Сосед присылает вам фотографию воды под вашей входной дверью. Следом приходит письмо от «администратора», а это не тот человек, у которого ваши ключи, и ни один из них не агентство, которое в прошлом году предлагало «управлять всем». Вокруг квартиры в испанском сообществе собственников есть три разные работы, и у каждой свой заказчик: администратор работает на сообщество собственников, управляющий работает на вас, а агент по аренде работает над одной сделкой, поиском арендатора. Собственники, живущие за границей, обычно узнают разницу в тот день, когда что-то падает между двумя из них. Эта заметка разбирает всех троих по очереди: что закон даёт каждому, чего каждый не может, какая бумага каждому нужна от вас, за что каждый отвечает и кто кому платит.
Администратор работает на сообщество
Закон о горизонтальной собственности называет администратора среди органов управления сообщества, рядом с собранием собственников, председателем и секретарём (Ley 49/1960, статья 13). Собственники назначают его на собрании, на один год, если устав не говорит иного, и могут сместить его на внеочередном собрании. Должность определяется её предметом, а это здание: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, следить за надлежащим порядком в доме, его установках и службах; Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, заблаговременно готовить и представлять собранию план предвидимых расходов; заботиться о сохранности, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, распоряжаясь о срочных ремонтах и мерах; исполнять то, что собрание решает о работах, производить платежи и взыскивать причитающееся; и, когда это на него возложено, действовать как секретарь и хранить документы сообщества в распоряжении собственников (статья 20).
«Дом» — это здание и то, что в нём общее, и работа администратора заканчивается у вашей двери. Закон возлагает на каждого собственника обязанность содержать в исправности собственную квартиру и её частные установки (статья 9), и ничто в статье 20 не кладёт ваш бойлер, вашего арендатора или вашу налоговую декларацию на стол администратора. Администратора оплачивает сообщество, как ещё один общий расход, распределяемый по долям, так что ваша часть этого вознаграждения уже сидит в ваших взносах сообществу; что оно обычно покрывает — тема нашей заметки о том, что включает гонорар администратора.
В отношении вашей квартиры у сообщества и у администратора, который действует от его имени, три инструмента, все в законе. Оно может потребовать, чтобы вы пустили ремонт, которого требует обслуживание здания, потому что каждый собственник обязан Permitir la entrada en su piso o local, разрешать вход в свою квартиру или помещение, для этих целей (статья 9). Администратор может распорядиться о срочном ремонте в здании, не дожидаясь собрания. А уведомления направляются по адресу в Испании, который вы сообщили секретарю; если вы не сообщили никакого, уведомление идёт в саму квартиру и имеет силу. Чего у администратора нет, так это вашего ключа и права войти без вас: кто и когда может войти в пустую квартиру, объясняется в статье ваша квартира, пока вас нет.
Управляющий работает на вас, по договору поручения
Всё, что за дверью, требует человека, который работает на вас. В испанском праве это отношение называется поручением, «mandato»: Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra, по договору поручения одно лицо обязуется оказать какую-либо услугу или сделать что-либо за счёт или по поручению другого (Гражданский кодекс, статья 1709). Его можно заключить нотариальным актом, частным документом или даже устно (статья 1710), и это причина записать его, а не обходиться без бумаги. Если человек занимается этим профессионально, закон предполагает, что ему нужно платить (статья 1711).
Затем Кодекс проводит черту, которая важнее всего для собственника за границей: El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración, поручение, выраженное в общих словах, охватывает только действия по управлению, а чтобы продать, заложить или совершить любое другое действие по распоряжению собственностью, нужно прямо выраженное поручение (статья 1713). Управляющий без специальной доверенности не может сдать недвижимость в аренду более чем на шесть лет (статья 1548). В этих пределах управляющий следует вашим указаниям, а там, где вы их не дали, делает то, что сделал бы заботливый человек (статья 1719).
Перед подписанием стоит знать ещё три статьи.
- Отчёт. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, всякий поверенный обязан отчитываться о своих действиях и передавать доверителю всё, что получил в силу поручения (статья 1720): арендную плату, возвращённые залоги, возвраты от поставщиков.
