Сдать квартиру в долгосрочную аренду, живя за границей: что сообщество собственников может требовать от вас и вашего арендатора

Собственница, живущая за границей, сдала на год свою двухкомнатную квартиру в Корралехо паре, которая работает на острове. Не прошло и месяца, как у управляющего по одному и тому же делу три сообщения: арендатор спрашивает, может ли он сам платить взносы в сообщество собственников, сосед требует, чтобы сообщество «что-то сделало» с собакой на террасе, а собственница спрашивает, может ли её арендатор пойти на собрание вместо неё. Эта статья отвечает на эти вопросы по текстам, действующим на 21 октября 2026 года: кто должен сообществу, когда квартира сдана, что должна содержать оговорка о переложении взносов на арендатора после октябрьского декрета, насколько правила внутреннего распорядка и иск о прекращении деятельности по статье 7.2 достигают жильца, который не является собственником, куда попадают уведомления сообщества, когда собственник живёт в другой стране, кто может голосовать, кто решает о работах, кто открывает дверь сантехнику и чем долгосрочная аренда отличается от туристической. Два сентябрьских декрета отменены, третий действует с 8 октября и ждёт голосования, и статья говорит об этом там, где это важно. Цитаты приводятся на испанском с переводом на русский.

Кто должен сообществу: вы, что бы ни говорил договор

Закон о горизонтальной собственности не знает арендатора. Его перечень обязанностей открывается словами Son obligaciones de cada propietario, обязанности каждого собственника, и здесь важен пункт e) статьи 9.1: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, участвовать, согласно доле, установленной в учредительном документе, или особо установленному, в общих расходах на надлежащее содержание здания, его служб, обременений и обязательств, которые не могут быть индивидуализированы. Резервный фонд пункта f) следует тому же правилу. Ничто в договоре аренды не меняет того, с кого сообщество вправе требовать.

Верховный суд повторил это 16 июля 2026 года в решении 1176/2026, где мадридское сообщество собственников предъявило иск и к собственнице двух квартир, и к компании, которая вступила в договоры аренды и получала арендную плату. Обязанность собственника, написал суд, Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, есть законная обязанность, присущая праву собственности на частное помещение, и потому лежит на том, кто является собственником в момент возникновения расхода; аренда и сообщество суть relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra, различные правоотношения, подчинённые разным режимам, и вступление в одно из них само по себе не означает принятия обязанностей из другого. Компания, получавшая арендную плату, была оправдана; заплатила собственница. Провинциальный суд Аликанте сказал то же проще 4 ноября 2025 года в решении 581/2025, когда сообщество в Бенидорме предъявило иск отцу, собственнику квартиры, и сыну, который в ней жил и обязался платить взносы: обязанность участвовать в расходах se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local, есть обязанность, которая перед сообществом лежит единственно и исключительно на собственнике квартиры или помещения, и собственник no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes, не может противопоставить сообществу оговорку договора аренды, возлагающую общие расходы на арендатора. Сообщество может согласиться направлять счета арендатору, если собственник попросит; это любезность, а не смена должника.

Для собственника за границей последствий три. Если арендатор перестаёт платить то, что вам обещал, должником сообщества остаётесь вы, и статья 21 добавляет, что En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, в любом случае может быть привлечён зарегистрированный собственник, чтобы квартира, записанная на его имя, отвечала по долгу. Во-вторых, собственник с задолженностью на момент открытия собрания сохраняет слово, но теряет голос: такие собственники podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, могут участвовать в обсуждении, но не имеют права голоса, по статье 15.2, и созыв каждого собрания называет их поимённо. В-третьих, долг, оставленный арендатором, сначала платите вы, а потом взыскиваете с него. Наш совет каждому собственнику, который сдаёт: взносы уходят прямым дебетом со счёта собственника, а доля арендатора учитывается в арендной плате, и никогда арендатор не платит сообществу напрямую.

