домов, которыми мы управляем, — от двадцати до шестидесяти квартир на четырёх-пяти этажах в Корралехо, Калета-де-Фусте или Коста-Кальме — попадают в четырёхлетнюю полосу. Туристический комплекс с ресепшн и лицензированным гостиничным использованием — в двухлетнюю; небольшой жилой дом на три этажа и двенадцать квартир — в шестилетнюю. Регламент добавляет полезную фразу для смешанных зданий: врачебный кабинет или адвокатская контора в целом жилом доме не превращает его в место массового пребывания — решает основное назначение здания.

Что может написать инспектор

Проверку проводит аккредитованный OCA по протоколу UNE 192008, а его сертификат в течение пятнадцати дней получают регион, сообщество и обслуживающая компания (ст. 11.10). Каждый дефект классифицируется (ст. 11.8), и класс запускает часы (ст. 11.9):

• Положительно без дефектов. В кабине появляется зелёная наклейка. До следующего цикла делать нечего.
• Положительно с лёгкими дефектами (leves). Их нужно устранить в течение шести месяцев с момента выявления, и обслуживающая компания удостоверяет это перед OCA. Лёгкий дефект, обнаруженный снова при следующей проверке, — повторный дефект, за который регион может оштрафовать.
• Отрицательно с серьёзными дефектами (graves). Инспектор назначает срок в зависимости от важности дефекта — не более шести месяцев — и возвращается на следующий рабочий день после его истечения либо в течение тридцати дней после сообщения сообщества о том, что работы выполнены. Второй отрицательный результат — или второй визит, сорванный сообществом или обслуживающей компанией, — уходит в регион, который распоряжается остановить лифт. Тем временем кабина несёт наклейку «CONDICIONADA».
• Отрицательно с очень серьёзными дефектами (muy graves). Присутствующая обслуживающая компания тут же выводит лифт из эксплуатации; он стоит, пока дефект не устранён и полная новая проверка тем же OCA не окажется положительной, без новых сроков. Наклейки — в кабине и на двери первого этажа.

Одна строка статьи 11.8 важнее всех остальных для старых лифтов: невыполнение меры приложения VII в срок само по себе является серьёзным дефектом. Доработки ниже — не рекомендации; со дня истечения их срока они превращают положительную проверку в отрицательную.

Приложение VII: доработки и их сроки

Приложение VII распространяется на каждый лифт без декларации соответствия по Директиве о лифтах 2014 года или по правилам о машинах — на практике на всё, что установлено до 2016 года, то есть на большую часть парка острова, — и у каждой меры свой триггер и свой срок:

1. Точность остановки. После несчастного случая из-за плохого выравнивания или при замене привода лифт должен обеспечить точность остановки ± 10 мм и точность выравнивания ± 20 мм в течение шести месяцев; односкоростной электрический лифт, у которого при периодической проверке измерены значения вне этих допусков, имеет один год — практический ответ: частотный преобразователь.
2. Защита дверей. Лифты с автоматическими дверями должны иметь защитное устройство, перекрывающее проём от 25 мм до 1 600 мм над порогом — световую завесу — в течение года с первой проверки, зафиксировавшей его отсутствие (шесть месяцев после несчастного случая), если это технически осуществимо и дешевле замены дверей.
3. Защита от неконтролируемого движения. Требуется в день одновременной замены привода и системы управления.
4. Двусторонняя связь. Каждая кабина без двустороннего устройства, позволяющего застрявшему пассажиру в любой момент вызвать спасательный центр, должна его получить, доступным для людей с инвалидностью, в течение года с первой проверки, зафиксировавшей его отсутствие.
5. Направляющие. Цилиндрические, рельсовые или деревянные направляющие со старыми ловителями должны уйти. Для лифтов, установленных с 1 апреля 1967 года, срок — десять лет с первой проверки, зафиксировавшей их; для лифтов до 1967 года — три года при деревянных или полых цилиндрических направляющих и шесть или восемь для остальных.
6. Контроль нагрузки. Лифт без устройства защиты от перегрузки получает его в течение года с первой проверки, зафиксировавшей его отсутствие, если это возможно без замены панели управления.
7. Направляющие противовеса по стандарту EN 81-20 — по той же лестнице от трёх до десяти лет, что и направляющие.
8. Меры 2005 года, уже обязательные, — выключатель остановки, освещение и розетка в приямке; фартук под порогом кабины; двери кабины с указателем положения; аварийное освещение и сигнализация; ограждения шкивов; контакт ослабления каната; двойные контакторы; ограждение на крыше кабины при зазоре более 30 см; удаление асбеста из тормозов при их замене; ручной насос на новых гидравлических агрегатах — остаются обязательными для каждого существующего лифта.

Замена направляющих, машины или системы управления считается значительной модификацией по статье 9: обслуживающая компания выполняет её при выведенном из эксплуатации лифте, а соответствие удостоверяется через орган контроля (ст. 10). Есть два предохранительных клапана. Если мера технически невозможна, сообщество может запросить у службы промышленности правительства Канарских островов освобождение — с положительным заключением OCA и равноценными альтернативными мерами (переходное положение 1.2). И у инструкции нет собственного стоимостного триггера: у неё есть срок, а срок начинается с первой проверки, которая зафиксировала дефект, — что для лифта с четырёхлетним циклом, проверенного в 2025 или 2026 году, означает: годовые позиции наступают в 2026 или 2027 году, десятилетние — около 2036-го.

