Защита данных в вашем сообществе собственников в Испании: камеры, список должников, WhatsApp-группа и ваши права

Три вопроса приходят нам от собственников, живущих за границей, чаще любых других о данных, которые хранит сообщество собственников: кому разрешено смотреть записи камеры у калитки бассейна, может ли сообщество вывесить в холле имена собственников, задолжавших взносы, и кто дал WhatsApp-группе председателя их номер мобильного. Ответы содержатся в трёх текстах, которые читаются вместе: Общем регламенте ЕС о защите данных, испанском законе о защите данных Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD) и законе о горизонтальной собственности, Ley de Propiedad Horizontal, — именно из-за него сообщество вообще обрабатывает ваши данные. Эта статья читает их вместе с руководствами Agencia Española de Protección de Datos, испанского органа по защите данных, и с шестью его решениями против сообществ собственников, два из которых вынесены на Канарах. Цитаты приводятся на испанском, с прочтением на русском.

Кто отвечает за ваши данные: сообщество, и управляющий от его имени

Регламент определяет контролёра как того, кто determine los fines y medios del tratamiento — определяет цели и средства обработки (статья 4.7), — а обработчика как того, кто trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento — обрабатывает персональные данные по поручению контролёра (статья 4.8). В сообществе собственников роли закреплены. Отраслевое руководство AEPD по защите данных и управлению недвижимостью говорит, что La condición de responsable del tratamiento recae sobre la comunidad de propietarios — статус контролёра лежит на сообществе собственников, — а управляющий является его encargado del tratamiento — его обработчиком. Раздел часто задаваемых вопросов агентства для сообществ добавляет следствие: el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos — договор между сообществом и управляющим должен содержать соответствующие положения о защите данных. Статья 28.3 регламента их описывает: обработка se regirá por un contrato u otro acto jurídico — регулируется договором или иным юридическим актом, — по которому обработчик tratará los datos personales únicamente siguiendo instrucciones documentadas del responsable — обрабатывает персональные данные только по документированным указаниям контролёра, — хранит их конфиденциально, применяет меры безопасности статьи 32, помогает сообществу отвечать на запросы собственников и удаляет или возвращает всё по окончании поручения. Предложению управляющего, которое приходит без такого приложения, не хватает страницы; наша статья о гонораре управляющего перечисляет, что ещё в нём должно быть.

Для своей обычной работы сообществу ваше согласие не нужно. Словами самой AEPD: la legitimación para el tratamiento de los mismos no deriva de la existencia de que hayan prestado el consentimiento previo, sino con base en el cumplimiento de una obligación legal (el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal) — правовое основание вытекает не из того, что собственники дали предварительное согласие, а из исполнения юридической обязанности, содержания закона о горизонтальной собственности. В терминах регламента это статья 6.1.c, обработка, необходимая для el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento — исполнения юридической обязанности, возложенной на контролёра. Ваше имя, ваша доля, ваш счёт для взносов, ваш адрес для уведомлений: закон обязывает сообщество их хранить. Согласие возвращается в тот момент, когда данные используются для чего-то, чего закон не требует, и два повседневных примера — это чат-группа и рекламный список.

Отсюда следуют две хозяйственные обязанности. Статья 30 регламента освобождает организации с menos de 250 personas — менее 250 сотрудников — от ведения реестра операций по обработке, если только обработка no sea ocasional — не является нерегулярной, — а у сообщества она регулярна: AEPD требует, чтобы и сообщество, и управляющий вели registro de actividades de tratamiento — реестр операций по обработке — для обработок, которые она называет «propietarios» и «videovigilancia», внутренний документ, который никуда не подаётся, но предъявляется агентству по требованию. Инспектор по защите данных не требуется; в ответах на вопросы сказано no es obligatorio su nombramiento — его назначение не обязательно, — потому что сообщества не значатся ни в статье 37 регламента, ни в перечне статьи 34 LOPDGDD.