Оговорка о переложении взносов на арендатора, как закон читается на 21 октября 2026 года

Между арендодателем и арендатором взносы можно переложить, и правило, которое этим управляет, переписано в этом месяце. Статья 20 закона о городской аренде в редакции Real Decreto-ley 29/2026, действующей с 8 октября 2026 года, сохраняет соглашение: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, стороны могут договориться, что общие расходы на надлежащее содержание здания, его служб, обременений и обязательств, которые не могут быть индивидуализированы и которые относятся к сдаваемому жилью или его принадлежностям, несёт арендатор, а для квартиры в сообществе En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, в зданиях в режиме горизонтальной собственности эти расходы суть те, что приходятся на сдаваемую квартиру по её доле. Форма не изменилась: Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, для действительности это соглашение должно быть письменным и определять годовую сумму этих расходов на дату договора. Договор, в котором написано «арендатор платит взносы в сообщество» без какой-либо цифры, закону не соответствует.

Декрет добавил два запрета. Налоги больше нельзя перекладывать: En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, ни в коем случае налоги, связанные с жильём, не могут быть возложены на арендатора, если только арендатор сам не является налогоплательщиком, чем в отношении налога на недвижимость и сбора за вывоз мусора он не является. А агентство — расход арендодателя: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, расходы на риелторские услуги и оформление договора не могут быть переложены на арендатора ни прямо, ни косвенно, ни под каким названием. До 7 октября договор ещё мог обязать арендатора платить налог на недвижимость, если годовая сумма была указана в договоре, как подтвердил Верховный суд 17 ноября 2025 года в решении 1637/2025 по квартире на Ибице; с 8 октября новый договор этого не может. Это решение остаётся полезным тем, что оно говорит о самих взносах: общие расходы статьи 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad, суть те, которые арендодатель должен в силу сообщества, а годовая цифра no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, не только позволяет арендатору отказаться платить суммы сверх установленной в договоре, но и закрепляет потолок статьи 20.3: в первые пять лет договора, или семь, если арендодатель — компания, сумма sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, может увеличиваться только по соглашению сторон, раз в год и никогда более чем на удвоенный процент, на который может быть обновлена арендная плата. Если в оговорке написано 1 140 € в год, именно эту сумму арендатор должен вам, что бы сообщество ни проголосовало потом.

Что подводит нас к целевому взносу. Чрезвычайный взнос на лифт, фасад или крышу, проголосованный после подписания договора, не есть та годовая сумма, которую зафиксировала оговорка; сможете ли вы его переложить, зависит от того, что оговорка говорит о чрезвычайных расходах, и арендатор, прочитавший статью 20, откажется от того, чего оговорка не называет. Наш совет при составлении — решить это до подписания: вписать в оговорку годовую цифру обычного бюджета, в той же оговорке сказать, включены или исключены целевые взносы, и приложить бюджет сообщества на год. Сам целевой взнос остаётся за собственником по статье 9.1.e; арендатор узнаёт о нём только через вас.

Ваш арендатор и правила внутреннего распорядка: статья 7.2 достигает жильца

Здесь закон жильца знает. Статья 6 позволяет собственникам устанавливать normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, правила внутреннего распорядка, обязательные и для каждого собственника, пока они не изменены в порядке, предусмотренном для решений по управлению, а статья 7.2 распространяет запреты на всякого, кто живёт в квартире: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, ни собственнику, ни жильцу не разрешается вести в квартире или в остальной части здания деятельность, запрещённую уставом, вредную для здания или противоречащую общим положениям о беспокоящей, антисанитарной, вредной, опасной или незаконной деятельности. Собака на террасе, музыка в два часа ночи и мастерская в гараже оцениваются по тем же трём критериям, стоит ли за ними собственник или арендатор.

Процедуру каждому сообществу на Фуэртевентуре следует знать наизусть. Сначала требование: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, председатель сообщества, по собственной инициативе или по просьбе любого собственника или жильца, требует от того, кто ведёт запрещённую деятельность, немедленно её прекратить, под угрозой обращения в суд. Затем голосование, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, с предварительного разрешения собрания собственников, надлежащим образом созванного для этой цели. Затем иск, и вот строка, которую собственник за границей должен прочитать дважды: La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, иск должен быть направлен против собственника и, в соответствующем случае, против жильца квартиры или помещения. Вас судят вместе с вашим арендатором, в суде в Испании, за поведение, о котором вы можете ничего не знать; провинциальный суд Хаэна подтвердил 30 января 2025 года в решении 130/2025, что так и есть aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, даже если собственник не отвечает за действия арендатора или жильца.

