Протокол собрания собственников: что в нём должно быть, когда вы его получите и как исправляется ошибка

Через три недели после годового собрания приходит конверт или PDF: четыре страницы с заголовком «Acta de la Junta General Ordinaria». Для собственника, который был дома в Лионе, пока собрание заседало в холле отеля в Калета-де-Фусте, эти страницы и есть собрание. То, что в них названо решённым, решено; день, когда они пришли, запускает двое часов; а ошибка в них остаётся ошибкой, если никто вовремя не попросит её исправить. Закон о горизонтальной собственности отводит протоколу одну статью, девятнадцатую, и эта статья точнее, чем ожидает большинство собственников: она говорит, что должен содержать протокол, кто его подписывает и в какой срок, как он доходит до собственников и как исправляется ошибка. Эта статья читает её по состоянию на октябрь 2026 года, вместе с двумя статьями, из-за которых протокол важен для отсутствовавшего собственника, и с единственным изменением, которое пока остаётся лишь законопроектом.

Страница книги, которую заверяет регистратор собственности

Закон не требует отчёта о собрании. Он требует книги: Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad — решения собрания собственников заносятся в книгу протоколов, заверенную регистратором собственности (статья 19.1). Правила этой заверки — в статье 415 Ипотечного регламента. Книга должна быть заверена necesariamente antes de su utilización — обязательно до начала её использования — регистратором того округа, где находится здание. Она может быть переплетённой или de hojas móviles — из отдельных листов, — причём каждый лист нумеруется. Новая книга заверяется, только когда сообщество подтвердит, что предыдущая заполнена, или заявит о её утрате. У регистратора есть пять дней с момента обращения, чтобы заверить её, пятнадцать при уважительной причине, и каждую книгу он отмечает на странице самого здания в реестре.

Для собственника это означает простую вещь. Протокол, который вы получаете, — копия страницы этой книги, и значение имеет книга, а не электронное письмо.

Что должно быть в протоколе

Статья 19.2 перечисляет шесть вещей, которые как минимум должен указывать любой протокол. Каждую из них может проверить собственник, которого не было в зале.

Ещё две записи следуют из других статей. Собственники, у которых к началу собрания была задолженность, могут выступать, но не голосовать, и El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — протокол собрания указывает собственников, лишённых права голоса, — их доли в подсчёт не входят (статья 15.2). Насколько далеко имена должников могут выходить за пределы извещения о созыве и протокола, рассказано в нашей статье о защите данных в сообществе.

А запись о голосе против стоит больше, чем кажется. Обратиться в суд с оспариванием решения могут только три группы собственников: отсутствовавшие, неправомерно лишённые права голоса и те, кто hubiesen salvado su voto en la Junta — оставил за собой свой голос на собрании (статья 18.2). Собственнику, чьё доверенное лицо голосовало против, нужно, чтобы протокол об этом говорил.

Кто его пишет, кто подписывает и в какой срок

Протокол — работа секретаря. Там, где назначен профессиональный администратор, это обычно сам администратор, потому что закон позволяет одному лицу совмещать обе должности (статья 13.6) и называет среди обязанностей администратора такую: Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — действовать, когда это требуется, в качестве секретаря собрания и хранить документы сообщества в распоряжении собственников (статья 20.1.e). Там, где никто не назначен, обе функции исполняет председатель (статья 13.5).

Срок короткий: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes — протокол должен быть закрыт подписями председателя и секретаря по окончании собрания или в течение десяти следующих календарных дней (статья 19.3). Из этой фразы и из следующей вытекают две вещи. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario — с момента закрытия протокола решения подлежат исполнению, если закон не предусматривает иного: сообщество может исполнять проголосованное с этих подписей, а не с того дня, когда каждый собственник его прочтёт. И закон не требует никакого голосования для утверждения протокола. Старая привычка открывать каждое собрание «чтением и утверждением предыдущего протокола» — вежливость, а не требование. Протокол завершён, когда его подписали два человека.

