За одиннадцать месяцев произошли две отдельные вещи, и собственники на Фуэртевентуре вполне объяснимо их путают.
Первая — общенациональная: с 3 апреля 2025 года Ley de Propiedad Horizontal даёт сообществу собственников понятный путь квалифицированным большинством разрешить, обусловить или запретить туристическую сдачу внутри здания. Вторая — региональная: 10 декабря 2025 года Канарские острова приняли Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, которая имеет приоритет над декретом 2015 года везде, где они расходятся, и переписывает правила о том, какое жильё вообще может сдаваться туристам.
Это не альтернативы. Туристическая аренда в многоквартирном доме на Фуэртевентуре теперь должна удовлетворять обоим — и комунидаду, и региональному с муниципальным сводом правил. Государственный режим регистрации 2025 года над ними больше не стоит: Верховный суд отменил его в мае 2026 года (подробнее ниже).
Что на самом деле говорит реформа 2025 года
Реформа пришла через четвёртое заключительное положение Ley Orgánica 1/2025, которое переписало статью 17.12 LPH. Ключевые слова стоит прочитать в оригинале:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
Простыми словами: прямое решение разрешить, ограничить, обусловить или запретить туристическую сдачу требует двойного большинства в три пятых — три пятых всех собственников, которые вместе владеют тремя пятыми долей участия. Не единогласие. Не простое большинство. И «всех собственников», а не «тех, кто пришёл».
Отсюда следуют три вывода, и они важнее заголовка.
Это работает в обе стороны
Двойное большинство в три пятых могло ограничивать туристическую сдачу или ставить ей условия уже с 2019 года, а в октябре 2024 года Верховный суд признал, что оно может и запретить её; реформа 2025 года записала это в закон. Добавила она другую половину: прежней презумпции, что деятельность свободна, пока не запрещена, больше нет, и закон теперь говорит о прямом и предварительном одобрении. Собственник, который хочет начать сдавать в многоквартирном доме, больше не может считать комунидад несущественной деталью.
«Ограничить или обусловить» — недооценённый вариант
Большинство комунидадов не хочет запрета. Они хотят, чтобы контейнеры выносили, чтобы бассейн не превращался в площадку для вечеринок в два часа ночи и чтобы лифт не возил чемоданы на колёсиках в шесть утра. Та же статья позволяет комунидаду обусловить деятельность — правилами проживания, порядком передачи ключей, назначенным контактным лицом по каждому сдаваемому объекту — тем же большинством в три пятых. Очень часто именно такое решение и проходит.
Расходы можно распределить иначе
Та же статья позволяет комунидаду установить особый взнос или повышенную долю в общих расходах для жилья, где ведётся эта деятельность, — с потолком в 20% увеличения. Это отражает то, что любой управляющий может измерить: объект с пятьюдесятью сменами гостей в год пользуется лифтом, коридорами и бассейном иначе, чем объект, где живёт одна семья.
А что с уже действующей сдачей?
Закон отвечает в двух местах. Статья 17.12 заканчивается словами Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos — эти решения не имеют обратной силы. А реформа 2025 года добавила вторую дополнительную норму для собственника, который уже сдавал жильё туристам до 3 апреля 2025 года по туристическим правилам: такой собственник podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma — может продолжать деятельность на условиях и в сроки, установленные этими правилами. Поэтому сдаче, которая законно велась до этой даты, одобрение комунидада для продолжения не нужно; как долго она может продолжаться, решает канарский закон, описанный ниже. Остаются два предела. Ни одно из двух правил, как мы их читаем, не спасает сдачу, которую уже запрещали учредительный акт или устав. А насколько более позднее решение может обусловить прежнюю сдачу или возложить на неё повышенный взнос, закон прямо не говорит. Всё зависит от учредительного акта, устава и того, как сформулировано решение, — именно поэтому его стоит формулировать как следует.
А затем Канарские острова добавили собственный закон
Ley 6/2025 — более крупное структурное изменение для Фуэртевентуры, потому что она решает, может ли жильё вообще быть туристической арендой, ещё до того, как комунидад проголосует.
Основные линии:
- Лимит по муниципалитету. По общему правилу не менее 90% жилого фонда муниципалитета резервируется под постоянное проживание, оставляя до 10% на туристическое использование. Более широкая доля (20%) есть только на Эль-Йерро, Ла-Гомере и Ла-Пальме. Фуэртевентура подпадает под общее правило.
- Новостройки ждут. Вновь построенное жильё не может перейти в туристическое использование в течение десяти лет после постройки (пять — на островах с меньшей нагрузкой и в муниципалитетах с демографическими сложностями).
