Десять лет солёного ветра сделали с домом на двадцать четыре квартиры в Корралехо то, что они делают с каждым зданием на этом побережье: краска мелит, ржавчина сочится по кромкам балконов, а по южной стене спускаются две трещины. У председателя на столе три предложения подрядчиков. Один собственник хочет воспользоваться случаем и заменить кремовый цвет белым, другой в прошлом году застеклил свою террасу, никого не спросив, а третий говорит, что не станет платить за стену, на которую никогда не смотрит. Каждый из них задаёт свой правовой вопрос. Эта заметка разбирает их по порядку: чей фасад, когда его ремонт становится обязанностью, чего требует смена цвета, как делится счёт, что просит мэрия до того, как поднимутся леса, и что меняется у берега.
Фасад принадлежит всем, и его вид тоже
Гражданский кодекс относит фасад к общим элементам и точно указывает, как далеко это заходит: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, фасады с наружной отделкой террас, балконов и окон, включая их облик или конфигурацию (статья 396). Балкон ваш в том, что касается пользования. Его наружная сторона, цвет и очертания принадлежат зданию.
Закон о горизонтальной собственности делает из этого вывод. Собственник может менять что-то внутри своей квартиры, пока не затрагивает безопасность, конструкцию или внешний вид здания, а за его дверью правило короткое: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, в остальной части здания он не может производить никаких изменений (Ley 49/1960, статья 7.1). Это относится к застеклённой террасе, маркизе другого цвета, кондиционеру, повешенному на уличную стену, и балкону, перекрашенному по вкусу владельца. Собрание, которое одобряет такие вещи задним числом, спасает их не всегда: в 2025 году апелляционный суд Аликанте подтвердил недействительность решения, которое узаконивало два дома, выкрашенных в коричневый цвет, в комплексе, сохранявшем белый как общий облик, потому что оно служило этим двум собственникам, а не сообществу (решение 494/2025 от 20 октября 2025 года).
Ремонт и перекраска являются обязанностью
Ремонтировать ли разрушающийся фасад, на голосование не ставится. Закон говорит, что работы, необходимые для содержания здания и исполнения обязанности по его сохранению, включая то, чего требуют безопасность, пригодность для проживания и благоустроенный вид, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, являются обязательными и не требуют предварительного решения собрания собственников (статья 10.1). У собрания всё же есть задача, и закон её ограничивает: платят собственники, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, причём решение собрания ограничивается распределением целевого взноса и определением условий его уплаты (статья 10.2). Выбор подрядчика и графика относится к обычным делам и решается простым большинством.
Эта обязанность происходит не из собственных правил сообщества. Она происходит из земельного законодательства, которое обязывает каждого собственника здания Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato, содержать их в установленных законом условиях безопасности, санитарного состояния, всеобщей доступности и благоустроенного вида (Real Decreto Legislativo 7/2015, статья 15). На Канарах мэрия обеспечивает её исполнение предписаниями, а неисполненное предписание позволяет ей самой выполнить работы за счёт собственников или прибегнуть к мере Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas, то есть к наложению до десяти принудительных штрафов не чаще одного раза в месяц, каждый не более 10 % от расчётной стоимости предписанных работ (Ley 4/2017 Канарских островов, статья 272). Собственники, которые без уважительной причины блокируют или затягивают исполнение предписания, лично отвечают за последующие штрафы (Ley 49/1960, статья 10.2).
Техническая инспекция, которая может привести к такому предписанию, разобрана в нашей заметке о состоянии здания и ITE, а у работ, делающих здание доступным, свой режим и свой предел, изложенные в нашей заметке о работах по доступности.
Сменить цвет или отделку
Перекраска в тот же цвет считается сохранением. Другой цвет, новая облицовка или смена ограждений являются решением, и в законе нет правила, написанного для цвета. Применяться могут три его правила.
- Облик закреплён в уставе. Если устав сообщества или его учредительный документ устанавливает цвет или оформление, изменить его значит изменить это правило, а для этого нужно единогласие всех собственников (статья 17.6).