Когда вы его получите

Закон говорит, как протокол путешествует, но не когда. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 — протокол собраний направляется собственникам в порядке, установленном статьёй 9 (статья 19.3), — и это порядок любого уведомления сообщества: по адресу в Испании, который собственник сообщил секретарю, а если он не сообщил никакого — в саму квартиру. Если вручить там не удаётся, уведомление вывешивается на доске объявлений сообщества с датированной отметкой, подписанной секретарём и завизированной председателем, и оно вступает в полную силу en el plazo de tres días naturales — в течение трёх календарных дней (статья 9.1.h). Ни одна статья не устанавливает числа дней на отправку. Вместо этого закон привязывает два срока к моменту, когда протокол пришёл.

Для собственника, живущего за границей, последствие практическое. Зарубежный адрес — не тот адрес, который имеет в виду закон, так что протокол может быть действительно вручён в квартире, пустующей в феврале, или на доске объявлений сообщества. Электронное письмо, которое многие сообщества присылают дополнительно, — удобство; для закона считается вручение по адресу в Испании. Как выбрать этот адрес и как голосовать из-за границы, рассказано в нашем руководстве по годовому собранию для собственников за рубежом.

Двое часов, которые запускает протокол

Для собственника, который был на собрании, считается день собрания. Для того, кого не было, — день, когда пришёл протокол, и от него отсчитываются две вещи.

Первая — молчание. По большинству вопросов голоса отсутствовавших собственников, которые были надлежаще вызваны, а затем уведомлены о решении, засчитываются как голоса «за», если они не сообщат секретарю о своём несогласии en el plazo de 30 días naturales — в течение 30 календарных дней — способом, оставляющим подтверждение получения (статья 17.8). Правило не распространяется на решения, расходы по которым нельзя переложить на собственников, не голосовавших за них, и на переделки ради частной пользы одного собственника.

Вторая — оспаривание. Отсутствовавший собственник может оспорить решение в суде, и срок для этого se computará a partir de la comunicación del acuerdo — исчисляется с момента сообщения о решении (статья 18.3): три месяца по общему правилу, один год, когда решение противоречит закону или уставу. Для присутствовавших те же сроки идут со дня собрания. Тот, кто оспаривает, должен не иметь задолженности перед сообществом или внести причитающееся на депозит суда (статья 18.2).

Эти даты — слова закона, положенные на календарь, для решения, которое не противоречит закону или уставу. Никому не стоит планировать действовать в последний из этих дней.

Как исправляется ошибка

Закон рассчитывает на ошибки и даёт им короткий путь. Serán subsanables los defectos o errores del acta — недостатки или ошибки протокола можно устранить — при условии, что протокол недвусмысленно указывает дату и место собрания, присутствовавших или представленных собственников и принятые решения с голосами за и против и долями, которые они представляют, и что председатель и секретарь его подписали. У исправления свой срок: Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación — исправление должно быть сделано до следующего собрания собственников, которое должно его утвердить (статья 19.3). На практике это три шага.

• Напишите секретарю. Скажите, какая строка неверна и что в ней должно быть: доля, имя среди представленных, голос, записанный «за», хотя он был «против», цифра в бюджете. Сделайте это способом, оставляющим подтверждение, и не откладывая: ничто в законе не останавливает тридцать дней или срок оспаривания, пока обсуждается исправление.
• Попросите исправленную страницу. Исправление вносят председатель и секретарь; попросите копию страницы в том виде, в каком она теперь стоит в книге.
• Найдите его в следующей повестке. Следующее собрание должно утвердить исправление, поэтому оно должно стоять отдельным пунктом.

Так нельзя исправить протокол, в котором нет существенного или нет подписей, и ошибку, которую председатель и секретарь ошибкой не признают. Тут средство — оспаривание по статье 18, в пределах её трёх месяцев или её года.

