NIE, IBI, Modelo 210, страховка и обязанности перед комунидадом — что собственник-нерезидент на Фуэртевентуре должен делать каждый год и что будет, если этого не делать.
Владеть домом на Фуэртевентуре из другой страны административно просто — если знать список. Сложность в том, что списка вам никто не выдаёт. Он приходит по кускам: письмо из мэрии, напоминание от gestor, извещение из комунидада, которое вы не можете прочитать, и в итоге пеня за то, о существовании чего вы не знали.
Итак, вот список по состоянию на 2026 год, с пометками там, где людей чаще всего застаёт врасплох. Мы управляющие, а не налоговые консультанты: там, где сумма зависит от ваших обстоятельств, мы это говорим и направляем к тем, для кого это профессия.
Número de Identidad de Extranjero — ваша налоговая и юридическая идентичность в Испании. Он был нужен, чтобы купить, и нужен потом для всего: платить налоги, подписывать акты, открывать договор на коммунальные услуги, числиться собственником в реестрах вашего комунидада.
Сохраните сертификат. Дайте номер управляющему вашим комунидадом — реестр собственников с пропущенными NIE это реестр, который не сможет выдать справку о задолженности, когда вы соберётесь продавать.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles ежегодно начисляет ваш ayuntamiento — Ла-Олива, Пахара, Пуэрто-дель-Росарио, Антигуа, Туинехе или Бетанкурия — и рассчитывает его от valor catastral объекта, а не от того, сколько вы за него заплатили. Ставку каждый муниципалитет устанавливает в законных пределах, поэтому две сопоставимые квартиры в разных населённых пунктах Фуэртевентуры могут иметь разные счета.
Две вещи важнее самой суммы:
Ваш муниципалитет может взимать и отдельный сбор за вывоз отходов — ряд канарских мэрий его пересматривал, — а если у вашего комунидада собственные договоры на снабжение, вода выставляется через комунидад, а не вам.
Именно он больше всего удивляет британских, немецких и итальянских собственников, потому что в их странах аналога нет.
Если ваш испанский объект не сдаётся, Испания всё равно облагает вас налогом на условный доход от него — renta imputada, вменённый доход. База — процент от кадастровой стоимости: 1,1%, если ваш муниципалитет пересматривал кадастровые стоимости за последние десять лет, или 2%, если не пересматривал. Эта база затем облагается по ставке 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ или 24% для всех остальных — а к последним со времён брексита относится и Великобритания.
Декларируется это по Modelo 210, раз в год, за предыдущий год. За налоговый 2025 год срок — 31 декабря 2026 года, а при оплате прямым дебетом (domiciliación) практический предел наступает на несколько рабочих дней раньше, поэтому подавать в середине декабря, а не 30-го, попросту разумно.
Если ваш объект сдаётся, вы декларируете доход от аренды — плюс вменённый доход за ту часть года, когда он не сдавался. Декларации по аренде раньше были ежеквартальными; с налогового 2024 года это одна годовая декларация, подаваемая в начале следующего года. Точное окно подачи в последнее время сдвигалось не раз, поэтому подтверждайте даты того года, за который декларируете, а не полагайтесь на прошлогоднюю заметку.
Два актуальных вопроса, о которых стоит знать:
Есть и налоги, которые появляются только в определённые моменты: налог на богатство, если ваши активы в Испании превышают необлагаемый порог, удержание 3%, которое делает покупатель при продаже нерезидентом, и муниципальная plusvalía при передаче. Все три — индивидуальные вопросы. Консультируйтесь до, а не после.
Ваш комунидад страхует здание и общие зоны и имеет по ним покрытие гражданской ответственности. Это полис комунидада, оплаченный вашим взносом, и он не покрывает ни внутреннюю отделку вашей квартиры, ни ваше имущество, ни вашу ответственность как отдельного собственника.
Общей законной обязанности комунидада страховаться по Ley de Propiedad Horizontal нет — пара испанских регионов ввела её собственным жилищным законодательством; Канары этого не сделали. На практике любой нормально управляемый комунидад полис имеет, а комунидад без полиса находится в одном незастрахованном происшествии от деррамы.
Для вашего собственного объекта: полис на имущество и ответственность стоит недорого, а для жилья, которое месяцами стоит пустым, он того стоит. Проверьте, что на самом деле покрывает полис комунидада, прежде чем дублировать, — хороший управляющий скажет, где проходит граница. (Мы не брокеры и ничего не зарабатываем ни на одном страховщике; см. что наша страховая услуга делает и чего не делает.)
Их устанавливает закон, а не ваш управляющий, и три из них сильнее всего бьют по тем, кто живёт за границей.
Дайте комунидаду адрес в Испании. Статья 9.1.h LPH требует, чтобы каждый собственник сообщил секретарю комунидада адрес в Испании для уведомлений и извещений. Если вы этого не сделали, вашим адресом считается ваша квартира в комунидаде, а если доставка туда невозможна, объявление на доске комунидада приобретает полную юридическую силу через три календарных дня. Уведомление, которого вы никогда не видели, всё равно может быть действительным.
Платите взносы вовремя. Собственник, не рассчитавшийся к началу собрания, может высказываться, но голосовать не может (ст. 15.2) и не может подать в суд на решения комунидада, не заплатив или не внеся долг в депозит (ст. 18). Удерживать взнос, чтобы что-то доказать, — значит лишить себя возможности это доказывать.
Помните, что долг следует за квартирой. По статье 9.1.e покупатель отвечает самим объектом по неоплаченным взносам комунидаду за текущий год и три предшествующих календарных года. Именно поэтому, когда вы в свою очередь будете продавать, продавец обязан представить справку о состоянии задолженности — выданную в семь календарных дней секретарём с визой президента, — и именно поэтому покупателю никогда не следует от неё отказываться.
Почти каждая проблема из этого списка сначала проблема связи, а уже потом проблема денег. Пени, пропущенные голосования и непрочитанные протоколы начинаются одинаково: письмо, отправленное на адрес, переставший быть актуальным в 2019 году.
Поэтому держите живыми четыре вещи: адрес для извещений, электронную почту, банковское поручение и контакт, который находится на острове. И спросите управляющего вашим комунидадом, что вы можете посмотреть, не спрашивая. Наш публикует отчёты онлайн, ведёт заявки с фотографиями от обращения до счёта, выпускает квартальный отчёт собственнику — уплаченные взносы, закрытые заявки, предстоящие голосования — и держит уведомления о созыве, бланки доверенностей и протоколы в одном месте, на английском, испанском или немецком, за одним входом.
Вы должны иметь возможность проверить, что происходит с вашим домом, с кухни в Берлине в одиннадцать вечера. Это не роскошная функция; для половины собственников на этом острове это единственный способ, при котором отношения вообще работают.
Подробнее о том, как мы работаем с собственниками, живущими за границей: управление недвижимостью для собственников-нерезидентов. Если хотите фиксированный гонорар для вашего комунидада, запросите смету.
