Любая продажа квартиры в сообществе собственников на Фуэртевентуре проходит через один документ, о котором ни покупатель, ни продавец обычно не слышали, пока его не запросит нотариус: справка о задолженности квартиры перед сообществом, certificado de deudas. Испанский закон о горизонтальной собственности встроил её в сделку по причине, которая удивляет иностранных покупателей: сама квартира отвечает за взносы, которые прежние собственники оставили неоплаченными, за год покупки и три предыдущих года, кто бы ни был её владельцем сегодня. В этой статье разобраны абзац закона, регулирующий справку, кто её выдаёт и в какой срок, что в ней должно быть и что означают две ходовые формулировки, правило четырёх лет, которое наследует покупатель, обязанности продавца до и после подписания акта, отказ от справки, который покупателя просят подписать в спешке, и то, как справку запрашивают из-за рубежа. Налоговая сторона продажи нерезидентом, удержание 3 % и plusvalía, относится к нашей парной статье о продаже недвижимости нерезидентом; сторона сообщества здесь.
Абзац, который защищает покупателя
Закон говорит это в одном абзаце. «Приобретатель жилья или помещения в режиме горизонтальной собственности, даже с титулом, внесённым в Реестр собственности, отвечает самим приобретённым имуществом за суммы, которые прежние владельцы должны сообществу собственников на покрытие общих расходов, в пределах сумм, относящихся к наступившей части года, в котором происходит приобретение, и к трём предыдущим календарным годам. Квартира или помещение по закону обременены исполнением этой обязанности». Затем механика: «В публичном акте, которым жильё или помещение передаётся на любом основании, отчуждатель должен заявить, что не имеет задолженности по оплате общих расходов сообщества собственников, или указать, сколько он должен. Отчуждатель должен в этот момент представить справку о состоянии задолженности перед сообществом, совпадающую с его заявлением, без которой удостоверение публичного документа не может быть разрешено, если только приобретатель прямо не освободил его от этой обязанности. Справка выдаётся в срок не более семи календарных дней с момента запроса тем, кто исполняет функции секретаря, с визой председателя; они отвечают, в случае вины или небрежности, за точность указанных в ней данных и за ущерб, причинённый задержкой её выдачи» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 9.1.e). Три участника, один срок, одна ответственность: секретарь, который выдаёт, председатель, который визирует, семь календарных дней и личная ответственность за неверную цифру.
Кто её выдаёт и что в ней должно быть
Справку подписывает тот, кто исполняет функции секретаря. В сообществе с профессиональным управляющим это управляющий, который обычно совмещает обе должности: закон разрешает объединять секретаря и управляющего в одном лице и относит к обязанностям управляющего исполнение функций секретаря и хранение документации сообщества в распоряжении собственников (ст. 13.6 и 20.e). Виза председателя её завершает; в сообществе без управляющего председатель является секретарём и подписывает один. Закон устанавливает срок и ответственность, но не содержание, а именно содержание определяет, защищён покупатель или нет. Справка, которую мы выдаём при каждой продаже, указывает на бланке сообщества и с датой выдачи: квартиру и её долю участия; обычные взносы, выставленные и оплаченные на эту дату, с любым непогашенным платежом и его суммой; каждый утверждённый собранием целевой сбор, его общую сумму, уже наступившие и ещё не наступившие платежи с их датами; взнос в резервный фонд; любое текущее требование к квартире; и сальдо одной строкой.
В ходу две формулировки, и они не одно и то же. Al corriente de pago, «без задолженности», означает, что все платежи, наступившие на дату справки, оплачены; о целевом сборе, который собрание утвердило в мае и платежи по которому наступают в ноябре, она не говорит ничего. Sin deudas ni derramas pendientes, «без долгов и без ожидающих целевых сборов», это фраза, которую хочет покупатель, и она верна лишь тогда, когда справка сверена с протоколами последних собраний, а не только с книгой учёта. Справка со словами «без задолженности» на квартиру с тремя ещё не наступившими платежами по целевому сбору точна и бесполезна; покупатель, читающий её как «платить нечего», узнаёт обратное с первым платежом.
Правило четырёх лет: что покупатель наследует вместе с ключами
Обременение это сердце абзаца. Требование сообщества по общим расходам является привилегированным, и квартира им обременена, так что сообщество может взыскать неоплаченные прежними владельцами взносы, год приобретения и три предыдущих календарных года, за счёт квартиры покупателя, даже если тот купил добросовестно и зарегистрировал акт (ст. 9.1.e). Защита покупателя это именно справка: за долг, который справка не указала, лично отвечают секретарь и председатель; долг, который она указала, покупатель принял или учёл в цене. За пределами четырёх лет и по всему, что не является общими расходами, долг следует за продавцом как за лицом, а путь сообщества это особое приказное производство, которое разбирает наша статья о неоплаченных взносах (ст. 21).
Одно правило переворачивает ожидания большинства покупателей. Целевые сборы на оплату улучшений «возлагаются на того, кто является собственником в момент наступления срока платежа сумм, предназначенных на оплату этих улучшений» (ст. 17.11): сбор, утверждённый до продажи, но с платежами, наступающими после неё, ложится на покупателя, а не на продавца, если частный договор не предусматривает иного. Поэтому наша справка перечисляет каждый утверждённый сбор с его будущими датами, и поэтому договор, который мы рекомендуем, отводит им отдельный пункт: снижение цены, удержание у нотариуса или оплата всего сбора продавцом до сделки.
