Как добиться внеочередного собрания: правило 25 %, повестка дня и что делать, если председатель отказывает

Терраса на крыше дома в Корралехо со времени последнего шторма протекает в три квартиры. Председатель, живущий на первом этаже, отвечает, что вопрос включат в повестку годового собрания, в марте. Собственники под террасой не хотят ждать пять месяцев, и Закон о горизонтальной собственности их к этому не обязывает: группа собственников может добиться собрания. Чего закон не говорил ясно, так это как, и 2 июня 2025 года Верховный суд сказал это дважды за один день. В Севилье и в Лас-Пальмас-де-Гран-Канария собственники, у которых долей было более чем достаточно, созвали собрания сами, не обратившись сначала к председателю, и в обоих случаях Суд решил не в пользу собрания. Эта заметка объясняет, кто может просить о собрании, как просить, что происходит, когда председатель отказывает или молчит, и как написать повестку дня, которая выдержит оспаривание. Цитаты приведены по-испански, с прочтением по-русски.

Кто может просить

Закон говорит, что собрание проводится раз в год для утверждения бюджета и отчётности, а также в иных случаях, когда председатель сочтёт это нужным, o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, либо когда об этом просят четверть собственников или такое их число, которое представляет не менее 25 процентов долей участия (Ley 49/1960, статья 16). Эти два мерила альтернативны. В доме на сорок квартир достаточно десяти собственников, каковы бы ни были их доли; достаточно и трёх собственников крупных помещений, если их доли вместе составляют четверть от целого.

Любое собрание, кроме годового, является внеочередным, и оно может всё, что может собрание: утверждать работы и взносы на их оплату, сменить управляющего или сменить председателя. Для должностных лиц закон даже указывает путь: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, назначенные могут быть отстранены от должности до истечения срока полномочий решением собрания собственников, созванного на внеочередное заседание (статья 13).

Сначала попросить: Верховный суд в июне 2025 года

Годами провинциальные суды расходились в том, вправе ли собственники, набравшие порог, сами разослать уведомление о созыве. Верховный суд решил этот вопрос двумя решениями от 2 июня 2025 года, № 867/2025 и № 868/2025. Его отправная точка — глагол, который использует закон: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, использованный глагол, «просить», подразумевает просьбу, а не исполнительное действие. Просьбе нужен адресат, и это председатель. Поэтому la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente, право инициаторов на созыв не является прямым, а обусловлено предшествующим бездействием председателя.

Ни одно из двух дел не было формальностью. В Севилье собрание, состоявшееся 5 сентября 2016 года, сместило председателя 15 голосами против 8; у созвавших его собственников были нужные цифры, к председателю они предварительно не обращались, и решения были признаны недействительными. В Лас-Пальмас-де-Гран-Канария собственники, которым принадлежало 29,23 процента долей, напрямую созвали два собрания, нижестоящие суды признали их действительными, а Верховный суд это отменил. В обоих делах утверждалось, что просить было бы бессмысленно, поскольку председатель и был тем лицом, о котором шла речь на собрании. Суд ответил, что закон уже учитывает этот риск: собственники просят, и Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria, если тот без уважительных причин не делает этого в разумный срок, у инициаторов возникает субсидиарное право самим произвести созыв. По словам Суда, la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, пассивность председателя не может бесконечно блокировать проведение собрания.

Просьба

Закон не предписывает никакой формы, и два решения показывают, почему форма важна: спустя годы кому-то придётся доказывать, что к председателю обращались, и когда. В просьбе, которая выполняет свою задачу, есть четыре вещи.

• Кто просит. Имя, квартира или помещение и доля каждого подписавшего собственника, чтобы любой мог проверить четверть собственников или четверть долей.
• О чём. Вопросы, которые собрание должно решить, сформулированные так, как они должны стоять в повестке дня.
• К какому сроку. Дата, до которой председателя просят разослать уведомление о созыве. Суд говорит о разумном сроке и не называет числа; просьба, в которой указана собственная дата, оставляет меньше поводов для спора.
• Доказательство. Бурофакс (burofax) с удостоверением содержания на имя председателя, с копией управляющему, показывает, о чём просили и в какой день.

У одного собственника право поменьше. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, любой собственник может просить, чтобы собрание изучило любой вопрос, представляющий интерес для сообщества, и высказалось по нему, направив письмо председателю, который обязан включить его в повестку дня ближайшего собрания (статья 16). Это не приближает собрание. Но гарантирует, что вопрос не останется за рамками следующего.

Само письмо может быть коротким. По-испански, потому что читать его будут на этом языке: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». То есть: «Мы, нижеподписавшиеся собственники, представляющие более четверти долей участия, просим председателя в соответствии со статьёй шестнадцатой Закона о горизонтальной собственности созвать внеочередное собрание в течение пятнадцати дней со следующей повесткой дня». Далее следуют повестка дня и подписи.

Когда председатель отказывает или молчит

Тогда, и только тогда, просившие собственники занимают место председателя: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, созыв собраний осуществляет председатель, а при его бездействии — инициаторы собрания. Занять его место значит сделать всё, что должен был сделать он. Уведомление рассылается con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, с указанием вопросов, подлежащих рассмотрению, а также места, дня и часа, в которые собрание состоится по первому или, при необходимости, по второму созыву. Оно направляется всем собственникам, а не только единомышленникам, по адресу, который каждый сообщил секретарю: закон говорит о el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, адресе в Испании для вызовов и уведомлений, а при его отсутствии адресом считается сама квартира (статья 9).

