Сообщество собственников в Корралехо проголосовало за работы по фасаду в марте, архитектор сдал проект в апреле, а в октябре дело всё ещё ждёт технического заключения мэрии. Закон говорит, что разрешение выдаётся за три месяца; преамбула самого закона называет задержку мэрий тем изъяном, который он призван устранить, и указывает на техническое заключение как на его первую причину: la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia, задержка с выдачей этого технического заключения — самая значимая причина задержки в рассмотрении заявлений о разрешении. С 15 августа 2026 года у Канарских островов есть инструмент именно против этого ожидания: сообщество может заплатить профессиональной коллегии или аккредитованной частной организации за составление технического заключения, подать его вместе с заявлением, и муниципальному технику больше не нужно писать своё заключение по тем пунктам, которые подтверждает это заключение. Эта заметка объясняет, что Ley 7/2026 позволяет сообществу, сколько это стоит, чего это не меняет, кто отвечает, если заключение ошибочно, и к каким работам на Фуэртевентуре это вообще применимо.
Заключение, которое заявитель приносит сам, вместо того чтобы ждать
Когда сообщество подаёт заявление о разрешении на работы, мэрия должна до решения получить два заключения, техническое и юридическое, именно в таком порядке. Техническое заключение проверяет проект по пяти пунктам: градостроительные и экологические нормы, квалификация специалиста, который его составил, формальное содержание проекта, включая визу коллегии там, где она требуется, отраслевые технические нормы, которые разрешение должно проверить, и доступность и пригодность для проживания там, где они применимы (Ley 4/2017, статья 342.3, в редакции, которую ей дал Ley 7/2026). Именно этого заключения ждут дела: ему нужен квалифицированный техник в штате муниципалитета, а преамбула объясняет задержку нехваткой средств у самих мэрий.
Закон позволяет написать его третьему лицу. Informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración — это заключение, которое, будучи приобщённым к делу, constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal, констатирует соответствие рассмотренного проекта всем, нескольким или одному из пунктов, перечисленных в законе, и которое выдано одним из трёх видов органов: компетентной профессиональной коллегией, собственной структурой муниципалитета или аккредитованной частной организацией, называемой entidad urbanística de colaboración (Ley 7/2026, статья 1). Заявитель может воспользоваться двумя из трёх: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado, любой заявитель на градостроительное разрешение может добровольно приложить к заявлению техническое заключение о представленном проекте, полученное напрямую от коллегии или от сотрудничающей организации (статья 5). Мэрия тоже может сама запросить такие заключения у любого из трёх, если заявитель не принёс ни одного или принёс частичное (статья 6). Режим применяется к заявлениям о разрешении, а не к предварительным уведомлениям: по comunicación previa муниципалитет может заказать проверочное заключение, но заявителю прилагать нечего (статья 10).
Идея старше закона. Правительство Канарских островов записало её в Decreto ley 3/2025 в апреле 2025 года, который закон от 31 июля 2026 года заменил после прохождения через парламент в качестве законопроекта; две более ранние попытки, 2021 и 2024 годов, были отменены тем декретом. Закон опубликован в Boletín Oficial de Canarias 14 августа 2026 года и вступил в силу на следующий день; 6 октября консолидированный текст Ley 4/2017 в BOE всё ещё показывал редакцию статьи 342 от апреля 2025 года, так что читать нужно собственный текст закона в BOC.
Кто вправе его написать
Профессиональная коллегия может выдать заключение, когда она представляет профессию, уполномоченную составлять проект, что для строительных работ на практике означает коллегию архитекторов или коллегию технических архитекторов, в зависимости от того, кто вправе составить проект (статья 2). Частной организации нужно больше: уставная цель, включающая такую контрольную деятельность, отсутствие запрета заключать договоры с публичным сектором, аккредитация ENAC по стандарту UNE-EN-ISO/IEC 17020 как органа типа A, не менее одного специалиста с подтверждённым десятилетним опытом составления и руководства строительными проектами и инструментами планирования, страхование гражданской ответственности на cuantía mínima de 1.000.000 de euros, минимальную сумму в один миллион евро, и предварительное уведомление, поданное в департамент территориального планирования правительства Канарских островов (статья 4). Само уведомление является основанием для деятельности; департамент вносит организацию в реестр, запись в котором носит декларативный характер, а организация, подавшая уведомление и ещё не внесённая в реестр, может действовать, если подтвердит требования перед мэрией. Справки о внесении в реестр достаточно как доказательства перед любым муниципалитетом островов.
Тот, кто пишет заключение, должен делать это con imparcialidad, confidencialidad e independencia, беспристрастно, конфиденциально и независимо; подписывающий должен иметь ту же квалификацию, что требовалась для проекта, а заключение должно содержать заявление о том, что никто из участников не подпадает под основания для самоотвода или отвода по государственным нормам о публичном секторе. Принадлежность автора проекта к той же коллегии прямо не является таким основанием (статья 1.2). Заключение, в котором опущены, искажены или изменены существенные сведения, — серьёзное градостроительное нарушение для того, кто его выдал, как и подписание заключения при наличии основания для самоотвода (Ley 4/2017, статья 372.3, пункты h и j, в редакции закона).