Камеры: голосование, которое делает их законными

Статья 22.1 LOPDGDD разрешает любому физическому или юридическому лицу обрабатывать изображения с камер con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones — в целях обеспечения безопасности людей и имущества, а также их сооружений. Для сообщества руководство AEPD помещает основание в el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD — общественный интерес статьи 6.1.e регламента — и ставит одно условие впереди: será necesario, con carácter previo a dicha instalación, el acuerdo de la Junta de Propietarios — до установки необходимо решение собрания собственников. Руководство хочет видеть его в протоколе и рекомендует, чтобы en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas — в решении были отражены некоторые характеристики системы, такие как число камер и охватываемое ими пространство.

Закон камеры не упоминает, поэтому требуемое большинство — вопрос толкования. Сами решения AEPD читают их по статье 17.3: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación — введение или упразднение услуг привратника, консьержа, охраны или иных общих услуг общего интереса, изменяют они учредительный акт или устав или нет, требует голосов «за» трёх пятых всех собственников, представляющих в свою очередь три пятых долей участия. Именно это голосование мы выносим на повестку в сообществах, которыми управляем, с числом камер и перечнем зон в решении, потому что голосование в три пятых — то, которое потом никто не сможет оспорить.

Собственная камера жильца на лестничной площадке — другое дело, и недавнее канарское дело показывает, как агентство к этому относится. В доме в Сан-Кристобаль-де-Ла-Лагуне собственник установил цифровой глазок на входной двери и, по словам соседей, камеру в окне над общим двором, а также выкладывал изображения соседей в социальные сети. Национальная полиция осмотрела дом в январе 2026 года по запросу агентства, не нашла никакой таблички и подтвердила, что сообщество ничего не разрешало. Решение AEPD от 23 января 2026 года гласит, что Los particulares no pueden instalar cámaras que afecten a zona de rellano (zona común) del inmueble, sin que exista una autorización expresa del conjunto de propietarios — частные лица не могут устанавливать камеры, затрагивающие лестничную площадку, общую зону, без прямого разрешения всех собственников, — и предписало убрать все устройства в течение 15 рабочих дней с фотографиями до и после.

Что камеры могут снимать, кто может смотреть и сколько живут записи

Статья 22.2 проводит внешнюю границу: Solo podrán captarse imágenes de la vía pública en la medida en que resulte imprescindible para la finalidad mencionada en el apartado anterior — изображения общественной дороги могут захватываться лишь в той мере, в какой это необходимо для цели предыдущего пункта. Руководство AEPD по использованию видеокамер в редакции февраля 2025 года превращает это в три правила для сообщества: камеры снимают только общие зоны, улицу a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble — за исключением минимальной полосы у входов в здание — и никогда terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno — соседние участки и жилища или любое другое чужое пространство; камера, которая поворачивается или приближает, нуждается в масках приватности. Та же редакция закрывает вопрос, который мы на острове слышим чаще всего: La instalación de videocámaras en la piscina comunitaria, también se regirá por las reglas anteriormente descritas — установка видеокамер у общего бассейна также регулируется описанными выше правилами. Бассейн — общая зона, как и калитка, поэтому камера может наблюдать за ним при том же голосовании и тех же ограничениях, и никогда — за террасами соседнего корпуса.

Кто смотрит — второе правило. El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios — доступ к изображениям ограничен лицами, назначенными сообществом, — регистратор стоит в запертом или охраняемом помещении, у каждого уполномоченного есть код пользователя и пароль, и En ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria — ни в коем случае изображения не должны быть доступны соседям через общий телевизионный канал. Решение агентства 2026 года называет обычную пару: es el Presidente o el Administrador, los encargados de acceder a las imágenes — доступ к изображениям имеют председатель или управляющий, — и именно они передают их властям, когда что-то записано. Нанять охранную фирму или оставить установщику удалённый доступ ничего для сообщества не меняет: La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos — привлечение внешней службы видеонаблюдения или установка камер третьим лицом не освобождает сообщество от соблюдения законодательства о защите данных; а систему, подключённую к пульту централизованной охраны, вправе обслуживать только частная охранная компания с лицензией по Ley 5/2014.

