После лета: осенний чек-лист сообщества собственников с владельцами за рубежом

Сентябрь меняет звучание дома. Бассейн пустеет в шесть, а не в девять, туристическая аренда затихает, а собственники, проведшие август в своих квартирах, садятся на рейсы в Манчестер, Гамбург и Милан. Для тех, кто управляет этими зданиями, — и для владельцев, которые не увидят их до Рождества, — следующие три месяца самые напряжённые в году: нужно созвать собрание, составить бюджет, проверить резервный фонд, правильно закрыть бассейн и уложиться из-за границы в короткий список испанских сроков. Это чек-лист, по которому мы проходим в сообществах, которыми управляем на Фуэртевентуре, в порядке, который диктует календарь.

Сезон собраний: бюджет, отчётность и список должников

Ритм задаёт закон. Собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год для утверждения бюджета и отчётности (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 16.1), а задача управляющего — заблаговременно подготовить и представить собранию план предстоящих расходов с предложением средств их покрытия (ст. 20.b). На практике это делает осень сезоном составления: бюджет на 2027 год строится на реальных цифрах 2026-го, а не копируется с прошлогоднего с добавленным процентом.

Четыре пункта должны быть в повестке до рассылки уведомления:

• Резервный фонд. Сообщество обязано держать резерв не менее 10 % от последнего обычного бюджета (ст. 9.1.f), предназначенный для содержания, ремонта, реконструкции и — после реформ последних лет — работ по доступности и энергоэффективности. Год с крупным целевым взносом (derrama) часто оставляет фонд ниже черты; осенний бюджет — место, где его пополняют. Как связаны фонд и целевые взносы, мы объяснили в руководстве по взносам сообщества.
• Список должников. Уведомление должно содержать перечень собственников с задолженностью по взносам с предупреждением, что они могут присутствовать, но не голосовать (ст. 16.2). Составить этот список в сентябре, а не накануне собрания, — значит превратить задолженность в план взыскания, а не в неловкость. Инструменты — и пятилетние часы каждого неоплаченного взноса — в руководстве по задолженностям.
• Уведомление. Очередное собрание созывается не менее чем за шесть дней с указанием вопросов, места, дня и часа (ст. 16.2 и 16.3). Для владельцев за рубежом шесть дней — это авиабилет; вот почему важна доверенность.
• Доверенность и адрес. Собственник, который не может присутствовать, вправе быть представленным другим лицом по простому подписанному документу (ст. 15.1), и каждый собственник обязан сообщить секретарю адрес в Испании для уведомлений (ст. 9.1.h). Закон пока прямо не регулирует онлайн- или гибридные собрания (реформа рассматривается в Конгрессе с мая 2026 года): многие сообщества проводят их, если это предусмотрено уставом или решением собрания и обеспечены идентификация и голосование, но надёжный путь — по-прежнему доверенность; этот вопрос стоит прояснить в своём сообществе, если половина собственников живёт за рубежом. Механика, большинство за большинством, — в нашем руководстве по собранию для владельцев за рубежом.

Здание после лета: бассейн, крыши, вода, сертификаты

Сезон оставляет следы, а короткие дождливые месяцы Фуэртевентуры — следующие. Перед собранием управляющий обходит здание со списком:

• Бассейн. Канарские нормы рассматривают бассейн сообщества как зарегистрированный бассейн коллективного пользования — с журналом качества воды, сезонным открытием и закрытием и, в зависимости от размера комплекса, обязанностью иметь спасателя в сезон. Закрыть правильно — значит провести последний анализ воды, заполнить журнал, сверить данные реестра и завершить контракт спасателя в указанную дату. К правилам для бассейнов мы подробно вернёмся в этом месяце.
• Крыши, террасы и водостоки. Первый осенний дождь находит каждый засорённый сток и каждую отошедшую плитку террасы. Чистка кровельных водостоков и осмотр террас в октябре дешевле, чем заявление о протечке в декабре, — а вопрос ответственности, кто платит за воду с потолка, мы разберём отдельной статьёй.
• Вода. Снимите показания общего счётчика и сверьте со счетами поставщика до закрытия отчётности: утечка на стороне сообщества проявляется как расхождение между ними, и чем раньше её найти, тем меньше счёт.
• Сертификаты. Лифты, противопожарное оборудование, системы горячей воды и бассейна — у всех свои циклы обслуживания и проверок; осенний обход — время сверить сроки и записаться на следующие проверки. Для старых зданий может подойти срок самой технической инспекции — руководство по ITE объясняет, когда.
• Страховка. Закон не обязывает сообщество страховать здание, и Канары не добавляют такой обязанности — именно поэтому полис нужно читать, а не продлевать на автопилоте: страховые суммы против сегодняшней стоимости восстановления, оговорка о заливе, ответственность за бассейн. Продление обычно приходится на конец года; октябрь — время задавать вопросы.

