O aviso de renovação chega em outubro, o prémio é uma linha do orçamento que ninguém questiona, e a apólice — quarenta páginas de condições em espanhol — dorme numa gaveta do escritório do administrador. É assim que a maioria dos condomínios de Fuerteventura está segurada: por inércia. Funciona até ao dia em que deixa de funcionar: a tempestade que levanta a cobertura de um bloco em Costa Calma, a criança que se magoa na piscina, a coluna montante que rebenta e inunda três apartamentos em Caleta de Fuste, e um perito da seguradora que abre a apólice e descobre que o edifício estava segurado por metade do que custa reconstruí-lo. O nosso artigo sobre infiltrações explicava como se regulariza um sinistro de água e os prazos que a lei fixa. Este é sobre a apólice em si: se um condomínio é obrigado a tê-la, o que cobre uma apólice de edifício e o que deixa de fora sem alarde, o que o Consorcio acrescenta por trás, e como ler o único número que decide se um sinistro é pago por inteiro.
O condomínio é obrigado a segurar o edifício?
Por lei nacional, não. A Lei da Propriedade Horizontal (Ley de Propiedad Horizontal) não impõe nenhum dever de segurar, e as Canárias não acrescentam nenhum — um ponto do nosso guia das obrigações do proprietário não residente. A lei menciona o seguro três vezes, e cada menção diz alguma coisa. O fundo de reserva, aqueles 10 % do orçamento anual que todo o condomínio tem de manter, «poderá» servir para «celebrar um contrato de seguro que cubra os danos causados no prédio» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f). O título constitutivo pode conter regras sobre «seguros, conservação e reparações» (art. 5). E um edifício destruído em mais de metade do seu valor põe fim ao regime de propriedade horizontal «a menos que o excesso desse custo esteja coberto por um seguro» (art. 23). A lei presume que há apólice; não a ordena. Duas regiões foram mais longe por conta própria: em Madrid «todo o edifício deverá estar segurado contra os riscos de incêndio e danos a terceiros» (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, art. 24), e na Comunidade Valenciana é o próprio condomínio que tem de segurar as partes comuns contra incêndio e danos a terceiros (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, art. 30). Nenhuma lei canária diz o mesmo.
A razão pela qual um condomínio se segura na mesma está escrita no Código Civil. «O proprietário de um edifício é responsável pelos danos que resultem da ruína de todo ou parte dele, se esta sobrevier por falta das reparações necessárias» (Código Civil, art. 1907), e quem causa dano a outrem com culpa ou negligência é obrigado a repará-lo (art. 1902). O condomínio responde pelas suas dívidas «com todos os fundos e créditos a seu favor», e esgotados estes o credor pode dirigir-se a cada proprietário pela parte que lhe cabe segundo a permilagem (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1). Uma cornija que cai sobre um carro estacionado, um elevador que prende alguém, uma piscina sem a vedação devida: sem apólice, a conta não é do condomínio em nenhum sentido abstrato — reparte-se pelos proprietários, incluindo o de Hamburgo que não vê o edifício há dois anos. É isso que o prémio compra.
O que cobre uma apólice de edifício, e o que não cobre
As apólices vendidas aos condomínios em Espanha partilham uma estrutura, e convém conhecê-la antes de comparar orçamentos. O núcleo é o continente — o edifício enquanto coisa: estrutura, coberturas, fachadas, caixas de escada, elevadores, garagens, a piscina e a sua casa das máquinas, as instalações comuns — e na maioria das apólices de condomínio também os elementos fixos das frações privadas, paredes, pavimentos e instalações embutidas de cada apartamento, de modo que o dano de um apartamento por causa comum se regulariza sob uma única apólice. O que a apólice do condomínio nunca cobre é o conteúdo dos apartamentos — mobiliário, eletrodomésticos, bens pessoais — nem a responsabilidade do próprio proprietário perante um vizinho: isso pertence ao seguro de casa do proprietário, e um proprietário no estrangeiro deveria ter um.
Sobre esse continente as garantias habituais são incêndio, explosão e raio; danos por vento, chuva, granizo e neve acima dos limiares que a apólice fixa; danos por água, incluindo a localização e reparação da fuga — a cláusula à volta da qual gira o artigo sobre infiltrações; quebra de vidros e louças sanitárias; danos nas instalações elétricas por sobretensão; roubo ou vandalismo de partes comuns; e a responsabilidade civil do condomínio como proprietário e guardião do edifício, com defesa jurídica e gestão de reclamações. As boas apólices acrescentam a responsabilidade do presidente e dos membros da direção pelos seus atos no cargo, uma extensão que o nosso artigo sobre o presidente descreve, e um serviço de assistência para emergências.