- Ответственность. Управляющий отвечает за умысел и также за небрежность, которую суды оценивают строже или мягче в зависимости от того, было ли поручение оплачиваемым (статья 1726).
- Отмена. Вы можете прекратить поручение когда пожелаете и потребовать вернуть документ, в котором оно записано (статья 1733).
Частного договора достаточно для ключей, посещений, показаний счётчиков, ремонтов и счетов. Банк, нотариус, реестр собственности и большинство государственных учреждений попросят большего: полномочие управлять имуществом должно быть оформлено публичным документом (статья 1280), а как подписать его из-за границы, рассказано в нашей заметке о доверенностях. Для собрания сообщества закон требует гораздо меньше: представительство подтверждается через un escrito firmado por el propietario, письменным документом, подписанным собственником (Закон о горизонтальной собственности, статья 15).
Агент по аренде работает над договором аренды
Работа агента по аренде — это сделка: найти арендатора и добиться подписания договора. Для аренды жилья Закон о городской аренде с 26 мая 2023 года решил, кто за это платит: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, расходы на услуги агентства недвижимости и на оформление договора несёт арендодатель (Ley 29/1994, статья 20). Вознаграждение за сдачу жилья платит собственник, а не арендатор.
То, что происходит после подписания, — другая работа. Собирать арендную плату, вносить залог, отвечать арендатору и оформлять возврат квартиры — это управление, и тот, кто делает это за вас, является вашим управляющим по договору поручения, с обязанностью отчитаться за каждый евро. Закон даёт собственнику за границей ещё одну причину выбирать этого человека тщательно: управляющий имуществом нерезидента отвечает солидарно за налог на доходы нерезидентов с доходов от того, чем он управляет, если только с этих доходов не удерживается налог у источника (Real Decreto Legislativo 5/2004, статья 9). Управляющий, который просит показать ваши декларации, защищает вас обоих. Кто должен ещё и назначить налогового представителя — отдельный вопрос, разобранный в нашей заметке о налоговом представителе.
Туристическая аренда — это опять-таки другое ремесло, со своим канарским законом (Ley 6/2025) и регистрационным номером. Эта заметка её не рассматривает.
За что отвечает каждый
Администратор отвечает перед сообществом, которое его назначает и может сместить. Администратор, состоящий в профессиональной коллегии, связан ещё и кодексом этики профессии: los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros, состоящие в коллегии администраторы недвижимости должны иметь страховки, покрывающие и профессиональные ошибки, причиняющие ущерб клиенту, и доверенные ему средства, и он должен предъявить сертификат клиенту, который об этом просит (кодекс этики Генерального совета коллегий администраторов недвижимости, статья 6). Сам закон членства в коллегии не требует: должность может занимать любой собственник, физическое лицо с достаточной и признанной законом профессиональной квалификацией или юридическое лицо (статья 13).
Ваш собственный управляющий и ваш агент по аренде отвечают перед вами, по условиям договора и Гражданского кодекса, и Кодекс ни от одного из них не требует страховки. Договор — то место, где о ней нужно спросить, как и о том, что входит в вознаграждение, как часто даётся отчёт и кого можно прислать вместо управляющего: управляющий, который назначает заместителя, не получив на это права, отвечает за то, что делает заместитель (статья 1721).
Ваши данные и кто может говорить за вас
Администратор держит ваше имя, ваш адрес и ваши банковские реквизиты от имени сообщества и может использовать их только для дел сообщества; с точки зрения защиты данных он является обработчиком данных сообщества, связанным с ним договором, как мы объясняем в нашей заметке о защите данных в сообществе. Для собственника с управляющим из этого следуют две практические вещи. Администратору незачем обсуждать ваш счёт с третьим лицом, которое просто говорит, что действует за вас: пошлите секретарю подписанную записку, в которой назван ваш управляющий и сказано, что он может получать. И сообщите секретарю адрес в Испании для уведомлений, способом, который оставляет подтверждение получения (Закон о горизонтальной собственности, статья 9); это может быть адрес вашего управляющего.
