O condomínio como empregador: porteiro, jardineiro e limpeza na folha de salários

O jardineiro vem todas as quintas-feiras há seis anos. Paga-lhe em dinheiro quem for presidente nesse ano, e ninguém se lembra de quem lhe pediu que viesse da primeira vez. No dia em que magoar as costas na escada das palmeiras, ou no dia em que um inspetor do trabalho lhe perguntar para quem trabalha, a resposta será o condomínio: a lei espanhola trata uma comunidade de proprietários como qualquer outro empregador, com um contrato a redigir, uma inscrição a fazer antes do primeiro dia e salários a processar. Este texto lê o que isso exige em outubro de 2026: quem decide e quem assina, o contrato, a Segurança Social, o documento de informação que todo o empregador deve desde 5 de outubro, o que custa um posto, a prevenção de riscos, a casa do porteiro e a alternativa de contratar uma empresa, que desde um acórdão do Supremo Tribunal de 2022 não é a opção sem risco que muitas administrações julgam.

A lei chama empregador ao condomínio

O Estatuto dos Trabalhadores espanhol não pergunta se o empregador é uma empresa. Para os seus efeitos, serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios, são empregadores todas as pessoas, singulares ou coletivas, ou comunidades de bens que recebam a prestação de serviços de um trabalhador (artigo 1.2). E não espera por uma assinatura para encontrar um contrato: Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel, presume-se que existe entre quem presta um serviço por conta e dentro do âmbito de organização e direção de outrem e quem o recebe em troca de uma retribuição (artigo 8.1).

É esse o teste para o jardineiro das quintas-feiras. Se o condomínio lhe diz quando vir e o que fazer, lhe empresta as ferramentas e lhe paga uma quantia regular, é seu empregado, chame-se o que se chamar ao arranjo. Um jardineiro independente tem outro aspeto: as suas próprias ferramentas e a sua carrinha, outros clientes, uma fatura com o seu número fiscal e a liberdade de mandar outra pessoa. O primeiro precisa de um contrato e de uma inscrição; o segundo, de uma fatura e da prova de que está inscrito como independente.

Errar tem um preço antes de alguma coisa correr mal. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio, não pedir a inscrição inicial ou o registo dos trabalhadores que entrem ao seu serviço, é uma infração grave, contada uma vez por cada trabalhador, e a coima vai de 3.750 € a 12.000 € (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, artigos 22.2 e 40.1.e).

Quem decide e quem assina

O pessoal é uma decisão da assembleia de proprietários. A Lei da Propriedade Horizontal dá à assembleia o orçamento e as medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, necessárias ou convenientes para o melhor serviço comum (artigo 14), e fixa uma maioria reforçada para o próprio serviço: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, a criação ou a supressão dos serviços de portaria, vigilância ou outros serviços comuns de interesse geral, exige o voto favorável de três quintos do total dos proprietários, que representem também três quintos das quotas (artigo 17.3). Criar um posto de porteiro, ou suprimi-lo, é uma deliberação desse tipo.

O contrato é depois assinado pelo presidente, porque El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, o presidente representa legalmente a comunidade, em juízo e fora dele (artigo 13.3). O administrador faz os pagamentos e tudo o mais que a assembleia lhe confiar (artigo 20), o que na prática inclui a papelada de cada mês. Para um proprietário que vive no estrangeiro, o sítio onde olhar é o orçamento: o pessoal é uma rubrica das contas que a assembleia vota, e a nossa nota sobre como ler as contas anuais a partir do estrangeiro mostra onde a encontrar.

