Вы не согласны с решением собрания: основания, часы и шаги до суда (и вместо него)

Протокол октябрьского собрания доходит до собственницы в комплексе в Корралехо через три недели после собрания, и решение, против которого она выступала, стоит там чёрным по белому: новое распределение расходов на бассейн, которое ложится на её квартиру на первом этаже. У неё есть, в большинстве случаев, три месяца и более короткий список возможностей, чем она думает. Испанское право горизонтальной собственности позволяет собственнику оспорить решение собрания только по трём основаниям, только если его голос был подан определённым образом, только после того, как он заплатил то, что должен, и только в срок, который суды отказываются растягивать. Оно также даёт ей до всего этого более дешёвые ходы внутри сообщества, а с апреля 2025 года обязывает её попытаться договориться, прежде чем судья прочитает её иск. Эта статья — последовательность на практике: что считается основанием, что пробовать сначала, кто может подать иск, как бежит часы, что делает с ними шаг переговоров, чего оспаривание не останавливает и во что обходится судебный путь на Фуэртевентуре.

Три основания и одно, которое основанием не является

Статья 18 Закона о горизонтальной собственности называет решения, которые можно оспорить в суде. Первое основание — законность: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, когда они противоречат закону или уставу сообщества собственников. Второе — ущерб самому сообществу: Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, когда они серьёзно вредят интересам сообщества в пользу одного или нескольких собственников. Третье — ущерб одному собственнику: Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, когда они причиняют серьёзный ущерб собственнику, который не обязан юридически его нести, или приняты со злоупотреблением правом (статья 18.1).

В списке нет самой частой причины возмущения: решения, которое вы просто считаете неправильным. Бюджет, который кажется вам высоким, подрядчик, которого вы бы не выбрали, цвет краски, решение, принятое большинством в пределах его полномочий, — ничто из этого не основание. Закон говорит об этом в статье о большинстве: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, законно принятые решения обязательны для всех собственников (статья 17.9). Оспаривание — не апелляция на мнение большинства; это утверждение, что большинство нарушило правило, нанесло вред сообществу или вам так, как закон не позволяет. Чего иностранный собственник может требовать от испанского сообщества, от доверенности до перевода, которого он не получит, изложено в руководстве нашей фирмы по сообществу собственников; эта статья — последовательность после решения, которое он отвергает. У собственницы из первого абзаца есть дело, только если новое распределение отступает от долей участия в учредительном акте или уставе без большинства, которого требуют эти тексты, а это как раз то, что юрист проверяет за час по акту.

До иска: более дешёвые ходы внутри сообщества

Закон даёт три инструмента, которые ничего не стоят и не требуют юриста, и юрист спросит, использовали ли вы их. Первый — повестка дня. Любой собственник может поставить вопрос перед собранием: Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, любой собственник может потребовать, чтобы собрание изучило любой вопрос, представляющий интерес для сообщества, и высказалось по нему, письменно обратившись к председателю, который обязан включить его в повестку следующего собрания (статья 16.2). Решение, принятое собранием в спешке, можно пересмотреть на следующем, а пересмотр, запрошенный письменно и отклонённый, — факт, который судья потом читает.

Второй — внеочередное собрание. Четверть собственников или собственники, владеющие четвертью долей, могут его потребовать, а если председатель бездействует, могут созвать его сами после разумного ожидания; наша статья о том, как добиться внеочередного собрания излагает решения Верховного суда 2025 года о том, как это делается. Для решения, которое незначительное большинство присутствующих провело при повторном созыве, полное собрание с присутствием отсутствовавших часто оказывается самым быстрым лекарством.

Третий — сам протокол. Многие споры идут о том, что сказано в протоколе, а не о том, что решило собрание, и у закона есть путь исправления: Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, недостатки и ошибки протокола можно исправить, если он однозначно указывает дату и место, присутствующих и представленных, решения с голосами за и против и доли, и несёт две подписи; и Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, исправление должно быть сделано до следующего собрания, которое должно его утвердить (статья 19.3). Наша статья о протоколе объясняет, что он должен содержать и когда вы должны его получить. Собственница, чей голос против не попал в протокол, сначала просит это исправление, потому что запись её голоса — это её право на иск.

Ещё один инструмент часто принимают за оспаривание, а он им не является. Когда решение принято в ваше отсутствие и не возлагает на вас плату за услугу, за которую вы не голосовали, закон засчитывает ваш голос как голос за, если вы не возразите: отсутствовавшие собственники, надлежащим образом вызванные и уведомлённые о решении, которые no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, не сообщат секретарю о своём несогласии в течение тридцати календарных дней, засчитываются как проголосовавшие за (статья 17.8). Это несогласие защищает вас от того, чтобы с вас взыскали как со сторонника улучшения, которого вы не хотели; оно ничего не отменяет и не заменяет ни судебный иск, ни его срок.

