A maioria dos edifícios que administramos em Fuerteventura foi construída entre o final dos anos setenta e o início dos anos dois mil, e uma boa parte não tem elevador, tem um lanço de degraus à entrada e uma geração de proprietários que comprou aos cinquenta anos e hoje passou dos setenta. A pergunta chega todos os anos com a mesma forma: um proprietário precisa de uma rampa ou de um elevador, os outros não querem pagar — quem decide? A lei espanhola da propriedade horizontal responde com três regras que a maioria das assembleias nunca leu em conjunto: uma regra que torna obrigatórias algumas obras de acessibilidade sem qualquer votação, um limite que diz quanto se pode obrigar a comunidade a gastar, e uma via de maioria para tudo o que ultrapassa o limite. Some-se o fundo de reserva, os subsídios estatais e canários e uma dedução regional, e a pergunta passa de se para quanto, e quem assina. Este artigo expõe as três regras, um exemplo calculado num edifício de Corralejo, o dinheiro e a forma como conduzimos o ponto na assembleia.
Quem pode exigir as obras, e o que a comunidade tem de fazer
Desde a reforma de 2013 a lei enumera obras que «têm carácter obrigatório e não requerem acordo prévio da assembleia de proprietários, impliquem ou não a modificação do título constitutivo ou dos estatutos»: entre elas «as obras e intervenções necessárias para garantir os ajustes razoáveis em matéria de acessibilidade universal e, em todo o caso, as requeridas a pedido dos proprietários em cuja habitação ou fração vivam, trabalhem ou prestem serviços voluntários pessoas com deficiência ou maiores de setenta anos», para lhes assegurar um uso adequado dos elementos comuns, «bem como a instalação de rampas, elevadores ou outros dispositivos mecânicos e eletrónicos que favoreçam a sua orientação ou a sua comunicação com o exterior» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.b). Três coisas nessa frase decidem a maioria dos litígios. O pedido vem de um proprietário, mas a pessoa que precisa das obras pode ser qualquer um que viva, trabalhe ou faça voluntariado na fração — o pai de um inquilino, um cuidador residente. A idade por si só basta: mais de setenta anos, sem certificado de deficiência. E a assembleia não vota o se: quando uma obra é obrigatória, «o acordo da assembleia limita-se à distribuição da quota extraordinária correspondente e à determinação dos termos do seu pagamento», o custo é suportado pelos proprietários por permilagem e cada fração responde por ele exatamente como pelas despesas gerais (art. 10.2).
Os «ajustes razoáveis» a que a lei se refere têm definição legal: as medidas que tornam um edifício acessível «de forma eficaz, segura e prática, e sem constituírem um encargo desproporcionado», e o encargo é desproporcionado, num edifício em regime de propriedade horizontal, «quando o custo das obras, repercutido anualmente e descontadas as ajudas públicas a que se possa ter direito, exceda doze mensalidades ordinárias de despesas comuns» (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 2.5). Os edifícios existentes suscetíveis de ajustes razoáveis deviam cumprir as condições básicas de acessibilidade a 4 de dezembro de 2017 (Real Decreto Legislativo 1/2013, disposição adicional 3) — um prazo que passou sem ruído na maioria das comunidades e que uma inspeção municipal ainda pode invocar.
O teste das doze mensalidades: como funciona o limite
A obrigação tem um teto, e o teto é o próprio orçamento da comunidade. As obras são obrigatórias «desde que o seu custo repercutido anualmente, descontadas as subvenções ou ajudas públicas, não exceda doze mensalidades ordinárias de despesas comuns» — um ano de quotas ordinárias de todo o edifício. Seguem-se duas frases que a maioria dos proprietários não ouviu: as obras não deixam de ser obrigatórias porque os proprietários que as pedem assumem a parte do custo acima do limite; e são obrigatórias em todo o caso quando as ajudas públicas a que a comunidade pode aceder atingem 75 % do seu custo (art. 10.1.b).
Um edifício de 24 frações em Corralejo com um orçamento ordinário de 36.000 € por ano — 125 € por mês por fração em média — recebe o pedido de um elevador de um proprietário de setenta e quatro anos. O orçamento da obra é de 70.000 €. Com o programa a nível de edifício do Plano Estatal de Habitação 2026–2030, a ajuda para obras de acessibilidade pode chegar a 70 % do custo, a 80 % quando reside no edifício uma pessoa com mais de sessenta e cinco anos ou com deficiência reconhecida igual ou superior a 33 %, dentro de um limite de 13.000 € por fração que sobe para 18.000 € nesse caso (Real Decreto 326/2026, art. 99); com a linha dos 80 %, o custo líquido da comunidade é de 14.000 €, bem abaixo do teste dos 36.000 €, e o elevador é obrigatório sem votação. Sem qualquer ajuda — porque não há concurso aberto quando a assembleia se realiza — o custo líquido é de 70.000 €, acima do limite: as obras não são obrigatórias por si só. A comunidade tem então três caminhos: o proprietário que as pede paga os 34.000 € acima do limite e o resto continua obrigatório; a comunidade pede primeiro a ajuda e repete o teste com o subsídio concedido; ou a assembleia aprova o elevador por maioria, e o limite desaparece.