- Изменение затрагивает общий элемент. Три пятых собственников и долей нужны для cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, любого иного изменения конструкции или капитальных элементов здания, включая закрытие террас или изменение общих вещей (статья 17.4).
- Всё остальное. Большинство собственников и долей, а при втором созыве большинство присутствующих (статья 17.7).
К какому из трёх относится новый оттенок, было решено в деле из Марбельи. Сообщество большинством голосов сменило цвет своих зданий с охристого на белый с оттенком, и некоторые собственники заявили, что требовалось единогласие. Апелляционный суд Малаги установил, что устав закреплял цвета маркиз и зонтов, но не фасада, что новый тон был близким и применялся ко всем зданиям и что поэтому единогласие не требовалось, так что pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría, решение может быть принято простым большинством (решение 289/2023 от 8 мая 2023 года). Это решение касается близкого тона и устава, который молчит. Новый материал или иное оформление ближе ко второму правилу, а когда собственники расходятся в том, о каких именно работах они голосуют, закон оставляет решение за собранием и позволяет любому из них просить арбитража или технического заключения (статья 17.10).
Кто платит и как делится счёт
Каждый собственник платит по своей доле, то есть по проценту, который его квартира имеет в учредительном документе, что бы он ни видел из своих окон, если только учредительный документ или устав не устанавливает иной порядок. Часть счёта можно покрыть из резервного фонда, который существует для работ по сохранению и ремонту и который en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, ни в коем случае не может быть меньше 10 % последнего обычного бюджета сообщества (статья 9.1). Остальное составляет целевой взнос, деррама. Как устроены доли, целевые взносы и задолженность, объясняет наша заметка о взносах в сообщество и дерраме.
Возьмём дом в Корралехо. Выбранное предложение составляет 62 000 евро: ремонт трещин и ржавеющих кромок балконов, грунт, рассчитанный на морской воздух, два слоя краски и леса. К работам добавляется IGIC по общей ставке 7 %, то есть 4 340 евро, потому что нулевая ставка, которую канарский налоговый текст даёт работам в жилье, предназначена для социального жилья (Decreto Legislativo 1/2025, статьи 32 и 38). Итого 66 340 евро. Собрание берёт 10 000 из резервного фонда и делит оставшиеся 56 340 по долям, с оплатой шестью ежемесячными платежами. Цифры вымышлены, чтобы показать метод.
| Квартира и доля |
Часть от 56 340 евро |
| Квартира на первом этаже, 3,2 % |
1 802,88 евро |
| Обычная квартира, 4 % |
2 253,60 евро |
| Пентхаус с террасой, 5,5 % |
3 098,70 евро |
| Коммерческое помещение, 8 % |
4 507,20 евро |
Для обычной квартиры это 375,60 евро в месяц в течение шести месяцев. Владелец квартиры на первом этаже, который никогда не смотрит на южную стену, платит свои 3,2 % так же, как все остальные. Как голосуют за целевой взнос на работы и какую гарантию требовать от подрядчика, рассказывает наша заметка о новой гидроизоляции крыши и террас.
Что просит мэрия
Канарский закон о земле делит работы на те, которым нужна лицензия, те, которым достаточно предварительного уведомления, comunicación previa, и те, которым не нужно ничего. Фасадные работы обычно затрагивают три его правила.
- Ремонт и перекраска. Предварительного уведомления достаточно для работ по сохранению и реставрации и для наружных работ на зданиях, не внесённых в каталог охраняемых (Ley 4/2017, статья 332). Его нужно подать quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, не менее чем за пятнадцать дней до начала работ, и об окончании работ тоже нужно сообщить (статья 350).
- Новый фасад. Лицензия нужна для modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, общего изменения фасада или остекления существующих террас, затрагивающего фасад в целом (статья 330), и для любых работ на охраняемом здании.
