Этим летом с разницей в неделю к нам поступили два запроса. В доме в Калета-де-Фусте одиннадцать собственников из тридцати восьми хотели поставить на крыше фотоэлектрические панели, чтобы питать лифты, насосы бассейна и освещение гаража, и спрашивали, могут ли они действовать без остальных. В Корралехо сообщество из двадцати четырёх собственников хотело заменить электрические водонагреватели общих зон установкой аэротермии и оплатить её из резервного фонда, чтобы никто не получил дополнительного сбора. На оба вопроса отвечает Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), и оба ответа изменились в марте 2026 года, когда декрет, написанный для энергетического кризиса на Ближнем Востоке, одним текстом переписал одну строку этого закона, одну строку закона о местных налогах и одно положение закона о подоходном налоге. В этой статье мы читаем три большинства, которые управляют энергетическими работами в сообществе, что может и чего не может оплачивать резервный фонд, какое разрешение требует остров, какие субсидии существуют в сентябре 2026 года — в отличие от тех, что до сих пор рекламируются, — и просчитываем крышу на тридцать киловатт обоими способами. Цитаты даны на испанском с чтением на русском.
Три вида работ, три большинства
У закона нет одного правила для «энергетических работ»; у него их три, и вся процедура зависит от того, под какое из них подпадает проект.
Правило одной трети. Статья 17.1 охватывает общую инфраструктуру телекоммуникаций и «la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos» — установку общих или частных систем использования возобновляемой энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым коллективным источникам энергоснабжения. Такая установка «podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación»: она может быть принята по просьбе любого собственника одной третью членов сообщества, представляющих одну треть долей участия (Ley de Propiedad Horizontal, статья 17.1). Цена такого низкого порога — кто платит, и к этому мы перейдём ниже.
Простое большинство с потолком. Статья 17.2 охватывает «la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio» — работы, улучшающие энергоэффективность так, что это может подтвердить энергетический сертификат здания, или установку возобновляемых источников общего пользования, включая изменение оболочки здания, — и в той же фразе подачу заявок на субсидии, кредиты или любое финансирование для их оплаты. Всё это «requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes»: простое большинство собственников и долей при условии, что годовая сумма после вычета публичной помощи и с учётом финансирования не превышает двенадцати обычных месячных взносов. Затем фраза, важная для того, кто голосовал против: «El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo» — у несогласного нет права остаться в стороне, которое обычно даёт улучшение, — а расход считается общим и делится по долям участия, как лифт и бассейн (статья 17.2).
Правило трёх пятых. Оборудование или системы «no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble» — не охваченные правилом одной трети, назначение которых — улучшить энергетическую или водную эффективность здания, — требуют трёх пятых собственников и долей, и решение обязательно для всех; если оборудование служит частному пользованию, достаточно одной трети и действует правило расходов одной трети (статья 17.3). Замена насосов бассейна на частотно-регулируемые, освещения — на светодиодное с таймерами, общего водонагревателя — на более эффективный того же типа: ничто из этого не возобновляемый источник, поэтому всё это живёт здесь.
Всё остальное, что не требуется для сохранности, пригодности для проживания, безопасности или доступности, — улучшение по статье 17.4: три пятых для утверждения, и несогласный собственник не связан решением, если доля установки превышает три обычных месячных взноса (статья 17.4). Фотоэлектрическую станцию или тепловой насос тоже можно прочитать как улучшение; более поздние и более специальные нормы закона — те, на которые должно ссылаться собрание, и пункт повестки должен указывать, какая именно. Если собственники расходятся во мнении о характере работ, решает собрание, а заинтересованные лица могут просить арбитраж или техническое заключение (статья 17.10).
Наша статья о зарядных станциях прошла те же три правила для зарядок; эта — о крыше и машинном помещении.
Правило одной трети после марта 2026 года
У слов «incluyendo la aerotermia y geotermia» короткая и поучительная история. Впервые их вписал в статью 17.1 декрет июня 2025 года, который Конгресс отказался утвердить в июле, так что поправка утратила силу в течение месяца; консолидированный текст несёт об этом примечание. Они вернулись 21 марта 2026 года в Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo — декрете, которым правительство утвердило план ответа на кризис на Ближнем Востоке, действующем с 22 марта 2026 года и утверждённом Конгрессом 26 марта (Boletín Oficial del Estado от 28 марта 2026 года). Тепловые насосы аэротермии и геотермии теперь прямо названы возобновляемыми системами для целей правила одной трети, что закрывает спор, который раньше приходилось выигрывать техническому заключению. Фотоэлектрика и солнечные коллекторы никогда не вызывали сомнений.
