Комплексы из нескольких сообществ на Фуэртевентуре: mancomunidad, общий бассейн и сады, и кто за что платит

Большинство комплексов, которыми мы управляем на Фуэртевентуре, — это не одно сообщество собственников, а несколько: три-четыре корпуса, построенных очередями, у каждого своё сообщество, свой председатель и свой бюджет, вокруг бассейна, садов, дорожек, освещения и ворот, которые принадлежат всем вместе. Слой, который управляет этими общими частями, собственники называют «mancomunidad». Испанский закон о горизонтальной собственности такого слова не знает; он называет всё это complejo inmobiliario privado — частный комплекс недвижимости — и отводит ему одну статью, двадцать четвёртую, которая решает три вещи, которые каждому собственнику в Калета-де-Фусте, Корралехо или Коста-Кальме рано или поздно нужно знать: кто голосует по бассейну, кто платит за сады и где оспаривается решение, если кто-то не согласен. Эта статья читает ту норму и те, на которые она опирается. Цитаты даны по-испански с переводом на русский; цифры примера — наши, выбранные, чтобы показать механику.

Что закон называет «mancomunidad»

Статья 24 начинается с двух условий. Комплекс существует, когда владение состоит из dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales — двух или более независимых друг от друга зданий или участков, основное назначение которых жильё или помещения (24.1.a), — и когда собственники этих зданий или квартир, на которые они разделены, участвуют, как в чём-то неотъемлемом от их права, в una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios — неделимой общей собственности на другие элементы недвижимости, дороги, сооружения или службы (24.1.b). Бассейн, сады, внутренние дорожки и ограда — это и есть такие элементы. Когда выполнены оба условия, к общему слою применяется особый режим собственности статьи 396 Гражданского кодекса, а с ним и закон, который называет частные комплексы среди сообществ, которыми он управляет (статья 2.c).

Закон называет и обратный случай — сообщество внутри сообщества. subcomunidad — субсообщество — существует, когда по учредительному титулу varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — несколько собственников владеют, в режиме сообщества, для своего исключительного пользования, определёнными общими элементами или службами, обладающими функциональным или экономическим единством и самостоятельностью (статья 2.d). Бассейн, которым могут пользоваться только два корпуса из четырёх, — субсообщество этих двух корпусов, и его расходы остаются на них.

Три юридические формы, которые может иметь комплекс

Статья 24.2 даёт комплексу два способа организоваться, а 24.4 охватывает комплексы, не выбравшие ни одного. Какая из трёх форм у вашего комплекса — первое, что мы проверяем в его титуле, потому что ответ меняет всё, что следует ниже.

Первая форма — одно сообщество на весь комплекс: комплекс может Constituirse en una sola comunidad de propietarios — учредиться как единое сообщество собственников (24.2.a) — по процедурам статьи 5, и тогда закон применяется к нему полностью. Каждый собственник голосует на одном собрании, по одному бюджету, своей долей от всего комплекса. Это самая простая форма и самая редкая в комплексах, построенных очередями.

Вторая — agrupación de comunidades de propietarios — объединение сообществ собственников (24.2.b), — то, что большинство собственников и имеет в виду под mancomunidad. Ей нужен учредительный титул, выданный por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — единственным собственником комплекса или председателями всех сообществ, призванных его образовать, заранее уполномоченными решением большинства их собраний. Этот титул должен описать комплекс в целом и общие элементы, дороги, сооружения и службы и fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — установить долю участия каждого сообщества-участника, — которые responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — совместно отвечают по своей обязанности участвовать в общих расходах объединённого сообщества. Титул и устав можно зарегистрировать в реестре недвижимости, и зарегистрированный титул — тот документ, который связывает покупателя, пришедшего через десять лет. Учреждение или изменение комплекса требует ещё и разрешения муниципалитета или его нотариального свидетельства, прежде чем реестр примет титул, — кроме случая, когда частные элементы те же, что уже разрешала строительная лицензия (статья 26.6 консолидированного закона о земле).

Третья форма — никакой формы. Статья 24.4 говорит, что комплексы, не принявшие ни одной из двух, регулируются законом supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios — субсидиарно по отношению к соглашениям, которые сособственники заключают между собой, — с теми же особенностями, что и у объединения. Многие старые комплексы Фуэртевентуры живут именно здесь: общий счёт, привычка собираться раз в год, распределение расходов, которое «всегда было таким», и никакого зарегистрированного титула комплекса. Это работает до первого спора, потому что соглашения идут первыми, а закон лишь заполняет их пробелы — и никто не может предъявить соглашения.

