Проверки, которые жилой дом не может пропустить: календарь для сообщества

Рано или поздно каждый председатель вскрывает письмо, в котором сказано, что подошёл срок проверки: лифт, электроустановка, огнетушители, газ. В одних таких письмах названы регламент и дата. Другие приходят от компании, которая продаёт сертификат, будто бы требуемый законом. Отличить одни от других труднее, чем должно быть, потому что ни один закон не перечисляет проверки, которые обязан проходить жилой дом: у каждой установки свой регламент, свои часы и свой инспектор, а Канарские острова добавляют сверху собственные правила.

Это список для сообщества собственников на Фуэртевентуре, установка за установкой: норма, периодичность и кто подписывает бумагу. В нём названы и две вещи, которые фигурируют во многих перечнях и для которых официальной проверки нет вовсе.

Обязанность, стоящая за каждой датой

Отправная точка — закон о строительстве (Ley de Ordenación de la Edificación): собственники обязаны conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento — поддерживать здание в хорошем состоянии надлежащим использованием и обслуживанием. Технический строительный кодекс превращает это в три задачи: выполнять план обслуживания здания, записывать каждый ремонт в книгу здания и Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación — проводить проверки, установленные регламентами, и хранить их документацию.

В многоквартирном доме общие установки принадлежат сообществу, поэтому обязанность лежит на сообществе, а в повседневной жизни — на его администраторе, которому закон о горизонтальной собственности поручает Atender a la conservación y entretenimiento de la casa — заботиться о сохранности и содержании дома. Когда проверка заканчивается списком дефектов, ремонт на голосование не выносится: работы, необходимые для сохранности здания и его общих установок, обязательны по статье 10.1.a этого закона, а собрание решает лишь, как распределяется и оплачивается целевой взнос.

Два названия будут повторяться ниже. Обслуживающая компания следит за установкой по договору, и для некоторых установок сам этот договор обязателен. Орган контроля (organismo de control, обычно сокращённо OCA) — аккредитованный независимый инспектор, который раз в несколько лет осматривает установку и выдаёт сертификат. Это разные компании с разными задачами, и инспектора выбирает и нанимает сообщество.

Календарь в одной таблице

Сроки ниже — те, что установлены регламентами. Разделы после таблицы объясняют, откуда берётся каждый порог и какие здания под него не подпадают.

Лифт

У лифта самый строгий режим, и мы посвятили ему отдельную статью. С 1 июля 2024 года техническая инструкция, утверждённая Королевским декретом 355/2024, устанавливает периодическую проверку каждые четыре года для лифта в здании, где больше двадцати квартир или больше четырёх обслуживаемых этажей, каждые шесть лет для любого другого лифта в жилом доме и каждые два года в промышленных зданиях и местах массового пребывания людей. Проверку заказывает сообщество у органа контроля, и инструкция прямо говорит, кому этого делать нельзя: La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora — периодическая проверка ни в коем случае не может быть заказана обслуживающей компанией. Однако эта компания обязана предупредить сообщество о дате не менее чем за три месяца, и она выводит лифт из эксплуатации, если срок проходит без проверки. Что может записать инспектор и какие доработки должны получить старые лифты, рассказано в нашей статье о лифтах после RD 355/2024.

Электричество: десятилетняя проверка и кто её должен

Регламент низкого напряжения (REBT, Королевский декрет 842/2002) оставляет проверку органом контроля для установок особой значимости, и его инструкция ITC-BT-05 относит к ним общие установки жилых домов. Проверяются cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW — каждые 10 лет общие установки жилых зданий с суммарной установленной мощностью свыше 100 кВт.

Мало какое сообщество знает свою суммарную установленную мощность, и правительство Канарских островов решило вопрос резолюцией от 16 ноября 2016 года. Мощность считается из расчёта не менее 5 000 Вт на квартиру, плюс нежилые помещения и всё остальное, что питается через ввод здания: гараж, бассейн, лестницы, насосные группы, сады, лифты. Затем резолюция проводит практическую границу: En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales — на практике включаются здания, в которых 20 и более точек электроснабжения, считая квартиры и нежилые помещения. Здание с таким числом точек освобождается только в том случае, если может подтвердить суммарную установленную мощность 100 кВт или меньше, а здание поменьше, чья документально подтверждённая мощность выше, тоже подпадает.