Antes do primeiro dia

A Segurança Social vem primeiro, duas vezes. Um condomínio que nunca empregou ninguém tem de se inscrever como empregador como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades, como requisito prévio e indispensável ao início das suas atividades, e no mesmo pedido indica que entidade, na prática uma mútua, cobrirá os acidentes de trabalho (Real Decreto 84/1996, artigo 5). Depois, cada trabalhador é inscrito con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador, antes de o trabalhador começar a prestar serviços, e nunca mais de 60 dias antes (artigo 32.3). Não há período de tolerância depois do primeiro dia. A saída funciona ao contrário: desde 1 de agosto de 2026 o condomínio tem seis dias de calendário a contar do fim do trabalho para dar baixa do trabalhador, quando antes tinha três.

O contrato: sem termo, salvo se houver uma razão

O ponto de partida do Estatuto é a permanência: El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido, o contrato de trabalho presume-se celebrado por tempo indeterminado (artigo 15.1). Um contrato a termo só é admitido por circunstâncias da produção ou para substituir um trabalhador, e o contrato tem de dizer qual e porquê. Para um condomínio, os dois casos reais são estes:

• Cobrir as férias. Entre as circunstâncias da produção o Estatuto conta as oscilações que derivan de las vacaciones anuales, que decorrem das férias anuais (artigo 15.2), pelo que o agosto do porteiro pode ser coberto com um contrato temporário, por não mais de seis meses.
• Substituir quem vai voltar. Uma baixa por doença ou uma licença parental cobre-se com um contrato de substituição que indica a pessoa substituída e o motivo (artigo 15.3).

Tudo o resto é sem termo, e isso inclui o trabalho a tempo parcial. Quatro horas de limpeza por semana são um contrato sem termo a tempo parcial, escrito, que indica as horas e a sua distribuição (artigo 12.4.a). As suas horas são registadas: o tempo de trabalho de um trabalhador a tempo parcial se registrará día a día y se totalizará mensualmente, é registado dia a dia e totalizado mensalmente, com uma cópia entregue junto com o recibo de vencimento (artigo 12.4.c). Para o pessoal a tempo inteiro, o condomínio mantém o registo diário que todo o empregador mantém, com el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora, a hora concreta de início e de fim do dia de trabalho de cada trabalhador (artigo 34.9). O trabalho que volta todas as épocas, como o de um nadador-salvador de verão, é um contrato fixo-descontínuo, também sem termo (artigo 16.1).

Desde 5 de outubro de 2026: o documento de informação

O Real Decreto 723/2026 aplica-se a todas as empresas e trabalhadores abrangidos pelo Estatuto dos Trabalhadores (artigo 2.1), e um condomínio que emprega está abrangido. Em qualquer trabalho que dure mais de quatro semanas, os elementos essenciais do emprego têm de ser entregues ao trabalhador por escrito con carácter previo al inicio de la relación laboral, antes do início da relação laboral: quem é o empregador, o local e o horário, o salário e a sua composição, as férias, os prazos de aviso prévio. O pessoal que já estava empregado nessa data pode pedir a mesma informação, e o condomínio tem trinta dias úteis para a entregar. A nossa nota irmã sobre o novo dever de informação lê o decreto artigo a artigo.

O que custa um posto

O chão é o salário mínimo. Para 2026 é de 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes, 40,70 € por dia ou 1.221 € por mês, em catorze pagamentos, de modo que nenhum trabalhador a tempo inteiro pode ganhar menos de 17.094 € por ano (Real Decreto 126/2026, artigos 1 e 3). As contribuições do empregador para a Segurança Social acrescentam cerca de 30,65 %, mais o prémio de acidentes da atividade: um porteiro a tempo inteiro com o salário mínimo custa ao condomínio cerca de 22.300 € por ano antes desse prémio. Uma empregada de limpeza com dez horas por semana custa um quarto disso. A conta, linha a linha, está na nossa nota irmã sobre quanto custa um trabalhador em 2026.

Acima do chão, nesta província, só há o contrato. O registo nacional de convenções coletivas, que consultámos a 4 de outubro de 2026, não tem nenhuma convenção para os empregados de prédios de habitação na província de Las Palmas nem para o conjunto das Canárias, embora a de Madrid apareça na mesma pesquisa. Sem convenção, o salário, as categorias e os complementos são o que o contrato disser, nunca abaixo do Estatuto nem do salário mínimo. Se o seu administrador aplica uma convenção ao pessoal do condomínio, pergunte qual e porquê.