Кто сидит за столом комплекса

Статья 24.3 даёт объединённому сообществу la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — то же юридическое положение, что и у сообществ собственников, — с тремя особенностями. Его собрание estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — состоит, если не договорено иное, из председателей сообществ-участников, которые представляют всех собственников каждого сообщества (24.3.a). Отдельный собственник на собрании комплекса не голосует; он голосует на собрании своего корпуса, которое даёт указание председателю, и председатель несёт этот голос. Быть председателем своего корпуса из-за рубежа — значит, следовательно, быть и голосом своего корпуса по бассейну и садам.

Во-вторых, любое решение, для которого закон требует квалифицированного большинства, exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — требует в любом случае, чтобы такое большинство было сначала получено на собрании каждого сообщества-участника (24.3.b). Новое сооружение, изменение титула, снос барьера: председатели не могут решить это между собой; каждый корпус должен сначала проголосовать тем большинством, которое нужно его собственному собранию. В-третьих, резервный фонд статьи 9 к объединённому сообществу не применяется, Salvo acuerdo en contrario de la Junta — если собрание не решит иначе (24.3.c). В комплексах, которыми мы управляем, мы рекомендуем его учредить, потому что насос бассейна и насосная — ровно тот расход, ради которого существует фонд в 10 % статьи 9.1.f.

Последняя фраза 24.3 проводит границу. Компетенция органов объединённого сообщества únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — распространяется только на общие элементы недвижимости, дороги, сооружения и службы, — а его решения no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — ни в коем случае не могут умалять полномочия органов управления сообществ-участников. Mancomunidad решает про бассейн и ворота; она не решает про крышу вашего корпуса, его лифт или цвет его фасада.

Кто за что платит: доля и ключи распределения

Общее правило любого сообщества — статья 9.1.e: каждый собственник участвует con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — согласно доле участия, установленной в титуле, или тому, что установлено особо, — в общих расходах, которые не поддаются индивидуализации. В объединении то же правило работает в два шага. Титул комплекса устанавливает долю каждого сообщества-участника (24.2.b); каждое сообщество платит эту часть бюджета комплекса из своего бюджета; а внутри корпуса каждый собственник платит свою долю от части своего сообщества. Сама доля — та, что описывает статья 5, установленная в титуле на основе la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — полезной площади каждой квартиры или помещения относительно всего здания, их внутреннего или внешнего расположения, их положения и того использования общих служб и элементов, которого разумно ожидать, — и статья 3 делает её módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — модулем для определения участия в расходах и выгодах.

Слова o a lo especialmente establecido — то место, где живут ключи. Титул или устав комплекса могут распределить конкретный расход иначе, чем по доле: сады по доле, а бассейн по числу квартир; коммерческие помещения на первом этаже освобождены от бассейна и лифтов; корпус с собственным бассейном освобождён от общего; охрана делится между корпусами, которым ворота действительно служат. Статья 5 позволяет титулу содержать правила о gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — расходах, администрации и управлении, страховании, содержании и ремонте, — образующие частный устав, который связывает третьих лиц только после регистрации. Чего титул и устав не говорят, то решает доля.

Возьмём комплекс в Калета-де-Фусте с четырьмя корпусами на 48, 48, 36 и 24 квартиры и общим бюджетом 60 000 € в год: бассейн 14 000 €, сады 16 000 €, электричество общих зон 7 000 €, ворота и консьерж 12 000 €, страхование комплекса 4 000 €, администрирование и фонд 7 000 €. Титул даёт корпусам 30 %, 30 %, 25 % и 15 %, так что корпус A платит 18 000 € в год, а собственник одной сорок восьмой корпуса A — 375 €. Скажи титул «по квартирам», 48 из 156 квартир корпуса A составили бы 30,77 %, и тот же собственник платил бы 384,61 €. А будь корпус D туристическим корпусом с собственным бассейном, который титул освобождает от общего, 14 000 € бассейна делились бы между тремя остальными по их пересчитанным долям: часть корпуса A выросла бы с 4 200 € до 4 941 €, примерно на 15 € в год для этого собственника. Ни одна из этих цифр не правило; каждая — арифметика одной строки титула, и потому титул читают прежде, чем составлять бюджет.

