Заказ работ и услуг для сообщества: сметы, договор и кто отвечает, если что-то пойдёт не так

Фасад пора красить, и на столе президента лежат три сметы: две от строительных фирм и одна, гораздо дешевле, от маляра, который работает один и «приведёт пару ребят». Сообщество собственников заключает договоры круглый год: на лифт, бассейн, уборку, сад и время от времени на работы в самом здании, и большинство из них не доставляет хлопот. Те, что доставляют, каждый раз ставят один и тот же вопрос: кто отвечает? Эта заметка прослеживает договор от голосования до последнего счёта: кто решает и кто подписывает, что закон говорит о сметах, что должно быть в договоре, какие бумаги просить у подрядчика и зачем, что сообщество обязано сделать для безопасности, когда в здании идут работы, и кто отвечает за дефекты, неоплаченные счета и несчастные случаи.

Кто решает и кто подписывает

Закон о горизонтальной собственности отдаёт решение собранию собственников, которому надлежит Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, утверждать сметы и выполнение всех ремонтных работ в здании, обычных или чрезвычайных (Ley 49/1960, статья 14). Работы, необходимые зданию для его сохранности, обязательны и не требуют предварительного решения собрания, роль которого здесь сводится к тому, чтобы распределить расходы и установить порядок их оплаты (статья 10); смету работ по-прежнему утверждает собрание. Для некоторых работ есть свои правила, в их числе работы по доступности и энергетические улучшения.

Между собраниями действуют два человека. Администратор может распорядиться о том, что не терпит отлагательства, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, назначая срочный ремонт и срочные меры и немедленно отчитываясь о них перед президентом или, в соответствующем случае, перед собственниками (статья 20), а собрание информируют о них после (статья 14). Подписывает же президент, потому что El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, президент по закону представляет сообщество в суде и вне суда во всех делах, которые его касаются (статья 13). Затем администратор исполняет то, что решено о работах, и производит платежи (статья 20). Лопнувшую трубу сначала чинят, а потом сообщают; покраска фасада ждёт собрания.

Три сметы — хорошая практика, а не закон

Ни одна статья Закона не говорит, сколько смет должно запросить сообщество. Три сметы — привычка аккуратных администраторов, и полезной её делает не столько число, сколько то, что сметы можно сравнить: одни и те же обмеры, одни и те же материалы с указанием марки и качества, один и тот же объём работ, налог включён или показан отдельно, срок окончания и меры безопасности, оценённые отдельной строкой. Испанский национальный институт безопасности и гигиены труда в учебном примере о работах в одном сообществе описывает фирму, которая presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud, представляет самую дешёвую смету, не выделяя статей на безопасность и охрану здоровья, и вторую, более дорогую, чьё предложение расписывает обмеры, материалы, труд, намеченный субподряд и защитные устройства, которые она установит; сообщество в примере выбирает вторую (INSST, техническая записка NTP 1072, 2016 года). Смету, в которой написано «покраска фасада, общая сумма», не с чем сравнивать.

Что должно быть в договоре

Договор подряда обязывает, даже если он заключён устно. Оформите его письменно, и пусть в нём будут решены следующие вопросы.