Из формулировки следуют четыре последствия, и каждое из них касается собственника, живущего за границей.
- Любой собственник может внести пункт в повестку. Правило начинается словами «a petición de cualquier propietario». Один собственник вправе потребовать от председателя включить установку в следующее собрание, и решение принимается одной третью членов и одной третью долей — не присутствующих, а сообщества.
- Платят только проголосовавшие «за». «La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo»: сообщество не может переложить стоимость установки и её последующего содержания на собственников, которые прямо не голосовали за решение на собрании. По этому правилу сбор не распределяется по долям на весь дом; он делится между проголосовавшими «за».
- Молчание — не «да». По большинству решений надлежаще уведомлённый отсутствующий собственник засчитывается как голосовавший «за», если не выразит несогласия в течение тридцати календарных дней (статья 17.8). Тот же абзац исключает «los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo» — то есть именно этот случай. Собственник из Манчестера или Мюнхена, который хочет свою долю крыши, должен проголосовать «за» — лично или через представителя с подписанной доверенностью (статья 15.1); кто промолчал, остаётся за бортом — и без счёта.
- Опоздавшие платят за вход. Собственник, который позже захочет пользоваться установкой, «podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal»: его могут допустить, если он уплатит долю, которая пришлась бы на него, с индексацией по законной ставке процента. Сама установка после монтажа «tendrá la consideración … de elemento común» — она общий элемент, хотя платило за неё меньшинство (статья 17.1).
Путь одной трети — это инструмент решительного меньшинства: быстрый и оплачиваемый теми, кто его выбрал. Путь простого большинства по статье 17.2 — инструмент сообщества, которое хочет включить весь дом, ценой голосования большинством и потолка в двенадцать месячных взносов. Оба законны для одних и тех же панелей; разница в том, кто в итоге платит, и хорошо составленный пункт повестки называет статью до голосования.
Что может оплачивать резервный фонд
У каждого сообщества есть резервный фонд, и закон говорит, для чего он. Каждый собственник вносит по своей доле «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley» — на работы по сохранению, ремонту и реабилитации здания, работы по доступности из статьи 10.1.b и работы по доступности и энергоэффективности из статьи 17.2. Фонд принадлежит сообществу, «estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario» — никогда не меньше 10 % последнего обычного бюджета — и может также оплачивать страхование от ущерба или постоянный договор на обслуживание (статья 9.1.f).
Прочитайте список внимательно, потому что он отвечает на вопрос из Корралехо. Энергетические работы, которые фонд может оплачивать, — это работы по статье 17.2: работы и возобновляемые источники общего пользования, которые простое большинство утверждает для всего сообщества. Решение одной трети по статье 17.1 — другой зверь: его стоимость нельзя переложить на собственников, которые за него не голосовали, а фонд — это деньги, внесённые всеми собственниками по долям; в нашем прочтении, оплата установки меньшинства из общего фонда сделала бы через заднюю дверь то, что закон запрещает через парадную, и мы так не оформляем. Что делает фонд в сообществах, которыми мы управляем, — оплачивает путь большинства: утверждённую большинством установку аэротермии в машинном помещении, утверждённые большинством панели для общих служб и технические гонорары и сертификаты, которые к ним прилагаются.
Два практических ограничения. 10 % — это пол, а не остаток на расходы: сообщество, опустившее фонд ниже, должно восстановить его в следующем бюджете, поэтому собрание обычно использует то, что выше пола, и собирает остальное. И фонд — это реальные деньги на счёте сообщества, а не строка в таблице: наша статья о годовой отчётности показывает, где его найти, а наш гид по взносам и сборам объясняет, как сбор привязывается к вашей квартире.
Разрешение на острове
Сообщество, проголосовавшее за панели или тепловой насос, всё равно должно уведомить мэрию, и здесь Канары проще, чем предполагают материковые тексты. Региональный закон о земле перечисляет то, для чего нужна только comunicación previa — предварительное уведомление, без лицензии, — и список написан именно для этого: «la implantación, en suelo urbano y urbanizable, de instalaciones de producción eléctrica a partir de fuentes renovables de potencia no superior a 100 Kw, asociadas a modalidades de suministro con autoconsumo»; «centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energías renovables, en fachadas o cubiertas de las edificaciones existentes, que no supongan una modificación general de la fachada»; «realización de obras en zonas comunes de edificaciones que tengan por objeto lograr un uso más eficiente de energía eléctrica y suministro de agua»; и фотоэлектрические панели на крышах зданий «hasta el 100 % de la superficie de la cubierta» — вплоть до всей крыши, — которые могут дополняться солнечными коллекторами (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, статья 332.1, пункты n, p, q и r). Теплоизоляция существующего здания и биоклиматические устройства на фасадах и крышах — в том же списке (пункты ñ и o).
