Закрыть террасу, маркиза, кондиционер: на что нужно разрешение сообщества собственников

Собственник квартиры на втором этаже в Корралехо хочет до следующего лета три вещи: стеклянные панели, чтобы закрыть террасу от ветра, маркизу над тем, что от неё останется, и кондиционер, наружный блок которого надо куда-то поставить. Все три вещи, как он это видит, находятся в его квартире. Все три затрагивают то, что принадлежит не только ему: фасад. Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) позволяет собственнику делать почти всё внутри своих стен и почти ничего снаружи, а с 2013 года прямо называет закрытие террас. Эта статья читает правило в том виде, в каком оно действует в октябре 2026 года: где проходит граница, какое большинство нужно для каждого вида работ, что сказал Верховный суд (Tribunal Supremo) о кондиционерах и о работах, которые сообщество «терпело годами», сколько времени у сообщества на реакцию и какова муниципальная сторона тех же работ.

Граница: внутри ваших стен и всё остальное

Правило — статья 7.1. Собственник может изменять архитектурные элементы, инженерные системы и коммуникации своей квартиры cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario — когда это не ухудшает и не изменяет безопасность здания, его общую конструкцию, его внешний вид или состояние и не ущемляет права другого собственника, — и он обязан до начала работ сообщить о них тому, кто представляет сообщество. Вторая фраза короче: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna — в остальной части здания он не может производить никаких изменений.

«Остальная часть здания» больше, чем кажется с дивана. Гражданский кодекс относит к общим элементам фасады, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración — с наружной отделкой террас, балконов и окон, включая их облик или конфигурацию — (статья 396), и в том же перечне значатся крыши, стены и внутренние дворы, даже если они находятся в частном пользовании одного собственника. Верховный суд провёл границу строго. В решении 164/2014 от 4 апреля 2014 года собственница перекрасила в другой цвет оконные проёмы своей квартиры вскоре после того, как сообщество покрасило весь фасад; суд указал, что разрешение сообщества требуется не только тогда, когда затронуты конструкция или безопасность: достаточно, чтобы изменение произошло en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio — в эстетической конфигурации или внешнем состоянии фасада здания. В решении 502/2025 от 27 марта 2025 года ограждение из вереска, закреплённое на общей разделительной стене на Менорке, пришлось снять: оно меняло облик комплекса и закрывало соседке вид на море, и довод о том, что это «минимальная работа», его не спас.

Таблица: работа, большинство, разрешение

Правая колонка — это канарское правило в общем прочтении, и план каждого муниципалитета может добавлять свои условия; и то и другое объясняется ниже.

Закрыть террасу: три пятых, и кого считают

До 2013 года закон не говорил о террасах ничего особого, и суды рассматривали их закрытие как изменение общего элемента, требовавшее согласия всех собственников. С июня 2013 года закрытие относится к работам, для которых нужны три пятых всех собственников, представляющих также три пятых долей, а с 29 декабря 2023 года правило находится в статье 17.4: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes — возведение новых этажей и любое другое изменение конструкции или кладки здания, включая закрытие террас или изменение общих вещей.

Три пятых — это легче, чем единогласие, но подсчёт строже, чем в большинстве голосований. При обычных решениях собственники, которых не было на собрании и которые не возразили в течение тридцати дней, считаются проголосовавшими «за». Закон отключает это правило en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo — в случаях, когда изменение или переделка делается для частной выгоды — (статья 17.8). Остекление, выгодное одной квартире, требует настоящих голосов «за» от трёх пятых всего сообщества, а в доме, где половина собственников живёт за границей, это означает доверенности, собранные до собрания, а не молчание после него.

Две вещи могут сделать голосование ненужным или более лёгким. Уставы многих комплексов заранее разрешают закрытие террас по определённому образцу; тогда образец и есть предел, а всё, что выходит за него, требует отдельного согласия. Решение 909/2021 от 22 декабря 2021 года показывает разницу: сообщество разрешило закрывать террасы алюминиевыми рамами, но собственница ещё и снесла стены между своими террасами и комнатами за ними, а этого никто никогда не одобрял. Остекление осталось, а стены пришлось восстановить, потому что el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad — статья 7 закона не допускает изменений внешней конфигурации здания без обязательного разрешения сообщества. И сообщество может решить один раз для всех: образец остекления, одобренный тремя пятыми, с чертежом, приложенным к протоколу, позволяет каждому собственнику строить по этому образцу без нового голосования.