Кто может оспаривать: решает поданный вами голос

Право на иск — первое, что проверяет юрист сообщества, и именно на нём гибнет большинство оспариваний. Статья 18.2 даёт его los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, собственникам, которые сохранили свой голос на собрании, отсутствовавшим по любой причине и тем, кого незаконно лишили права голоса. Собственник, голосовавший за, не может судиться против решения, которому помог пройти. Отсутствовавшая может, какова бы ни была причина отсутствия: закон говорит «por cualquier causa» и больше ничего от неё не требует.

Выражение, которое создаёт трудности, — «salvar el voto», сохранить свой голос. Верховный суд определил его смысл в решении 242/2013 от 10 мая 2013 года и повторил в решении 844/2026 от 2 июня 2026 года: это требование no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene, не связывает собственника, голосовавшего против решения, а только того, кто воздержался. Голосовать против достаточно; воздержавшийся должен заявить на собрании, что оставляет за собой позицию, например потому, что ему не хватает информации для голосования. В деле 2026 года владельцы двух коммерческих помещений в Овьедо присутствовали, отказались голосовать о пандусе, который считали не своим делом, а потом подали иск: Суд постановил, что они ни голосовали против, ни сохранили свой голос, limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto, ограничившись заявлением, что дело их не касается, чего Суд не смог приравнять к сохранению голоса; только собственник, которого неправомерно лишили голоса из-за долга, получил решение по существу — и проиграл его. Урок для собственницы из первого абзаца механический: голосовать против, сказать это ясно и проверить, что протокол это зафиксировал.

Второе условие — деньги. Чтобы оспаривать, собственник deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, должен не иметь задолженности по всем наступившим долгам перед сообществом или предварительно внести их в депозит суда (статья 18.2). Собственник, который оспаривает сам этот долг, платит или вносит его в депозит с оговоркой и подаёт иск; альтернатива — иск, недопустимый с первого дня. Закон делает одно исключение: Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, правило не применяется к оспариванию решений об установлении или изменении долей участия. Верховный суд читает это исключение щедро. В решении 287/2024 от 28 февраля 2024 года, о сообществе в Торремолиносе, которое выставляло счета собственникам не по коэффициентам акта, он повторил линию своего решения 613/2013 о том, что se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título, в исключение входят не только решения, меняющие долю, закреплённую в акте, но и те, что устанавливают систему распределения расходов, в целом или для отдельных расходов, постоянно или на один случай. Распределение расходов вроде платы за бассейн из первого абзаца попадает в это исключение, так что долг по спорной плате иску не мешает; долг по чему угодно другому — мешает.

Часы: три месяца или год, и день, с которого они идут

Статья 18.3 устанавливает сроки: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, право на иск прекращается через три месяца после принятия решения собранием или через год, если решение противоречит закону или уставу; и Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo, для отсутствовавших собственников срок исчисляется с уведомления о решении способом, предусмотренным статьёй 9. Так что присутствовавший считает со дня собрания, как бы поздно ни пришёл протокол; собственница, которой не было, считает со дня, когда протокол дошёл до адреса или электронной почты, которые она дала сообществу, а тот, кто не дал ничего, уведомляется в самой квартире, тому, кто в ней живёт, а если и это не удаётся — через доску объявлений, что вступает в силу через три дня после вывешивания (статья 9.1.h). Основания ущерба, второе и третье в статье 18.1, всегда несут три месяца; только законность несёт год.

Это сроки прекращения права, а не давности, и разница важна: такой срок не прерывается письмом, жалобой или собранием. Провинциальный суд Лас-Пальмаса сказал это в своём решении 365/2025 от 11 июня 2025 года о сообществе в Тельде, собственница которого присутствовала на собрании 26 декабря 2019 года и подала иск в апреле 2020 года, напомнив, что закон установил сроки señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción, задав срок прекращения права, который, в отличие от давности, не допускает прерывания, и постановив, что la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta, право на иск прекратилось, поскольку с собрания прошло более трёх месяцев, по всем основаниям, кроме незаконности. Единственная законная остановка часов сегодня — запрос о переговорах из следующего раздела, которого в 2020 году не существовало.