Приговор может пойти против арендатора дальше, чем против вас. Собственнику суд может назначить la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, лишение права пользования квартирой на срок до трёх лет; жильцу, который не является собственником, Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, если нарушитель не собственник, решение может объявить все его права на жильё окончательно прекращёнными и постановить его немедленное выселение. Сообщество может прекратить ваш договор через суд. Это не карт-бланш, и провинциальный суд Тенерифе показал границы 28 ноября 2025 года в решении 678/2025: сообщество на севере острова подало иск против арендатора и его собственника, который в суд не явился; требование, отправленное заказным бурофаксом и не принятое, было признано действительным, потому что отклонённое письмо всё равно считается, а иск затем провалился по существу, поскольку ссоры с персоналом не подпадали ни под одну из трёх категорий, а поведение, якобы запрещённое уставом, no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos, не было доказано запрещённым: сам устав так и не был представлен в деле. Сообществу, которое хочет применить статью 7.2 против арендатора, нужны устав, правила внутреннего распорядка, датированные жалобы и требование, называющее поведение; наша заметка о правилах внутреннего распорядка о том, как написать правила, которые суд будет исполнять.

У вас есть свой рычаг, и он быстрее. Статья 27.2 закона об аренде позволяет арендодателю расторгнуть договор Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, когда в жилье ведётся беспокоящая, антисанитарная, вредная, опасная или незаконная деятельность, а также за La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, умышленное причинение ущерба имуществу или работы без согласия арендодателя, когда такое согласие было необходимо. Когда управляющий сообщает вам, что председатель направил вашему арендатору требование по статье 7.2, правильная реакция — не ждать решения сообщества, а направить собственное требование на основании договора, потому что статья 9.1.g обязывает вас responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, отвечать перед другими собственниками за совершённые нарушения и причинённый ущерб, а пункт b) добавляет ущерб, причинённый por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, по вашей небрежности или небрежности лиц, за которых вы должны отвечать.

Уведомления попадают в вашу квартиру, и это имеет силу

Пункт h) статьи 9.1 — тот, о котором собственник за границей забывает себе в убыток. Каждый собственник обязан сообщить секретарю, способом, позволяющим подтвердить получение, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, адрес в Испании для вызовов и уведомлений любого рода, связанных с сообществом, и закон говорит, что происходит, если он этого не сделал: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, при отсутствии такого сообщения адресом для вызовов и уведомлений считается сама квартира, и уведомления, врученные её жильцу, имеют полную юридическую силу. Созыв годового собрания, протокол, требование об уплате целевого взноса и требование председателя по статье 7.2 — все они надлежаще вручены вашему арендатору, перешлёт он их вам или нет.

Если и это не удаётся, закон идёт к доске объявлений: уведомление, которое невозможно вручить, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, считается совершённым путём размещения на доске объявлений сообщества, с датированной отметкой за подписью секретаря, и приобретает полную силу через три календарных дня. Срок для оспаривания решения течёт с этого вручения, потому что по статье 18.3 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, для отсутствующих собственников этот срок исчисляется с сообщения решения в порядке статьи 9. Собственник, узнавший о решении от своего арендатора с опозданием в два месяца, обычно уже потерял свои три месяца.

Отсюда два указания. Сообщите секретарю адрес в Испании способом, оставляющим доказательство получения, это может быть адрес вашего юриста, вашего управляющего или наш, и обновляйте его при смене управляющего. И сообщите управляющему, что квартира сдана и кто в ней живёт, с телефоном арендатора: статья 9.1 перечисляет обязанности собственника и не включает уведомление сообщества о сдаче квартиры, только el cambio de titularidad de la vivienda o local, смену собственника жилья или помещения, в пункте i), но сообщество, которое не знает, кто живёт в квартире, отправляет свои уведомления в пустоту, которую закон заполняет против вас.