Лицензия по-прежнему нужна для двух вещей: для лесов или техники, стоящих на проезжей части или на тротуаре без свободного прохода в 1,20 метра (статья 330.1.p), и для любого общего изменения фасада. Изменение оболочки здания по энергетическим причинам — например, наружное утепление всего фасада — к тому же относится к работам, которые сам закон подчиняет административному разрешению и согласию затронутых собственников (Ley de Propiedad Horizontal, статья 10.3.b). Муниципальные регламенты различаются в том, что нужно приложить к уведомлению; для всего, что на крыше, мы подаём его с проектом монтажника, конструктивной запиской о нагрузке на крышу и тем же техническим руководителем, которого мы описали для кровельных работ, потому что установка, прикрученная сквозь гидроизоляцию, — это протечка, ждущая своей первой зимы.
Субсидии, которые существуют в сентябре 2026 года
Это раздел, в котором ошибается большинство статей на эту тему, потому что они перечисляют закрытые программы. Вот положение дел, как его излагают официальные страницы на дату публикации.
- Государственный жилищный план 2026–2030. Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, действующий с 24 апреля 2026 года, содержит помощь на комплексную реабилитацию жилых зданий, которую могут запрашивать сообщества собственников (статья 96.1.c). Для работ по пригодности для проживания и устойчивости помощь достигает 65 % стоимости, до 13 000 € на квартиру, если работы сокращают потребление невозобновляемой первичной энергии здания или его потребность в отоплении и охлаждении на 45 % и более, и 80 %, до 20 500 € на квартиру, начиная с 60 % (приложение II); частичные работы на оболочке могут получить до 40 % и 7 500 € на квартиру (статья 99.3.c). Здание должно быть завершено до 2006 года, иметь Libro del Edificio Existente, избавиться от асбеста и привести оболочку к значениям строительного кодекса; котлы на ископаемом топливе исключены (статьи 97 и 98). Одно условие написано для таких собственников, как наши, и заслуживает полной цитаты: субсидия распределяется между квартирами «que sean domicilio habitual y permanente de las personas en ellas residentes. Aquellas viviendas que no sean domicilio habitual y permanente de sus residentes no participarán en el reparto de la subvención» (статья 97.f.2.ª) — квартира для отпуска или второе жильё учитывается в работах и остаётся без помощи, а её собственник платит свою долю полностью. Доступ — через региональные конкурсы (статья 100), на работы отводится тридцать шесть месяцев с момента предоставления (статья 103), а помощь выплачивается после работ по энергетическим сертификатам до и после (статья 102). На дату публикации Канарское жилищное агентство не показывает ни одного открытого конкурса по этому плану; его конкурс на реабилитацию зданий по предыдущей европейской программе закрылся 15 декабря 2023 года, и его страница так и говорит.
- Канарский конкурс по самопотреблению. Приказ регионального правительства от 23 марта 2025 года (Boletín Oficial de Canarias от 10 апреля 2025 года) открыл неконкурсный приём заявок на возобновляемую генерацию, самопотребление и накопители, финансируемый европейским инструментом восстановления. Сообщества собственников допускались при одном условии: «solo serán subvencionables las instalaciones de autoconsumo colectivo» — только установки коллективного самопотребления, электроэнергия которых может питать и другие здания в радиусе двух километров, а не станция, обслуживающая один лишь счётчик сообщества. Для заявителей без экономической деятельности таблицы устанавливали максимальную помощь в 950,40 € за пиковый киловатт фотоэлектрической генерации и 400 € за киловатт-час накопителя. Приём заявок закрылся 28 июля 2025 года после продления, и дело находится на стадии отчётности. Пока мы пишем, открытого конкурса для крыши сообщества на острове нет; откроет ли правительство новый — дело правительства, и собранию не следует закладывать его в бюджет.