Счёт и то, как сообщество его делит

Доработка лифта, которой требует сертификат проверки, — это работы по содержанию в смысле статьи 10.1.a Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal): обязательные, не подлежащие голосованию собрания и оплачиваемые каждым собственником по его доле (ст. 10.2). Роль собрания — та, что даёт ему статья 14.c, — утвердить смету и её исполнение — и, по статье 10.2.a, распределить сбор и установить условия оплаты. Резервный фонд, который статья 9.1.f держит на уровне не ниже 10 % последнего обычного бюджета именно для работ по содержанию и ремонту, — первый источник; derrama покрывает остальное, а наша статья о взносах и целевых сборах объясняет, как сбор выставляется и взыскивается, в том числе с собственников за рубежом. Всё сверх обязательного перечня — новая кабина, переоборудование без машинного помещения, второй лифт — это улучшение по статье 17, и ему действительно нужно большинство собрания.

Государственная помощь следует той же линии. Программа доступности государственного жилищного плана финансирует установку лифта в здании без него или приспособление существующего лифта для доступности — с потолками, изложенными в нашей статье о работах по доступности; модернизацию безопасности существующего лифта как таковую она не финансирует, а последний конкурс по доступности правительства Канарских островов закрылся в 2024 году. Сообществу следует бюджетировать приложение VII из собственного фонда и сбора, а любую субсидию считать бонусом.

Разобранный пример. Дом в Калета-де-Фусте, двадцать четыре квартиры на пяти этажах, один лифт 1996 года — без маркировки CE, четырёхлетний цикл проверки. Его первая проверка по новой инструкции, весной 2026 года, фиксирует четыре отсутствия: двусторонняя связь, световая завеса, контроль нагрузки и выравнивание вне допуска на односкоростной машине; она же фиксирует исходные цилиндрические направляющие. Сертификат положительный, четыре отсутствия несут годовой срок, направляющие — десятилетний. Смета обслуживающей компании на четыре годовые позиции составляет 7 200 € — в наших домах устройство связи и световая завеса стоят трёхзначные суммы каждое, преобразователь и контроль нагрузки — большую часть. В резервном фонде 4 000 €; собрание утверждает смету, берёт 3 000 € из фонда и выставляет сбор 4 200 € — по 175 € с квартиры при равных долях, в два платежа до годовщины проверки. Направляющие, работа на пятизначную сумму, входят в десятилетний план как ежегодное резервирование, чтобы ни одному собранию 2035 года не пришлось голосовать за сбор такого размера разом.

Чем мы можем помочь

Для сообществ, которыми мы управляем, мы ведём досье лифта, заказываем проверку у независимого OCA, как только приходит уведомление обслуживающей компании за три месяца, сверяем каждый сертификат с приложением VII и вносим каждый срок в календарь, собираем конкурирующие сметы на доработки и выносим на собрание смету и сбор с уже рассчитанным состоянием резервного фонда. См. наши услуги обслуживание сообщества и работы и субсидии или запросите расчёт для вашего сообщества.

Частые вопросы

Как часто нужно проверять наш лифт по новым правилам?

Каждые два года в здании с массовым пребыванием людей, например в отеле или офисном здании; каждые четыре года в здании более чем с двадцатью квартирами или более чем четырьмя обслуживаемыми этажами; в остальных случаях — каждые шесть лет. Сообщество заказывает проверку в независимом органе контроля — обслуживающая компания не вправе — после уведомления за три месяца, которое обслуживающая компания обязана направить.

Что будет, если срок проверки пропущен?

Обслуживающая компания обязана вывести лифт из эксплуатации в течение двадцати четырёх часов и сообщить в службу промышленности правительства Канарских островов. Лифт стоит до положительной проверки, а сообщество может быть оштрафовано по Закону о промышленности.

Действительно ли доработки приложения VII обязательны?

Да. У каждой меры есть срок, отсчитываемый с первой проверки, зафиксировавшей её отсутствие: год для устройства связи, световой завесы, контроля нагрузки и выравнивания у односкоростных лифтов; от трёх до десяти лет для направляющих и направляющих противовеса в зависимости от возраста лифта. Пропуск срока сам по себе классифицируется как серьёзный дефект, что делает следующую проверку отрицательной. Если мера технически невозможна, сообщество может запросить у региона освобождение с положительным заключением органа контроля.

Должно ли собрание голосовать за работы и кто платит?

Для работ, которых требует сертификат проверки, голосование не нужно: это работы по содержанию по статье 10.1.a Закона о горизонтальной собственности — обязательные и оплачиваемые каждым собственником по его доле. Собрание утверждает смету и решает, как разбить сбор на платежи; часть может оплатить резервный фонд. Только улучшения сверх обязательного перечня — новая кабина, второй лифт — требуют большинства по статье 17.