Вы только что купили квартиру в сообществе собственников: первые тридцать дней, шаг за шагом

Нотариус в Пуэрто-дель-Росарио закрывает папку, продавец подвигает через стол два комплекта ключей и пульт от гаража, и пара из Милана владеет квартирой в комплексе из пятидесяти квартир в Корралехо. О чём за этим столом никто не говорит, так это о том, что они только что вступили ещё кое-куда: в сообщество собственников, с бюджетом, правилами, ежегодным собранием и секретарём, который пока не знает об их существовании. Испанский закон о горизонтальной собственности вручает каждому новому собственнику короткий список обязанностей и ни одной даты, к которой их нужно исполнить. Эта статья расставляет эти обязанности по порядку на первые тридцать дней, по закону в редакции, действующей в октябре 2026 года. Тридцать дней это наш рабочий календарь, а не срок из закона: примерно столько проходит до списания первого взноса, и всё перечисленное ниже проще сделать до этого дня, чем после.

К чему вы присоединились за столом нотариуса

Вместе с квартирой пришли три вещи, упоминал о них кто-нибудь или нет. Первая это доля участия, процент, закреплённый в титуле здания и определяющий вашу часть каждого счёта: каждый собственник участвует в расходах con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — согласно доле участия, установленной в титуле, или согласно тому, что установлено особо. Вторая это решения сообщества в том виде, в каком они были в день подписания. Закон говорит: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios — решения, действительно принятые в соответствии с этой статьёй, обязательны для всех собственников, — и покупатель получает здание таким, каким его оставило собрание: действующий бюджет, целевой сбор, за который проголосовали в марте, часы работы бассейна, согласованные много лет назад. Третья это ответственность самой квартиры за взносы, не уплаченные продавцом, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores — в пределах тех, что приходятся на истёкшую часть года, в котором произошло приобретение, и на три предшествующих календарных года. Этому правилу и справке, которая защищает от него покупателя, посвящена наша статья о справке о задолженности, и здесь мы их не повторяем.

Две вещи вместе с квартирой не пришли. В реестре сообщества по-прежнему значатся имя, адрес и банковский счёт продавца, а ваши данные администратору никто не передал. Исправить это и есть работа первой недели; остаток месяца уходит на то, чтобы прочитать, к чему вы присоединились.

Первая неделя: сообщить секретарю, что у квартиры новый собственник

Эта обязанность стоит в списке обязанностей каждого собственника: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local — сообщить тому, кто исполняет функции секретаря сообщества, любым способом, позволяющим подтвердить получение, о смене собственника жилья или помещения. Последствие ложится на продавца: Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular — кто не исполнит эту обязанность, продолжает отвечать по долгам перед сообществом, возникшим после передачи, солидарно с новым собственником. Закон снимает это последствие, когда органы управления сообщества узнали о продаже любым другим способом или из конклюдентных действий нового собственника либо когда переход права общеизвестен.

Итак, сообщение защищает продавца, и внимательный продавец его отправляет. Покупателю тоже стоит отправить своё, по причине, которую закону незачем объяснять: пока в реестре нет вашего имени, квитанции, извещение о собрании и протокол уходят тому, кто квартирой уже не владеет. Имя человека, которому нужно написать, есть в бумаге, которая у вас уже на руках. Справку о задолженности, которую продавец представил у нотариуса, подписывает тот, кто действует как секретарь, а в сообществе с профессиональным управлением это обычно администратор. Напишите электронное письмо с просьбой подтвердить получение, приложите страницы акта, где указаны квартира и покупатели (простой копии от нотариуса достаточно), и укажите дату акта, ваши полные имена, номера удостоверений личности или NIE, телефон и адрес электронной почты.

Первая неделя: адрес в Испании и что происходит без него

Второе сообщение идёт в том же письме. Каждый собственник обязан сообщить секретарю el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — адрес в Испании для вызовов и уведомлений любого рода, связанных с сообществом. Адрес в Милане правилу не отвечает, и адрес электронной почты это не то, что называет закон, хотя большинство администраторов, включая нас, параллельно отправляют всё по электронной почте.

То, что происходит без такого адреса, важнее всего для собственника, живущего за границей. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo — при отсутствии такого сообщения адресом считается сама квартира, и вручённое её жильцу имеет полную юридическую силу. Жильцом может оказаться арендатор или отдыхающий. А если уведомление не удаётся вручить в квартире, его вывешивают на доске объявлений сообщества за подписью секретаря с визой председателя, и La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — уведомление, сделанное таким образом, приобретает полную юридическую силу в течение трёх календарных дней. Извещение о собрании, требование об уплате долга по взносам или протокол, с которого начинает течь срок на оспаривание решения, могут дойти до вас именно так, с полной силой, пока вы находитесь в другой стране.