Инспектор осматривает общую часть: вводные установки от главного защитного щита до собственной установки каждого собственника, общие службы (освещение подъездов и лестниц, питание лифтов, насосные группы) и особые зоны при здании — бассейны, гаражи, наружное освещение, сады, генераторы и установки возобновляемой энергии. Сами квартиры не проверяются.

Часы зависят от возраста здания. Здание, ввод которого в эксплуатацию был заявлен после 18 сентября 2003 года, дня вступления регламента в силу, должно пройти первую проверку через десять лет и затем каждые десять лет. Более старым зданиям были назначены твёрдые даты между 18 сентября 2006 года и 18 сентября 2009 года, начиная с самых старых. Дом восьмидесятых годов, который ни разу не проверяли, поэтому не ждёт своей даты: он её просрочил. Если документы не сохранились, возраст определяют по дате первого подключения электричества, а при её отсутствии — по свидетельству о пригодности для проживания или по муниципальной лицензии.

Сообщество само заказывает проверку у органа контроля, который libremente elegido por el titular de la instalación — свободно выбран владельцем установки. Сертификат бывает положительным, условным или отрицательным. Серьёзный дефект даёт условный сертификат и срок не более шести месяцев; ремонт выполняет уполномоченная электромонтажная компания, которая удостоверяет его после устранения дефектов, а документы подаются в департамент промышленности правительства Канарских островов. Очень серьёзный дефект даёт отрицательный сертификат, который немедленно направляется в департамент, а установку, представляющую непосредственную опасность, могут отключить.

У некоторых частей здания часы короче. По той же инструкции установки, которым проверка требовалась ещё до первого использования, проверяются повторно каждые пять лет, и три из них обычны в жилых комплексах: гараж, бассейн с установленной мощностью более 10 кВт и наружное освещение свыше 5 кВт. Для гаражей государственный текст исключает только небольшие: excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas — кроме парковок менее чем на 25 мест, — тогда как таблица канарского декрета проводит черту на отметке «более 25 мест»; если мест ровно столько, спросите орган контроля. Зарядные станции для электромобилей попадают в список только тогда, когда установка потребовала инженерного проекта; о собственной зарядке собственника — наша статья о зарядных устройствах в гараже сообщества. Канарская резолюция просит по возможности совмещать пятилетние проверки с десятилетней.

Стоит знать ещё два канарских правила. Компания, обслуживающая электроустановку по договору, обязана за один месяц и с подтверждением получения сообщить сообществу, что подошёл срок проверки, и должна сообщать правительству об установках, просрочивших дату на три месяца. Таблица декрета делает такой договор обязательным только там, где гараж превышает 5 000 м²; сообщество без договора напоминания не получит, поэтому дата должна стоять в его собственном календаре. А тот, кто просит государственные деньги на энергетические улучшения, должен подтвердить, что периодическая проверка пройдена. У комплекса с собственной трансформаторной подстанцией есть ещё одна дата: установки среднего и высокого напряжения проверяются не реже чем каждые три года.

Противопожарная защита: обслуживание всегда, проверка только для большого гаража

На противопожарное оборудование распространяется регламент, утверждённый Королевским декретом 513/2017, и он разделяет две вещи, которые часто путают. Обслуживание обязательно для каждого здания, где есть оборудование. Приложение II устанавливает максимальное время между операциями: огнетушители осматривают каждые три месяца и обслуживают каждый год, с испытанием давлением каждые пять лет; пожарные краны осматривают каждые три месяца и обслуживают каждый год и каждые пять лет, а их рукава заменяют не реже чем каждые двадцать лет; сухотрубы осматривают каждые шесть месяцев и испытывают каждые пять лет; системы сигнализации и обнаружения осматривают каждые три месяца и испытывают каждый год. Осмотры раз в три и шесть месяцев может проводить собственный персонал сообщества. Ежегодные и пятилетние операции выполняет уполномоченная обслуживающая компания, а подписанные акты нужно хранить не менее пяти лет.