Сколько это стоит и чего не заменяет
Платит сообщество. Стоимость заключения, которое заказывает заявитель, será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante, несёт он сам и никогда — муниципалитет, по тарифу, утверждённому коллегией или организацией, и этот тариф, без IGIC, no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad, не может превышать сумму от 0,5 до 3 процентов сметной стоимости работ по проекту в зависимости от его сложности (статья 8.2). Для фасадного проекта со сметной стоимостью работ 180 000 евро это потолок от 900 до 5 400 евро без IGIC, и правительство Канарских островов может изменить проценты своим решением. Декрет апреля 2025 года ограничивал тот же тариф иначе — суммой equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, равной сбору, который применялся бы за рассмотрение градостроительного разрешения; закон заменил эту мерку процентом от сметы. Заключение не заменяет сбор за разрешение: его использование no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias, не затрагивает общий режим сборов за выдачу разрешений (статья 8.3), как и налог на строительство, который взимается с любых работ, требующих разрешения, получено оно или нет (Real Decreto Legislativo 2/2004, статья 100).
То, что покупает заключение, определено точно. По пунктам, которые оно подтверждает, Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal, оно исключает обязательность муниципального технического заключения и не требует последующего подтверждения собственным персоналом муниципалитета по этим пунктам (статья 7.2). По пунктам, которые оно не охватывает или оценивает отрицательно, оно не имеет никакой силы, и муниципальный техник по-прежнему должен дать по ним заключение (статьи 7.2 и 7.3). Оно остаётся мнением: заключения Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes, учитываются при решении по процедурам как необязательные заключения, а собственные службы муниципалитета могут, по мотивированному запросу решающего органа, дать заключение и по подтверждённым пунктам или потребовать от выдавшего исправить или дополнить его. Юридическое заключение никогда не покидает мэрию: оно en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, в любом случае выдаётся собственными службами действующего муниципалитета, а при расхождении двух заключений в толковании градостроительных норм разногласие разрешает секретариат муниципалитета (Ley 4/2017, статья 342.3, пункты b и c). Заключение должно следовать инструкциям, критериям толкования и техническим протоколам, которые мэрия опубликовала на своём сайте, так что первое, о чём стоит спросить выдающего, — читал ли он документы вашего муниципалитета.
Три месяца, и кто отвечает, если заключение ошибочно
Срок не сдвигается. Срок для принятия решения и уведомления es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales, составляет три месяца со дня поступления заявления в любой муниципальный реестр, и постановление может его сократить, но никогда не продлить (Ley 4/2017, статья 343). Заключение меняет лишь то, что муниципалитету остаётся сделать в эти месяцы. Когда месяцы проходят без решения, молчание означает отказ для строительных работ в смысле государственного закона о земле, в том числе новых зданий и пристроек, и разрешение для остальных, если только проект не противоречит явным образом действующему планированию (статьи 344 и 345); сторона покупателя в этих правилах, с четырёхлетними часами и бумагами, которые покупатель должен увидеть, изложена в заметке наших коллег из Olga Caballero о разрешениях на строительство и cédula de habitabilidad на Канарах.
Ответственность следует за выбором. Недостатки заключения, которое подало сообщество, se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado, считаются вменяемыми подавшему его застройщику, без ущерба для того, что может быть предъявлено организации или специалистам, его подписавшим (Ley 7/2026, статья 9.4). Когда разрешение отменяется из-за недостатков, которые заключение не заметило, или запоздалое заключение привело к истечению срока, заявитель может попросить муниципалитет назвать ответственного — просьба, прерывающая срок давности по иску об ответственности, — а муниципалитет, который заплатил, может взыскать с ответственных (статьи 9.1 и 9.2). Говоря просто: сообщество, заказывающее заключение, должно заказывать его у организации, чью страховку и аккредитацию оно видело, и хранить договор поручения вместе с документами сообщества.
Сообщество, подавшее заявление до 15 августа, не остаётся в стороне. Режим применяется и к уже начатым процедурам, и в них заявители podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos, могут представить технические заключения на более поздней стадии после подачи заявления, если только муниципальное или заказанное заключение ещё не выдано; закон даёт заявителю право сначала спросить, на какой стадии находится дело (переходное положение, пункт 2).