Собрание: ваш арендатор может принести ваш голос, но не подать свой

Голос принадлежит собственнику. Статья 15.1 гласит: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, участие в собрании собственников является личным или через законное либо добровольное представительство, причём для его подтверждения достаточно письменного документа, подписанного собственником. У вашего арендатора нет собственного места, но он может держать вашу доверенность, как любой другой: подписанная записка с его именем, собранием и, если хотите, тем, как голосовать по каждому пункту. Большинство собственников, которых мы представляем, предпочитают отдать доверенность управляющему или другому собственнику; повестка приходит им до собрания на английском и испанском, подписанная форма возвращается по электронной почте, и голос подаётся по инструкции.

Два правила ограничивают доверенность. Первое — упомянутая статья 15.2: если ваши взносы не уплачены на момент открытия собрания, ваш представитель может говорить, но не голосовать, и ваша доля не учитывается в большинстве, ещё одна причина держать взносы на вашем собственном прямом дебете, а не на обещании арендатора. Второе — статья 18.2, которая оставляет право оспорить решение за los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, собственниками, зафиксировавшими своё несогласие на собрании, отсутствовавшими по любой причине и теми, кого неправомерно лишили права голоса. У арендатора, которому не нравится решение, нет права на иск; у отсутствовавшего собственника есть, в течение трёх месяцев с уведомления и только при отсутствии задолженности по взносам.

Работы и изменения: ваше согласие внутри, согласие сообщества снаружи

Внутри квартиры арендатор отвечает перед вами. Статья 23 закона об аренде коротка: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, арендатор не может без письменно выраженного согласия арендодателя производить работы, изменяющие планировку жилья или его принадлежностей, и En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, ни в коем случае он не может производить работы, снижающие устойчивость или безопасность жилья; по окончании договора вы можете потребовать вернуть всё в прежнее состояние или оставить изменение, ничего за него не заплатив.

Снаружи квартиры, и во всём, что видно, отвечает сообщество, и отвечает оно перед вами, а не перед арендатором, потому что разрешение, которое нужно арендатору, — ваше, а разрешение, которое нужно вам, — сообщества. Статья 7.1 позволяет собственнику modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, изменять архитектурные элементы, установки или службы своей квартиры, если это не нарушает безопасность здания, его общую конструкцию, его внешнюю конфигурацию или вид и не ущемляет прав другого собственника, с предварительным уведомлением представителя сообщества о таких работах, а затем закрывает дверь: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, в остальной части здания он не может производить никаких изменений. Маркиза, остеклённая терраса, кондиционер на фасаде или антенна на крыше, установленные арендатором, являются перед сообществом изменением, совершённым собственником; наша заметка о террасах, маркизах и кондиционерах излагает, что из этого требует какого голосования и что устав может запретить вовсе. Поэтому договор должен содержать то, что стандартные формы пропускают: что арендатор ничего не устанавливает на фасаде, террасе или крыше без письменного согласия собственника, которое даётся только после согласия сообщества, и что он за свой счёт убирает установленное без него; когда сообщество замечает установку, требование приходит к вам, и именно оговорка позволяет передать его дальше.

Ключи, ремонт и аварии с арендатором внутри

Право сообщества войти в квартиру не зависит от того, кто в ней живёт. Статья 9.1 обязывает каждого собственника Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, допускать в своём жилье ремонт, которого требует обслуживание здания, и Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores, разрешать вход в свою квартиру для этих целей, что охватывает протечку из вашей ванной в квартиру снизу, замену общего стояка, проходящего через вашу кухню, и осмотр здания. При арендаторе в квартире собственник исполняет эту обязанность через него, поэтому договор должен обязывать арендатора предоставлять доступ, с разумным уведомлением для плановых работ и немедленно при аварии, а у управляющего должен быть телефон арендатора. Наша заметка о пустой квартире, ключах и авариях описывает протокол ключей, который мы просим подписать каждого собственника за границей; при арендаторе держателем ключа является сам арендатор, и протокол называет, кому звонить, когда до него не дозвониться.