Выбор здесь практический. Если почту в квартире забирает человек, которому вы доверяете, адресом может быть квартира. Если нет, назовите человека в Испании, который согласился получать и пересылать письма сообщества: родственника, вашего юриста, консультанта, который подаёт вашу декларацию нерезидента. Кто бы это ни был, сообщите об этом секретарю письменно и сообщайте заново при каждой перемене. О том, как извещение, повестка дня и доверенность доходят до собственника за границей, рассказывает наш путеводитель по годовому собранию.

Первая неделя: взносы, резервный фонд и уже одобренные целевые сборы

Попросите у администратора три вещи: вашу долю, размер обычного взноса с его календарём и список целевых сборов, одобренных собранием, с датой, когда наступает срок каждого платежа. Даты важны из-за одной фразы закона: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras — целевые сборы на оплату улучшений, выполненных или предстоящих в здании, несёт тот, кто является собственником в момент, когда суммы подлежат уплате. Для работ, которые зданию необходимы, то есть для содержания и доступности, закон обременяет саму квартиру: Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales — квартиры остаются обременены оплатой расходов на такие работы на тех же условиях, что статья 9 устанавливает для общих расходов. В обоих случаях целевой сбор, одобренный до вашей покупки, платежи по которому наступают после акта, потребуют с вас. То, о чём вы с продавцом договорились в договоре, решает только, кто из вас двоих несёт его в итоге. Наш путеводитель по взносам и целевым сборам объясняет, как рассчитывается то и другое.

Резервный фонд это вторая неожиданность. Он обязан быть у каждого сообщества, в размере una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario — суммы, которая ни в каком случае не может быть ниже 10 процентов его последнего обычного бюджета, — и закон описывает его как фонд, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad — права на который во всех отношениях принадлежат сообществу. При продаже продавцу ничего не возвращают, а с покупателя ничего не берут за вступление: фонд остаётся на месте, и вы участвуете в нём по своей доле с первого же взноса.

Затем настройте оплату. Закон не говорит, как платят взносы, но говорит, чего стоит опоздание: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo — на требования сообщества начисляются проценты с момента, когда платёж должен быть сделан и не сделан. Есть и вторая цена, на собрании, к ней мы придём ниже. Прямое дебетование, подписанное на первой неделе, снимает обе. Дайте администратору счёт и подпишите мандат; если предпочитаете постоянное поручение, спросите назначение платежа, по которому опознаётся ваша квартира, потому что перевод, который администратор не может отнести к конкретной квартире, это взнос, который числится неоплаченным.

Вторая неделя: бумаги, которые нужно запросить

Папка продавца о делах сообщества редко переходит из рук в руки вместе с ключами. Закон отдаёт бумаги сообщества в две пары рук: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios — секретарь хранит книги протоколов собрания собственников, — а в обязанности администратора входит custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — хранить документацию сообщества в распоряжении собственников. Теперь вы один из этих собственников. Запросите пять вещей.

• Устав. Он содержится в титуле здания и может регулировать использование квартир, расходы и ремонт, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad — образуя особый статут, который не затрагивает третьих лиц, если он не внесён в реестр собственности. Читайте зарегистрированный текст: запрет на какое-либо использование или условие, освобождающее часть квартир от какого-либо расхода, обязательны для вас, если они там есть.
• Правила внутреннего распорядка. Часы работы бассейна, парковка, мусор, шум. Это normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración — правила внутреннего распорядка, которые также обязательны для каждого владельца, пока они не изменены в порядке, предусмотренном для решений об управлении. Что они могут регулировать, а что нет, сказано в нашей статье о правилах распорядка.
• Протоколы двух-трёх последних собраний. Закон говорит: El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 — протокол направляется собственникам в порядке, установленном статьёй 9, — но последние ушли продавцу. В них видны обсуждаемые работы, одобренные целевые сборы и текущие споры.
• Бюджет на год и последняя утверждённая отчётность. Собрание собирается не реже одного раза в год para aprobar los presupuestos y cuentas — чтобы утвердить бюджеты и отчётность. Эти два документа показывают, на что идёт взнос и существует ли резервный фонд на самом деле.
• Страховой полис сообщества. Он нужен вам, чтобы понять, что должен покрывать ваш собственный полис, а это работа третьей недели.