Проверка органом контроля — другое дело. Статья 22 предписывает её не реже чем каждые десять лет и затем освобождает, среди прочих, объекты с назначением Uso residencial vivienda — жилое использование — и Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2 — использование под парковку с застроенной площадью менее 500 m2, — при условии, что в них нет зон высокого особого риска и складских зон. Она не требуется и там, где всё оборудование — это огнетушители и тому подобное или аварийное освещение. Поэтому многоквартирный дом с огнетушителями на площадках обязан вести обслуживание, но не проходить проверку. Гараж площадью 500 м² и более с пожарными кранами или сигнализацией, как мы читаем статью, под исключение не подпадает: Технический кодекс рассматривает гараж площадью более 100 м² как отдельное использование и отдельный пожарный отсек, и исключение для жилья на него не распространяется. Это наше прочтение, и орган контроля подтвердит его для конкретного гаража. Для установок, которые уже существовали, когда регламент вступил в силу 12 декабря 2017 года, первая проверка наступала через десять лет после ввода в эксплуатацию, а тем, что уже были старше, дали от одного до трёх лет.

Газ

Газовый регламент (Королевский декрет 919/2006) различает установки, питаемые от распределительной сети, и установки, питаемые от баллонов или от собственного резервуара. Если здание подключено к сети, приёмные установки каждые пять лет проверяет распределительная компания или уполномоченный газовый монтажник, включая общую часть; распределительная компания должна предупредить за три месяца, а стоимость перекладывается на пользователя. Если сети нет, владелец сам обязан каждые пять лет заказывать ревизию у уполномоченного газового монтажника.

Общий резервуар СУГ добавляет три собственные обязанности: договор на обслуживание с монтажной компанией, у которой есть постоянная аварийная служба, ревизию резервуара одновременно с пятилетней ревизией установки, которую он питает, и испытание давлением каждые пятнадцать лет, которое сообщество заказывает у органа контроля. Санкция встроена в саму поставку: No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC — СУГ не может поставляться ни на одну установку, если владелец не подтвердит поставщику проведение ревизий, указанных в этой инструкции. Установку внутри каждой квартиры проверяет её собственник или жилец, по тем же пятилетним часам.

Горячая вода, солнечные панели и кондиционирование

Тепловые установки, то есть отопление, охлаждение, вентиляция и горячая вода, подчиняются RITE (Королевский декрет 1027/2007), и почти всё в нём вращается вокруг одной цифры: 70 кВт установленной тепловой мощности. Выше неё сообщество обязано иметь договор на обслуживание с уполномоченной компанией, которая каждый год подписывает сертификат обслуживания; генераторы тепла или холода каждые четыре года проверяет на энергоэффективность аккредитованный независимый инспектор по выбору сообщества; а когда установке больше пятнадцати лет, её проверяют целиком и затем снова каждые пятнадцать лет.

От 5 кВт до 70 кВт официальной проверки нет, но обслуживание по-прежнему ведёт уполномоченная компания по руководству установки, с интервалами, которые регламент задаёт как минимальные: солнечные тепловые панели, например, не реже раза в год. В жилом комплексе под эти правила попадают центральное горячее водоснабжение, солнечные панели на крыше, бассейн с подогревом или центральное кондиционирование.

Вода: резервуар и бассейн

У резервуара, который во многих домах стоит между счётчиком и квартирами, инспектора нет, но есть правило, прямо называющее сообщество. Декрет 2023 года о питьевой воде говорит, что собственник здания или сообщество deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado — должен периодически чистить внутренний резервуар, включая удаление накипи, дезинфекцию и промывку, — силами специалиста и с частотой, которая оценивается по критериям мэрии в зависимости от воды и размера резервуара. Декрет о легионелле, регулирующий градирни и спа-бассейны, не затрагивает установки в edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda — зданиях, предназначенных исключительно для жилья, — если они не влияют на внешнюю среду. Наша статья о воде на Фуэртевентуре рассказывает о резервуаре, насосе и счёте.

