У каждого сообщества собственников есть свод правил, и большинство из них стоят ровно столько, сколько собрание, которое их писало, понимало в законе. Запрет на собак, внесённый во внутренние правила поднятием рук; пункт «никакого шума после десяти» без единого замера; правило о парковке, противоречащее документам на недвижимость; правило о бассейне, которое никто не может применить, потому что этот кусок головоломки относится к санитарным нормам. Мы наследуем их с каждым сообществом, которое берём в управление, и первое, что делаем, — проверяем, какие из них устояли бы в суде. Эта статья о том, что сообщество на Фуэртевентуре может регулировать, а что нет: два вида правил, которые допускает испанский Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), большинство, необходимое для каждого из них, три темы, которыми полна наша почта, — шум, домашние животные и парковка, — и процедура, превращающая правило в предписание, когда собственник или его арендатор не подчиняется.
Два свода правил, два вида большинства
Закон даёт сообществу два инструмента, и путать их — самая частая ошибка, которую мы исправляем.
Устав (estatutos) — часть учредительного титула. Он может содержать «положения… о пользовании зданием или его назначении, о его квартирах и помещениях, установках и службах, о расходах, управлении и руководстве, страховании, содержании и ремонте» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 5). Поскольку они затрагивают содержание права каждого собственника, их изменение требует единогласия — голосов «за» всех собственников, представляющих все доли (ст. 17.6), — и покупателей они связывают только после регистрации в Реестре собственности (ст. 5). Устав может запретить деятельность в частных помещениях: профессиональное использование, бар на первом этаже, туристическую аренду (с 2025 года у этого конкретного запрета есть собственное правило трёх пятых, как объясняет наша статья о туристической аренде).
Внутренние правила — normas de régimen interior — совсем другой зверь. Собственники могут установить их, «чтобы урегулировать детали совместного проживания и надлежащее пользование общими службами и вещами, в пределах, установленных законом и уставом», и они обязательны для каждого собственника, «пока не будут изменены в порядке, предусмотренном для решений по управлению» (ст. 6), — то есть простым большинством собственников и долей либо присутствующих при втором созыве (ст. 17.7), тем большинством, которое разбирает наш путеводитель по собранию. Внутренние правила, таким образом, доходят до деталей: часы работы бассейна, пользование зоной барбекю, где ставить велосипеды, как пользоваться домофоном, когда выносить мусор, часы тишины. Чего они не могут — того, что может только устав: создавать запреты, вторгающиеся в содержание частного права. Внутреннее правило, запрещающее собак, или аренду квартиры, или навсегда закрепляющее общее парковочное место за одним собственником, — это устав, притворяющийся внутренними правилами, и оно падает в тот день, когда кто-то его оспорит: в течение трёх месяцев с решения или в течение года, если оно противоречит закону или уставу (ст. 18).
Граница между ними — это граница между тем, как что-то делается, и тем, можно ли это делать вообще. Правило «собаки на поводке в общих зонах и никогда на площадке у бассейна» — внутреннее правило; правило «никаких собак» — устав.
Шум: единственное правило с цифрами за спиной
Шум — жалоба, которая не перестаёт поступать, и одновременно единственная тема, где сообществу не нужно выдумывать норму, потому что государство и муниципалитеты её написали.
Государственный регламент о шуме устанавливает целевые показатели акустического качества для внутренних помещений жилья: в гостиной уровень не должен превышать 45 дБ(A) днём и вечером и 35 дБ(A) ночью; в спальне — 40 дБ(A) днём и вечером и 30 дБ(A) ночью, измеренные внутри комнаты, включая инженерные системы самого здания и шум соседей (Real Decreto 1367/2007, приложение II, таблица B). Это цифры, по которым измеряет специалист, и цифры, которые читает судья.
Муниципалитеты добавляют часы. Постановление Пахары о шуме 2024 года делит сутки на три периода — день с 07:00 до 19:00, вечер с 19:00 до 23:00, ночь с 23:00 до 07:00 в будни, а в выходные и праздники ночь длится с полуночи до 08:00, — принимает государственные показатели для помещений, требует, чтобы бытовая деятельность и отношения между соседями их соблюдали, обусловливает содержание животных «отсутствием беспокойства для соседей — лая, воя, мяуканья, особенно ночью» и запрещает строительную технику в жилых зданиях с 22:00 до 08:00, если шум доходит до квартир; штрафы составляют от 100 до 750 евро за лёгкие нарушения, от 751 до 1 500 за серьёзные и от 1 501 до 3 000 за особо серьёзные (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, ст. 8 и след.). Ла-Олива ограничивает самую шумную строительную технику часами 09:00–18:00 и в 2024 году готовила новое постановление; у Антигуа и Туинехе свои. Правило сообщества о часах тишины должно копировать периоды своего муниципалитета, а не выдумывать другие, потому что правило, совпадающее с постановлением, можно применить дважды — сообществом по закону и муниципалитетом по постановлению, — а правило, которое ему противоречит, не применит никто.