Собственные бумаги сообщества: удержания, должники, канал ареста

Сообщество собственников — самостоятельный налогоплательщик, и осень приносит ему три даты:

• 1–20 октября — модель 111. Налоговые правила прямо называют сообщества собственников среди обязанных удерживать налог: с зарплаты собственного персонала и с гонораров привлекаемых специалистов. Декларация за третий квартал подаётся с 1 по 20 октября, годовая сводка — в январе. Опоздание с подачей — путь, которым счёт сообщества попадает не в тот список.
• 2 ноября — новый канал ареста. С этой даты испанские банки исполняют аресты налоговой ночью, до открытия отделения. Это касается владельцев больше, чем сообществ, — арест счёта, с которого платятся взносы, за месяц превращает возвращённую квитанцию в задолженность, — но сообщество, задолжавшее по собственным удержаниям, уязвимо так же. Механика и правила защищённого дохода — в статье об аресте счёта.
• До конца года — старые долги. Каждый неоплаченный взнос погашается давностью через пять лет после срока, как подтвердил Верховный суд в конце 2025 года. Долги 2021 года, всё ещё числящиеся в списке этой осенью, — те, по которым нужно действовать сейчас, через быструю процедуру взыскания самого сообщества.

Собственный список владельца за рубежом

У календаря сообщества есть зеркальное отражение для владельца, живущего в другом месте:

• Модель 210, налоговый 2025 год — до 31 декабря 2026 года. Нерезидент, владеющий и не сдающий, должен подать и оплатить декларацию вменённого дохода за 2025 год до конца года. Это последний год такого календаря: с налогового 2026 года декларация переходит в окно с 1 апреля по 31 декабря следующего года. Руководство по обязанностям содержит полный список, включая IBI.
• IBI и сбор за мусор. Несколько муниципалитетов Фуэртевентуры собирают их в осеннее окно. Настройте прямой дебет до его открытия; возвращённая муниципальная квитанция влечёт надбавку, а со временем — собственный арест.
• Счёт для взносов. Держите счёт, с которого платится сообществу, наполненным всю зиму, с поручением, не зависящим от срока действия карты. Если квитанция вернулась, сообщите управляющему на той же неделе.
• Доверенность. Подпишите её до отъезда в пользу того, кто действительно придёт.
• Ключи и контакт на случай аварии. Кто-то на острове должен суметь открыть вашу дверь при протечке — закон обязывает вас обеспечить доступ для ремонта общих элементов (ст. 9.1.c) — и сообщество должно знать, кто это.

Чек-лист, который можно переслать

Для сообщества — председателя и управляющего

• Составить бюджет 2027 на реальных цифрах 2026; пополнить резервный фонд до 10 %.
• Подготовить список должников в сентябре; начать взыскание по долгам, приближающимся к пяти годам.
• Созвать очередное собрание за шесть дней; собрать доверенности собственников, живущих за рубежом.
• Закрыть бассейн по правилам: анализ, журнал, данные реестра, контракт спасателя.
• Кровельные водостоки, террасы, общий счётчик, сроки сертификатов.
• Прочитать страховой полис до продления.
• Модель 111 до 20 октября; годовая сводка в январе.

Для владельца за рубежом

• Модель 210 за 2025 год до 31 декабря; отметить новое окно апрель–декабрь с 2027 года.
• IBI и сбор за мусор: прямой дебет до муниципального окна.
• Счёт для взносов наполнен; доверенность подписана; испанский адрес для уведомлений передан.
• Ключи и контакт на случай аварии известны сообществу.

Где вступаем мы

Каждая строка выше — работа, которую мы выполняем для сообществ под нашим управлением: бюджет, уведомление, список должников, закрытие бассейна, календарь сертификатов, собственные налоговые декларации сообщества, — при этом владельцы за рубежом информируются на своём языке, а их доверенности, адреса и платёжные поручения лежат в деле до окончания сезона. Вот как выглядит управление сообществом с нами — и вот где начинается разговор.

Частые вопросы

Когда сообщество должно проводить годовое собрание?

Не реже одного раза в год — для утверждения бюджета и отчётности (LPH, ст. 16.1). Закон не устанавливает месяц; большинство сообществ собираются между октябрём и первым кварталом, когда можно закрыть отчётность за год. Очередное собрание созывается не менее чем за шесть дней.

Я живу за рубежом — могу ли я голосовать на собрании?

Да, по доверенности: достаточно простого подписанного документа с именем того, кто вас представит (ст. 15.1). Закон пока прямо не регулирует онлайн- или гибридные собрания (реформа рассматривается в Конгрессе с мая 2026 года): некоторые сообщества проводят их, если это предусмотрено уставом или решением собрания, но надёжный путь — по-прежнему доверенность. Собственники с задолженностью могут присутствовать, но не голосовать, пока не оплатят или не депонируют долг.

Что такое резервный фонд и сколько в нём должно быть?

Фонд, который сообщество обязано держать на работы по содержанию, ремонту и реконструкции, а после недавних реформ — и по доступности и энергоэффективности, в размере не менее 10 % от последнего обычного бюджета (ст. 9.1.f). Год с крупным целевым взносом часто оставляет его неполным; осенний бюджет — место, где его пополняют.

Есть ли у самого сообщества налоговые декларации осенью?

Да. Сообщество собственников обязано удерживать подоходный налог с зарплаты своего персонала и с гонораров привлекаемых специалистов и ежеквартально подавать модель 111 — за третий квартал с 1 по 20 октября — плюс годовую сводку в январе.