Вторая неделя: ключи, пульты, карты и счётчики

Ничего из этого в законе нет, и всё это в первый день обходится дешевле, чем потом. Сверьте то, что передаёт продавец, с тем, чем пользуется здание: ключи от квартиры, от подъезда, от почтового ящика и от кладовой, пульт от ворот гаража, карты или брелоки от бассейна. Спросите у администратора, как сообщество выдаёт дубликаты и сколько они стоят: ворота и замки бассейна это общие установки, и пульты и карты к ним обычно программируют через сообщество, а не покупают в магазине. Собственнику, живущему за границей, стоит уже сейчас решить, кто на Фуэртевентуре хранит запасной ключ, и сказать администратору, кто это. Наша статья о пустующей квартире объясняет, когда сообществу может понадобиться войти и кто должен открыть дверь.

Счётчики это вторая половина передачи. Сфотографируйте счётчики воды и электричества в день получения ключей, чтобы последнее потребление продавца и ваше первое разделяли показания, а не спор. Затем переоформите договоры на своё имя. Там, где поставщиком выступает публичный консорциум острова, CAAF, он захочет увидеть, кто вы и что квартира ваша: в его перечень документов для заявки на подключение входят удостоверение личности абонента и Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral — документ о собственности, то есть нотариальный акт купли-продажи, наследования или дарения, актуальная выписка из реестра собственности или справка реестра. Его электронная приёмная требует цифровой сертификат или систему Cl@ve, поэтому собственник за границей обычно действует через представителя или лично в пунктах приёма в Пуэрто-дель-Росарио, Корралехо и Гран-Тарахале. В старом доме с единственным общим счётчиком переоформлять нечего: клиентом консорциума является сообщество, и ваша вода приходит в квитанции сообщества. Спросите у администратора, какой из двух случаев ваш; наша статья о воде на Фуэртевентуре объясняет оба.

Третья неделя: страховка сообщества и ваша собственная

Полис сообщества страхует здание: конструкцию, кровли, лестничные клетки, бассейн и, в большинстве полисов, неотделимые элементы каждой квартиры. Он не страхует вашу мебель, вашу технику и вашу ответственность перед соседом снизу, когда ваша стиральная машина заливает ему потолок. Это работа полиса страхования жилья на ваше имя, и собственнику, который будет отсутствовать месяцами, стоит до подписания прочитать в нём условие о пустующем жилье. Ни государственный, ни канарский закон не обязывают здесь сообщество страховать здание, поэтому проверьте, что полис существует и на какую сумму он заключён. Наш путеводитель по страхованию сообщества объясняет, как его читать.

До любых работ: сначала сообщите сообществу

Большинство новых собственников в первые месяцы что-нибудь меняют: кухню, ванную, полы. Внутри квартиры закон это разрешает, в одном пределе и при одном условии. Собственник может изменять архитектурные элементы, установки или службы квартиры cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario — когда это не ухудшает и не изменяет безопасность здания, его общую конструкцию, его внешнюю конфигурацию или состояние и не ущемляет права другого собственника, — debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad — и обязан заранее сообщить о таких работах тому, кто представляет сообщество. Заранее это слово, которое здесь главное: сообщение идёт председателю через администратора до прихода строителей, с датами и описанием работ.

За пределами квартиры правило умещается в одну строку: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna — в остальной части здания собственник не вправе производить никаких изменений. Остекление террасы, маркиза или кондиционер на фасаде это не ремонт вашей квартиры: это затрагивает здание, и такой разговор начинается с сообществом, а не со строителем. Разрешение мэрии это отдельный вопрос, и одно не заменяет другого.

До первого собрания: ваш голос

Вы голосуете с того дня, как стали собственником, и закон требует от нового собственника трёх вещей. Первая это отсутствие долгов. Собственники, у которых к началу собрания есть просроченные долги перед сообществом, не оспоренные ими в суде и не депонированные, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto — могут участвовать в обсуждении, но не имеют права голоса. Вторая касается пар и всех, кто покупает вместе с кем-то: у квартиры в общей собственности один голос, и её сособственники назначают одного представителя, который присутствует и голосует за всех. Третья это доверенность. Участвовать можно лично или через представителя, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario — для чего достаточно письменного документа, подписанного собственником; ни нотариуса, ни апостиля закон не требует.

Новый собственник может и вынести вопрос на обсуждение. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad — любой собственник может просить, чтобы собрание собственников изучило любой вопрос, представляющий интерес для сообщества, и высказалось по нему, — письмом председателю, который включает его в повестку дня следующего собрания.

С Фуэртевентуры: тридцать дней в одной квартире

Вернёмся к паре из Милана. Их квартира одна из пятидесяти в комплексе в Корралехо с бассейном и садами, и её доля составляет 2 %. Обычный бюджет сообщества на 2026 год равен 90 000 €, так что квартира платит 1 800 € в год, четырьмя квартальными платежами по 450 €, а в резервном фонде должно быть не меньше 9 000 €. В марте собрание одобрило целевой сбор в 40 000 € на видеодомофон и автоматические ворота для машин, с оплатой четырьмя частями по 10 000 € в июле, октябре, январе и апреле: 800 € на эту квартиру, по 200 € за раз. Июльскую часть заплатил продавец.