Верховный суд держит одну узкую дверь открытой за пределами года. Когда оспаривается не дефектное решение, а отсутствие всякого решения — собрание, созванное тем, у кого не было на это полномочий, без кворума и вне всяких правил, — Суд считает такие акты ничтожными и не исцелёнными истечением года: в решении 332/2024 от 6 марта 2024 года, тенерифском деле с двумя правлениями и двумя управляющими, каждый из которых претендовал на руководство одним и тем же сообществом в Ароне, он повторил, что то, чего faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad, не хватало, — это само решение, посягательство на суть института, которое прекращение права исцелить не может. Это исключение для хаоса, а не для обычного решения, которое вы считаете незаконным; те несут год и ничего больше.

Шаг переговоров, который теперь требует закон, и что он делает с часами

С 3 апреля 2025 года гражданский иск в Испании допустим только после попытки урегулирования, а оспаривание решения сообщества — такой же гражданский иск, как любой другой. Закон об эффективности, Ley Orgánica 1/2025, требует попытки en todos los procesos declarativos del libro II, во всех исковых производствах книги II Закона о гражданском судопроизводстве, с коротким списком исключений, в котором горизонтальной собственности нет (статья 5.2). Статья нашей фирмы об этом требовании объясняет формы, которые оно может принимать; самая простая — та, что называет сам закон, потому что se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, требование считается выполненным, когда переговоры ведут сами стороны или их адвокаты по их указаниям (статья 5.1). Мотивированное письмо председателю и управляющему с предложением исправления, датой и просьбой о встрече — это и есть такие переговоры.

Письмо делает с часами и то, чего не делает ничто другое. По статье 7.1 того же закона запрос об открытии переговоров, если он надлежаще определяет их предмет, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte, прерывает давность или приостанавливает срок прекращения права с даты, когда подтверждена попытка доставки этого запроса другой стороне. Три месяца статьи 18.3 останавливаются в день, когда бурофакс пытаются вручить по адресу сообщества. Они возобновляются, если другая сторона не реагирует: процесс завершается без соглашения, среди прочего, Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito, если с получения другой стороной первоначального запроса о переговорах пройдёт тридцать календарных дней без первой встречи или контакта, направленного на соглашение, и без письменного ответа (статья 10.4). С окончания переговоров las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, стороны должны подать иск в течение года, чтобы требование считалось выполненным (статья 7.3), но возобновлённый срок Закона о горизонтальной собственности — более короткий поводок, и следить нужно за ним. Доказательство, которое потребует суд, простое: cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar, любой документ, подтверждающий, что другая сторона получила запрос или приглашение к переговорам, его дату и полное содержание (статья 10.2); бурофакс с удостоверением содержания это даёт; обычное электронное письмо доказать труднее.

Вместе последовательность для собственницы из первого абзаца такова: проверить, что протокол зафиксировал её голос против; отправить запрос о переговорах председателю и управляющему заведомо внутри трёх месяцев, бурофаксом, определив решение и желаемое исправление; выждать тридцать дней или прийти на встречу, которую предложит сообщество; и если ничего не сдвинется, подать иск до истечения оставшихся дней трёх месяцев, с часами прекращения права, возобновлёнными там, где они остановились.

Чего оспаривание не делает

Подача иска не замораживает решение. Статья 18.4 говорит прямо: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios, оспаривание не приостанавливает исполнение решения, если только судья не распорядится об этом в качестве обеспечительной меры по ходатайству истца, заслушав сообщество. Работы продолжаются, подрядчика нанимают, взнос выставляют. Протокол делает решение исполнимым в момент его закрытия: Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, с момента закрытия решения исполнимы, если закон не предусматривает иного (статья 19.3).

Из этого следует практическое последствие для собственницы, которая судится: она продолжает платить. Взнос, который она отказывается платить, пока идёт дело, делает её должницей на следующем собрании, где собственники с задолженностью podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, могут участвовать в обсуждениях, но не имеют права голоса (статья 15.2), и подвергает её иску о взыскании, который сообщество может подать тем временем. Собственница, которая хочет остановить работы, просит у судьи обеспечительную приостановку вместе с иском, показывает вред, который причинило бы ожидание, и может быть обязана внести обеспечение; сообщество заслушивают первым, а ходатайство удовлетворяют скупо, потому что каждая приостановка чего-то стоит остальным собственникам.

Процедура и стоимость на Фуэртевентуре

Оспаривание решения сообщества идёт в обычное производство независимо от суммы: Закон о гражданском судопроизводстве (Ley 1/2000) направляет в это производство иски Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, когда осуществляются права, которые Закон о горизонтальной собственности предоставляет собраниям собственников и самим собственникам, если только они не касаются исключительно денежных требований (статья 249.1.8.º). Суд — по месту нахождения здания, En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca (статья 52.1.8.º); для каждого муниципалитета Фуэртевентуры это суды первой инстанции Пуэрто-дель-Росарио, единственного судебного округа острова. Адвокат и судебный представитель в обычном производстве обязательны, потому что освобождение касается только устных производств на небольшие суммы, En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (статьи 23 и 31), а оспаривание решения никогда не бывает одним из них.