Вето мэрии
Муниципалитет может отвергнуть весь механизм. Решением пленума совета он может rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado, отклонить возможность представления на его территории заключений, выданных в режиме сотрудничества по прямой инициативе заинтересованного лица, и тогда муниципальные заключения остаются обязательными для всех процедур, начатых после даты этого решения, а муниципалитет сохраняет право заказывать такие заключения сам (статья 5.4). 6 октября 2026 года мы не нашли такого решения среди того, что публикуют в интернете Пуэрто-дель-Росарио, Ла-Олива, Антигуа, Бетанкурия, Пахара и Туинехе; решение такого рода — акт пленума совета, а не постановление, и правильный вопрос к мэрии перед оплатой заключения — принял ли её совет такое решение и подписала ли она соглашение с коллегией, потому что муниципалитет, сделавший второе, сам отправит дело в коллегию.
Каких работ сообщества это касается
Заключение служит заявлению о разрешении, поэтому оно имеет значение только для работ, требующих разрешения. На Канарах работы по сохранению, реставрации, ремонту и реабилитации здания, не внесённого в реестр охраняемых, которые не добавляют объёма или площади, требуют предварительного уведомления, а не разрешения, как и наружные работы, не являющиеся общим изменением фасада (Ley 4/2017, статья 332.1); карта того, какая работа сообщества идёт каким путём, включая леса, — в нашей заметке о повторной гидроизоляции крыши. Разрешение — путь для пристроек любого рода, для общего изменения фасада или остекления террас по единому проекту фасада, для любого вмешательства в охраняемое или внесённое в каталог здание, а также для лесов, кранов или подпорок, которые стоят на проезжей части или оставляют менее 1,20 метра свободного тротуара (статья 330.1, пункты f, i и p). Шахта лифта, построенная снаружи фасада, этаж, надстроенный на крыше, реставрация охраняемого здания — вот дела сообществ, где теряются месяцы и где заключение о соответствии оправдывает свой тариф. Лифт внутри существующей лестничной клетки, без нового объёма, обычно идёт по предварительному уведомлению, а большинства и предельные расходы для него — в нашей заметке о работах по доступности, которые сообщество обязано оплатить. Работы, предписанные после технического осмотра здания, — другой частый случай; что такое осмотр и что он запускает, — в нашей заметке о техническом осмотре зданий на Фуэртевентуре.
После выдачи разрешения, прямо или молчанием, работы нельзя просто начать: сообщество должно уведомить мэрию con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, не менее чем за десять дней до намеченной даты начала, приложив рабочий проект, если разрешение было выдано на эскизный, и никакого другого документа не требуется; если техники муниципалитета в эти дни не придут обозначить линии застройки и отметки, застройщик, технический руководитель и строительная компания могут подписать акт разбивки и начать (Ley 4/2017, статья 346, в редакции закона).
Что мы делаем, а чего нет
Мы готовим сторону сообщества в деле о разрешении: сметы, сравнённые построчно, голосование, подготовленное с ясной документацией, гонорар за проект и расходы на разрешение в бюджете, который утверждают собственники, и работы под надзором на месте, как только они начинаются; если работы подходят под открытую линию субсидий, мы готовим и подаём заявку. Мы не архитекторы и не пишем ни проекты, ни заключения о соответствии; это дело специалиста, составляющего проект, и коллегии или организации, которую привлекает сообщество. Что мы добавляем — это то, что бумажная работа наша, а не председателя: дело ведётся от голосования до сдачи, каждая стадия задокументирована для каждого собственника. См. нашу услугу работ и субсидий или запросите расчёт стоимости.
Частые вопросы
Гарантирует ли заключение о соответствии разрешение?
Нет. Оно заменяет муниципальное техническое заключение по пунктам, которые подтверждает, и учитывается как необязательное мнение; юридическое заключение остаётся за мэрией, которая по-прежнему решает, и по-прежнему в три месяца. Что оно устраняет — так это ожидание муниципального техника.
Кто за него платит, сообщество или мэрия?
Сообщество, когда заказывает его сообщество: по тарифу коллегии или организации, ограниченному от 0,5 до 3 процентов сметной стоимости работ по проекту плюс IGIC, сверх сбора за разрешение и налога на строительство. Когда заключение заказывает мэрия по собственному соглашению, платит мэрия.
Может ли наша мэрия отказаться его принять?
Да, решением пленума своего совета, которое тогда применяется к процедурам, начатым после этой даты. 6 октября 2026 года мы не нашли ни одного среди того, что публикуют в интернете шесть муниципалитетов Фуэртевентуры; спросите мэрию перед оплатой заключения и спросите, подписала ли она соглашение с коллегией.
Наше заявление ждёт с весны. Можем ли мы ещё добавить заключение?
Да, если муниципальное техническое заключение ещё не выдано: закон позволяет заявителю в идущей процедуре представить заключение на более поздней стадии и даёт право сначала спросить, на какой стадии находится дело.
Применимо ли это к предварительному уведомлению о ремонте?
Нет. Заключение — для заявлений о разрешении. Ремонт, гидроизоляция и большинство внутренних работ в здании, не внесённом в реестр охраняемых, идут по предварительному уведомлению, которое сообщество подаёт и с которым начинает работы, не дожидаясь никакого заключения; мэрия может проверить уведомление потом собственным заключением.