Они подписывают акт во вторник, 1 сентября 2026 года. В справке о задолженности сказано, что по квартире долгов нет, и указан целевой сбор с тремя частями, срок которых ещё не наступил. В тот же день они пересчитывают два комплекта ключей, один пульт от гаража и две карты от бассейна и фотографируют оба счётчика. В среду они пишут администратору, чья подпись стоит на справке: страницы акта, их имена и номера NIE, адрес электронной почты, телефон и, в качестве адреса в Испании, офис консультанта в Корралехо, который подаёт их декларацию нерезидентов и согласился получать почту сообщества. К пятнице они подписали мандат на прямое дебетование.

На второй неделе приходят бумаги: зарегистрированный устав, две страницы правил внутреннего распорядка, протоколы двух последних собраний, бюджет на 2026 год и полис. В протоколах виден целевой сбор и больше ничего нерешённого. В отчётности значатся 11 300 € в резервном фонде, больше тех 9 000 €, которых требует закон. Полис страхует здание и ничего не говорит об имуществе в квартире, поэтому на третьей неделе они оформляют собственный полис страхования жилья. На четвёртой они сообщают председателю через администратора, что кухню и ванную заменят в ноябре, с именем строителя и датами.

В четверг, 1 октября, на тридцать первый день, сообщество списывает 650 €: 450 € за квартал и октябрьскую часть в 200 €. С январской и апрельской частями то, что они платят по сбору, одобренному до их появления, вырастет до 600 €, ровно до той цифры, которую справка назвала им за столом нотариуса.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

В зданиях, которыми мы управляем в Корралехо, Калета-де-Фусте и на юге, смена собственника это одна запись и короткий список. В день, когда приходит сообщение, мы вносим в реестр нового собственника, адрес для уведомлений и банковский мандат, письменно подтверждаем долю, календарь взносов и каждый целевой сбор с его датами и отправляем устав, правила внутреннего распорядка, последние протоколы, бюджет и полис, не дожидаясь просьбы. Новый собственник получает доступ к нашему порталу собственника, где лежат отчёты по счетам, документы сообщества и заявки с фотографиями и где появляется извещение о следующем собрании вместе с бланком доверенности. Собственники, которые хотят, чтобы их сообществом управляли так, могут прочитать, что мы делаем для собственников, живущих за границей, и запросить предложение.

Частые вопросы

Кто должен сообщить сообществу, что квартира продана: продавец или покупатель?

Закон относит это сообщение к обязанностям каждого собственника и возлагает последствие на продавца: пока секретарю не сообщили способом, подтверждающим получение, продавец продолжает солидарно с покупателем отвечать по долгам, возникшим после продажи. Эта ответственность прекращается, если органы управления сообщества узнали о продаже иным путём или если переход права общеизвестен. Покупателю тоже стоит написать, потому что, пока реестр не исправлен, квитанции, извещение о собрании и протокол уходят прежнему собственнику.

Я живу за границей. Могу ли я указать свой заграничный адрес для уведомлений сообщества?

Не в качестве адреса, которого требует закон: он должен быть в Испании. Если вы не укажете никакого, вашим адресом считается сама квартира, и вручённое её жильцу действительно; если вручить там не удалось, уведомление вывешивают на доске объявлений сообщества, и оно приобретает полную силу в течение трёх календарных дней. Укажите квартиру, если там кто-то забирает почту, или человека в Испании, который согласился её получать, и добавьте адрес электронной почты как параллельный канал.

Собрание одобрило целевой сбор до моей покупки. Должен ли я платить части, срок которых наступает после акта?

Сообщество потребует их с вас. Про целевые сборы на улучшения закон прямо говорит, что их несёт тот, кто является собственником, когда суммы подлежат уплате, а в случае работ, которые зданию необходимы, он обременяет их стоимостью саму квартиру. То, о чём вы договорились с продавцом, решает только, сможете ли вы взыскать их с него. Поэтому в справке о задолженности должен быть указан каждый одобренный целевой сбор с его датами, и поэтому новый собственник на первой неделе просит у администратора тот же список.

Могу ли я голосовать на первом собрании после покупки?

Да, с того дня, как вы стали собственником, при двух условиях. К началу собрания у вас не должно быть просроченных долгов перед сообществом, иначе вы сможете высказываться, но не голосовать. И если квартира принадлежит двум или более лицам, они назначают одного представителя, потому что у квартиры один голос. Если вы не можете прийти, чтобы назначить представителя, достаточно письменного документа, подписанного собственником.