Для чего протокол служит потом

Протокол продолжает работать долго после собрания. Чтобы взыскать неоплаченные взносы в ускоренном приказном порядке, сообщество должно приложить un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda — справку о решении, которым определена сумма долга, — выданную секретарём с визой председателя (статья 21.3), а это решение существует потому, что его фиксирует протокол; как устроено взыскание — в нашей статье о неоплаченных взносах. Срока хранения книги закон не устанавливает: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios — секретарь хранит книги протоколов собрания собственников, — и кроме того он обязан пять лет хранить извещения о созыве, сообщения, доверенности и прочие значимые документы собраний (статья 19.4). И поскольку документы хранятся в распоряжении собственников, собственник может попросить показать книгу и бумаги собрания, а не только присланную ему копию.

Цифровая книга, которая ещё не закон

Всё сказанное выше — бумага или по крайней мере книга с печатью регистратора. Законопроект в Конгрессе изменил бы одну фразу закона. Он добавляет к статье 19.1 следующее: El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública — книга протоколов может вестись в электронном формате и на электронном носителе по образцу, утверждённому решением управления, которое надзирает за реестрами. Конгресс решил принять его к рассмотрению в мае 2026 года, и в начале октября 2026 года он всё ещё находился в Комиссии по юстиции с открытым сроком подачи поправок. Пока он не опубликован в Официальном государственном бюллетене, заверенная печатью книга остаётся единственной, которую знает закон. Остальное в этом законопроекте и его история — в нашей статье о собраниях по видеосвязи.

Что прочитать собственнику, которого не было

• День, когда он пришёл. Запишите дату, когда протокол пришёл на ваш адрес в Испании: оба срока идут от неё.
• Ваша строка. Присутствовал, представлен или отсутствовал, с правильным именем и правильной долей.
• Ваш голос. Если ваше доверенное лицо голосовало против, протокол должен говорить это поимённо.
• Деньги. Бюджет, взносы и любой целевой сбор: суммы, даты и кто платит.
• Должники. Числитесь ли вы должником и верно ли это.
• Подписи. Председатель и секретарь и дата закрытия в пределах десяти дней после собрания.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

В домах, которыми мы управляем в Корралехо, Калета-де-Фусте и на юге, протокол закрывается обеими подписями в пределах десяти дней, которые даёт закон, и направляется на адрес для уведомлений каждого собственника в порядке статьи 9. Он есть и на нашем портале собственника, где извещение о созыве, форма доверенности к нему и все остальные документы сообщества хранятся под одним входом, так что собственник за границей может прочитать его, не дожидаясь, пока кто-нибудь опустошит почтовый ящик. Просьба об исправлении выносится на следующее собрание для утверждения, как требует закон. Собственники, которые хотят, чтобы их сообществом управляли так, могут прочитать, что мы делаем для собственников, живущих за рубежом, и запросить расчёт стоимости.

Частые вопросы

Нужно ли утверждать протокол на следующем собрании?

Нет. Закон закрывает его подписями председателя и секретаря, по окончании собрания или в течение десяти следующих календарных дней, и решения подлежат исполнению с этого закрытия. Следующее собрание голосует по протоколу, только когда в него внесено исправление, которое нужно утвердить.

Сколько времени у сообщества, чтобы прислать мне протокол?

Закон не называет числа дней. Он говорит, что протокол направляется в том же порядке, что и любое уведомление, на ваш адрес в Испании или, если его нет, в квартиру. Зато он определяет, что отсчитывается от его получения, если вы отсутствовали: тридцать календарных дней, чтобы сообщить секретарю о несогласии, и срок для оспаривания решения в суде.

Меня не было на собрании, и я не согласен с решением. Что делать?

Напишите секретарю в течение тридцати календарных дней после получения протокола способом, оставляющим подтверждение получения; иначе по большинству вопросов ваш голос засчитывается «за». Если вы хотите, чтобы решение отменили, у оспаривания в суде свой срок — три месяца с момента сообщения по общему правилу и один год, если решение противоречит закону или уставу, — и вы должны не иметь задолженности по взносам или внести их на депозит суда.

В протоколе мой голос записан неверно. Можно ли это исправить?

Да, если протокол подписан и содержит существенное: закон позволяет исправлять его ошибки до следующего собрания, которое должно утвердить исправление. Попросите об этом секретаря письменно. Если в исправлении откажут, а ошибка меняет результат, остаётся оспаривание в суде, в пределах его срока.