As férias também entram no orçamento. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales, em caso algum a duração será inferior a trinta dias de calendário, e o trabalhador tem de conhecer as datas com pelo menos dois meses de antecedência (artigo 38). Um condomínio que sabe em junho quando falta o porteiro pode planear a substituição em vez de a improvisar.

A prevenção de riscos não é só para os grandes

A Lei de Prevenção de Riscos Laborais espanhola não tem exceção para o pequeno empregador: el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo, o empregador deve garantir a segurança e a saúde dos trabalhadores ao seu serviço em todos os aspetos relacionados com o trabalho (Ley 31/1995, artigo 14.2). Na prática isso significa um plano de prevenção e uma avaliação dos riscos das tarefas reais (artigo 16): a escada, os produtos da piscina, a casa do lixo. Significa também alguém que trate disso. A lei só deixa um pequeno empregador assumi-lo pessoalmente se trabalhar habitualmente no local de trabalho (artigo 30.5), coisa que um condomínio não pode fazer, pelo que a resposta habitual é um contrato com um serviço de prevenção externo. Quando o pessoal de uma empresa contratada trabalha no edifício ao lado do do condomínio, os dois empregadores têm de se coordenar (artigo 24).

A casa do porteiro

Quando o posto inclui casa, duas regras resolvem quase todas as discussões. A casa é salário em espécie, e o salário em espécie nunca pode ultrapassar trinta por cento do salário, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional, nem dar lugar à redução do montante integral em dinheiro do salário mínimo (Estatuto dos Trabalhadores, artigo 26.1). O mínimo é pago em dinheiro, e a casa vem por cima. E a casa não é um arrendamento. A lei do arrendamento deixa fora do seu âmbito El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten, o uso das habitações que os porteiros, guardas, assalariados, empregados e funcionários tenham atribuídas em razão do cargo que desempenham ou do serviço que prestam (Ley de Arrendamientos Urbanos, artigo 5.a). O direito de viver lá chega com o posto e acaba com ele.

Suprimir o posto tem dois passos, e o primeiro não substitui o segundo. A assembleia vota o fim do serviço, com os três quintos do artigo 17.3. O despedimento segue depois o Estatuto, com as suas causas e as suas formas. Quando é um despedimento por causas objetivas, a carta é entregue juntamente com la indemnización de veinte días por año de servicio, a indemnização de vinte dias por ano de serviço, com um máximo de doze mensalidades (artigo 53.1.b).

Contratar uma empresa: o que o Supremo Tribunal disse em 2022

Muitas administrações externalizam para evitar tudo o que ficou dito, e para a papelada funciona: o empregador é a empresa. Para o risco funciona pior do que antes. O Estatuto faz responder pela empresa contratada quem contrata a sua «atividade própria». Responde pelas dívidas à Segurança Social que a contratada acumule durante o contrato até três anos depois de ele terminar, e pelos salários em dívida responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo, responde solidariamente durante o ano seguinte ao fim do encargo (artigo 42.2). Durante anos os tribunais entenderam que uma comunidade de proprietários não era esse tipo de empresa principal. A 27 de maio de 2022 o Supremo Tribunal decidiu o contrário num caso sobre um serviço de portaria: La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico, a comunidade de proprietários participa da condição de agente económico, e o serviço que tinha externalizado era a sua atividade própria (Secção Social, acórdão 486/2022). A comunidade foi condenada a pagar, solidariamente com a empresa, os salários que esta devia ao seu porteiro.