O que excluem é tão padronizado como o que cobrem, e é aí que um edifício insular encontra a sua seguradora. Nas condições que lemos todos os anos: desgaste, corrosão e a mera passagem do tempo — que numa costa com ar salgado e um sol que envelhece todas as telas é uma categoria enorme; falta de manutenção e defeitos que o condomínio conhecia; humidade gradual por oposição a uma fuga de água súbita; o próprio tubo rebentado, distinto dos danos que causa; danos durante obras de que a seguradora não foi informada; danos estéticos — os azulejos que já não combinam — além de um sublimite; e, nos seguros de casa dos proprietários mais do que no do condomínio, as cláusulas que reduzem ou suspendem a cobertura quando um apartamento esteve desabitado mais tempo do que a apólice permite, normalmente um ou dois meses. Toda a exclusão que limite os direitos do segurado tem de ser destacada na apólice e aceite especificamente por escrito (Ley de Contrato de Seguro, art. 3); uma limitação enterrada nas letras pequenas e nunca assinada não é oponível ao condomínio.
O capital seguro: custo de reconstrução, não valor de mercado
O único número que decide um sinistro é o capital seguro do continente, e os condomínios enganam-se numa única direção: por defeito. O capital seguro «representa o limite máximo da indemnização a pagar pelo segurador em cada sinistro» (Ley de Contrato de Seguro, art. 27), e se no momento do sinistro «for inferior ao valor do interesse, o segurador indemnizará o dano na mesma proporção em que aquele cobre o interesse seguro» (art. 30). É a regra proporcional, a regla proporcional, e aplica-se a todos os sinistros, não só à perda total.
Um exemplo com números. Um bloco de trinta e seis apartamentos em Corralejo custaria hoje 6.000.000 de euros a reconstruir. A sua apólice, renovada por inércia desde 2015, segura o continente por 4.000.000. Uma tempestade arranca parte da cobertura e inunda o último piso: danos de 30.000 euros. A seguradora paga dois terços — 20.000 euros — e o condomínio lança uma quota extraordinária pelo resto. O prémio poupado ao longo dos anos com o capital baixo é uma fração desse buraco, e o buraco cresce a cada sinistro.
O valor que importa é o custo de reconstruir o edifício hoje — materiais, mão de obra, honorários técnicos e demolição —, não o que os apartamentos venderiam nem o preço que os proprietários pagaram. O terreno não se segura, porque um incêndio não o destrói; um valor de mercado que o inclua infla o capital, enquanto um capital copiado de uma apólice escrita há anos o subestima, e os custos de construção na ilha subiram muito nesta década. As próprias ferramentas da apólice corrigem os dois erros: o mesmo artigo permite às partes excluir a regra proporcional por acordo (art. 30, segundo parágrafo), o que as boas apólices de condomínio fazem numa cláusula de «primeiro risco» ou de «derrogação»; uma apólice pode ter uma cláusula de atualização que corrige o capital automaticamente, e então tem de dizer como (art. 29); e quando o capital «excede notavelmente» o valor, qualquer das partes pode exigir a redução do capital e do prémio (art. 31). O que o condomínio precisa de poucos em poucos anos é de uma avaliação de reconstrução por um técnico ou pelo perito da própria seguradora — metros quadrados construídos vezes um custo atual por metro quadrado, corrigido pela tipologia do edifício — e de uma instrução escrita ao mediador para segurar esse valor com a regra proporcional derrogada.
O Consorcio: a parte do prémio que nunca se vê
Toda a apólice de danos em Espanha leva uma sobretaxa obrigatória a favor do Consorcio de Compensación de Seguros, o segurador público de último recurso para os acontecimentos extraordinários, e essa sobretaxa compra uma cobertura que a apólice ordinária não dá. O Consorcio paga, sobre os mesmos bens e até aos mesmos capitais da apólice ordinária, os danos causados por «terramotos e maremotos, inundações extraordinárias, erupções vulcânicas, tempestade ciclónica atípica e quedas de corpos siderais e aerólitos», por terrorismo, rebelião, sedição, motim e tumulto popular, e por atuações das Forças Armadas em tempo de paz (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, art. 1). Para um condomínio de Fuerteventura importam três definições.