• Цена. Тот, кто берётся за работу за твёрдую сумму по согласованному плану, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, не может требовать повышения цены, даже если подорожали труд или материалы; доплата положена только за изменение, которое увеличивает объём работ и которое разрешил собственник (Гражданский кодекс, статья 1593). Запишите в договоре, кто вправе разрешать дополнительные работы и что это делается письменно.
• Платежи. Правило самого Кодекса, если нет иного соглашения или обычая, таково: el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega, цена работы уплачивается при сдаче (статья 1599). Любой более ранний платёж — уступка со стороны сообщества: привязывайте каждый к законченному этапу и никогда к дате.
• Удержание. Для строительных работ сам Закон об упорядочении строительства допускает вместо страхования, которое в первый год покрывает дефекты отделки, la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra, удержание заказчиком 5 процентов стоимости материального выполнения работы (Ley 38/1999, статья 19). Эта цифра годится как разумный ориентир для любого договора.
• Просрочка. Неустойка за каждую неделю просрочки избавляет сообщество от необходимости доказывать, во что ему обошлась просрочка. В условии о неустойке la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, неустойка заменяет возмещение убытков и уплату процентов в случае неисполнения, если не согласовано иное (статья 1152), а суд изменяет её по справедливости, когда обязательство исполнено частично или ненадлежащим образом (статья 1154).
• Остановка работ. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, заказчик может по одной своей воле отказаться от работы, даже если она начата, но возместив подрядчику все его расходы, выполненную работу и выгоду, которую тот получил бы (статья 1594). Поэтому расстаться с подрядчиком, который всего лишь медлителен, дорого. Расторгнуть договор из-за того, что подрядчик его нарушил, уже другой путь (статья 1124), и перед отправкой письма стоит получить совет юриста.
• Сдача. Завершите дело подписанным актом о том, что принято и что осталось исправить, с указанием срока. В строительных работах, на которые распространяется Закон об упорядочении строительства, этот акт запускает гарантийные сроки, и молчание имеет значение: если пройдёт тридцать дней с письменного уведомления о том, что работа окончена, а заказчик не заявит письменно оговорок или мотивированного отказа, работа считается принятой (Ley 38/1999, статья 6).

Договоры на обслуживание: прочтите условия выхода до подписи

Лифт, уборка, сад и бассейн — это договоры, которые длятся, и здесь у сообщества есть защита, о которой знают немногие президенты. Закон о потребителях относит к потребителям, помимо физических лиц, las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, образования без статуса юридического лица, действующие без цели извлечения прибыли вне коммерческой или предпринимательской деятельности (Real Decreto Legislativo 1/2007, статья 3), и это описание подходит сообществу собственников, которое заказывает обслуживание своего здания. Для длящихся договоров на услуги тот же закон говорит: se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato, запрещаются условия, устанавливающие чрезмерный срок действия или ограничения, которые исключают или затрудняют право потребителя прекратить договор, и договор должен прямо предусматривать, как потребитель может его прекратить (статья 62). Числа лет закон не называет. Читайте срок, автоматическое продление и срок предупреждения до подписи, а не в тот день, когда сообщество захочет сменить поставщика.

Какие бумаги просить и зачем

Перед подписанием попросите у фирмы небольшой комплект документов. У каждой бумаги есть причина.

• Социальное страхование. Это бумага, которая может стоить сообществу денег. Когда подрядчика признают ответственным за выплату пособия работнику, а это следствие того, что работника не зарегистрировали или за него не платили взносы (Real Decreto Legislativo 8/2015, статья 167), и работа была передана по договору, закон говорит: el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente, её собственник отвечает по обязательствам работодателя, если тот признан несостоятельным (статья 168), и распространяет эту ответственность на взносы (статья 142). Единственное записанное исключение касается ремонта, который глава домохозяйства может заказать для собственного жилья. Попросите справку об отсутствии долгов перед социальным страхованием и подтверждение того, что люди, которые будут на объекте, зарегистрированы.
• Заработная плата. Статут трудящихся возлагает на предприятие ответственность за зарплату и взносы подрядчиков, которых оно привлекает для собственной деятельности, а затем освобождает того, кто действует не как предприятие: такой ответственности нет, cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial, когда собственник работы заказывает её выполнение не в связи с предпринимательской деятельностью (Real Decreto Legislativo 2/2015, статья 42). Сообщество, которое красит свою лестничную клетку, находится по эту сторону черты.
• Налоги. Общий налоговый закон возлагает на того, кто заказывает работы, ответственность за некоторые налоги его подрядчика, но только если это работы или услуги, correspondientes a su actividad económica principal, относящиеся к его основной экономической деятельности (Ley 58/2003, статья 43), а эти слова не описывают сообщество, которое ремонтирует собственное здание. Справка об отсутствии налоговых долгов всё равно остаётся дешёвым признаком того, с кем вы имеете дело.
• Строительный реестр. Фирмы, которые намерены быть подрядчиками или субподрядчиками на строительном объекте, должны Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, быть внесены в Реестр аккредитованных предприятий (Ley 32/2006, статья 4). Запись действует три года (Real Decreto 1109/2007, статья 6): попросите подтверждение, что она не истекла.
• Страхование. Попросите полис гражданской ответственности и квитанцию об уплате текущей премии и проверьте, что застрахована именно та деятельность, которую вы заказываете, и что страховая сумма соотносится с ущербом, который могут причинить работы.
• Особые работы. Некоторые работы требуют отдельной аккредитации. В примере института старые водосточные стояки сделаны из асбестоцемента, и подрядчик привлекает для их демонтажа фирму из реестра предприятий с риском асбеста.