Ремонт внутри квартиры распределяет закон об аренде, и октябрьский декрет сдвинул границу. Арендатор podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, может произвести срочный ремонт, чтобы предотвратить неминуемый ущерб или серьёзное неудобство, и немедленно потребовать его стоимость с арендодателя, по статье 21.3, а мелкий остаётся на нём: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, мелкий ремонт, которого требует износ от обычного пользования жильём, за счёт арендатора, по статье 21.4. Новый пункт 5, действующий с 8 октября 2026 года, ставит отсутствующему арендодателю часы: после того как арендатор направил письменное требование с разумной сметой, El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación, у арендодателя есть пятнадцать календарных дней с получения, чтобы принять смету, предложить иной ремонт или выполнить его самому, после чего el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, арендатор может выполнить необходимые работы и вычесть их стоимость из будущей арендной платы.

Пятнадцать дней — это отпуск за границей. Собственники, для которых мы управляем, направляют уведомления арендатора нам, мы в тот же день посылаем сантехника или электрика, фотографии до и после идут в дело собственника, а счёт проверяется до оплаты, так что пятнадцать дней никогда не истекают и о вычете из арендной платы никогда не спорят. Ещё один документ принадлежит этому делу: акт окончания аренды, который теперь требует статья 36.7, un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, документ об окончании аренды, подписанный обеими сторонами, фиксирующий состояние жилья при возврате владения.

Долгосрочная аренда — не туристическая, и что изменили октябрьские декреты

Всё сказанное выше предполагает арендатора, который живёт в квартире. Туристическая аренда находится вне закона об аренде и внутри другого режима: статья 5.e исключает меблированное жильё, предлагаемое по туристическим каналам по правилам туризма, а октябрьский декрет добавил потолок, La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días, максимальная продолжительность такой уступки, устанавливаемая компетентными администрациями, ни в коем случае не может превышать тридцать один день. Между ними располагается новая аренда «временного жилья» статьи 2.3, для арендатора, cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, который по обоснованной и доказуемой причине временно находится вне своего постоянного места жительства, которую статья 9 bis держит между тридцать одним днём и, как правило, двенадцатью месяцами. Для сообщества туристическая аренда требует того, чего долгосрочная не требует никогда: одобрения по статье 17.12 тремя пятыми собственников и канарской регистрации; наша заметка о туристической аренде после канарского закона — актуальное изложение этого режима.

Сам договор подчиняется закону в том виде, в каком он читается в день подписания, и в октябре 2026 года этот день имеет значение. Два декрета-закона от 29 сентября переписали закон на несколько дней и были отклонены 2 октября: Конгресс acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, постановил отменить Real Decreto-ley 26/2026, и сделал то же с Real Decreto-ley 27/2026 второй резолюцией того же дня. 5 октября Кортесы были распущены королевским декретом Real Decreto 806/2026, с выборами, que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026, которые состоятся в воскресенье 29 ноября 2026 года. 6 октября правительство приняло ещё два декрета-закона, опубликованных 7 октября: Real Decreto-ley 29/2026, действующий с 8 октября, тот самый, что переписал статьи 20 и 21, процитированные выше, определения статей 2, 3 и 5 и ряд других, и Real Decreto-ley 28/2026, который переписывает статью 10, статью о продлении договора, с 15 ноября 2026 года.

Оба ждут голосования, и голосование больше не принадлежит Конгрессу. Конституция даёт декрету-закону тридцать дней, а её статья 78.2 передаёт голосование Постоянной депутации распущенной палаты, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato, в случае если палаты распущены или их мандат истёк. 16 октября этот орган собрался, и la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026, Постоянная депутация Конгресса депутатов на своём заседании в тот день постановила утвердить Real Decreto-ley 24/2026, и следующий, оба о наводнении DANA; двух жилищных декретов в той повестке не было, и на 21 октября никакой резолюции по ним опубликовано не было. Договор, подписанный сегодня, подчиняется статье 20 в том виде, как она здесь процитирована; если Постоянная депутация отменит декрет, закон вернётся к своей редакции от 7 октября со дня публикации отмены, не отменяя сделанного в промежутке. Наша родственная заметка в юридической фирме следит за декретами со стороны арендодателя, а её спутница о сезонном договоре разбирает зимнюю аренду, которая не является туристической. Налог на арендную плату не тема этой статьи и не дело сообщества: вычеты, которые может применить арендодатель-резидент на Канарах, и декларацию нерезидента по форме modelo 210 объясняет наша родственная фирма, и обе темы затронул тот же октябрьский декрет, так что читайте их с их датами.