Кто что делает
| Задача |
Кто её выполняет и по какому договору |
| Крыша, лифт, бассейн, фасад: здание и его содержание |
Администратор сообщества, назначенный собранием собственников (Закон о горизонтальной собственности, статья 20) |
| Бюджет, взносы и протоколы |
Администратор, который может быть и секретарём |
| Ключи, посещения, ремонты и счета внутри вашей квартиры |
Ваш собственный управляющий, по договору поручения (Гражданский кодекс, статья 1709) |
| Ваш голос на собрании |
Тот, кого вы назовёте в подписанном документе (Закон о горизонтальной собственности, статья 15) |
| Найти арендатора для долгосрочной аренды |
Агент по аренде, вознаграждение которого при аренде жилья платит арендодатель (Закон о городской аренде, статья 20) |
| Арендная плата, залог и происшествия во время аренды |
Управляющий арендой, по договору поручения, обязанный отчитаться за всё полученное |
| Продать, заложить или подписать у нотариуса |
Поверенный с нотариальной доверенностью, никогда не общее поручение |
Как платят каждому
Официального тарифа нет ни для одного из троих. Закон запрещает профессиональным коллегиям его устанавливать: они no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, не могут устанавливать ориентировочные расценки и никакие другие ориентиры, рекомендации, директивы, нормы или правила о профессиональных гонорарах (Ley 2/1974, статья 14). Закон определяет другое: кто платит. Вознаграждение администратора — расход сообщества, который собрание утверждает в бюджете и который каждый собственник платит по своей доле. Вознаграждение управляющего — то, что сказано в вашем договоре, и платите его только вы. Вознаграждение агента по аренде, когда речь о жилье, лежит на арендодателе.
Наш собственный пример, с выдуманными цифрами, которые не претендуют быть чьими-либо ценами: собственник платит 90 евро в месяц взносов сообществу, из которых 7 евро составляют вознаграждение администратора; управляющий берёт 45 евро в месяц за то, что хранит ключи, каждый месяц посещает квартиру и оплачивает счета; а в год, когда квартира сдаётся, агентство берёт одну месячную арендную плату, 900 евро. Три счёта, три договора, три заказчика.
Что мы делаем и чего не делаем
Мы управляем сообществами по всей Фуэртевентуре за фиксированную сумму за единицу, а для отдельных собственников ведём долгосрочную аренду от договора до возврата ключей, с ежемесячным отчётом; собственников за границей мы представляем на собраниях по доверенности, и они получают протоколы, счета и уведомления на английском и испанском. Туристической арендой мы не занимаемся, а поиск арендатора — работа агентства недвижимости группы. Услуги описаны на наших страницах об управлении арендой и для собственников за границей, и вы можете запросить смету с фиксированным гонораром.
Частые вопросы
Может ли администратор сообщества хранить мои ключи или присматривать за моей квартирой?
Не как администратор: закон не даёт этой должности ни ключа, ни обязанностей внутри вашей квартиры. Если та же фирма управляет ещё и отдельными квартирами, это второй договор, с вами, и второе вознаграждение.
Мой управляющий говорит, что подписанный мной договор позволяет ему продать квартиру за меня. Это так?
Нет. Поручение в общих словах охватывает только действия по управлению. Чтобы продать или заложить, нужно прямо выраженное поручение, и нотариус попросит доверенность в форме публичного документа.
Агентство хочет взять своё вознаграждение с моего арендатора. Может ли оно?
Не при аренде жилья: с мая 2023 года расходы на агентство и на оформление договора несёт арендодатель.
Перед кем отвечает администратор, если в здании что-то пошло не так?
Перед сообществом. Собственник обращается с этим к председателю или на собрание, которое назначает администратора и может его сместить; администратор, состоящий в коллегии, должен к тому же иметь страхование ответственности и предъявлять сертификат по требованию.
Я живу за границей, и кто-то собирает мою арендную плату. Если он не заплатит мой налог, кто его должен?
Вы: налог лежит на собственнике. Управляющий отвечает за него солидарно с вами, поэтому вам обоим нужно, чтобы декларации были поданы. Требуйте отчёт, который Гражданский кодекс обязывает давать всякого поверенного.