Кондиционеры: гибкость, но с пределами

Ни одна статья закона не упоминает кондиционеры. Линия Верховного суда, подытоженная в решении 453/2016 от 1 июля 2016 года, состоит в том, что установка этих приборов, даже когда она затрагивает общие элементы, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas — оценивалась с известной долей гибкости, чтобы позволить привести в соответствие со временем жильё, которое при постройке не могло быть приспособлено к техническим улучшениям. Гибкость — не карт-бланш. Изменяет ли прибор общие элементы, решается в каждом случае отдельно: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación — нужно учитывать обстоятельства каждого случая, в том числе то, выполнялись ли работы по сверлению.

В деле 2016 года приборы пришлось снять. Дом был сдан с подготовкой под кондиционеры в каждой квартире, так что наружная стена никому не была нужна, а сама эта стена выходила в общий внутренний двор, обустроенный мебелью и растениями для отдыха и выглядевший как главный фасад. Заявители просили суд изменить свою практику так, чтобы приборы разрешались всякий раз, когда соблюдены определённые условия; суд отказался. Поэтому практический порядок для собственника таков: использовать место, которое определили устав или собрание, будь то крыша, внутренний двор или пол террасы за парапетом; если такого места нет, спросить, прежде чем сверлить; и помнить, что прибор, который капает или гудит над спальней соседа, — это ещё и вопрос правил проживания о шуме.

Один вопрос новый. С марта 2026 года правило одной трети статьи 17.1 охватывает частные системы использования возобновляемой энергии incluyendo la aerotermia y geotermia — включая аэротермию и геотермию, — а обычная сплит-система технически является воздушным тепловым насосом. Подводит ли это домашний кондиционер под правило одной трети, пока не решил ни один суд; наш материал об энергетических работах и правиле одной трети объясняет это правило, которое распространяется и на солнечные панели на частной террасе.

«Это стоит уже много лет»: терпеть — не значит согласиться

Самая частая защита несогласованной работы — время: соседи видели, никто не жаловался, значит, были согласны. Верховный суд признаёт молчаливое согласие только тогда, когда оно недвусмысленно. В решении 1006/2025 от 25 июня 2025 года, о внутреннем дворе, который собственник коммерческого помещения на первом этаже накрыл крышей двумя десятилетиями раньше, он повторил, что no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad — нельзя приравнивать простое знание к согласию, а молчание — к положительному волеизъявлению. Согласие должно следовать из конклюдентных действий, и важно то, насколько очевидны были работы для всех собственников и как вело себя сообщество. В том деле собрания протестовали год за годом, и суд обязал вернуть двор сообществу и привести его в первоначальное состояние.

Вторая защита — сосед, который сделал то же самое. В решении 2014 года собственница указывала на другие закрытые террасы и другие приборы, повешенные без разрешения; суд ответил, что сравнение no exime de la necesaria autorización — не освобождает от необходимого разрешения. А решение 2021 года добавляет два момента, важных на практике: любой собственник, а не только председатель, может обратиться в суд в интересах сообщества, чтобы добиться восстановления общего элемента, и согласие нельзя предполагать по вопросу, который собранию так и не дали обсудить.

Сколько времени у сообщества

Закон не устанавливает срока для таких требований, и ответ судов удивляет большинство собственников. В решении 534/2026 от 9 апреля 2026 года Верховный суд напомнил свою пленарную доктрину 2016 года: иск, которым сообщество требует вернуть общий элемент в прежнее состояние, против собственника, получающего выгоду от изменения, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años — носит вещный характер, и поэтому применимый к нему срок исковой давности составляет тридцать лет. В том деле было доказано лишь двадцать семь лет с момента, когда на общей террасе на крыше построили кладовую, так что иск нельзя было признать погашенным давностью. Решение 2025 года о внутреннем дворе добавляет, что тот, кто ссылается на истечение времени, должен его доказать и что сомнение толкуется против него.

Отсюда два следствия. Этот иск — не процедура «прекращения» по статье 7.2, которая предназначена для запрещённой или беспокоящей деятельности и начинается с официального требования председателя; это обычный иск о том, чтобы вернуть зданию прежний вид. И он следует за квартирой, а не за человеком: его предъявляют тому, кто владеет ею сегодня. Покупателю квартиры с закрытой террасой или прибором на фасаде стоит попросить протокол или положение устава, которым это было разрешено, потому что «так уже было, когда я покупал» само по себе не является ответом на иск.