Третье правило — время. Статья 22.3: Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones — данные удаляются не позднее чем через месяц после записи, за исключением случаев, когда их нужно сохранить для подтверждения действий, посягающих на неприкосновенность людей, имущества или сооружений, — и в этом случае записи передаются компетентному органу en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación — не позднее семидесяти двух часов с момента, как стало известно о существовании записи. Регистратор в сообществе, которым мы управляем, перезаписывается через 30 дней; фрагмент, сохранённый для заявления, копируется отдельно, прилагается к заявлению и хранится для полиции или суда, которые его запросят, и AEPD прямо говорит, что такие записи No podrán utilizarse para otro fin — не могут использоваться ни для какой другой цели. Выяснить, кто оставляет мусор у лифта, — не та цель, которую знает статья 22.1.

Табличка у калитки и ваши права на записи

Статья 22.4 говорит, как сообщество информирует тех, кого снимает: обязанность se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22 — считается исполненной при размещении информационной таблички на достаточно заметном месте с указанием как минимум факта обработки, личности контролёра и возможности осуществить права статей 15–22 регламента. AEPD публикует типовую табличку; остальная информация, которую требует статья 13 регламента, может быть доступна, словами руководства, en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet — у консьержа, на ресепшене, в офисах, на досках объявлений или через интернет. Комплекс, на ресепшене которого лежит этот лист на языках его собственников, сделал то, что требует закон.

Ваши права на записи уже, чем на остальные данные, и руководство объясняет почему. Право доступа существует, но оно requiere aportar como documentación complementaria una imagen actualizada que permita al responsable verificar y contrastar la presencia del afectado en sus registros — требует приложить в качестве дополнительного документа актуальное изображение себя, чтобы контролёр мог найти вас в своих записях, — а поскольку в кадре почти всегда есть другие люди, ответом может быть заверенное письменное описание записанного вместо видео. Удаление — это само правило одного месяца; исправление неприменимо к записи факта, а переносимость не применяется, потому что основание — не согласие и не договор. Право, которое важно на практике, — противоположное, ограничение обработки, когда вы просите сообщество сохранить записи, если El responsable ya no necesite los datos para los fines del tratamiento pero el interesado si los necesite para la formulación, ejercicio o defensa de reclamaciones — контролёру данные для его целей больше не нужны, но они нужны вам для предъявления, осуществления или защиты требований. Если вашу машину поцарапали в гараже во вторник, просьба сохранить запись этого дня уходит управляющему на той же неделе, пока регистратор её не перезаписал.

Список должников: два места, где его помещает закон

Закон сам публикует, кто задолжал взносы, — в двух местах и больше нигде. Первое — уведомление о собрании. Статья 16.2: La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 — уведомление содержит перечень собственников, не погасивших просроченные долги перед сообществом, и предупреждает о лишении права голоса в случаях статьи 15.2. Второе — протокол. Статья 15.2 позволяет собственнику с задолженностью присутствовать, si bien no tendrán derecho de voto — хотя и без права голоса, — и добавляет, что El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — протокол собрания отражает собственников, лишённых права голоса. Каждый собственник получает уведомление и протокол, так что каждый узнаёт, кто сколько должен; руководство AEPD читает закон ровно до этого места: законное разрешение únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya — оправдывает их включение только в уведомление о собрании собственников и в протокол, который из него следует.

Всё остальное запрещено. Первая фраза руководства на эту тему: la publicación en el tablón de avisos de la finca de la identidad de los propietarios deudores y/o de las cuotas vencidas e impagadas por estos a la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos — публикация на доске объявлений дома личности собственников-должников и/или просроченных и не уплаченных ими сообществу взносов не покрывается законодательством о защите данных. Не покрывается и ежемесячная выписка, перечисляющая должников для всех, а руководство закрывает дверь, которую управляющие любят оставлять приоткрытой, — список по номерам квартир без имён: Incluso en el supuesto en el que no se haga mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores, significando únicamente el dato relativo a la vivienda, dicha comunicación tampoco resulta conforme con la normativa de protección de datos — даже если должник не назван и указано только жильё, такое сообщение тоже не соответствует правилам, потому что номер квартиры называет её собственника всем в доме. Единственное законное раскрытие вне собрания — справка о задолженности по статье 9.1.e, выдаваемая продавцу для покупателя и нотариуса; наша статья о справке о задолженности объясняет, что в ней написано и кто вправе её запросить.

