PDF приходит в октябре вместе с уведомлением о собрании: четырнадцать страниц, три колонки цифр, список фамилий в конце и собрание, на которое вы не придёте лично. Большинство собственников за границей читают итог, проверяют собственный взнос и убирают файл в папку. Жаль, потому что годовая отчётность сообщества — единственный документ в году, который говорит вам, хорошо ли управляют зданием, долей в котором вы владеете, — а закон даёт вам право читать её, задавать вопросы и голосовать по ней за две тысячи километров. Вот как мы читаем отчётность сообществ, которыми управляем, и как вы можете прочитать свою за десять минут.
Что, по закону, должны содержать бумаги
Собрание собственников должно проводиться не реже раза в год «для утверждения бюджетов и отчётности» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 16.1); утверждение «плана предполагаемых расходов и доходов и соответствующей отчётности» — собственная компетенция собрания (ст. 14.b), а подготовить этот план и представить его собранию — обязанность управляющего (ст. 20.b). Уведомление об очередном собрании рассылается не менее чем за шесть дней (ст. 16.3) и должно содержать повестку, место, дату и время — а также список собственников с задолженностью по взносам с предупреждением, что они могут присутствовать, но не голосовать (ст. 16.2, ст. 15.2). Любой собственник может письменно попросить председателя включить вопрос в повестку следующего собрания, и председатель обязан его включить (ст. 16.2).
После собрания — протокол: дата и место, кто созвал, очередное или внеочередное, все присутствующие и представленные с их долями, повестка и решения с голосами «за» и «против» там, где это имеет значение (ст. 19.2). Он должен быть закрыт подписями председателя и секретаря в течение десяти календарных дней и разослан каждому собственнику по адресу, который тот сообщил сообществу (ст. 19.3, ст. 9.1.h). С момента закрытия решения подлежат исполнению; собственник, голосовавший против, отсутствовавший или неправомерно лишённый голоса, имеет три месяца на их оспаривание в суде — год, если они нарушают закон или устав, — и для этого должен быть без долгов по собственным взносам (ст. 18). Секретарь хранит уведомления, доверенности и документы каждого собрания пять лет (ст. 19.4).
Ничто из этого не говорит, как должна выглядеть отчётность: закон не навязывает сообществу никакого стандарта учёта. Он говорит, что и когда вы вправе увидеть, — поэтому чтение ниже начинается с самих бумаг.
Пять страниц, которые важны
План против факта. Ядро отчётности — таблица с тремя колонками в каждой строке: что заложено в бюджет, что потрачено, разница — по каждой статье расходов здания: электричество общих зон, вода, бассейн, договор на лифт, уборка, озеленение, страховая премия, вознаграждение управляющего, договоры обслуживания, банковские комиссии, юридические расходы. Читайте третью колонку. Строка на десять процентов выше бюджета требует фразы пояснения в отчёте; строка на пятьдесят процентов выше требует истории, и история — это обычно поломка, протечка или изменившийся договор. Бюджет, совпадающий с фактом до евро по каждой строке, с банком не сверяли.
Банковская сверка. Итоговый остаток в отчётности должен совпадать с остатком на банковской выписке самого сообщества на ту же дату — с учётом ещё не проведённых чеков и переводов и полученных, но не оплаченных счетов. Деньги сообщества лежат на счёте на имя сообщества, никогда — на имя управляющего; выписка или её копия должна быть доступна вместе с отчётностью. Если цифра в отчётности и цифра в выписке не сходятся, ничему другому на этой странице верить нельзя.
Список должников. Закон делает список должников частью уведомления, поэтому он должен быть актуальным и конкретным: какие квартиры, сколько, за какие периоды. Это ещё и список, показывающий здоровье сообщества, потому что задолженности — причина, по которой бюджет, сходящийся на бумаге, даёт банковский счёт, который не сходится. Долг квартиры за текущий год и три предыдущих следует за ней при продаже (ст. 9.1.e); наша статья о задолженностях объясняет, как взыскивают остальное. Ищите движение: список с теми же фамилиями и теми же суммами, что год назад, — это сообщество, которое не собирает.
Строка резервного фонда. Каждое сообщество обязано держать резервный фонд, принадлежащий сообществу и предназначенный для работ по сохранению, ремонту и реконструкции, работ по доступности и, после недавних реформ, по энергоэффективности, — и он никогда не может быть меньше 10 % последнего очередного бюджета (ст. 9.1.f). Ищите его отдельной строкой с собственным остатком. Фонд, показывающий правильную цифру, но растворённый в текущем счёте, потраченный на расходы года и «подлежащий восполнению», — не фонд; фонд, использованный весной на крышу, должен быть восполнен в осеннем бюджете — именно там вы увидите рост взноса.
Целевые взносы — отдельно. Закон этого не предписывает, но хорошо ведённая отчётность учитывает внеочередные взносы на работы отдельно от обычных: свой бюджет, свой сбор, свой остаток. Наш гид по взносам и derramas объясняет механику; в отчётности важно, чтобы два потока никогда не смешивались, чтобы дефицит по фасадным работам не покрывался тихо из бюджета бассейна, или наоборот. Ваша доля во всём — обычный взнос, целевой взнос, резервный фонд — следует вашей cuota de participación, проценту, закреплённому за вашей квартирой в учредительном акте (ст. 3 и 5), если устав не предусматривает иного.