Дело, которое мы ведём для сдающего собственника: кто за что отвечает

Когда собственник за границей сообщает нам, что квартира сдана, мы открываем в его деле страницу с именем и телефоном арендатора, договором, оговоркой о взносах с её годовой цифрой, доверенностью, протоколом ключей и адресом в Испании для уведомлений. Вопросы первого года почти всегда те десять, что в таблице, и ответ почти всегда — строка закона.

Таблица не заменяет договор: каждая строка, зависящая от оговорки, стоит ровно столько, сколько оговорка, которую собственник подписал, а у договора, скачанного из интернета, обычно нет ни одной.

Что мы делаем для собственников, которые сдают

Наше управление для собственников-нерезидентов построено именно для этого дела: вы голосуете на собрании по доверенности и получаете повестку до и результат после, на английском; взносы в сообщество уходят прямым дебетом с любого счёта в ЕС, с квитанцией за каждое списание; инцидент, сообщённый с телефона арендатора, передаётся проверенному подрядчику и закрывается фотографиями до и после; сроки по вашей недвижимости отслеживаются с напоминаниями до наступления; и, когда вы этого хотите, управляется и сама аренда, с проверкой арендатора, сбором арендной платы и ежемесячной выпиской туда, где вы живёте. Мы не составляем договоры и мы не юристы; когда вопрос юридический, мы говорим об этом и знаем, кого спросить. Собственник, которому нужна фиксированная плата за одну квартиру или за целое сообщество, может запросить предложение и получит ясный объём услуг в течение одного рабочего дня.

Частые вопросы

Мой арендатор платит взносы напрямую сообществу. Я свободен от обязанности?

Нет. Должник сообщества — собственник, по статье 9.1.e, и Верховный суд в июле 2026 года повторил, что договор аренды не переносит эту обязанность ни на кого другого. Если арендатор перестаёт платить, сообщество требует с вас, с квартирой в качестве обеспечения, и вы теряете голос на следующем собрании, пока долг существует. Держите взносы на своём прямом дебете и рассчитывайтесь с арендатором за его долю.

Соседи жалуются на моего арендатора. Может ли сообщество его выселить?

Может, через суд. Статья 7.2 позволяет председателю потребовать прекратить поведение, собранию — разрешить иск, а судье — прекратить права арендатора на квартиру и постановить его выселение; иск направляется и против вас. Более надёжный путь — ваш: закон об аренде позволяет вам расторгнуть договор за беспокоящую, незаконную или опасную деятельность, так что направьте собственное требование, как только председатель направит своё.

Я живу за границей и никогда не получал созыв собрания. Решение действительно?

Обычно да. Если вы не сообщили секретарю адрес в Испании, созыв был надлежаще вручён вашему арендатору в квартире, а при невозможности — на доске объявлений, с силой через три дня. Три месяца на оспаривание решения текут с этого вручения. Сообщите секретарю адрес в Испании способом, подтверждающим получение, и скажите управляющему, кто живёт в квартире.

Может ли мой арендатор прийти на собрание и проголосовать за меня?

Как ваш представитель — да: достаточно подписанной вами записки по статье 15.1, и вы можете дать инструкции по каждому пункту. Своего голоса у него нет, оспорить решение он не может и голосовать не может вовсе, если ваши взносы не уплачены на момент открытия собрания. Большинство собственников за границей отдают доверенность управляющему или другому собственнику.

Что изменилось для моего договора с октябрьскими декретами 2026 года?

Два сентябрьских декрета отменены 2 октября. Третий, действующий с 8 октября, запрещает перекладывать на арендатора налог на недвижимость и агентские расходы, сохраняет письменную оговорку о взносах с годовой цифрой, даёт арендатору пятнадцатидневный срок на ремонт и требует подписанного акта окончания аренды; четвёртый переписывает правила продления с 15 ноября. Оба ждут голосования Постоянной депутации распущенного Конгресса в течение тридцати дней, и на 21 октября ничего опубликовано не было. Наша родственная фирма следит за каждым шагом на своих страницах.