Стадии установлены законом и на практике медленны. Сообщество извещают, и оно отвечает para que la conteste en el plazo de veinte días, в течение двадцати дней (статья 404.1); затем предварительное заседание в течение двадцати дней с вызова (статья 414.1), затем судебное заседание, затем решение, которое должно быть вынесено в течение двадцати дней после его завершения (статья 434.1). Генеральный совет судебной власти измеряет, сколько длится всё вместе: по его таблицам апреля 2026 года обычное производство, завершённое в 2025 году, длилось на Канарских островах 13,4 месяца в первой инстанции против 15,5 месяца по Испании в целом, а апелляция в Провинциальный суд Лас-Пальмаса добавляет свои месяцы. Собственница, которая подаёт иск в ноябре 2026 года против взноса на работы, начинающиеся в январе, на практике судится о деньгах, уже потраченных.

У стоимости две стороны. Если иск полностью отклонён, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, судебные расходы первой инстанции возлагаются на сторону, все требования которой были отвергнуты, если только суд не установит и не обоснует, что дело вызывало серьёзные сомнения в фактах или в праве (статья 394.1): тогда собственница платит адвокату и судебному представителю сообщества в дополнение к своим. Если иск выигран, платит сообщество, а деньги сообщества — это деньги всех собственников, включая долю истицы, потому что собственная защита сообщества — общий расход, покрываемый из взносов по статье 9.1.e. Это та арифметика, которую хороший консультант кладёт на бумагу до отправки бурофакса: во что вам обходится решение, во что обойдётся процесс, если вы проиграете, и что вы вернёте, если выиграете.

Что мы делаем

Мы отвечаем на вопрос собственника или правления о решении простым языком в течение двадцати четырёх часов: что говорит закон, что добавляет ваш устав и является ли то, что у вас есть, основанием. Когда вопрос имеет последствия, варианты ложатся на бумагу, с тем, во что обходится каждый путь, сколько он длится и что может пойти не так. Если собственник или сообщество выбирают формальный путь, дело переходит в соседнюю дверь — в адвокатскую фирму группы в Корралехо — с полным комплектом документов, и ничто не подаётся без предварительной письменной сметы. Юридическая поддержка сообществ — туда попадает вопрос; форма запроса сметы — самый быстрый способ задать его нам.

Частые вопросы

Я был за границей, протокол пришёл по электронной почте, и я не согласен с одним решением. Когда начинается мой срок?

В день, когда протокол вам вручён: три месяца для оснований ущерба и год для решения, противоречащего закону или уставу, при условии что сообщество отправило его на адрес, который вы ему дали. Если вы никогда не давали сообществу адрес, засчитывается вручение в вашей квартире тому, кто в ней живёт, а если и это не удалось, объявление на доске здания считается уведомлением через три дня после вывешивания; часы начинают идти тогда.

Я голосовал за, а теперь жалею. Могу ли я оспорить?

Нет. Право на иск принадлежит тем, кто голосовал против или сохранил свой голос, отсутствовавшим и тем, кому неправомерно отказали в голосе. Ваш путь — повестка дня: письменно попросите председателя вынести вопрос на следующее собрание или соберите четверть собственников для внеочередного.

Решение, которое я хочу оспорить, — это именно тот взнос, который я отказываюсь платить. Нужно ли сначала заплатить?

Если решение устанавливает или меняет доли участия или порядок распределения расходов — нет: Верховный суд читает это исключение как применимое к любому распределению расходов, общему или частному, постоянному или на один случай. При любом другом решении вы должны не иметь задолженности по всем наступившим долгам или внести спорную сумму в депозит суда до подачи иска.

Даёт ли отправка бурофакса больше времени?

Запрос о переговорах, определяющий решение и то, чего вы хотите, приостанавливает срок прекращения права со дня попытки его вручения, и срок возобновляется, если сообщество не встретится с вами и не ответит письменно за тридцать дней. Обычная жалоба, просьба о пункте повестки или несогласие по статье 17.8 не приостанавливают ничего.

Если я выиграю, сообщество оплатит моего адвоката?

Когда все ваши требования удовлетворены, суд обычно возлагает на сообщество судебные расходы, включающие вашего адвоката и судебного представителя в пределах официальной шкалы. Сообщество платит из общего фонда, в который вы вносите свои взносы, а если вы проиграете полностью, взыскание идёт в обратную сторону.