Сторона продавца: заявление, уведомление, последние взносы
Продавец заявляет в акте, что задолженности нет, или указывает, сколько должен, и передаёт справку; нотариус включает её в акт. Две обязанности переживают подпись. Продавец обязан уведомить секретаря о смене собственника любым способом, подтверждающим получение; тот, кто этого не сделает, «продолжает отвечать за долги перед сообществом, возникшие после передачи, солидарно с новым владельцем», с правом регресса к нему, если только сообщество не узнало о смене иным путём или передача не была общеизвестной (ст. 9.1.i). А взносы за месяц продажи делятся так, как договорятся стороны; закон молчит, и дата акта обычная граница.
Справка защищает и продавца. Продавец, оставивший долг, указанный в справке, зафиксировал его сумму; продавец, оставивший неуказанный долг, оставил требование, которое найдёт квартиру покупателя, а затем, через покупателя, самого продавца. Наш совет каждому продающему собственнику за рубежом один: запрашивайте справку в день, когда принято предложение покупателя, а не накануне нотариуса, чтобы то, что она покажет, можно было вовремя оплатить или обсудить.
Отказ от справки: подписание без неё
Закон позволяет покупателю освободить продавца от представления справки, и тогда нотариус удостоверяет акт только на основании заявления продавца. Отказ существует для продажи, которая не может ждать неделю; подписывают его куда чаще покупатели, не понявшие, от чего отказываются. Покупатель, отказавшийся от справки, принимает на квартиру четыре года возможных долгов без какой-либо справки, за которую можно было бы кого-то привлечь, и без требования к секретарю, который ничего не выдавал. За пятнадцать лет мы видели, как отказ стоил покупателям сбора на лифт, двух лет взносов собственника, переставшего платить, и однажды судебных расходов сообщества по уже поданному иску. Справка занимает не более семи календарных дней, а хороший управляющий выдаёт её за два; удержание из цены суммы, показанной в справке, это альтернатива, которая ничего не стоит.
Запрос из-за рубежа
Запрос подаёт продавец или его представитель, адвокат, агентство с полномочиями, покупатель с согласия продавца, управляющему, способом, подтверждающим дату, потому что семь дней идут с момента запроса. Мы отвечаем в срок подписанным PDF, виза председателя собирается электронно, и по просьбе направляем его прямо нотариусу; оплата продавцом любого показанного сальдо подтверждается в день поступления на счёт, и следует новая справка. В сообществах, которыми мы управляем, запрос живёт в портале собственника: собственник нажимает, отсчёт начинается, справка приходит. После сделки данные нового собственника, имя, адрес для уведомлений, электронная почта, банковский мандат, вносятся в реестр по уведомлению покупателя или копии нотариуса, и следующий взнос выставляется нужному лицу.
Где вступаем мы
Наши управляющие на Фуэртевентуре выдают справки о задолженности в установленные законом семь дней при каждой продаже в сообществах, которыми мы управляем, с целевыми сборами и их датами на самом документе, собирают визу председателя электронно, работают напрямую с нотариусом, регистрируют смену собственника и данные покупателя в день подписания акта и консультируют продающего собственника о том, что оплатить или обсудить до сделки. Ознакомьтесь с нашими услугами по учёту и взносам и по взысканию задолженности или запросите предложение; наш гид по взносам и целевым сборам объясняет, что именно считает справка.
Частые вопросы
Наследует ли покупатель квартиры в Испании долги прежнего собственника перед сообществом?
Да, в пределах лимита: квартира отвечает за общие расходы, не оплаченные прежними владельцами, за год покупки и три предыдущих календарных года, даже после регистрации акта. Сверх этого долг следует за продавцом лично. Справка о задолженности, которую продавец обязан представить у нотариуса, фиксирует сумму; за долг, который в ней не указан, отвечают подписавшие её секретарь и председатель.
Кто выдаёт справку о задолженности и сколько это занимает?
Тот, кто исполняет функции секретаря, в большинстве сообществ управляющий, с визой председателя, в течение семи календарных дней с момента запроса. Закон возлагает на них личную ответственность, в случае вины или небрежности, за точность цифр и за ущерб от задержки. Запрос следует подавать способом, подтверждающим его дату.
В чём разница между «al corriente» и «sin deudas ni derramas pendientes»?
«Без задолженности» означает, что все платежи, наступившие на дату справки, оплачены; это не охватывает утверждённые собранием целевые сборы, платежи по которым наступают позже, а их несёт тот, кто владеет квартирой в момент наступления срока. «Без долгов и без ожидающих сборов» это фраза, которая нужна покупателю, и она должна исходить из справки, перечисляющей утверждённые сборы с их датами.
Можно ли подписать акт без справки?
Только если покупатель прямо освободит продавца от её представления; тогда нотариус удостоверяет акт только на основании заявления продавца. Отказавшийся покупатель принимает четыре года возможных долгов без какой-либо справки, за которую можно было бы кого-то привлечь. Поскольку справка занимает не более семи дней, отказ редко оправдан; удержание из цены более безопасная альтернатива, когда продажа не может ждать.