Десять минут из-за границы
- Совпадает ли итоговый банковский остаток в отчётности с выпиской на ту же дату?
- Мой взнос — это моя доля, применённая к итогу, и моя доля — та, что в моём акте?
- Есть ли в списке должников суммы и периоды, и изменился ли он с прошлого года?
- Является ли резервный фонд отдельной строкой в размере 10 % или больше последнего очередного бюджета?
- Показаны ли целевые взносы отдельно от обычного бюджета, с собственным остатком?
- Страховая премия в отчётности — это премия по полису, который я могу увидеть, и похожа ли страховая сумма на здание?
- Расшифровано ли вознаграждение управляющего — что входит, что выставлено дополнительно?
- Объясняет ли бюджет на следующий год каждую строку, меняющуюся более чем на десять процентов?
- Был ли протокол прошлогоднего собрания закрыт в течение десяти дней и отправлен на адрес, который я сообщил?
Девять «да» — это сообщество, которое можно оставить в покое ещё на год. Два-три «нет» — вопросы для повестки.
Тревожные признаки
Они одинаковы в Корралехо и в Коста-Кальме. Крупная строка otros gastos без расшифровки. Платежи наличными. Резервный фонд, существующий в сноске. Список должников с фамилиями, но без периодов, или с вознаграждением самого управляющего, записанным как долг сообщества. Строка страхования, не менявшаяся пять лет, тогда как здание менялось. Счета от фирмы с фамилией управляющего. Излишек — remanente, — который не переносится и не объясняется. Протоколы, приходящие в феврале с собрания, проведённого в ноябре. Ничто из этого ничего не доказывает; каждое — вопрос, который собрание вправе задать, а управляющий обязан ответить.
Спрашивать и голосовать на расстоянии
Быть в зале не обязательно. Письменная просьба председателю ставит ваш вопрос в следующую повестку (ст. 16.2); подписанный документ с именем вашего представителя позволяет этому человеку присутствовать и голосовать за вас (ст. 15.1), и хотя закон пока прямо не регулирует онлайн- или гибридные собрания (реформа рассматривается в Конгрессе с мая 2026 года), многие сообщества проводят их, если это предусмотрено уставом или решением собрания и обеспечены идентификация и голосование; надёжный путь — по-прежнему доверенность, а наша статья о собрании для собственников за границей рассказывает о доверенности и голосовании. Две вещи, которые стоит помнить, прежде чем голосовать против отчётности: решение принимается большинством присутствующих и представленных собственников и их долей, и только собственник без долгов по собственным взносам сохраняет право оспорить его потом (ст. 18.2). Сначала спросите; потом голосуйте; оспаривайте в последнюю очередь.
В сообществах, которыми мы управляем, бумаги не ждут почты. Отчёты публикуются онлайн, собственники получают квартальный отчёт об уплаченных взносах, решённых инцидентах и предстоящих голосованиях, а уведомление приходит с готовой формой доверенности — один вход, каждый документ, на английском, испанском или немецком. Это не меняет того, чего требует закон; это меняет, прочли ли вы его до начала собрания.
Чем можем помочь мы
Наши управляющие на Фуэртевентуре готовят бюджет и отчётность так, как их читает эта статья: план против факта с объяснёнными отклонениями, приложенная банковская сверка, датированный список должников, резервный фонд отдельной строкой и целевые взносы отдельно — и отвечают на вопросы выше до собрания, а не после. Смотрите нашу услугу отчётность сообщества или запросите расчёт.
Частые вопросы
Могу ли я увидеть отчётность до собрания и за сколько дней?
Уведомление об очередном собрании должно прийти вам не менее чем за шесть дней и содержать повестку и список собственников с задолженностью; отчётность и бюджет обычно рассылаются вместе с ним, а управляющий обязан держать документы сообщества в распоряжении собственников. Если они не пришли с уведомлением, запросите их письменно до собрания, а не на нём.
Сколько сообщество должно держать в резервном фонде?
Никогда не меньше 10 % своего последнего очередного бюджета — в виде фонда, принадлежащего сообществу и предназначенного для работ по сохранению, ремонту, реконструкции, доступности и энергоэффективности. Если часть потрачена в течение года, следующий бюджет должен вернуть его к минимуму.
Что делать, если я не согласен с отчётностью?
Запросите объяснение письменно, голосуйте против или поручите представителю зафиксировать ваш голос против, а если решение нарушает закон или устав либо серьёзно вам вредит, оспорьте его в суде в течение трёх месяцев после собрания — года для решений, противоречащих закону или уставу. Чтобы оспаривать, вы должны быть без долгов по собственным взносам или внести их в депозит суда.
Кто попадает в список должников и почему это касается меня?
Каждый собственник, имевший задолженность по взносам на момент рассылки уведомления, по закону, с предупреждением, что он может присутствовать, но не голосовать. Это касается вас, потому что задолженности — разрыв между бюджетом и банком, и потому что долг квартиры за текущий год и три предыдущих переходит к тому, кто её покупает.
