Что покрывает гонорар управляющего сообществом на Фуэртевентуре, что оплачивается отдельно и как сравнивать предложения

Три предложения на столе правления в Коста-Кальме в этом месяце: одно по 6,50 € за единицу в месяц, другое по 4,90 €, третье по 7,20 € «всё включено». Вопрос правления был тем, что мы слышим каждый сентябрь, за несколько недель до очередных собраний, утверждающих бюджет на следующий год: какое из них на самом деле дешевле? Честный ответ: цифра за единицу сама по себе почти ничего не говорит, потому что испанский закон о горизонтальной собственности, Ley de Propiedad Horizontal, закладывает в должность управляющего фиксированное ядро работы, а всё остальное оставляет договору. Эта статья читает это ядро в статье 20, то, что закон говорит о том, как устанавливаются гонорары и что предложение обязано сообщить вам до подписания, что гарантирует членство в профессиональной коллегии и как его проверить, условия, которые должны вас насторожить, и два иллюстративных предложения для одного и того же дома на сорок единиц, просчитанные в спокойный год и в год с работами. Цитаты приводятся по-испански, прочтение по-русски; цифры сравнения наши, выбранные, чтобы показать механику, а не тариф.

Что закон вкладывает в должность

Статья 20 Ley de Propiedad Horizontal перечисляет шесть обязанностей, и первые пять — базовая услуга, на которую имеет право каждое сообщество за гонорар, который оно утверждает. Управляющий должен Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — следить за исправной работой дома, его установок и служб — и предупреждать собственников, когда что-то не так (20.a). Он должен Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — заблаговременно подготовить план предвидимых расходов, предложить средства для их покрытия и вынести его на собрание (20.b). Он должен заботиться о сохранности и содержании дома, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — распоряжаясь о срочных ремонтах и мерах и немедленно докладывая о них председателю (20.c). Он должен Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — исполнять решения о работах и производить причитающиеся платежи и сборы (20.d). А там, где должности совмещены, он действует как секретарь собрания и должен custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — хранить документацию сообщества в распоряжении собственников (20.e).

Шестая обязанность — дверь ко всему остальному: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — все прочие полномочия, которые возложит собрание (20.f). Эта строка объясняет, почему два предложения с одинаковой ценой за единицу могут описывать две разные услуги. Всё, что собрание или договор добавляют сверх пяти обязанностей, обсуждаемо, а чего они не добавляют, то не причитается.

Вокруг статьи 20 стоят правила, формирующие объём работы. Собрание назначает и смещает управляющего и должно resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — разрешать жалобы собственников на его действия (статья 14.a); оно утверждает бюджет и отчётность (14.b), и потому чтение годовой отчётности из-за границы — это сторона собственника в той же обязанности. Собрание должно собираться por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — не реже одного раза в год для утверждения бюджетов и отчётности (16.1), с уведомлением, содержащим список должников (16.2). Протокол должен быть закрыт dentro de los diez días naturales siguientes — в течение десяти календарных дней после собрания — и разослан каждому собственнику (19.3), а секретарь хранит уведомления, доверенности и документы пять лет (19.4). Сам гонорар — общий расход, в который каждый собственник вносит долю по своей квоте (9.1.e), утверждаемый в составе бюджета.

Как устанавливаются гонорары: тарифа нет

С декабря 2009 года ни одна профессиональная коллегия не вправе публиковать шкалу гонораров. Статья 14 закона о профессиональных коллегиях, Ley de Colegios Profesionales, добавленная законом Ley 25/2009, гласит, что коллегии no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — не могут устанавливать ориентировочные шкалы или какие-либо иные ориентиры, рекомендации, директивы, нормы или правила о профессиональных гонорарах. Каждая фирма назначает цены свободно, и «официального тарифа», о котором нас спрашивают некоторые собственники, не существует. Существует рыночная привычка: месячный гонорар за квартиру или единицу, иногда годовая сумма за всё сообщество, плюс IGIC по общей ставке: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — общая ставка канарского косвенного налога составляет 7 % (статья 32.1 канарского консолидированного текста, утверждённого Decreto Legislativo 1/2025).

Что двигает цифру — работа за ней: сколько единиц и сколько из них коммерческие помещения или гаражи, есть ли в доме лифт, бассейн, сады или сотрудники, сколько собраний включает договор, сколько собственников живёт за границей и на каких языках, сколько работы с должниками несёт сообщество и ведётся ли отчётность ежемесячно с публикацией или восстанавливается раз в год. Предложение, которое этого не называет, — число, а не оферта.