Изменить ключ — не бюджетное решение. Иное распределение бассейна или освобождение для корпуса изменяет титул или устав, и статья 17.6 требует для этого la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — единогласия всех собственников, представляющих в свою очередь все доли, — достигнутого в объединении корпус за корпусом по 24.3.b. Статья 17.8 помогает с отсутствующими: должным образом созванные собственники, которые не заявят секретарю о своём несогласии en el plazo de 30 días naturales — в срок тридцати календарных дней — с уведомления о решении, считаются голосами «за», кроме случаев, когда расходы нельзя возложить на тех, кто не голосовал «за».

Туристический корпус за столом

В трёх курортных зонах острова одно из сообществ-участников часто не жилой корпус, а туристический объект, которым управляет оператор. Канарский закон о туризме требует, чтобы такая эксплуатация следовала principio de unidad de explotación — принципу единства эксплуатации, — который он определяет как el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — подчинение деятельности по туристическому размещению в каждом объекте одной-единственной компании (статья 38 Ley 7/1995). Для mancomunidad следствие скорее практическое, чем юридическое: этот корпус сидит за столом через своего председателя, как любой другой, платит долю, которую даёт ему титул, и отвечает по ней; что происходит внутри него — от пользования собственным бассейном до часов работы бара — дело оператора по его лицензии, а не комплекса. Там, где титул писался, когда весь комплекс был отелем, а жилые корпуса пришли позже, доли и ключи — первое, что нужно перечитать.

Правила пользования, должники и калитка бассейна

Для повседневности общих частей закон предлагает статью 6: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — чтобы урегулировать подробности совместного проживания и надлежащего пользования общими службами и вещами, — собственники могут установить правила внутреннего распорядка, которые obligarán también a todo titular — обязывают также каждого собственника — в пределах закона и устава. Собрание председателей может принять их для бассейна, садов и ворот обычным большинством статьи 17.7, и они распространяются на каждого собственника каждого корпуса, а также на его арендаторов и гостей. Канарские правила о безопасности бассейнов, реестре и спасателе — отдельный слой, о нём наша статья о бассейнах сообществ на Канарах; внутренние правила комплекса стоят под ними.

Задолженность на уровне комплекса подчиняется тому же закону, что и задолженность в корпусе. Статья 21.1 позволяет собранию принять medidas disuasorias frente a la morosidad — сдерживающие меры против неплатежей, — tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — такие как проценты выше законной ставки или временное лишение пользования службами или сооружениями, — при условии, что они не злоупотребительны и не несоразмерны, не затрагивают пригодность квартир для проживания и не имеют обратной силы. Карта бассейна, которая перестаёт работать, пока взносы не оплачены, законна, когда устав или собрание приняли её в этих пределах; отключить квартире воду — нет. А статья 15.2 отнимает голос, но не слово, у собственника, который не рассчитался к открытию собрания, и его доля не учитывается в большинствах. Само взыскание, справка о долге и судебный путь — в нашей статье о неоплаченных взносах; в объединении кредитор — сообщество-участник по взносам своих собственников и объединённое сообщество по части сообщества.

Деньги, страхование и ответственность на уровне комплекса

Объединённое сообщество — сообщество во всех отношениях, поэтому у него свой бюджет, свой банковский счёт на своё имя и свой налоговый номер, свои отчёты, утверждаемые раз в год на собрании председателей, и своя страховка. Полис должен быть полисом комплекса, называющим бассейн, насосную, садовые сооружения и ограду, потому что полис здания одного корпуса заканчивается на корпусе; наша статья о полисе сообщества объясняет, что покрывает полис здания и чего не покрывает. Ответственность течёт так, как описывает статья 22.1: сообщество отвечает по своим долгам con todos los fondos y créditos a su favor — всеми своими средствами и требованиями, — и только потом, previo requerimiento de pago al propietario respectivo — после требования об оплате к соответствующему собственнику, — кредитор может обратиться к каждому собственнику, бывшему стороной процесса, за его долей неоплаченной суммы. В объединении это значит: сначала отвечает комплекс своими средствами, затем каждое сообщество-участник своей долей, затем внутри сообщества каждый собственник своей.