- Inundação extraordinária é o alagamento do terreno pela chuva, pelo transbordo de rios ou cursos de água, ou pelos «embates do mar nas costas». Expressamente não o é «a chuva caída diretamente sobre o risco seguro, ou a recolhida pela sua cobertura ou terraço, pela sua rede de esgoto ou pelos seus pátios» (art. 2.1.c): uma cobertura que deixa entrar a chuva é assunto da apólice ordinária — ou do condomínio, se a tela simplesmente chegou ao fim, como explica o nosso artigo sobre a cobertura. Um golpe de mar que entra numa garagem de rés do chão na primeira linha é do Consorcio.
- Tempestade ciclónica atípica inclui os «ventos extraordinários, definidos como aqueles com rajadas superiores a 120 quilómetros por hora», sendo rajada o valor máximo do vento sustentado durante três segundos (art. 2.1.e.4.º). O alísio que sacode a ilha quase todas as tardes fica muito abaixo; a tempestade que lá chega é do Consorcio, e a cobertura de vento da apólice ordinária, com o seu limiar mais baixo, trata de tudo o que fica pelo meio.
- A erupção vulcânica está na lista — uma cobertura em que o resto de Espanha nunca pensa e de que La Palma precisou em 2021.
Três regras viajam com a cobertura. O Consorcio não paga os danos «devidos a vício ou defeito próprio da coisa segura, ou à sua manifesta falta de manutenção», nem os devidos «à mera ação do tempo» (art. 6.c e f) — um ralo entupido de pó de calima é uma questão de manutenção antes de ser uma inundação. A cobertura começa sete dias depois de emitida a apólice (art. 8), pelo que um edifício segurado na véspera da tempestade não está coberto pelo Consorcio para ela. E a regra proporcional aplica-se ao Consorcio exatamente como à seguradora (art. 5.3), segunda razão para acertar no capital; o Consorcio avalia os danos por si próprio, independentemente da seguradora ordinária (art. 10), e acrescenta até 4 % do capital seguro para remoção de lamas, demolição e entulho (art. 7).
O preço é pequeno. Para habitações e condomínios de habitação a sobretaxa é de 0,07 por mil do capital seguro por ano, na tarifa em vigor desde 1 de janeiro de 2026 (Resolución de 28 de março de 2018 da DGSFP, alterada pela Resolución de 30 de dezembro de 2025); no edifício de 6.000.000 de euros do exemplo são 420 euros por ano. Um condomínio conta como «habitações» para essa taxa quando a apólice cobre as zonas comuns e pelo menos um quarto da superfície construída é habitação. Os danos materiais em habitações e em condomínios de habitação não têm franquia do Consorcio, ao contrário dos riscos comerciais, que suportam 7 %.
Responsabilidade civil: a cobertura que protege o bolso de cada proprietário
A secção de responsabilidade civil de uma apólice de edifício é a que se interpõe entre um acidente e as permilagens dos proprietários. No seguro de responsabilidade civil o segurador cobre «o risco do nascimento, a cargo do segurado, da obrigação de indemnizar um terceiro pelos danos causados por um facto previsto no contrato» (Ley de Contrato de Seguro, art. 73); o lesado tem ação direta contra o segurador (art. 76); e salvo acordo em contrário o segurador assume a direção jurídica e paga-a (art. 74). Para um condomínio isso significa que a piscina, o elevador, o portão da garagem, o corrimão solto, o azulejo que cai da fachada para o passeio e o escorregão na escada molhada são geridos e pagos pela seguradora, advogados incluídos, até ao limite da apólice.
O limite é a linha a ler. Um capital de responsabilidade civil dimensionado para um bloco pequeno sem equipamentos não o está para um condomínio de resort com duas piscinas, ginásio e cem frações; as apólices que comparamos para os condomínios que administramos são lidas pelo limite global, pelo sublimite por vítima e pelas coberturas específicas — a piscina, as obras em curso, o pessoal, a direção —, porque um limite esgotado deixa o condomínio, e depois os proprietários, a pagar a diferença ao abrigo do artigo 22 da lei.
Os prazos: sinistros, renovações e o dever de informar
Um sinistro tem de ser participado nos sete dias seguintes ao seu conhecimento, o segurador tem de pagar pelo menos o mínimo não contestado em quarenta dias e deve juros passados três meses, e uma discordância sobre o montante vai a um perito por cada parte e a um terceiro se não se entenderem — a sequência que o artigo sobre infiltrações percorre (Ley de Contrato de Seguro, arts. 16, 18, 20 e 38).