Что предложение обязано сообщить вам до подписания

Закон Ley 17/2009 о свободном доступе к деятельности по оказанию услуг применяется к управляющим, как к любому поставщику услуг, и его статья 22 перечисляет, что они должны предоставить до заключения договора: идентификационные данные, правовую форму, налоговый номер и адрес (22.2.a), регистрационные данные (22.2.b), для регулируемых профессий — квалификацию и коллегию, в которой они состоят (22.2.d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — полную цену услуги, включая налоги, когда поставщик заранее устанавливает цену на определённый вид услуги (22.2.g), и el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — требуемое страхование или гарантии, в частности данные страховщика и географию покрытия (22.2.i). По запросу они должны также предоставить un presupuesto suficientemente detallado — достаточно подробную смету (22.3.a), срок договора (22.3.b) и меры против конфликта интересов (22.3.d).

Прочитанная как чек-лист, статья 22 — это запрос, который правлению стоит отправить вместе с приглашением подать предложения: цена с IGIC, объём услуг письменно, страховой сертификат, срок договора и порядок его прекращения, и ответ на один вопрос, на который любая фирма должна отвечать без колебаний: получаете ли вы что-либо от поставщиков, которых предлагаете?

Внутри гонорара и вне его

Правая колонка — не список злоупотреблений; это законная дополнительная работа, которую закон оставляет договору. Проблема — предложение, которое дёшево оценивает левую колонку и оставляет правую расплывчатой, потому что сообщество с крышей, требующей ремонта, или двенадцатью должниками проведёт год в правой колонке. Одна доплата заслуживает отдельной строки. Статья 21.3 позволяет включить в требование о долге todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor — все расходы и издержки, которые влечёт взыскание, включая связанные с участием секретаря-управляющего, за счёт должника. Гонорар за подготовку справки о долге и требования, следовательно, нормален; выставлять его сообществу, а не должнику — выбор, который предложение должно объяснить, а наша статья о неоплаченных взносах разбирает само взыскание.

Членство в коллегии: что оно гарантирует и как проверить его на Фуэртевентуре

Закон открыт в вопросе, кто может занимать должность. Статья 13.6 допускает любого собственника, personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — физических лиц с достаточной и законно признанной профессиональной квалификацией — и юридических лиц. Членство в профессиональной коллегии не обязательно по закону: закон о коллегиях требует его лишь cuando así lo establezca una ley estatal — когда так устанавливает государственный закон (статья 3.2), а для управляющих недвижимостью такого закона нет. Именно поэтому его стоит проверять: это гарантия, которую фирма выбирает дать.

Для провинции проверка публична. Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, чья провинция охватывает Гран-Канарию, Фуэртевентуру и Лансароте, публикует свой реестр под заголовком Encuentra a tu colegiado/a — найди своего зарегистрированного управляющего — с поиском по острову и населённому пункту; когда мы смотрели в сентябре 2026 года, он содержал двадцать семь членов по Фуэртевентуре. Его страница единого окна ссылается на реестр, форму жалобы и кодекс профессионального поведения. Этот кодекс, опубликованный Consejo General de Colegios, — то место, где записаны гарантии. Статья 6 требует от зарегистрированных управляющих страхования, покрывающего их профессиональную ответственность и la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — их ответственность за вверенные им средства, имущество и права, — и говорит, что A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — по запросу он обязан предъявить сертификат, подтверждающий действие этих гарантий. Статья 2 устанавливает правила поведения, которые больше всего должны заботить правление: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — воздерживаться от получения комиссий, скидок или выгод по расходам со счёта клиента без его предварительного согласия (правило 3), выбирать поставщиков и выставлять счета с полной прозрачностью (правило 4), раскрывать любого поставщика, в котором у него есть интерес (правило 5), не принимать расходов без разрешения, кроме срочных, допускаемых законом (правило 2), и informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — точно информировать клиента о гонорарах за оказанные услуги, при необходимости с разбивкой (правило 10).

Нашу собственную практику возглавляет адвокат, состоящая в коллегии адвокатов Лас-Пальмаса с 1998 года, и она застрахована по профессиональной ответственности; мы показываем сертификат по запросу и ожидаем того же от любой фирмы, с которой вы нас сравниваете.