Два практических следствия. Жалоба на телевизор соседа не становится юридическим делом, пока кто-то его не измерил, поэтому первый шаг администратора — замер уровня шума специалистом или местной полицией в часы, определённые постановлением. И правило, устанавливающее часы тишины, применимо; правило «никакого шума» — нет, потому что закон наказывает деятельность, беспокоящую в смысле общих норм (ст. 7.2), а беспокойство — это измеримая вещь.
Домашние животные: что сообщество может регулировать в 2026 году
Закон о благополучии животных 2023 года изменил разговор, но не Закон о горизонтальной собственности. Он не создал абсолютного права держать животных в любом жилье, и суды это сказали: суд первой инстанции в Виго в 2026 году подтвердил уставный запрет на животных, принятый единогласно и зарегистрированный, — именно потому, что закон устанавливает форму, а сообщество её соблюло; провинциальный суд (Audiencia Provincial) предписал прекратить использование квартиры для содержания собак — через предусмотренный законом иск о прекращении беспокоящей деятельности. Два прочтения сосуществуют, и сообщество должно знать оба: запрет на животных — это ограничение частного права, поэтому он живёт в уставе, принятом единогласно и зарегистрированном, — никогда во внутренних правилах, принятых большинством; а запрет, существующий только на бумаге, ничего не стоит, если сообщество не может доказать беспокойство, потому что санкция, которую предлагает закон, — иск о прекращении, и суд удовлетворяет его против беспокойства, а не против кошки.
Что внутренние правила могут и должны делать: собаки на поводке в общих зонах; никаких животных на площадке у бассейна и на детской площадке; владельцы убирают за своими животными; животных не оставляют одних на террасах, балконах и в гаражах, если они беспокоят, — о том же говорит и постановление Пахары. Для сообществ, которыми мы управляем при большом числе собственников за рубежом, важнее всего правило о арендаторах и гостях: собака отпускника — ответственность собственника по закону, который заставляет каждого собственника отвечать перед остальными за совершённые нарушения и причинённый ущерб (ст. 9.1.g), а иск о прекращении предъявляется собственнику наряду с проживающим (ст. 7.2).
Парковка, террасы, бельё и работы: правила, которые держатся
- Парковка. Кто владеет каким местом или пользуется им, решают титул и документы, а не собрание: гаражное место, являющееся частным помещением, принадлежит его собственнику; общий двор можно регулировать внутренними правилами — гостевая парковка, ограничение по времени, никакого ремонта и мойки, зарядные станции по правилу об индивидуальных работах, которое излагает наша статья о зарядных станциях. Закрепить общее место за одним собственником навсегда можно только уставом.
- Террасы и фасады. Маркизы, остекление, спутниковые антенны и перголы меняют внешний вид и затрагивают общие элементы; закон позволяет собственнику менять только то, что не «наносит ущерб безопасности здания, его общей конструкции, его конфигурации или внешнему состоянию и не изменяет их», с предварительным уведомлением сообщества (ст. 7.1). Внутренние правила могут установить единый цвет и модель маркиз; они не могут разрешить то, что запрещает закон.
- Бельё, барбекю, дроны и прочее. Всё это детали совместного проживания: внутренние правила могут сказать, где сушить бельё, где и когда разжигать барбекю, доступна ли крыша. Штрафовать они не могут — закон не даёт сообществам права налагать штрафы, только процедуру ниже, — поэтому «таблица штрафов» во внутренних правилах — украшение.
- Работы внутри квартир. Часы принадлежат муниципалитету и постановлению; внутренние правила могут их повторить и добавить практические условия: уведомление администратора, защита лифта, ежедневный вывоз мусора, никаких работ в августе, если сообщество так решит. Разрешена ли работа — другой вопрос, на который отвечают закон (ст. 7.1) и лицензия.
Когда правило нарушено: лестница
Процедура закона в отношении собственника или проживающего, который «ведёт в квартире или в остальной части здания деятельность, запрещённую уставом, вредную для недвижимости или противоречащую общим нормам о беспокоящей, антисанитарной, вредной, опасной или незаконной деятельности», имеет четыре ступени, и пропуск одной проигрывает дело (ст. 7.2).
- Требование председателя. По собственной инициативе или по просьбе любого собственника или проживающего председатель требует от нарушителя — в форме, подтверждающей получение, — немедленно прекратить, предупреждая о судебных действиях. Администратор составляет, председатель подписывает, дело начинается здесь.