Бассейн — вопрос скорее санитарный, чем промышленный, и его контроль ведёт само сообщество. Канарский регламент о бассейнах требует измерять воду 2 veces al día: apertura y máxima afluencia — 2 раза в день: при открытии и при максимальной посещаемости, — каждый день, когда бассейн открыт, с записью результатов в журнал бассейна, а душевые не реже раза в год чистить, очищать от накипи и дезинфицировать против легионеллы. Его электроустановка, если она мощнее 10 кВт, — это пятилетний пункт из раздела об электричестве. О спасателе, реестре и лабораторных анализах — наша статья об общих бассейнах.

Само здание

Техническая инспекция здания, ITE, — дата, о которой слышало большинство собственников, и для большинства зданий самая далёкая. Канарский закон о земле позволяет администрации требовать от собственников подтвердить состояние их здания инспекцией, которая deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años — должна проводиться компетентным техническим специалистом и действует двадцать лет. Она применяется к многоквартирным жилым зданиям, которым на 30 июня 2018 года было восемьдесят лет или больше, и к остальным — по мере достижения восьмидесяти. Дом, достроенный в 1990 году, достигнет этого возраста в 2070 году. Подробности — в нашей статье о здоровье здания и ITE.

Две вещи без официальной проверки

Две позиции появляются во многих предложениях по обслуживанию так, будто закон требует для них сертификат. Ни один не требует.

• Молниеотвод. Технический кодекс решает, нужна ли зданию молниезащита вообще, сравнивая ожидаемую частоту ударов с допустимым риском, и не устанавливает никакой периодической проверки системы. Он обслуживается, как любая другая часть здания, в рамках плана обслуживания.
• Гаражные ворота. Доклад Министерства промышленности об этих воротах ясно говорит, кто за них отвечает: El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente — собственник ворот несёт юридическую ответственность за их надлежащее обслуживание, — а в здании с горизонтальной собственностью этот собственник — сообщество. Обслуживание ведётся по инструкциям производителя, в большинстве случаев требует специалиста и записывается в книгу обслуживания ворот. Никакой орган контроля их не проверяет.

Когда в письме сказано, что сертификат обязателен, попросите назвать статью. У каждой проверки в этом тексте она есть.

Пример

Возьмём комплекс в Корралехо, достроенный в 2008 году: тридцать две квартиры и два магазина, один лифт на пять этажей, подземный гараж на сорок мест площадью 1 100 м², бассейн, насосы и освещение которого в сумме дают 12 кВт, пожарные краны и сигнализация в гараже, огнетушители на каждой площадке, солнечные панели для горячей воды и резервуар для воды с насосной группой.

Лифт проверяют каждые четыре года, потому что в здании больше двадцати квартир. При тридцати четырёх точках электроснабжения общую электроустановку проверяют каждые десять лет: в 2018 году и снова в 2028 году. Гараж и бассейн идут по пятилетним электрическим часам, и сообщество просит орган контроля совместить их с десятилетним визитом, когда годы совпадают. У противопожарного оборудования своё квартальное, ежегодное и пятилетнее обслуживание, а у гаража площадью более 500 м², по нашему прочтению, собственная проверка органом контроля каждые десять лет. Солнечные панели не реже раза в год обслуживает уполномоченная компания, а резервуар чистят с интервалом, который указывают критерии мэрии. ITE не наступит до 2088 года.

Во что обходится пропущенная дата

Закон о промышленности относит к серьёзным нарушениям следующее: Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones — эксплуатировать установки, не пройдя с положительным результатом проверки, ревизии или контроль, — а также отсутствие договора на обслуживание там, где он обязателен. Не устранить в срок дефекты, выявленные проверкой, — лёгкое нарушение. Верхние пределы намного выше всего, с чем когда-либо столкнётся сообщество, до 60 000 евро за лёгкое нарушение и до 6 000 000 за серьёзное, а реальный штраф определяется ущербом, умыслом и средствами нарушителя; но канарская резолюция об электрических проверках прямо отсылает к этим санкциям.