- Леса. Они идут вместе с предварительным уведомлением, salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros, кроме случаев, когда они опираются на проезжую часть или когда занятая ими часть тротуара не оставляет свободного прохода в 1,20 метра (статья 332). В этих двух случаях нужна лицензия (статья 330).
Каждая мэрия добавляет собственные бланки и сборы, и мы называем только те две, чьи тексты прочитали. Пуэрто-дель-Росарио в 2024 году утвердил постановление о документах, которые прилагаются к предварительному уведомлению о работах в существующих зданиях: сохранение и текущее содержание под него не подпадают, а работам, которые идут дальше, нужна техническая записка, подписанная квалифицированным специалистом. Постановление о сборах муниципалитета Ла-Олива относит наружные работы, которые существенно не меняют композицию или материалы фасада, в том числе покраску, к работам, о которых просто сообщают, кроме случаев, когда нужны леса. В Антигуа и Пахаре вопрос к мэрии тот же: какой бланк, какой сбор и что она требует для лесов.
У моря: декларация по Закону о побережье
Многие здания на этом острове стоят в охранной полосе Закона о побережье, которая составляет 100 метров вглубь суши от берега и 20 метров на землях, которые уже были отнесены к городским, когда закон вступил в силу в 1988 году (Ley 22/1988, статья 23 и третье переходное положение). Здания, которые законно стояли там до закона, можно ремонтировать, улучшать и модернизировать, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, при условии, что работы не увеличивают объём, высоту или площадь существующих построек (четвёртое переходное положение). Мэрия не может дать им ход, пока собственники не подтвердят, что подали в региональную администрацию ответственную декларацию об этом. Для перекраски декларация короткая, и подаётся она раньше предварительного уведомления.
Что должен закрепить договор
Договор на фасадные работы каждый раз даёт сбой в одних и тех же местах, и каждое из них можно уладить на бумаге до первого дня.
- Объём. Измеренные поверхности, подсчитанные ремонты, названный материал и цена за то, что обнаружится, когда снимут старую краску.
- Доступ. Леса или работа на верёвках, кто подаёт предварительное уведомление и кто платит сборы мэрии.
- Подготовка. На этом побережье краска держится столько, сколько держится то, что под ней: ржавчина удалена и обработана, трещины расшиты и заделаны, грунт подходит для морского воздуха.
- Цвет. Образец, утверждённый собранием и записанный в протоколе и в договоре.
Что мы делаем в сообществах, которыми управляем
В сообществах, которыми мы управляем, работы приходят на собрание с тремя предложениями на столе, сопоставленными строка за строкой, а наше вознаграждение составляет фиксированную сумму за единицу, никогда не процент от работ и никогда не комиссию от поставщика. Услуга описана на нашей странице управления сообществами, и вы можете запросить предложение для своего сообщества.
Частые вопросы
Нужно ли голосование, чтобы перекрасить фасад?
Для самого решения о ремонте нет: сохранение обязательно. Собрание распределяет целевой взнос и определяет, как он уплачивается, а подрядчика выбирает простым большинством.
Может ли сообщество сменить цвет?
Да, и большинство зависит от его собственных правил. Если цвет закреплён в уставе, его изменение требует единогласия. Если устав молчит, а новый тон близок, суд признал достаточным простое большинство. Новый материал или оформление указывает на три пятых, как изменение общего элемента.
Могу ли я покрасить свой балкон или повесить маркизу?
Самостоятельно нет. Наружная сторона террас и балконов, включая её вид, является общим элементом, и за пределами своей квартиры вы ничего не можете менять без сообщества.
Нужна ли лицензия, чтобы перекрасить?
Нет. На Канарах для ремонта и перекраски достаточно предварительного уведомления, поданного не менее чем за пятнадцать дней до начала. Лицензия нужна для общего изменения фасада, для охраняемого здания и для лесов, которые стоят на проезжей части.
Что будет, если сообщество ничего не сделает?
Мэрия может предписать работы, выполнить их за счёт собственников или наложить до десяти принудительных штрафов, а собственники, которые блокировали работы, отвечают за эти штрафы лично.