Инициаторы спотыкаются на двух деталях. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, уведомление должно содержать список собственников, не погасивших просроченные долги перед сообществом, с предупреждением, что они не будут голосовать; список находится у управляющего, поэтому в просьбе нужно его запросить. А в протоколе должно быть указано El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, кто произвёл созыв и, при наличии, какие собственники были его инициаторами (статья 19). Храните вместе с протоколом просьбу, подтверждение вручения и ответ председателя либо доказательство того, что ответа не было.

Повестка дня — это и есть собрание

Как правило, собрание может решить только то, что было объявлено в его повестке дня. 7 мая 2026 года Верховный суд вновь изложил свою доктрину в решении 700/2026: No servirán a este fin las enunciaciones vagas, расплывчатые формулировки для этой цели не годятся, и привёл в пример «работы», «дополнительные взносы» и «вопрос, представляющий интерес для сообщества»; нельзя и использовать пункт «разное» как прикрытие для решения нового вопроса, который заслуживал отдельной строки. Критерий таков: el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación, повестка дня должна содержать достаточные данные, чтобы собственники могли без труда и без усилий по толкованию определить конкретный вопрос, который будет вынесен на обсуждение и, при необходимости, на голосование.

Для дома с протекающей террасой «крыша» — не пункт повестки дня. «Ремонт террасы на крыше над квартирами 3A, 3B и 3C: утверждение сметы и чрезвычайного взноса на её оплату» — пункт. Собственник в Манчестере, прочитав эту строку, понимает, нужно ли посылать доверенность.

Срок уведомления, кворум и большинство

Для внеочередного собрания закон не устанавливает числа дней: вызов направляется con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, с таким сроком, какой возможен, чтобы он мог дойти до сведения всех заинтересованных лиц (статья 16). В доме, где половина собственников живёт за границей, это довод в пользу двух недель, а не двух дней. Второй созыв может состояться в тот же день, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, если с первого прошло полчаса, а при втором созыве serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, действительны решения, принятые большинством присутствующих, при условии что оно, в свою очередь, представляет более половины стоимости долей присутствующих (статья 17). Чтобы сместить председателя или управляющего, большего не требуется.

Собственники с задолженностью значат меньше, чем им кажется. Они podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, могут участвовать в обсуждении, но не имеют права голоса, а их доли не учитываются при подсчёте (статья 15).

Собственники за границей

Ни просьба, ни голосование не требуют, чтобы кто-то прилетал. Для собрания: участие личное или через представителя, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, причём для его подтверждения достаточно письменного документа, подписанного собственником (статья 15); большего закон не требует, и нотариус не нужен. Для просьбы каждый собственник может подписать свой лист, с именем, помещением и долей, и отправить его тому, кто их собирает. Чего закон не предусматривает, так это участия по видеосвязи: наша заметка о собраниях по видеосвязи объясняет, что можно сделать пока, а заметка о годовом собрании для собственников за границей — как на практике работают адрес для уведомлений и доверенность.

Если собрание посвящено председателю или управляющему

Так бывает часто. Пункт должен говорить об этом прямо: «освобождение председателя от должности и избрание нового», «прекращение полномочий управляющего и назначение нового». Председатель, которого просят созвать собрание о его собственном смещении, находится ровно в том положении, которое было перед Верховным судом, и ответ тот же: его просят, а если он бездействует, созывают инициаторы. Что влечёт за собой смена управляющего, описано в нашей заметке о смене управляющего сообществом, а что означает должность председателя, для собственника, живущего за границей, так же как и для живущего этажом выше, — в заметке об обязанностях председателя.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

Мы выполняем функции секретаря и управляющего для сообществ на Фуэртевентуре, и их собрания, годовые и внеочередные, созываются, ведутся и протоколируются на испанском и английском языках. Когда собственники хотят собрания, мы предпочитаем узнать об этом рано: на просьбу, которая приходит к председателю с правильными подписями и ясной повесткой дня, гораздо проще ответить созывом, чем спором. Услуга описана на нашей странице управления сообществами, а сообщество, которое хочет сравнить, может запросить предложение.

Частые вопросы

Сколько собственников должны подписать?

Четверть собственников или собственники, чьи доли вместе составляют четверть от целого. Достаточно любого из двух мерил, и в просьбе следует перечислить имена, помещения и доли, чтобы цифру можно было проверить.

Можем ли мы сами разослать уведомление, если подписи собраны?

Не сразу. С июня 2025 года Верховный суд требует, чтобы собственники сначала обратились к председателю; созвать собрание сами они могут только в том случае, если он не сделает этого в разумный срок. Собрание, созванное напрямую, может быть признано недействительным вместе со всем, что оно решило.

Сколько нужно ждать председателя?

Закон не называет числа, а Суд говорит лишь о разумном сроке. Просьба, в которой назначена собственная дата, и доказательство дня, когда она была вручена, — лучшее свидетельство того, что ожидание было разумным.

Может ли внеочередное собрание сместить председателя?

Да. Закон предусматривает отстранение до окончания срока полномочий собранием, созванным на внеочередное заседание, и достаточно обычного большинства. Смещение должно быть прямо указано в повестке дня.