- Настоящие технические требования. Минимальная площадь (35 м² полезной площади; жильё меньшего размера, отвечающее законному минимуму для жилья, допускается только при одном из дополнительных условий из перечня, например при парковочном месте или бассейне для гостей), число санузлов, соразмерное вместимости, и нижняя планка энергоэффективности — грубо говоря, класс F для зданий до 2007 года и D для более поздних, — плюс горячая вода из возобновляемого источника и соблюдение требований доступности. Ряду старых квартир на Фуэртевентуре понадобится ремонт, а не бумаги.
- Переходный период. Существующие viviendas vacacionales могут работать пять лет со вступления закона в силу, до декабря 2030 года, с однократным продлением до десяти по заявлению; собственник, который одновременно является зарегистрированным оператором и вёл деятельность более года до закона, может вместо этого заявить uso turístico consolidado, у которого нет срока, но который прекращается, если объект меняет собственника. С августа 2026 года одна дата идёт раньше: тот, кто зарегистрировался до закона и не подал в мэрию предварительное уведомление о классифицированной деятельности (comunicación previa), должен подать его до 31 июля 2027 года или прекратить сдачу (Ley 7/2026).
- Больше никаких псевдоотелей. Планирование не может сделать туристическую сдачу основным использованием участка, а квартира в здании, разрешённом как туристическое заведение, считается номерной единицей, а не жильём, которое можно зарегистрировать.
- Лицензии больше не переходят при продаже. Закреплённое использование прекращается, когда право собственности переходит по любому основанию; с августа 2026 года единственное исключение — наследование, при котором наследник может принять декларацию не более чем на десять лет — и это меняет расчёты для тех, кто покупает квартиру «с лицензией на аренду». Проверьте это до того, как заплатите.
И в основе обоих — слой, который только что отпал: Real Decreto 1312/2024 создал единый государственный реестр аренды и единое цифровое окно, и с 1 июля 2025 года объявлениям о краткосрочном размещении требовался государственный регистрационный номер. 19 мая 2026 года Верховный суд (Tribunal Supremo, решение 620/2026, Третья палата) отменил реестр и обязанность регистрации — туризм и жильё относятся к компетенции автономных сообществ, — оставив в силе лишь цифровое окно и обязанность платформ передавать государству данные об аренде. Государственный номер больше не является условием для размещения объявления; право сдавать жильё держится на канарской регистрации. Эпоха, когда туристическая аренда могла просто не существовать административно, всё так же закончилась — реестр, который имеет значение, лишь переехал на острова.
Что это значит для вас, в зависимости от того, кто вы
Если у вас квартира в комунидаде и вы сдаёте её туристам. Проверьте три вещи в таком порядке: подходит ли жильё под Ley 6/2025 и цифры вашего муниципалитета, действительна ли ваша канарская регистрация и есть ли у мэрии предварительное уведомление о классифицированной деятельности (comunicación previa), которого закон требует до 31 июля 2027 года, и что уже сказано в уставе и протоколах вашего комунидада. Запрет мог существовать в уставе задолго до 2025 года.
Если вы президент или член правления. Порог в три пятых считается от всех собственников и всех долей — а значит, в комунидаде, где половина собственников живёт за границей, голосование выигрывается или проигрывается на явке, а не на мнении. Решение, за которое проголосовали четырнадцать человек в комунидаде из шестидесяти, до порога не дотянет. Это самая практическая причина оформлять созыв как следует: надлежащий срок, пункт повестки, сформулированный языком самого закона, заранее разосланный бланк доверенности и реальное усилие достучаться до собственников-нерезидентов на языке, который они читают.
Если вы собственник в этом доме и против сдачи. Теперь у вас есть путь, который не требует согласия соседа. Попросите президента внести прямое решение в повестку и трезво оцените, какая его версия — разрешить с условиями, ограничить или запретить — действительно способна собрать три пятых.
Как с этим работаем мы
Мы управляющие, а не адвокаты, и говорим об этом прямо. Наша работа — сделать решение процедурно безупречным: созыв составлен так, чтобы решение нельзя было оспорить по формальности, большинство рассчитано по реальной таблице долей до собрания, а не после, доверенности собраны так, чтобы порог был достижим, а протокол написан так, чтобы в нём было то, что действительно решили. Когда комунидаду нужна официальная юридическая работа — изменение устава, оспаривание, иск — мы говорим и об этом, и она оценивается письменно до начала. Для этого существует наша услуга юридической поддержки.
Собственники, живущие за границей, видят всё это через собственный вход: уведомление о созыве, как только оно ушло, бланк доверенности, готовый к подписи, пункт повестки на английском, испанском или немецком и протокол, как только он закрыт. Голосование о будущем вашего дома не должно зависеть от того, оказались ли вы в марте на острове.
Если ваш комунидад подходит к этому разговору и вы хотите, чтобы он был проведён как следует, расскажите нам о вашем комунидаде — или почитайте, что включает наша услуга управления комунидадом.