Uma cautela sobre a aritmética: a lei fala do custo «repercutido anualmente», e os tribunais leram essa expressão a olhar para o financiamento — um elevador pago em vários anos pesa menos em cada ano do que um pago de uma vez. A forma como a quota extraordinária é calendarizada altera, portanto, o teste, e é a primeira coisa que desenhamos quando chega um pedido.
Acima do limite: a via da maioria e os dissidentes
As obras «que tenham por finalidade a supressão de barreiras arquitetónicas que dificultem o acesso ou a mobilidade de pessoas com deficiência e, em todo o caso, a instalação do serviço de elevador, mesmo quando impliquem a modificação do título constitutivo ou dos estatutos», requerem «o voto favorável da maioria dos proprietários que, por sua vez, representem a maioria das quotas de participação»; e «quando se adotem validamente acordos para a realização de obras de acessibilidade, a comunidade fica obrigada ao pagamento das despesas, ainda que o seu montante repercutido anualmente exceda doze mensalidades ordinárias de despesas comuns» (art. 17.2). É toda a diferença entre a acessibilidade e qualquer outra benfeitoria. Para as inovações «não requeridas para a adequada conservação, habitabilidade, segurança e acessibilidade do imóvel» é precisa uma maioria de três quintos e o proprietário dissidente não fica obrigado quando o custo excede três mensalidades (art. 17.4); um elevador é por definição necessário à acessibilidade, pelo que o dissidente paga com todos os outros, viva ou não no rés do chão. Os proprietários ausentes a quem o acordo é notificado contam como votos favoráveis se não se opuserem por escrito em trinta dias, e o acordo só pode ser impugnado nos prazos da lei — a mecânica que o nosso guia da assembleia expõe.
De onde vem o dinheiro: o fundo de reserva, a quota extraordinária e os subsídios
- O fundo de reserva. Toda a comunidade tem de manter um fundo de pelo menos 10 % do seu último orçamento ordinário, e a lei nomeia entre os seus destinos «as obras de acessibilidade do artigo 10.1.b» e «as obras de acessibilidade e eficiência energética do artigo 17.2» (art. 9.1.f). No edifício de Corralejo são 3.600 € no mínimo legal — um começo, não um elevador; as comunidades bem geridas da ilha têm mais, e o nosso artigo sobre as contas anuais explica como ler o que a sua tem.
- A quota extraordinária. O que o fundo não cobre é uma derrama repartida por permilagem — a regra ordinária das despesas gerais, que o nosso guia de quotas e quotas extraordinárias trata — pagável no calendário que a assembleia fixar e garantida sobre cada fração como as quotas ordinárias.
- O plano estatal, gerido pelo Governo das Canárias. O Plano Estatal de Habitação 2026–2030 financia obras de acessibilidade em edifícios residenciais — elevadores, rampas, cadeiras elevatórias, portas automáticas, a adaptação de elementos comuns — através de concursos que o governo regional abre; a nível de edifício a ajuda tem o limite de 70 % do custo, ou de 80 % com um residente com mais de sessenta e cinco anos ou com deficiência reconhecida, e de 13.000 € por fração, que sobem para 18.000 €, para 20.500 € com uma deficiência igual ou superior a 65 % e para 22.000 € quando as obras tornam acessível todo o edifício (Real Decreto 326/2026, arts. 95–99); a nível de fração, a ajuda para um residente com deficiência pode chegar a 80 % dentro de 15.000 € ou 18.000 € por habitação (art. 108). O último concurso de acessibilidade do Governo das Canárias com o plano anterior encerrou a 30 de junho de 2024, com 60 % do custo, 80 % quando um residente tinha diversidade funcional ou mais de setenta e cinco anos; os concursos do novo plano cabe ao governo regional abri-los, e se há um aberto no dia da sua assembleia é uma pergunta a fazer-nos na semana anterior.
- A dedução fiscal regional. Um residente nas Canárias que pague obras «estritamente necessárias para a acessibilidade» na casa onde vive uma pessoa com deficiência reconhecida igual ou superior a 65 % pode deduzir 14 % do que pagou na parte regional do seu IRPF — 18 % se essa pessoa tiver também mais de sessenta e cinco anos — sobre uma base até 15.000 € por ano, líquida das ajudas públicas recebidas (Decreto Legislativo 1/2009, arts. 14 ter e 14 quater). Se a quota-parte de um proprietário num elevador comum dá direito a ela depende do certificado e das obras; perguntamos ao consultor fiscal do proprietário antes de calendarizar a quota extraordinária.