Условия, которые должны вас насторожить

• Цена без объёма. «Полное управление» без числа собраний, без периодичности отчётности и без списка доплат — это предложение, которое растёт на второй год.
• Молчание о поставщиках. Задайте письменно вопрос статьи 22.3.d. Фирма, предлагающая собственную компанию по обслуживанию или компанию родственника, обязана это сказать; правило 5 кодекса существует для этого случая.
• Счёт не на имя сообщества. Банковский счёт должен быть открыт на имя и налоговый номер сообщества, с председателем среди подписантов. Наша прежняя статья о смене управляющего объясняет, что требовать при передаче дел; тот же список работает на старте.
• Нет страхового сертификата. Статья 22.2.i закона Ley 17/2009 и статья 6 кодекса обе говорят, что вы вправе его запросить. Если он не приходит, отсутствие и есть ответ.
• Протоколы, приходящие месяцами позже. Закон даёт десять дней на закрытие и требует рассылки каждому собственнику; фирма, не справляющаяся с этим при размере вашего сообщества, не справится и с остальным.
• Взыскание долгов, выставляемое сообществу. Статья 21.3 возлагает расходы на должника. Предложение, берущее с сообщества за каждое дело, а затем ещё и с должника, выставляет одну и ту же работу дважды.
• Молчаливое продление с неустойкой. Статья 13.7 позволяет собранию сместить управляющего в любой момент; договор, делающий уход дорогим, просит заплатить за право, которое закон уже даёт.

Два предложения для одного дома, рядом

Возьмём дом на сорок единиц в Калета-де-Фусте с лифтом, бассейном и садовником. Предложение A берёт 6,50 € за единицу в месяц, 3 120 € в год плюс IGIC, и включает очередное собрание, одно внеочередное, ежемесячную отчётность онлайн, инциденты и ведение работ до 15 000 € без доплаты. Предложение B берёт 4,90 €, 2 352 € в год плюс IGIC, и перечисляет доплаты: 150 € за внеочередное собрание, 4 % сметы за ведение любых работ, 90 € за дело должника, 60 € за страховой случай.

В спокойный год — одно очередное собрание, без работ, два страховых случая и три дела должников — предложение A стоит 3 120 €, а B 2 352 € плюс 120 € за случаи, 2 472 €, при этом гонорары по должникам выставляются им по статье 21.3. B дешевле примерно на 650 €. В год с ремонтом крыши за 30 000 €, двумя внеочередными собраниями, теми же случаями и шестью делами должников A стоит 3 120 € плюс то, что берётся сверх потолка работ в 15 000 €, скажем 2 % от превышения, 300 €, итого 3 420 €; B стоит 2 352 € плюс 300 € за собрания, 1 200 € за работы и 120 € за случаи, 3 972 €. Теперь A дешевле примерно на 550 €, и к тому же работы вела фирма, отвечающая за дом весь остальной год. Ни одно из них не ошибочно. Суть в том, что правление не может выбрать между ними, не прочитав правую колонку таблицы выше против года, который оно ожидает, и что 7 % IGIC ложатся сверху на каждую цифру.

Как мы составляем предложение

Сообщества, которыми мы управляем на Фуэртевентуре, получают фиксированный месячный гонорар за единицу с объёмом, прописанным в договоре: очередное собрание и число включённых внеочередных, отчётность, публикуемая онлайн каждый месяц, инциденты, обрабатываемые из трёх сервисных точек на острове, двуязычная команда для собственников за границей и список доплат с ценами до того, как они понадобятся. Страховой сертификат и данные, требуемые статьёй 22, прилагаются к предложению, и любое предложение, которое уже лежит у вас на столе, можно прочитать построчно рядом с нашим. Наша услуга управления сообществами описывает стандарт; запросите предложение, и вы получите объём, доплаты и налог на виду, на одной странице.

Частые вопросы

Гонорар управляющего делят все собственники?

Да. Это общий расход по статье 9.1.e, оплачиваемый по квоте участия, если титул или устав не устанавливают иного, и утверждаемый в годовом бюджете, за который собрание голосует по статье 14.b. Собственник не может из него выйти, а собственник-должник теряет голос на собрании, но не обязанность.

Можно платить управляющему за задачу, а не за единицу?

Закон не фиксирует метод; статья 20.f оставляет добавляемое собранию и договору. Модель оплаты за задачу законна, но пять законных обязанностей статьи 20 должны быть покрыты при любой модели, так что договор, берущий отдельно за подготовку бюджета или за очередное собрание, берёт за ядро должности.

Обязаны ли мы назначить зарегистрированного управляющего?

Нет. Статья 13.6 допускает собственника, квалифицированное физическое лицо или компанию, и членство в коллегии для управляющих по закону не обязательно. Это гарантия, которую фирма предлагает: публичный реестр коллегии Лас-Пальмаса, путь для жалоб, кодекс поведения и страховой сертификат, который вы вправе потребовать на его основании.

Кто платит гонорар управляющего за взыскание с собственника-должника?

Должник, как только требование предъявлено по процедуре сообщества. Статья 21.3 позволяет включить в требование все расходы по взысканию, включая участие секретаря-управляющего, за счёт должника, а статья 21.5 добавляет гонорары адвоката и прокурадора, когда они привлекаются. До требования работа по напоминаниям и справкам относится к обычной услуге или к доплатам, которым договор назначает цену.