Apontamentos da ilha.

O apartamento que compra num condomínio espanhol responde pelas quotas que os anteriores proprietários deixaram por pagar, e o certificado de dívidas que o vendedor deve entregar ao notário é a única proteção do comprador. Quem o emite e em que prazo, o que deve dizer e porque «em dia» não é «sem quotas extraordinárias pendentes», os deveres do vendedor antes e depois da escritura, a dispensa assinada à pressa e o pedido a partir do estrangeiro.

Um proprietário com mais de setenta anos pede um elevador e os outros não querem pagar. A lei responde com três regras: as obras de acessibilidade são obrigatórias sem votação até um ano de quotas ordinárias depois das ajudas, a maioria aprova-as acima desse limite e o dissidente paga com todos. Um exemplo em Corralejo, o fundo de reserva e a quota extraordinária, as ajudas do Plano Estatal que o Governo das Canárias abre, a dedução regional e como conduzimos a assembleia.

Toda a comunidade tem um regulamento, e a maioria vale o que a assembleia sabia da lei. Que regras vão para os estatutos (unanimidade) e quais para o regulamento interno (maioria), as horas de silêncio e os limites de ruído interior que vigoram em Fuerteventura, o que uma comunidade pode dizer sobre animais e estacionamento em 2026, e o procedimento de quatro degraus que transforma uma regra numa ordem judicial.

A maioria dos condomínios de Fuerteventura está segurada por inércia — até que uma tempestade, um acidente na piscina ou uma coluna montante rebentada abrem a apólice. Se o condomínio tem de segurar, o que cobre e o que deixa de fora uma apólice de edifício, porque é que o capital seguro tem de ser o custo de reconstrução e não o valor de mercado, o que o Consorcio acrescenta por 420 euros por ano, e as oito linhas que decidem entre três orçamentos.

Cada tela da ilha tem uma data. Quando a cobertura lá chega, a lei da propriedade horizontal torna as obras obrigatórias — não se vota se, só como se divide a derrama — e o Código Civil mantém a cobertura comum mesmo sob um terraço privativo. Quem decide, como fundo de reserva e quota dividem 48.000 euros em Corralejo, o que o caderno de encargos deve conter, o ensaio de inundação e as garantias do contrato.

Cinco assinaturas por um apartamento em Corralejo e só uma precisa de notário: a que, mal feita em casa, é recusada em Espanha. O que exige procuração notarial e o que basta com um escrito assinado, as três vias a partir do estrangeiro — notário espanhol, consulado, o seu notário com a apostila da Haia, tradução certificada e o teste de equivalência — e a quarta por videoconferência desde 2023, o que pôr na procuração, como a revogar e o que o seu administrador pode depois fazer com ela.

O carro novo chega a Corralejo antes do cabo. Com o artigo 17.5 da Ley de Propiedad Horizontal, um ponto de carregamento de uso privado no seu próprio lugar exige apenas comunicação prévia ao condomínio, e o Supremo decidiu em dezembro de 2025 que um cabo pelo teto da garagem não muda nada. O que diz a comunicação, os quatro esquemas de ligação do regulamento elétrico, quem paga o quê, quando uma instalação comum precisa de três quintos e como estão os apoios este ano.

A ata chega a Hamburgo: na assembleia de quinta-feira a presidência calhou-lhe a si. O cargo é obrigatório, mas a lei dá-lhe um mês para pedir a dispensa ao juiz, um mandato de um ano, um vice-presidente que o substitua e um administrador que leve a papelada. O que só o presidente assina, onde começa e onde acaba a sua responsabilidade pessoal, e o protocolo que usamos para que um proprietário no estrangeiro exerça o cargo sem apanhar um avião.

O PDF chega em outubro com a convocatória: catorze páginas, três colunas e uma assembleia a que não irá pessoalmente. O que a lei exige dos papéis (LPH 14, 15, 16, 19), as cinco páginas que importam — orçamento contra realizado, conciliação bancária, lista de morosos, fundo de reserva a 10 %, derramas à parte —, uma verificação de dez minutos a partir do estrangeiro, os sinais de alarme e como pôr uma pergunta na ordem do dia antes de votar por procuração.

Um mapa castanho num teto de Caleta de Fuste e um proprietário em Düsseldorf: de onde vem a água, a linha entre partes comuns e privativas (colunas comuns, ramais privativos, a impermeabilização do terraço comum mesmo que o terraço seja seu — Supremo 80/2024), quem paga segundo os artigos 9 e 10 da LPH, os prazos de sete e quarenta dias da lei do seguro, a perícia que decide a maioria das infiltrações e o protocolo dos nossos administradores.

A assembleia, o orçamento de 2027 e o fundo de reserva; a lista de devedores e o relógio dos cinco anos; fechar a piscina como manda a norma, coberturas e escoamentos antes das chuvas, certificados e seguro; o modelo 111 do próprio condomínio e o novo canal de penhoras — e a lista espelho do proprietário que vive fora, modelo 210 até 31 de dezembro incluído.

A partir de novembro de 2026 a Agência Tributária espanhola bloqueia saldos de bancos, contas de pagamento e neobancos poucas horas depois de emitir a ordem. Para um proprietário que vive no estrangeiro o perigo não é a velocidade — é que as cartas chegam a um apartamento vazio, e que a conta que paga o condomínio é a que para.

Cinco anos para reclamar (o Supremo resolveu-o), o passo obrigatório antes do monitorio e a dívida de três anos por que responde o imóvel que compra.

A regra canária da ITE não é a que se lê nos sites do continente. O que o seu condomínio tem mesmo de inspecionar, manter e documentar — e como o financiar.

NIE, IBI, o Modelo 210, seguros e deveres perante o condomínio — o que um proprietário não residente em Fuerteventura tem de fazer todos os anos, e o que acontece se não o fizer.

Convocatória, procurações, maiorias e a regra dos 30 dias — como funciona uma junta de propietarios espanhola e por que razão as suas decisões o vinculam, tenha estado presente ou não.

Para que serve realmente a sua quota, de onde vem o seu coeficiente, quando é legítima uma quota extraordinária (a «derrama» espanhola) e o que acontece a quem fica em atraso.

A reforma de 2025 permite que um condomínio aprove, limite ou proíba o arrendamento turístico por maioria de 3/5, e as Canárias aprovaram lei própria. O que isso significa para os proprietários.

O que a lei diz realmente sobre destituir e nomear um administrador, a maioria necessária, a transição que deve exigir e o mês certo para o fazer.