- Разрешение собрания. Если поведение продолжается, председатель может предъявить иск о прекращении только с предварительного разрешения собрания собственников, созванного для этого, — отдельный пункт повестки, отдельное голосование простым большинством, протокол, который это фиксирует.
- Иск — против собственника и проживающего. Он рассматривается в обычном порядке, с доказательством требования и справкой о решении собрания; судья может в качестве обеспечительной меры предписать немедленно прекратить деятельность под угрозой уголовной ответственности за неповиновение, а иск должен быть направлен против собственника и, если он есть, против арендатора или проживающего.
- Решение суда. Помимо окончательного прекращения и возмещения ущерба суд может лишить собственника права пользования квартирой на срок до трёх лет в зависимости от тяжести нарушения и вреда сообществу; арендатор может утратить все права на квартиру и быть выселен.
Ничто в этой лестнице не требует, чтобы правило было в уставе: достаточно собственного перечня беспокоящей деятельности в законе, поэтому замер шума важнее формулировок внутренних правил. И ничто в ней не позволяет сообществу действовать самостоятельно: правило применяет судья, на основании доказательств сообщества. Наша статья о председателе объясняет, как председатель за рубежом подписывает требование и делегирует остальное.
Свод правил, который держится: модель, которую мы внедряем
В сообществах, которыми мы управляем на острове, внутренние правила занимают две страницы, на испанском и на языках собственников, принимаются простым большинством и вручаются каждому арендатору и каждому отпускнику: часы тишины, скопированные из муниципального постановления (23:00–07:00, полночь–08:00 в выходные); часы работы бассейна и требования санитарных норм, которые наша статья о бассейнах изложит в этом месяце; собаки на поводке, никогда у бассейна, владельцы убирают; гостевая парковка размечена, ограничена по времени, без мойки и ремонта; работы с уведомлением, часы по постановлению, мусор вывозится ежедневно, в августе — никаких; барбекю в своей зоне, бельё в пределах линии террасы, крыша закрыта; канал обращений администратора — первый адрес для всего этого. Всё, что вторгалось бы в право собственника, — животные, аренда, виды использования, — идёт в устав или никуда.
Где вступаем мы
Наши администраторы на Фуэртевентуре проверяют устав и внутренние правила каждого сообщества, которое мы берём в управление, переписывают внутренние правила так, чтобы каждая строка была применима и каждая тема находилась в нужном инструменте, переводят их для собственников и арендаторов, заказывают замер шума при поступлении жалобы, готовят требование председателя и, когда собрание это разрешает, ведут иск о прекращении. Смотрите наши услуги управления сообществами собственников и юридической поддержки сообщества или запросите расчёт.
Частые вопросы
Может ли сообщество собственников запретить домашних животных в квартирах?
Только в уставе, принятом единогласно и зарегистрированном в Реестре собственности, — никогда голосованием большинства по внутренним правилам. Суды в 2026 году подтверждали зарегистрированные уставные запреты и одновременно предписывали прекратить использование квартир для содержания животных как беспокоящую деятельность; Закон о благополучии животных 2023 года не создал абсолютного права держать животных. Сообщество, которое хочет регулировать, а не запрещать, использует внутренние правила: поводок, никаких животных у бассейна, никакого беспокойства, собственник отвечает за арендаторов и гостей.
Какие законные часы тишины действуют на Фуэртевентуре?
Их устанавливают муниципалитеты. Постановление Пахары 2024 года определяет ночной период с 23:00 до 07:00 в будни и с полуночи до 08:00 в выходные и праздники, запрещает строительную технику в жилых зданиях с 22:00 до 08:00 и применяет государственные показатели для помещений — 30 дБ(A) в спальне ночью — со штрафами от 100 до 3 000 евро. Ла-Олива ограничивает самую шумную технику часами 09:00–18:00. Правило сообщества должно копировать периоды своего муниципалитета.
Может ли сообщество оштрафовать собственника, нарушающего внутренние правила?
Нет. Закон о горизонтальной собственности не даёт сообществам права штрафовать. Путь таков: официальное требование председателя прекратить, разрешение собрания и, если поведение продолжается, иск о прекращении в суде, который может закончиться лишением собственника права пользования квартирой на срок до трёх лет или выселением арендатора. Муниципальные штрафы за шум налагает муниципалитет — на основании замера.
Обязательны ли внутренние правила для моего арендатора или моих гостей-отпускников?
Да. Запреты закона распространяются на собственника и на проживающего в квартире, и каждый собственник отвечает перед остальными за совершённые нарушения и причинённый ущерб. Вручайте правила каждому арендатору и гостю на его языке и оставляйте контакт администратора в квартире: требование и иск будут адресованы вам наряду с ними.