Практические издержки наступают раньше. Лифт с просроченной проверкой выводят из эксплуатации. Газовый резервуар без ревизий не заправляют. Электроустановку, представляющую непосредственную опасность, могут отключить. Сообщество, которое хочет получить субсидию на энергетические работы, должно подтвердить, что проверка пройдена. А ремонт, которого требует проверка, — это обязательные работы, которые оплачивают все собственники по долям, со сроком, который считается в месяцах.

Чек-лист для правления

• Составьте список того, что есть в здании. Лифт, число квартир и нежилых помещений, число мест и застроенная площадь гаража, установленная мощность бассейна, газовый резервуар, центральное горячее водоснабжение или солнечные панели, резервуар для воды, противопожарное оборудование. Каждый порог в этом тексте — одна из этих цифр.
• Найдите даты ввода в эксплуатацию. Каждые часы начинают отсчёт с ввода установки в эксплуатацию или с последней проверки. Документы лежат в архиве сообщества или у обслуживающей компании; если ничего не сохранилось, годится дата первого подключения электричества.
• Попросите у каждой обслуживающей компании её даты в письменном виде. Лифтовая компания обязана предупредить за три месяца; компания, обслуживающая электрику, если у сообщества есть с ней договор, — за один месяц.
• Заказывайте орган контроля сами. Его выбирает сообщество, а в случае лифта обслуживающей компании запрещено его нанимать.
• Закладывайте в бюджет устранение дефектов, а не только проверку. Серьёзные дефекты приходят со сроком не более шести месяцев, и работы обязательны.
• Храните сертификаты. Канарский декрет обязывает владельца хранить техническую и административную документацию электроустановки в течение всего срока её службы, а акты противопожарного обслуживания хранятся не менее пяти лет.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

В сообществах, которыми мы управляем, календарь обслуживания составляется в первые 90 дней и пересматривается каждый год: бассейны, лифты, фасады, сады и системы водоснабжения, у каждого свой сезон и своя статья бюджета, согласованные с сообществом. Даты из этой статьи занимают своё место в этом календаре, рядом с обслуживанием, за которым они следуют. Когда проверка заканчивается работами, значимые работы выносятся на сообщество с тремя сопоставимыми сметами, а счёт оплачивается, когда работа совпадает со сметой и проверена лично. Сертификаты хранятся вместе с документами сообщества, под тем же входом, что и протоколы. Собственники, которые хотят, чтобы их зданием управляли так, могут прочитать об обслуживании сообществ и запросить предложение.

Частые вопросы

Каждому ли зданию нужна десятилетняя электрическая проверка?

Только зданиям, общие установки которых превышают 100 кВт суммарной установленной мощности. На Канарах это на практике означает каждое здание с 20 и более точками электроснабжения, считая квартиры и нежилые помещения, если оно не может подтвердить 100 кВт или меньше. Здания, введённые в эксплуатацию после 18 сентября 2003 года, должны пройти первую проверку через десять лет; у более старых сроки были между 2006 и 2009 годами.

Кто выбирает инспектора и кто платит?

Выбирает сообщество, из аккредитованных органов контроля; в случае лифта обслуживающей компании прямо запрещено заказывать проверку. Стоимость — общий расход, который распределяется по долям, как и работы, которых требует сертификат: они обязательны и не нуждаются в голосовании.

Нужна ли огнетушителям официальная проверка?

В жилом доме — нет: противопожарный регламент освобождает жилое использование от десятилетней проверки органом контроля. А обслуживание им нужно: осмотр каждые три месяца, ежегодное обслуживание уполномоченной компанией и испытание давлением каждые пять лет. Гараж площадью 500 м² и более с пожарными кранами или сигнализацией, по нашему прочтению, — другой случай.

Пора ли нашему зданию проходить ITE?

На Канарах инспекция применяется к многоквартирным жилым зданиям, которым на 30 июня 2018 года было восемьдесят лет, и к остальным — по мере достижения восьмидесяти; после проведения она действует двадцать лет. Дому, построенному в восьмидесятые годы или позже, до неё ещё десятилетия, хотя администрация по-прежнему может предписать ремонт там, где этого требует безопасность.