Канарское правило ITE — не то, о котором пишут материковые сайты. Что ваш комунидад обязан осматривать, обслуживать и документировать — и как это финансировать.
Здания не выходят из строя внезапно. Они выходят из строя по графику, который никто не записал.
Штукатурка, залатанная в 2018 году и с тех пор ни разу не осмотренная; резервный фонд, оставшийся на законном минимуме, пока лифт вырабатывал ресурс; сертификат осмотра, истекший в ящике стола управляющего, который уже ушёл. К тому моменту, когда комунидад это замечает, разговор идёт уже не об обслуживании. Он идёт о дерраме.
Это практическая версия темы: к чему ваш комунидад действительно обязан, что говорят канарские правила (они не те, о которых пишут материковые руководства) и как выглядит календарь обслуживания на острове, где погода — это химический процесс.
Под всеми бумагами лежит одна обязанность: здание должно поддерживаться в надлежащем состоянии безопасности, санитарии, доступности и внешнего вида. Это градостроительная обязанность, и она не ждёт голосования.
Ley de Propiedad Horizontal прямо говорит об этом со стороны комунидада. Статья 10.1 перечисляет действия, которые комунидад обязан выполнить без необходимости предварительного решения собрания: работы по сохранению, безопасность, пригодность для проживания и требуемые законом меры доступности. Никто не голосует за то, должно ли здание быть безопасным. Собрание решает, как это оплачивается и кто это делает.
Это разграничение снимает множество споров. «Мы этого не утверждали» — не ответ на конструктивный дефект.
Поищите inspección técnica de edificios — и вы снова и снова найдёте правило пятидесяти лет. Это цифра, с которой работает большинство испанских муниципалитетов. Но не та, что действует здесь.
На Канарских островах технический осмотр зданий предусмотрен статьёй 269 Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, а её disposición adicional tercera задаёт порог: коллективные жилые здания, возраст которых на 30 июня 2018 года составлял 80 лет и более. Это совсем другой порог, и именно поэтому у столь немногих комунидадов Фуэртевентуры вообще когда-либо запрашивали сертификат ITE.
Три оговорки, и все они важны:
Честный ответ на вопрос «нужен ли нам ITE?» поэтому такой: зависит от возраста здания, его муниципалитета и его состояния, и это нужно проверять, а не предполагать в ту или другую сторону. Ровно для этого и существует наша услуга ITE и сертификаты — выяснить, поставить даты в календарь и заложить расходы в бюджет за год вперёд, а не встретить их в виде штрафа.
Помимо ITE у комунидада есть набор обязанностей с привязанными датами. Список зависит от того, что есть в здании, но обычно это:
Ничто из этого не сложно. Всё это срывается по одной причине: у календаря нет хозяина. Когда комунидад меняет управляющего и техническое досье не переезжает вместе с ним, календарь обнуляется — и поэтому, если ваш комунидад думает сменить управляющего, техническая документация должна стоять в начале списка передачи дел, а не в конце.
Фуэртевентура не трудное место для содержания здания. Это специфическое место.
Постоянная соль в воздухе ускоряет коррозию арматуры и креплений; ультрафиолет старит герметики, покрытия и пластик быстрее, чем в умеренном климате; ветровые нагрузки работают на ограждениях, маркизах и всём механическом. При этом дождь редок настолько, что дефекты водоотвода прячутся годами, а потом проявляются все разом.
Практическое следствие: полезный интервал для покраски, герметизации, обработки ограждений и осмотра кровель здесь короче, чем подсказывают стандартные цифры, — и комунидад, который планирует бюджет по материковым допущениям, всегда будет чуть отставать от собственного здания. Работа не становится дороже. Дороже становится делать её поздно.
Работающий календарь похож не столько на документ, сколько на привычку: плановый обход здания, одни и те же проверки каждый раз, письменная заметка о том, что изменилось, и те два-три пункта, которые попадают в бюджет следующего года статьёй, а не в аварию следующего года деррамой. Вокруг этого и построена наша услуга обслуживания — циклы, а не аварии.
Статья 9.1.f LPH требует, чтобы каждый комунидад держал резервный фонд не менее 10% своего последнего обычного бюджета, доступный для сохранения и ремонта здания, а после недавних реформ — и для работ по доступности и энергоэффективности.
Большинство комунидадов воспринимает эти 10% как цифру для соблюдения нормы. Правильнее понимать их как первый год плана. Комунидад, который знает, что его фасаду отпущено шесть лет, и копит под это, не нуждается в аварийном сборе на шестой год — ему нужно голосование, чтобы высвободить деньги, которые уже есть. То же здание без этой привычки получит тот же фасад и четырёхзначный счёт на каждого собственника за одно собрание.
Когда счёт крупный, стоит знать про два рычага:
Страхование — то место, где хорошая документация превращается в деньги. Общей законной обязанности комунидада страховаться на Канарах нет, но любой разумный это делает — и разница между полностью выплаченным и наполовину выплаченным страховым случаем почти никогда не в полисе. Она в досье: фотографии, сделанные в тот же день, заявка, зафиксированная с датами, счёт, совпадающий со сметой, пункт полиса, найденный до начала спора.
Мы управляющие, а не брокеры, и ничего не зарабатываем ни на одном страховщике. Наша работа — собрать досье. Каждая заявка в комунидаде, которым мы управляем, фиксируется с фотографиями от первого обращения до итогового счёта, и собственники это видят — а значит, когда страховщик спросит, что случилось в ночь шторма, ответ уже существует.
Если ваш комунидад потерял след собственного календаря, это поправимая и весьма распространённая ситуация. Расскажите нам о вашем здании или почитайте, что включает наша услуга управления комунидадом.