A renovação tem o seu próprio calendário, e é por isso que o seguro está na nossa checklist de outono. Uma apólice renova-se ano a ano salvo se uma das partes se opuser por escrito: um mês antes do aniversário se for o condomínio a querer sair, dois meses se for o segurador, e o segurador tem de anunciar qualquer alteração ao contrato com dois meses de antecedência (art. 22). Um condomínio que decide em novembro mudar de seguradora para uma renovação em janeiro chega tarde; um que compara orçamentos em setembro chega a tempo.
Por fim, o dever de informar. Antes do contrato o condomínio responde ao questionário do segurador sobre o risco (art. 10); durante o contrato tem de comunicar «logo que possível» qualquer alteração que agrave o risco de forma que o segurador o teria tarifado de outro modo (art. 11). Obras na cobertura com andaime, uma piscina nova, um elevador instalado onde não havia, um edifício aberto ao alojamento turístico: o segurador pode propor novas condições em dois meses e o condomínio tem quinze dias para as aceitar (art. 12). Um agravamento nunca declarado reduz a indemnização na proporção do prémio que deveria ter sido pago, e anula-a por completo se houve má-fé (art. 12). O administrador que informa a seguradora das obras antes de se montar o primeiro andaime não está a ser picuinhas; a cláusula está na lei.
Ler um orçamento: as oito linhas
Quando há três orçamentos em cima da mesa da assembleia, estas são as linhas que decidem, pela ordem em que as lemos:
- O capital do continente e a sua base — um valor de reconstrução atual, declarado como tal, não o número do ano passado mais a inflação.
- As frações privadas — se os elementos fixos de cada apartamento estão dentro do capital, e a que valor por fração.
- A derrogação da regra proporcional — presente ou ausente.
- O limite de responsabilidade civil — global, por vítima, e os sublimites para piscina, obras e direção.
- Danos por água — localização e reparação incluídas, humidade gradual dentro ou fora, o limite por sinistro.
- Os limiares meteorológicos — a velocidade do vento e a chuva a partir das quais a cobertura ordinária responde, abaixo dos 120 km/h do Consorcio.
- As franquias — a franquicia por sinistro, que transforma um prémio barato num ano caro.
- A sobretaxa do Consorcio e o mediador — a sobretaxa é igual em todos os orçamentos; a remuneração do mediador vai dentro do prémio, e a assembleia tem o direito de perguntar quem é pago por quem.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura leem a apólice antes de ela se renovar, encomendam a avaliação de reconstrução em que o capital seguro deve assentar, apresentam à assembleia três orçamentos comparáveis com as oito linhas lado a lado, informam a seguradora de obras e alterações a tempo, e gerem os sinistros desde a primeira fotografia até ao relatório do perito — com o proprietário no estrangeiro em cópia em cada passo. Veja o nosso serviço de seguro de condomínio, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
O seguro do condomínio é obrigatório nas Canárias?
Não. Nem a Lei da Propriedade Horizontal nem qualquer lei canária obrigam um condomínio a segurar o edifício; só Madrid e a Comunidade Valenciana impõem por lei regional a cobertura de incêndio e danos a terceiros. Os condomínios seguram-se porque o Código Civil torna o proprietário de um edifício responsável pelos danos da sua ruína, e porque as dívidas do condomínio recaem sobre os proprietários por permilagem uma vez esgotados os seus fundos.
O que acontece se o edifício estiver subsegurado?
Todos os sinistros são reduzidos na mesma proporção. Um edifício que custa 6.000.000 de euros a reconstruir e está segurado por 4.000.000 recebe dois terços de qualquer perda — 20.000 euros de um sinistro de tempestade de 30.000 — e os proprietários pagam o resto por quota extraordinária. A regra pode ser excluída por acordo na apólice, e o capital deve ser um custo de reconstrução atual, não um valor de mercado.
O Consorcio cobre tempestades e calima?
Cobre os acontecimentos extraordinários: inundações por chuva ou golpes de mar, ventos com rajadas acima de 120 km/h, terramotos, erupções vulcânicas e terrorismo, sobre os mesmos capitais da apólice ordinária e sem franquia para habitações e condomínios. Não cobre a chuva que entra pela cobertura nem por ralos entupidos, nem os danos por falta de manutenção; isso pertence à apólice ordinária ou ao condomínio.
A apólice do condomínio cobre o interior do meu apartamento?
Normalmente os elementos fixos — paredes, pavimentos, instalações embutidas — quando o dano provém de uma causa segura, mas nunca o seu conteúdo nem a sua própria responsabilidade perante um vizinho. Um proprietário no estrangeiro precisa de um seguro de casa com danos por água e responsabilidade civil, e deve verificar a sua cláusula sobre apartamentos desabitados.