Безопасность на объекте: что обязано сделать сообщество

Начните с того, чем сообщество не является. Правила о координации безопасности нескольких фирм на одном рабочем месте действуют в рамках трудовых отношений, и ответ института для сообществ зависит от того, есть ли у сообщества собственный персонал. Если оно нанимает консьержа или садовника, правила охраны труда применяются к нему, включая координацию. Если у него нет работников и оно покупает услуги у специализированных фирм, то сообщества no pueden adquirir la condición de empresario principal, не могут приобрести статус основного работодателя (INSST, частые вопросы о координации предпринимательской деятельности, по состоянию на 6 октября 2026 года).

Строительные работы — другое дело, и это понятие шире, чем кажется: декрет о безопасности на строительных работах называет среди своих примеров ремонт, техническое обслуживание и работы по содержанию, такие как покраска и уборка (Real Decreto 1627/1997, приложение I), хотя институт добавляет, что одного присутствия в перечне недостаточно. Для этого декрета заказчик — это cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra, любое физическое или юридическое лицо, за чей счёт выполняется работа (статья 2), а руководство института к декрету называет сообщества, которые заказывают работы по ремонту, реконструкции, содержанию или улучшению своих зданий: el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente, заказчиком является само сообщество собственников в лице своего президента (INSST, техническое руководство по строительным работам, издание ноября 2019 года). Отсюда вытекают три обязанности.

• Координатор. Когда в работах участвует более одной фирмы, или фирма и самозанятые работники, или несколько самозанятых работников, заказчик designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, назначает координатора по безопасности и охране здоровья на время выполнения работы, до её начала или как только это обстоятельство выяснится (статья 3). Координатор должен быть компетентным техническим специалистом, в примере института это архитектор, технический архитектор или инженер, и назначением дело не заканчивается: La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, назначение координаторов не освобождает заказчика от его ответственности.
• Исследование по безопасности. Если для работы нужен проект, заказчик обязан позаботиться, чтобы вместе с ним было составлено исследование по безопасности и охране здоровья, а для небольших работ базовое (статья 4). У работы без проекта исследования нет, и институт рекомендует, чтобы подрядчик планировал охрану труда в собственном документе.
• Уведомление об открытии. До 2010 года заказчик должен был уведомлять трудовой орган до начала работ; эта статья отменена. Уведомление об открытии рабочего места se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas, подают только те работодатели, которые являются подрядчиками (статья 19). Заказчик, добавляет институт, передаёт подрядчику нужные данные и следит, чтобы это было сделано.

Один способ найма меняет положение сообщества. Заказчик, который нанимает самозанятых работников напрямую, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos, считается подрядчиком по отношению к ним (статья 2), с обязанностями подрядчика. Декрет делает исключение для работы, которую «cabeza de familia», глава семьи, может заказать для собственного жилья, а руководство описывает этого человека как aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia, того, кто строит или ремонтирует принадлежащее ему жильё для собственного пользования или пользования своей семьи: определение, написанное для человека и дома. Простой путь для сообщества — одна фирма, которая берёт всю работу как подрядчик. Тогда обязанности подрядчика лежат на этой фирме, а за сообществом остаются обязанности заказчика, включая координатора всякий раз, когда фирма привлекает субподрядчиков.

Не назначить координатора или не обеспечить составление исследования, когда они обязательны, является тяжким нарушением, и закон, который за него наказывает, называет los promotores y propietarios de obra, заказчиков и собственников работ, среди ответственных (Real Decreto Legislativo 5/2000, статьи 2 и 12), со штрафами от 2 451 до 49 180 евро (статья 40).