Споры и окно для оспаривания

Решение собрания комплекса оспаривается, как любое другое, по статье 18. Оснований три: решения contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — противоречащие закону или уставу (18.1.a); решения gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — серьёзно вредящие интересам самого сообщества в пользу одного или нескольких собственников (18.1.b); и решения, которые supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — причиняют серьёзный ущерб собственнику, не обязанному юридически его нести, или приняты со злоупотреблением правом (18.1.c). Право оспаривать имеют собственники, которые hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — зафиксировали свой голос «против» на собрании, отсутствовали по любой причине или были неправомерно лишены права голоса (18.2), — и только если они рассчитались с сообществом или внесли долг на депозит суда.

Окно короткое: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — иск погашается через три месяца после принятия решения, — salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — кроме актов, противоречащих закону или уставу, где он погашается через год (18.3). Для отсутствующих собственников часы запускаются с уведомления о решении по статье 9, потому протокол и должен рассылаться. И оспаривание не останавливает работы: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — оспаривание решений собрания не приостанавливает их исполнения, — если судья не распорядится об этом в качестве обеспечительной меры (18.4).

Один вопрос, на который статья 24 не отвечает, — кто вправе оспорить решение объединённого собрания, когда его члены — председатели, а не собственники. Суды отвечали на него от случая к случаю, и практический путь — безопасный: несогласный собственник поднимает вопрос на собрании своего корпуса, фиксирует там своё несогласие и даёт указание председателю, а юрист корпуса ведёт дело дальше в пределах трёх месяцев. Чего собственник никогда не должен делать — ждать следующего годового собрания; к тому времени окно закрыто.

Что мы делаем для комплексов

В комплексах, которыми мы управляем на Фуэртевентуре, мы ведём два слоя так, как их рисует закон: один бюджет и одна отчётность для объединённого сообщества и по одной для каждого корпуса, доли и ключи применяются ровно так, как говорит зарегистрированный титул, собрание председателей созывается с тем сроком, повесткой и списком должников, которых требует статья 16, а собрания корпусов проводятся сначала, когда нужно квалифицированное большинство. Там, где у комплекса нет титула объединения, мы говорим об этом на первом собрании и ставим стоимость его оформления у нотариуса и в реестре рядом со стоимостью следующего спора. Собственники за рубежом получают протоколы комплекса и своего корпуса на языках, обещанных договором, из трёх точек обслуживания на острове. Наша услуга управления сообществами описывает стандарт; запросите предложение с числом корпусов и общими элементами, и мы прочтём ваш титул прежде, чем ответить.

Частые вопросы

Я никогда не пользуюсь бассейном. Могу ли я перестать платить за него свою долю?

Нет. Статья 9.1.e привязывает взнос к доле или к тому, что титул устанавливает особо, а не к пользованию. Изменить это может только освобождение, записанное в титуле или уставе, или субсообщество по статье 2.d, оставляющее ваш корпус вне бассейна, — а добавить его теперь требует единогласия по статье 17.6, корпус за корпусом.

Кто созывает собрание комплекса и может ли присутствовать обычный собственник?

Его созывает председатель объединённого сообщества по статье 16, с тем же сроком, повесткой и списком должников, что и у любого собрания. Члены — председатели корпусов, если титул не говорит иного (24.3.a); другие собственники могут присутствовать, если собрание это допускает, но голос принадлежит председателю, несущему указание собрания своего корпуса.

Может ли собрание комплекса решать о работах в моём здании?

Не о собственных элементах вашего здания. Статья 24.3 ограничивает компетенцию объединённого сообщества общими элементами, дорогами, сооружениями и службами и запрещает его решениям умалять полномочия сообществ-участников. Крыша, лифт и фасад вашего корпуса — дело собрания вашего корпуса; бассейн, сады и ворота — собрания комплекса.

У нашего комплекса нет титула объединения. Что применяется?

Статья 24.4: сначала соглашения, которые сообщества заключили между собой, а закон с особенностями объединения — там, где эти соглашения молчат. Оформление объединения требует титула по статье 24.2.b, выданного председателями с большинством в каждом корпусе, плюс разрешения муниципалитета или лицензионного исключения по статье 26.6 закона о земле, и его регистрации. Это стоит нотариуса и реестра; альтернатива стоит первого серьёзного спора.