Do próprio artigo e desse acórdão resultam três precauções:

• Peça a certidão antes de assinar. A empresa principal deve verificar que a contratada tem a situação regularizada na Segurança Social pedindo uma certidão; se a Tesouraria não a emitir em trinta dias, a principal fica exonerada dessa responsabilidade (artigo 42.1).
• Peça a prova todos os meses. Um contrato que obrigue a empresa a mostrar os recibos de vencimento e os comprovativos de contribuições das pessoas que envia, e que permita ao condomínio reter o pagamento se não o fizer, transforma um ano de exposição numa verificação mensal.
• Leia a convenção da própria contratada antes de mudar de empresa. As empresas de limpeza desta província têm a sua própria convenção coletiva; antes de mudar de contratada, leia o que ela diz sobre as pessoas que têm limpado o edifício.

O acórdão tratava de um porteiro. Não decidiu se uma empresa de manutenção de elevadores ou de tratamento de piscinas exerce a «atividade própria» do condomínio, e nós não daríamos por certo nem que sim nem que não.

Uma lista para a administração

• Faça a lista de todos os que trabalham no edifício. Para cada pessoa: empregado, empresa ou independente. O arranjo em dinheiro que ninguém se lembra de ter começado é o primeiro a resolver.
• Para cada empregado, o processo. Contrato, inscrição, documento de informação, recibos de vencimento, registo de tempo, mapa de férias, avaliação de riscos.
• Para cada empresa contratada, a prova. Certidão da Segurança Social, comprovativo mensal de salários e contribuições, seguro de responsabilidade civil.
• Uma rubrica no orçamento. Salário, contribuições, substituição nas férias e serviço de prevenção, votados pela assembleia antes de o ano começar.

O que fazemos nos condomínios que administramos

Nos condomínios que administramos em Corralejo e em toda a ilha de Fuerteventura, o pessoal faz parte da administração: contratos redigidos e registados, salários e Segurança Social entregues todos os meses pelos especialistas laborais da AAA+ Consulting, a consultora que está por trás desta marca, férias e substituições planeadas, e o custo dentro do orçamento que a assembleia votou. Quando um condomínio chega até nós com pessoal, os direitos deste vêm com ele: revemos os contratos, corrigimos o que for preciso corrigir e damos continuidade à relação de trabalho. O que os honorários cobrem está na nossa nota sobre os honorários do administrador; o serviço está descrito na nossa página sobre pessoal e salários do condomínio, e pode pedir um orçamento.

Perguntas frequentes

Umas poucas horas de limpeza por semana precisam mesmo de contrato?

Sim, se a pessoa trabalha para o condomínio com regularidade, seguindo as suas instruções e em troca de um salário. As horas não mudam isso; mudam o contrato, que será a tempo parcial, escrito, com as horas indicadas e registadas, e com o trabalhador inscrito na Segurança Social antes do primeiro dia.

Há uma convenção coletiva para porteiros em Fuerteventura?

Não a encontrámos. O registo nacional de convenções coletivas, consultado a 4 de outubro de 2026, não mostra nenhuma para os empregados de prédios de habitação na província de Las Palmas nem nas Canárias. O contrato, o Estatuto dos Trabalhadores e o salário mínimo de 1.221 € por mês em catorze pagamentos fixam as condições.

Se contratarmos uma empresa, o condomínio fica livre de risco?

Não. Desde o acórdão 486/2022 do Supremo Tribunal, o condomínio que externaliza o seu serviço de portaria responde solidariamente pelos salários que a empresa deixe por pagar, durante o ano seguinte ao fim do contrato, e o Estatuto acrescenta três anos para as dívidas à Segurança Social. Esse risco gere-se com certidões e com a prova mensal.

O condomínio pode suprimir o posto de porteiro?

A assembleia pode pôr fim ao serviço com três quintos dos proprietários e das quotas. A relação de trabalho tem depois de terminar como o Estatuto dos Trabalhadores exige, o que num despedimento por causas objetivas significa vinte dias de salário por ano de serviço, com um máximo de doze mensalidades. Se o posto incluía casa, o direito de viver nela acaba com o emprego.