A assembleia: como conduzimos um ponto de acessibilidade
- O pedido, por escrito. A carta do proprietário ao administrador com o certificado de deficiência ou a prova da idade, e o que se pede — uma rampa, um elevador, uma cadeira elevatória, uma porta automática.
- O dossiê técnico. Um relatório sobre as deficiências de acessibilidade do edifício — onde existe relatório de inspeção, o nosso parte dele, como explica o nosso artigo sobre a inspeção de edifícios — e dois ou três orçamentos com a licença e os honorários de projeto incluídos.
- A ajuda, antes das obras. Nenhum programa paga obras já iniciadas: o pedido vai primeiro, e o teste das doze mensalidades faz-se com a ajuda concedida, ou com a linha dos 75 % em vista.
- O ponto da ordem de trabalhos. Redigido para mostrar que regra se aplica: uma obra obrigatória ao abrigo do artigo 10.1.b com a quota extraordinária a distribuir, ou uma obra de acessibilidade submetida à maioria do artigo 17.2. Os proprietários no estrangeiro votam por procuração ou por escrito; a regra dos trinta dias conta os silenciosos.
- O plano da quota extraordinária. A contribuição do fundo de reserva, a quota por permilagem, o calendário e a linha bancária quando a comunidade financia as obras — os números que decidem o teste anual.
- As obras. Licença, empreiteiro, o contrato de manutenção da empresa do elevador desde o primeiro dia, e a ata que regista quem paga o quê, para que o próximo comprador de qualquer fração o leia no certificado que emitimos na venda.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura recebem o pedido, encomendam o relatório de acessibilidade e os orçamentos, apresentam o pedido de ajuda ao Governo das Canárias antes do início das obras, fazem o teste das doze mensalidades e redigem o plano da quota extraordinária, redigem o ponto da ordem de trabalhos ao abrigo do artigo certo, contam as procurações e os silêncios de trinta dias, e gerem depois as obras e o contrato de manutenção do elevador. Veja os nossos serviços de obras e subsídios e de manutenção de condomínios, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
Pode um só proprietário obrigar a comunidade a instalar um elevador?
Sim, dentro de um limite. Um proprietário em cuja fração viva, trabalhe ou faça voluntariado uma pessoa com deficiência ou uma pessoa com mais de setenta anos pode exigir obras de acessibilidade, elevador incluído, sem votação, desde que o custo anual da comunidade depois das ajudas públicas não exceda doze mensalidades ordinárias de despesas comuns — um ano de quotas ordinárias. Acima disso, o proprietário que as pede pode pagar o excesso, uma ajuda pública de 75 % torna as obras obrigatórias de qualquer forma, ou a assembleia pode aprová-las por maioria, e então a comunidade paga sem limite.
Vivo no rés do chão. Tenho de pagar o elevador?
Sim. As obras de acessibilidade são suportadas por todos os proprietários por permilagem, sejam obrigatórias ao abrigo do artigo 10.1.b ou aprovadas por maioria ao abrigo do artigo 17.2, e a regra que liberta o proprietário dissidente de uma benfeitoria que custe mais de três mensalidades não se aplica às obras necessárias à acessibilidade. Só os estatutos, ou uma isenção válida acordada no título, alteram a repartição.
Que subsídios existem para um elevador em Fuerteventura em 2026?
O Plano Estatal de Habitação 2026–2030 financia obras de acessibilidade em edifícios residenciais até 70 % do custo — 80 % quando reside uma pessoa com mais de sessenta e cinco anos ou com deficiência reconhecida — com limites de 13.000 € a 22.000 € por fração, através de concursos que o Governo das Canárias abre; o seu último concurso com o plano anterior encerrou a 30 de junho de 2024 a 60 % e 80 %. Os pedidos vão antes do início das obras. Um residente nas Canárias pode ainda deduzir 14 % ou 18 % das obras de acessibilidade para uma pessoa com deficiência igual ou superior a 65 %, até 15.000 € por ano.
Pode o fundo de reserva pagar as obras?
Sim. A lei nomeia as obras de acessibilidade dos artigos 10.1.b e 17.2 entre os destinos do fundo de reserva, que tem de manter pelo menos 10 % do último orçamento ordinário. Na prática o fundo cobre uma rampa ou uma porta automática e uma fração de um elevador; o resto é uma quota extraordinária por permilagem, calendarizada nos anos que a assembleia decidir.
