Реформа 2025 года позволяет комунидаду разрешить, ограничить или запретить туристическую аренду большинством в 3/5, а Канары приняли собственный закон. Что это значит для собственников.
За одиннадцать месяцев произошли две отдельные вещи, и собственники на Фуэртевентуре вполне объяснимо их путают.
Первая — общенациональная: с 3 апреля 2025 года Ley de Propiedad Horizontal даёт сообществу собственников понятный путь квалифицированным большинством разрешить, обусловить или запретить туристическую сдачу внутри здания. Вторая — региональная: 10 декабря 2025 года Канарские острова приняли Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, которая заменяет прежний декрет 2015 года и переписывает правила о том, какое жильё вообще может сдаваться туристам.
Это не альтернативы. Туристическая аренда в многоквартирном доме на Фуэртевентуре теперь должна удовлетворять обоим — и комунидаду, и региональному с муниципальным сводом правил, — а сверх того национальному режиму регистрации, вступившему в силу в 2025 году.
Реформа пришла через четвёртое заключительное положение Ley Orgánica 1/2025, которое переписало статью 17.12 LPH. Ключевые слова стоит прочитать в оригинале:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
Простыми словами: прямое решение разрешить, ограничить, обусловить или запретить туристическую сдачу требует двойного большинства в три пятых — три пятых всех собственников, которые вместе владеют тремя пятыми долей участия. Не единогласие. Не простое большинство. И «всех собственников», а не «тех, кто пришёл».
Отсюда следуют три вывода, и они важнее заголовка.
До реформы комунидаду, который хотел запретить туристическую сдачу, требовалось единогласие — а значит, на практике он не мог. Этого барьера больше нет. Но нет и прежней презумпции, что деятельность свободна, пока не запрещена: закон теперь говорит о прямом и предварительном одобрении. Собственник, который хочет начать сдавать в многоквартирном доме, больше не может считать комунидад несущественной деталью.
Большинство комунидадов не хочет запрета. Они хотят, чтобы контейнеры выносили, чтобы бассейн не превращался в площадку для вечеринок в два часа ночи и чтобы лифт не возил чемоданы на колёсиках в шесть утра. Та же статья позволяет комунидаду обусловить деятельность — правилами проживания, порядком передачи ключей, назначенным контактным лицом по каждому сдаваемому объекту — тем же большинством в три пятых. Очень часто именно такое решение и проходит.
Та же статья позволяет комунидаду установить особый взнос или повышенную долю в общих расходах для жилья, где ведётся эта деятельность, — с потолком в 20% увеличения. Это отражает то, что любой управляющий может измерить: объект с пятьюдесятью сменами гостей в год пользуется лифтом, коридорами и бассейном иначе, чем объект, где живёт одна семья.
Здесь честные ответы коротки. Реформа не содержит прямого переходного правила, и юристы искренне расходятся в том, может ли новое решение комунидада остановить деятельность, которая законно велась до 3 апреля 2025 года. Тот, кто говорит вам, что ответ очевиден в ту или другую сторону, продаёт вам уверенность, которой пока нет. Всё зависит от учредительного акта, устава и того, как сформулировано решение, — именно поэтому его стоит формулировать как следует.
Ley 6/2025 — более крупное структурное изменение для Фуэртевентуры, потому что она решает, может ли жильё вообще быть туристической арендой, ещё до того, как комунидад проголосует.
Основные линии:
И в основе обоих: Real Decreto 1312/2024 создал единый национальный реестр аренды и единое цифровое окно. С 1 июля 2025 года объявлениям о краткосрочном размещении нужен регистрационный номер, а платформы отчитываются о деятельности. Эпоха, когда туристическая аренда могла просто не существовать административно, закончилась.
Если у вас квартира в комунидаде и вы сдаёте её туристам. Проверьте три вещи в таком порядке: подходит ли жильё под Ley 6/2025 и цифры вашего муниципалитета, есть ли у вас регистрационный номер и что уже сказано в уставе и протоколах вашего комунидада. Запрет мог существовать в уставе задолго до 2025 года.
Если вы президент или член правления. Порог в три пятых считается от всех собственников и всех долей — а значит, в комунидаде, где половина собственников живёт за границей, голосование выигрывается или проигрывается на явке, а не на мнении. Решение, за которое проголосовали четырнадцать человек в комунидаде из шестидесяти, до порога не дотянет. Это самая практическая причина оформлять созыв как следует: надлежащий срок, пункт повестки, сформулированный языком самого закона, заранее разосланный бланк доверенности и реальное усилие достучаться до собственников-нерезидентов на языке, который они читают.
Если вы собственник в этом доме и против сдачи. Теперь у вас есть путь, который не требует согласия соседа. Попросите президента внести прямое решение в повестку и трезво оцените, какая его версия — разрешить с условиями, ограничить или запретить — действительно способна собрать три пятых.
Мы управляющие, а не адвокаты, и говорим об этом прямо. Наша работа — сделать решение процедурно безупречным: созыв составлен так, чтобы решение нельзя было оспорить по формальности, большинство рассчитано по реальной таблице долей до собрания, а не после, доверенности собраны так, чтобы порог был достижим, а протокол написан так, чтобы в нём было то, что действительно решили. Когда комунидаду нужна официальная юридическая работа — изменение устава, оспаривание, иск — мы говорим и об этом, и она оценивается письменно до начала. Для этого существует наша услуга юридической поддержки.
Собственники, живущие за границей, видят всё это через собственный вход: уведомление о созыве, как только оно ушло, бланк доверенности, готовый к подписи, пункт повестки на английском, испанском или немецком и протокол, как только он закрыт. Голосование о будущем вашего дома не должно зависеть от того, оказались ли вы в марте на острове.
Если ваш комунидад подходит к этому разговору и вы хотите, чтобы он был проведён как следует, расскажите нам о вашем комунидаде — или почитайте, что включает наша услуга управления комунидадом.