Кто отвечает, если что-то пойдёт не так

Две строки Гражданского кодекса объясняют значительную часть этой таблицы. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, подрядчик отвечает за работу, выполненную людьми, которых он занял на объекте (статья 1596): сообщество имеет дело с одной фирмой и не обязано гоняться за её субподрядчиками. А те, кто вкладывает свой труд и материалы в работу, взятую подрядчиком за твёрдую сумму, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación, имеют требование к её собственнику только в пределах суммы, которую тот должен подрядчику на момент требования (статья 1597). Это и есть юридическая причина никогда не платить вперёд работы: то, что сообщество ещё удерживает, и есть то, до чего может дотянуться неоплаченный субподрядчик, и не больше.

Сообщество отвечает и само, как должник: con todos los fondos y créditos a su favor, всеми средствами и требованиями в его пользу, а затем каждый собственник, участвовавший в процессе, по своей части оставшегося неоплаченным, если только этот собственник не имеет долгов перед сообществом (Закон о горизонтальной собственности, статья 22). И у бездействия есть свой ответ. Собственник здания отвечает за ущерб от его полного или частичного разрушения, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias, если оно произошло из-за отсутствия необходимого ремонта (Гражданский кодекс, статья 1907).

Разрешения и налог, коротко

Большинство работ сообщества требуют предварительного уведомления мэрии или лицензии, в зависимости от того, что делается, а леса, стоящие на тротуаре, могут сами по себе потребовать лицензии: схема приведена в нашей заметке о кровельных работах. Что касается налога, сравнивайте сметы с включённым IGIC и с указанной в смете ставкой, которую применяет каждый подрядчик.

Что мы делаем и чего не делаем

В сообществах, которыми мы управляем на Фуэртевентуре, значительные работы выносятся на собрание с тремя сопоставимыми сметами и нашей письменной рекомендацией, от мастеров, которых мы отбираем и ежегодно переоцениваем; работу проверяют на месте до оплаты счёта. Наше вознаграждение согласуется заранее, оно никогда не является процентом от работ, и мы не берём комиссий от поставщиков. Мы не являемся ни техническим руководством работ, ни их координатором по безопасности: это независимые технические специалисты, и мы просим сообщество назначить их, когда работа того требует. Посмотрите нашу услугу обслуживания сообществ и что покрывает вознаграждение администратора, когда нужно вести работы, или запросите предложение с фиксированным вознаграждением.

Частые вопросы

Обязывает ли закон сообщество запрашивать три сметы?

Нет. Закон требует от собрания утвердить смету и выполнение ремонтных работ и ничего не говорит о том, сколько смет оно должно увидеть. Три сопоставимые сметы — хорошая практика, и собрание вправе их запросить.

Может ли администратор нанять фирму, не созывая собрание?

Для срочного — да: Закон позволяет администратору распорядиться о срочном ремонте и срочных мерах и требует немедленно отчитаться о них перед президентом или собственниками. Остальное, смета ремонтной работы и её выполнение, принадлежит собранию.

Мы хотим нанять для лестничной клетки маляра и электрика, оба самозанятые. Нужен ли нам координатор по безопасности?

Если это строительная работа в смысле декрета, да: несколько самозанятых работников на одной работе относятся к случаям, когда заказчик обязан назначить координатора, а нанимая их напрямую, сообщество рассматривается как их подрядчик. Одна фирма, которая делает всю работу собственным персоналом, избавляет от того и другого.

Подрядчик разорился, когда работа была сделана наполовину, и плиточник, которому он так и не заплатил, хочет, чтобы заплатило сообщество. Обязано ли оно?

Только в пределах того, что сообщество ещё было должно подрядчику, когда плиточник предъявил требование. Сообщество, которое заплатило не больше, чем за сделанную работу, больше ничего не должно, и именно для этого платят по законченным этапам.

Лифтовая фирма говорит, что наш договор сам продлевается на годы. Мы связаны?

Не обязательно. В договоре между предприятием и сообществом, действующим как потребитель, условия, которые устанавливают чрезмерный срок или затрудняют право прекратить договор, запрещены, и договор должен говорить, как его прекратить. Закон не устанавливает числа лет, поэтому ответ зависит от условия: дайте его прочитать до даты продления.