Доска объявлений, стойка ресепшена и правило трёх дней

Закон действительно позволяет сообществу вывесить объявление о вас на доске — в одной ситуации. Статья 9.1.h обязывает каждого собственника сообщить секретарю el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — адрес в Испании для вызовов и уведомлений любого рода, связанных с сообществом, — а если он не сообщён, адресом считается сама квартира. Далее: Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto — если вызов или уведомление собственнику невозможно вручить по этому адресу, оно считается совершённым путём размещения соответствующего сообщения на доске объявлений сообщества или в отведённом для этого видном месте общего пользования, — con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación — с отметкой о дате и причинах такой формы уведомления, — подписанной секретарём с визой председателя, и уведомление producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — приобретает полную юридическую силу через три календарных дня. Ответы AEPD делают из этой статьи своё единственное разрешение: имя должника podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo — может быть опубликовано только в случае статьи 9.h, второй абзац, — и Para proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación — чтобы поступить так, попытки уведомления должны быть подтверждены. А затем строка, которую каждому комплексу на этом острове стоит прочитать дважды: El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona — доска объявлений не должна размещаться в проходном месте, легко доступном любому. Стойка ресепшена, где отдыхающие получают ключи, — именно такое место.

Решения агентства показывают, насколько буквально оно всё это читает. Сообщество апартаментного комплекса в провинции Лас-Пальмас вывесило уведомление о внеочередном собрании с приложенным списком должников на доске объявлений у ресепшена комплекса, мимо которой проходили гости и посетители; нотариус его сфотографировал, и решение от 7 марта 2018 года по делу PS/00510/2017 наложило на сообщество штраф 4 000 € и отклонило его жалобу. По делу PS/00143/2020 сообщество использовало доску как обычный канал наряду с почтой и почтовыми ящиками и три дня держало на ней уведомление с именем собственника и долгом 286,81 €, хотя ни одно уведомление до этого не сорвалось: агентство вынесло предупреждение, apercibimiento, потому что доска — последний шаг, а не первый. По делу PS/00277/2023, решённому 25 сентября 2023 года, сообщество прикрепило на запертую доску лист с заголовком «APARTAMENTOS PENDIENTE POR PAGAR», пятью номерами квартир и их долгами, без имён: 700 € за нарушение принципа конфиденциальности статьи 5.1.f регламента и 300 € за меры безопасности статьи 32, потому что номер квартиры — это имя для всех, кто там живёт, а стекло не защищало ни от кого, кто входил в здание. А по делу PS/00447/2024, решённому 10 декабря 2024 года, протокол собрания с фамилией, инициалом и долгом собственника восемь месяцев провисел в запертой витрине подъезда: 1 000 € по той же статье 5.1.f с предписанием больше никогда не выставлять протоколы на обозрение собственников и посетителей, salvo en los casos que señala la Ley de Propiedad Horizontal — кроме случаев, указанных законом о горизонтальной собственности.

Для собственников за границей практическое правило — адрес. Дайте сообществу адрес в Испании, где получают письма, наш или родственника, чтобы ни одно объявление никогда не пришлось вешать на доску; и получайте уведомление и протокол по каналам, которые AEPD называет хорошей практикой, la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña — индивидуальное уведомление о собрании по почте, вложение в почтовый ящик или интранет с логином и паролем. Кабинет собственника в сообществах, которыми мы управляем, и есть этот интранет: уведомление, бланк доверенности и протокол доходят до каждого собственника за логином, а перечень статьи 16.2 едет внутри них, а не висит на стене. Сможет ли само собрание однажды проходить онлайн — отдельный вопрос, который парламент ещё обсуждает.

WhatsApp-группа

На вопрос о WhatsApp AEPD отвечает в разделе вопросов своего отраслевого руководства двумя фразами. О номере, который вы дали управляющему, чтобы с вами связывались по поводу квартиры: Si lo ha facilitado el propietario se podría utilizar en el marco de la gestión de la comunidad sin necesidad de consentimiento — если собственник его предоставил, его можно использовать в рамках управления сообществом без согласия. Ahora bien, no se puede utilizar para incluir al propietario en un grupo sin su consentimiento expreso, informado y explícito — однако его нельзя использовать, чтобы включить собственника в группу без его прямого, информированного и явного согласия. Причина — определение обработки в регламенте, включающее comunicación por transmisión, difusión — раскрытие путём передачи, распространения, — ведь добавление вас в группу вручает ваш номер каждому участнику, а согласие по статье 4.11 — это toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca — любое свободное, конкретное, информированное и однозначное волеизъявление, чем молчание не является.