- Вычет 60 % по подоходному налогу, для резидентов. Тот же мартовский декрет 2026 года переписал положение закона о подоходном налоге об энергетических работах. Собственники квартир в преимущественно жилом здании, где до 31 декабря 2027 года выполняются работы по энергетической реабилитации, могут вычесть «el 60 por ciento de las cantidades satisfechas» — 60 % уплаченного — с базы 5 000 € в год, с переносом излишка на четыре года, до 15 000 € в совокупности, при условии, что сертификат здания после работ показывает снижение невозобновляемой первичной энергии на 30 % или класс A или B, а деньги уплачены картой, переводом, чеком или банковским взносом, за вычетом субсидий (Ley del IRPF, disposición adicional quincuagésima, apartado 3). Два меньших вычета за работы внутри квартиры, 20 % и 40 %, действуют до 31 декабря 2026 года (apartados 1 y 2). Положение продлевали три декрета, которые Конгресс затем отменил; действует текст марта 2026 года, а собственная страница налогового ведомства при нашей проверке всё ещё показывала старые даты. Это вычет по подоходному налогу: испанский налоговый резидент применяет его в годовой декларации; собственник-нерезидент, платящий по той же квартире налог нерезидентов, ничего равнозначного не имеет.
- Канарский региональный вычет, для резидентов. Резидент Канарских островов может, кроме того, вычесть 12 % того, что платит за работы по энергетической реабилитации в принадлежащем ему жилье, где он живёт, — включая свою долю в работах, которые заказывает сообщество и которые оно удостоверяет, — с базы 7 000 € в год, в пределах 10 % региональной части его налога, с сертификатами до и после, внесёнными в региональный реестр, и без наличных платежей (Manual de Renta 2025, deducciones autonómicas de Canarias, apartado 10.5.19).
- Льгота по IBI. Тот же декрет марта 2026 года переписал норму о местных налогах, позволяющую мэрии предоставлять скидку до 50 % по налогу на недвижимость для зданий с сертифицированными системами, использующими солнечную или окружающую энергию, — аэротермия и геотермия теперь прямо включены. Она факультативна и требует муниципального регламента; наша родственная статья о шести регламентах острова говорит, у каких мэрий она есть и с какой ставкой.
Честный итог для собственника за границей: в 2026 году деньги на крышу сообщества на Фуэртевентуре идут от собственников — с налоговым вычетом для резидентов среди них, возможной льготой по IBI для всех и субсидией только в том случае, если конкурс откроется до подписания договора, — и заявки всегда подаются до начала работ.
Просчитанный пример: крыша на тридцать киловатт в Калета-де-Фусте
Дом на сорок квартир с обычным бюджетом 96 000 € в год — 8 000 € в месяц на всё сообщество, в среднем 200 € на квартиру — и резервным фондом 12 000 €, выше законного минимума в 9 600 €. Техническое заключение предлагает фотоэлектрическую станцию на 30 кВт·п на крыше для питания общего счётчика: два лифта, фильтрационные насосы бассейна, освещение гаража и лестниц, насосную группу. Смета — 39 000 € с монтажом, включая конструктивную записку, уведомление мэрии и мониторинг; расчёт монтажника, который мы рассматриваем как прогноз, а не обещание, оценивает экономию примерно в 40 % общего счёта за электроэнергию в 18 000 € в год.
Путь первый: простое большинство по статье 17.2. Годовая стоимость, 39 000 €, ниже двенадцати месячных взносов, 96 000 €, так что правило применимо. Собрание утверждает станцию большинством собственников и долей, использует 2 400 €, которые фонд держит выше своего пола, и распределяет 36 600 € по долям участия в три платежа. Собственник с долей 2,5 % платит 915 €, по 305 € в квартал; пентхаус с 4 % платит 1 464 €; магазин на первом этаже с 1,5 % платит 549 €. Платят все, включая голосовавших против, потому что права несогласного остаться в стороне для этих работ не существует. Если собственник квартиры с долей 2,5 % — налоговый резидент Испании, а сертификаты здания до и после показывают снижение на 30 %, 60 % от 915 € возвращаются через подоходный налог; если эта квартира ещё и его основное жильё, канарский вычет применяется к тем же работам на своих условиях — их сочетание оставим налоговому консультанту. Если собственник живёт в Лидсе, ничего не возвращается, а станция снижает взносы сообщества, которые он платит из Лидса.
Путь второй: правило одной трети по статье 17.1. Четырнадцать собственников с 36 % долей голосуют «за»; остальные двадцать шесть голосуют против, воздерживаются или не приходят. Решение действительно, станция — общий элемент, а 39 000 € делятся между четырнадцатью пропорционально их долям: та же квартира с 2,5 % платит 39 000 € × 2,5 / 36, около 2 708 €, а двадцать шесть остальных не платят ничего — и ничего не получают, пока один из них не попросит присоединиться и не уплатит свою индексированную долю с законными процентами. Фонд остаётся нетронутым. Договор на обслуживание станции следует тому же распределению.