Мэрия — это второе разрешение

Согласие сообщества и градостроительное разрешение — разные вещи, и ни одно не заменяет другое. Об этом говорит сам закон: закрытие террас и изменения общих вещей Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda — подчиняются соответствующему режиму административного разрешения — (статья 10.3). На Канарских островах региональный закон о земле, Ley 4/2017, направляет наружные работы на здании, не внесённом в охранный каталог, под предварительное уведомление, без лицензии, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada — кроме случаев, когда они касаются общего изменения фасада или остекления существующих террас по единому проекту фасада — (статья 332.1.b); для них, то есть для las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — работ по общему изменению фасада или остеклению существующих террас, затрагивающему фасад в целом, — требуется лицензия (статья 330.1.f).

Прочитанные вместе, две статьи ставят остекление, маркизу или наружный блок одного собственника под предварительное уведомление, а проект для всего здания — под лицензию. Это только региональная рамка. Муниципальный план решает, считается ли закрытая терраса застроенной площадью, а у мэрии могут быть правила о цветах и материалах, поэтому вопрос задают в техническом отделе мэрии до того, как заказан алюминий. Наш материал о работах на крыше и разрешениях на них объясняет, как работают эти два разрешения.

Список дел, прежде чем что-либо заказывать

• Прочитайте устав и последние протоколы. Возможно, образец остекления или маркизы либо место для приборов уже согласованы.
• Просите письменно, с чертежом. Укажите, что, где, из какого материала и какого цвета, и отправьте это председателю или администратору до начала работ.
• Добейтесь правильного подсчёта голосов. Три пятых всех собственников и долей для остекления, с доверенностями от тех, кто не может прийти; молчание в вашу пользу не считается.
• Попросите приложить образец к протоколу. Это защищает вас и говорит следующему собственнику, что разрешено.
• Сходите в мэрию. Подайте предварительное уведомление или запросите лицензию до прихода монтажника.
• Сохраните бумаги до дня продажи. Консультант покупателя их попросит.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

В зданиях, которыми мы управляем в Корралехо, Калета-де-Фусте и на юге, просьба закрыть террасу, повесить прибор или сменить маркизу приходит к нам через раздел заявок портала собственника, с фотографиями. Мы сверяем её с уставом и уже согласованными образцами, включаем в повестку ближайшего собрания, если нужно голосование, и отправляем бланк доверенности вместе с извещением о созыве, чтобы собственники за границей были учтены. Протокол и одобренный образец затем остаются на портале вместе с остальными документами сообщества, под тем же входом. Собственники, которые хотят, чтобы их сообществом управляли так, могут прочитать, что мы делаем для собственников, живущих за границей, и запросить предложение.

Частые вопросы

Нужно ли мне разрешение, чтобы остеклить террасу?

Да, если устав вашего сообщества этого уже не разрешает. Закон требует голосов «за» от трёх пятых всех собственников, представляющих три пятых долей (статья 17.4), а поскольку работа делается для вашей частной выгоды, молчащие собственники в вашу пользу не считаются. Нужно и разрешение мэрии: предварительное уведомление для одной террасы, лицензия, когда меняется весь фасад.

Может ли сообщество заставить меня снять кондиционер, который висит на фасаде много лет?

Оно может просить суд обязать вас, и одно только время вас не защищает: иск о восстановлении общего элемента действует тридцать лет, а терпеть — не значит согласиться. При этом суды оценивают такие приборы с известной гибкостью там, где в здании нет для них другого места и никто не страдает, так что исход зависит от фасада, крепления и альтернатив.

Мои соседи закрыли террасы, никого не спросив. Могу ли я сделать то же самое?

Нет. Верховный суд указал, что ссылка на другие несогласованные работы не освобождает собственника от обязанности просить разрешение. Если несколько террас уже закрыты, полезный шаг — попросить собрание одобрить единый образец для здания.

Я покупаю квартиру с закрытой террасой. Что проверить?

Попросите положение устава или протокол собрания, которым разрешено закрытие, и документ мэрии. Иск о восстановлении фасада предъявляется нынешнему собственнику, кто бы ни выполнил работу, и его можно предъявить в течение тридцати лет.