Что публикуется в группе, значит не меньше, чем кто в ней состоит. По делу PS/00365/2023 председатель сообщества поделился в группе собственников частной перепиской с одной из собственниц и копией её банковской квитанции с именем, номером счёта и почтовым адресом; агентство предложило 1 500 € за принцип конфиденциальности статьи 5.1.f и 500 € за статью 32, всего 2 000 €, и сообщество закрыло дело 16 января 2024 года, уплатив 1 600 € со скидкой за добровольную уплату. Статья 5 LOPDGDD — правило, которое нарушил председатель: deber de confidencialidad — обязанность конфиденциальности — связывает контролёра, обработчика и todas las personas que intervengan en cualquier fase — всех лиц, участвующих на любом этапе — обработки, включая председателя и членов правления, а статья 72.1.i того же закона относит её нарушение к особо тяжким. Группа не становится законной и оттого, что создана с благой целью: сообщество, которое включило свою уборщицу в WhatsApp-группу с двумя членами правления для контроля за её работой, а потом проигнорировало её запрос на доступ, было оштрафовано на 1 500 € и 500 € по делу PS/00269/2022.

В сообществах, которыми мы управляем, управляющий групп не создаёт. Сообщения идут по одному, электронные письма — с получателями в скрытой копии, а всё, что содержит имя, долг или документ, отправляется в кабинет собственника, а не в чат. Группа, которую собственники заводят между собой, — их собственное решение и их собственная ответственность; каналы сообщества — те, что описывает закон, и внутренние правила сообщества могут зафиксировать это письменно, что избавит следующего председателя от спора.

Что собственник вправе увидеть, а что остаётся в ящике стола

Статья 20.e закона поручает управляющему custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — хранить документацию сообщества в распоряжении собственников, — а статья 19.4 обязывает секретаря хранить книги протоколов и, durante el plazo de cinco años — в течение пяти лет, — уведомления, сообщения, доверенности и прочие документы собраний. Руководство AEPD читает статью 20.e вместе с принципом минимизации данных регламента, по которому данные должны быть adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados — адекватными, относящимися к делу и ограниченными необходимым для целей обработки (статья 5.1.c). Поэтому собственник может проверить счета, счета-фактуры и договоры и может узнать зарплату, которую сообщество платит своему садовнику, с разбивкой, потому что этого требует контроль за управлением; чего собственник получить не может — так это справочник с домашними адресами или банковскими счетами других собственников, поскольку они en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración — ничем не способствуют цели контроля за надлежащим управлением, — а также расчётные листки сотрудников с налоговым адресом, банковским счётом и профсоюзными или медицинскими данными. Имена — другое дело: ответы на вопросы признают un interés legítimo de un propietario de conocer el nombre y apellidos del resto de propietarios — законный интерес собственника знать имена и фамилии остальных собственников — по статье 6.1.f регламента, поэтому список присутствующих в протоколе и имя на почтовом ящике нарушением не являются.

Как осуществить свои права из-за границы

Статьи 15–22 регламента дают вам доступ к данным, которые сообщество хранит о вас, с копией; исправление неверного адреса или доли; удаление того, что больше не нужно; и право возражать, по причинам вашей особой ситуации, против обработки, основанной на общественном или законном интересе, — то самое право, которое заявляют против камеры, захватывающей вашу террасу. Сообщество должно ответить en el plazo de un mes a partir de la recepción de la solicitud — в течение месяца с момента получения запроса (статья 12.3), — бесплатно, поскольку статья 12.7 LOPDGDD гласит Serán gratuitas las actuaciones — действия бесплатны, — а её статья 12.1 позволяет правам ejercerse directamente o por medio de representante legal o voluntario — осуществляться непосредственно или через законного либо добровольного представителя, — так что собственник в Москве может написать через своего юриста или через нас. Если договор с управляющим это предусматривает, управляющий обрабатывает запрос от имени сообщества (статья 12.3 LOPDGDD), и это обычная схема.