Два пути дают одни и те же панели и очень разные счета. Сообщество, где явное большинство хочет станцию, а стоимость с запасом укладывается в год взносов, выбирает первый путь; сообщество, где её хочет решительное меньшинство, а остальные и слышать о ней не хотят, выбирает второй и сохраняет мир.
Список для собственника за границей
- Просите пункт письменно. По статье 17.1 его может потребовать любой собственник; по 17.2 его вносит в повестку председатель. Запросите у управляющего техническое заключение и сметы до собрания, а не на нём.
- Голосуйте прямо. Для решения одной трети вас включает только явное «за»; представитель с подписанной доверенностью делает это из-за границы. Для решения большинством правило тридцати дней засчитывает ваше молчание как «да» и связывает вас в любом случае.
- Читайте номер статьи в пункте повестки. «Instalación fotovoltaica, art. 17.1» и «instalación fotovoltaica, art. 17.2» — это разные счета; если в пункте не сказано, какая, спросите до голосования.
- Читайте план сбора. Какая часть идёт из резервного фонда, какая распределяется — по долям или между проголосовавшими «за» — и на сколько платежей.
- Храните бумаги. Счета, справку сообщества о вашей доле, энергетические сертификаты до и после: вычет 60 % и региональный вычет 12 % резидента живут на них, а юрист покупателя спросит решение и разрешение, когда вы будете продавать.
Где подключаемся мы
Наши управляющие на Фуэртевентуре составляют пункт повестки по нужной статье, проводят голосование так, чтобы собственник за границей мог сказать «да» через представителя, распределяют сбор так, как требует закон — по долям или между проголосовавшими «за», — подают предварительное уведомление в мэрию, хранят сертификаты, от которых зависят вычеты, и следят за региональными конкурсами, чтобы субсидия была запрошена до того, как первая панель поднимется на крышу. Посмотрите нашу услугу обслуживание сообществ или запросите расчёт.
Частые вопросы
Может ли треть собственников установить солнечные панели против воли большинства?
Да. Статья 17.1 Закона о горизонтальной собственности в редакции, действующей с 22 марта 2026 года, позволяет одной трети собственников, владеющих одной третью долей, принять решение об установке общих или частных систем возобновляемой энергии, включая аэротермию и геотермию, по просьбе любого собственника. Стоимость и последующее обслуживание можно переложить только на собственников, прямо проголосовавших «за»; остальные не платят ничего, если только позже не попросят пользоваться установкой, и тогда платят свою индексированную долю с законными процентами.
Может ли резервный фонд оплатить панели?
Для работ, которые простое большинство утверждает по статье 17.2 — работ по энергоэффективности, подтверждаемых сертификатом здания, или возобновляемых источников общего пользования, — да: статья 9.1.f называет их среди целей фонда. Фонд не может опускаться ниже 10 % последнего обычного бюджета без восстановления, поэтому сообщества используют то, что выше пола, и распределяют остальное по долям. Установка по правилу одной трети, оплачиваемая только проголосовавшими «за», в нашем прочтении не является использованием общего фонда.
Нужна ли сообществу лицензия на панели на крыше на Канарских островах?
Обычно только предварительное уведомление мэрии. Канарский закон о земле относит к работам, требующим уведомления, а не лицензии, фотоэлектрические установки до 100 кВт для самопотребления, солнечные коллекторы и общие энергетические установки на крышах и фасадах и панели, занимающие вплоть до всей крыши. Леса на проезжей части или тротуаре и общее изменение фасада по-прежнему требуют лицензии, а изменение оболочки по энергетическим причинам — административного разрешения и согласия затронутых собственников.
Какие субсидии может получить сообщество на Фуэртевентуре на солнечные панели в 2026 году?
На дату публикации — ни одной открытой. Государственный жилищный план 2026–2030 оплачивает от 65 % до 80 % комплексных энергетических реабилитаций, до 13 000 € или 20 500 € на квартиру, через региональные конкурсы, которые правительство Канарских островов ещё не открыло, и делит субсидию только между квартирами, являющимися основным жильём их жителей. Канарский конкурс по самопотреблению 2025 года закрылся 28 июля 2025 года и охватывал сообщества только для коллективного самопотребления. Что действительно существует — это вычет 60 % по подоходному налогу для собственников-резидентов за работы в здании до конца 2027 года, канарский вычет 12 % на основное жильё резидента и факультативная льгота по IBI до 50 % там, где её предусматривает муниципальный регламент.