Если сообщество не отвечает, жалоба идёт в AEPD, которая сначала пересылает её сообществу с месяцем на объяснения, а затем решает, вынести предупреждение, предписание или штраф. Потолок статьи 83.5 регламента — 20 миллионов евро, но штрафы агентства сообществам собственников — те, что приведены выше, от сотен до нескольких тысяч евро, всегда с предписанием убрать список, снять камеру или подтвердить изменение практики; игнорирование такого предписания — само по себе нарушение, и одно сообщество было оштрафовано на 450 € в 2025 году за то, что не подтвердило ответ на запрос собственника об исправлении данных.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

Наш договор с каждым сообществом содержит приложение по статье 28, и каждое сообщество ведёт реестр операций по обработке для «propietarios» и «videovigilancia», который составляем мы, а подписывает председатель. Камеры голосуются по статье 17.3 с числом и зонами в решении, табличка стоит у каждого входа, а информационный лист лежит на ресепшене на языках собственников, регистратор стоит в запертом помещении с двумя именными пользователями и перезаписывается через 30 дней, а запись инцидента покидает здание только в сторону полиции или суда, которые её запросили. Уведомление о собрании идёт на адрес каждого собственника и в кабинет собственника, а перечень статьи 16.2 едет внутри него; ничто не вывешивается на доску без подшитых неудачных попыток вручения и отметки, которую описывает закон. Мы не создаём WhatsApp-групп, отвечаем на запросы о правах в течение месяца на языке собственника, а когда собственник за границей спрашивает, у кого есть его номер, мы можем ему показать. Неуплаченные взносы взыскиваются через суд, со справкой, которую описывает закон, и никогда — списком на стене. Наша услуга управления сообществом описывает стандарт; запросите предложение и скажите, сколько камер в вашем комплексе, потому что первые вопросы обычно начинаются именно с них.

Частые вопросы

Может ли сообщество вывесить список собственников-должников на доске объявлений?

Списком — нет. Закон публикует задолженности только в двух документах: уведомлении о собрании (статья 16.2) и протоколе (статья 15.2), которые получает каждый собственник. Объявление об одном собственнике можно вывесить на доску только после того, как уведомление по его адресу не удалось вручить, с датированной отметкой секретаря, и AEPD добавляет, что доска не должна стоять там, где ходит публика. Список номеров квартир без имён был оштрафован на 1 000 € в 2023 году.

Сосед установил на своей террасе камеру, которая захватывает бассейн. Это законно?

Нет. Камера над общей зоной требует решения собрания собственников большинством в три пятых по статье 17.3 и может снимать только те общие зоны, которые названы в решении; частная камера не может захватывать бассейн, двор или лестничную площадку. Решение AEPD от 23 января 2026 года по дому в Ла-Лагуне предписало убрать именно такие камеры в течение 15 рабочих дней. Попросите управляющего письменно поставить вопрос перед собственником; если камера остаётся, путь — жалоба в AEPD.

Председатель добавил меня в WhatsApp-группу сообщества, не спросив. Так можно?

Нет. Руководство AEPD говорит, что номер, который вы дали сообществу, может использоваться, чтобы связаться с вами по делам сообщества, но не для добавления вас в группу без вашего прямого, информированного и явного согласия, потому что группа раскрывает ваш номер каждому участнику. Попросите удалить вас и присылать уведомления почтой, электронной почтой или через кабинет собственника; председатель, публикующий в группе банковскую квитанцию или личные сообщения собственника, подставляет сообщество под штраф, как показывает дело PS/00365/2023.

Мою машину поцарапали в гараже. Могу ли я получить запись?

Вы можете попросить сообщество сохранить её и передать полиции или суду, но не выдать вам: статья 22.3 LOPDGDD хранит записи только для подтверждения действий против людей или имущества и передаёт их органу в течение 72 часов, а регистратор удаляет всё в течение месяца. Напишите управляющему на той же неделе с указанием дня и часа, подайте заявление и дайте полиции запросить фрагмент; копия, выданная собственнику, показала бы других людей в кадре.