Uma proprietária que vive no estrangeiro arrendou por um ano o seu apartamento de dois quartos em Corralejo a um casal que trabalha na ilha. Em menos de um mês, o administrador tem três mensagens sobre o mesmo processo: o inquilino pergunta se pode pagar ele as quotas do condomínio, um vizinho quer que o condomínio «faça alguma coisa» quanto ao cão do terraço, e a proprietária pergunta se o seu inquilino pode ir à assembleia no lugar dela. Este artigo responde a essas perguntas com os textos em vigor a 21 de outubro de 2026: quem deve as quotas quando o apartamento está arrendado, o que deve dizer a cláusula que transfere os encargos para o inquilino depois do decreto de outubro, até onde chegam o regulamento interno e a ação de cessação do artigo 7.2 contra um ocupante que não é proprietário, onde aterram as notificações do condomínio quando o proprietário vive noutro país, quem pode votar, quem decide sobre as obras, quem abre a porta ao canalizador, e em que difere um arrendamento de longa duração de um alojamento de férias. Os dois decretos de setembro foram revogados, um terceiro está em vigor desde 8 de outubro e aguarda votação, e o artigo di-lo onde importa. As citações estão em espanhol, com a leitura em português.
Quem deve ao condomínio: o proprietário, diga o que disser o contrato
A lei da propriedade horizontal não conhece o inquilino. A sua lista de deveres abre com Son obligaciones de cada propietario, os deveres de cada proprietário, e o que aqui importa é a alínea e) do artigo 9.1: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, contribuir, segundo a quota fixada no título ou o que esteja especialmente estabelecido, para as despesas gerais com a manutenção adequada do imóvel, dos seus serviços, encargos e responsabilidades que não sejam suscetíveis de individualização. O fundo de reserva da alínea f) segue a mesma regra. Nada no contrato de arrendamento muda a quem o condomínio pode exigir.
O Supremo Tribunal voltou a dizê-lo a 16 de julho de 2026, no acórdão 1176/2026, num caso em que um condomínio de Madrid demandara tanto a proprietária de dois apartamentos como a sociedade que assumira os arrendamentos e cobrava as rendas. O dever do proprietário, escreveu o tribunal, Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, é uma obrigação legal inerente à titularidade da fração privativa, pelo que recai sobre quem é proprietário no momento em que a despesa se vence; o arrendamento e o condomínio são relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra, relações jurídicas distintas, sujeitas a regimes diferentes, e entrar numa delas não implica, por si só, assumir as obrigações da outra. A sociedade que cobrava as rendas foi absolvida; pagou a proprietária. O tribunal da Relação de Alicante dissera-o em palavras mais simples a 4 de novembro de 2025, no acórdão 581/2025, quando um condomínio de Benidorm demandou um pai, dono do apartamento, e o filho que nele vivia e se comprometera a pagar as quotas: o dever de contribuir se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local, é uma obrigação que, perante o condomínio, recai única e exclusivamente sobre o proprietário do apartamento ou da loja, e o proprietário no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes, não pode opor ao condomínio a cláusula do contrato de arrendamento que atribui ao inquilino o pagamento das despesas comuns. O condomínio pode aceitar enviar os recibos ao inquilino se o proprietário o pedir; é uma cortesia, não uma mudança de devedor.
Para um proprietário no estrangeiro, as consequências são três. Se o inquilino deixa de pagar o que lhe prometeu, o devedor do condomínio continua a ser o proprietário, e o artigo 21 acrescenta que En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, em qualquer caso o titular registado pode ser demandado para que o apartamento inscrito em seu nome responda pela dívida. Segunda: um proprietário em atraso quando a assembleia abre mantém a palavra mas perde o voto, pois esses proprietários podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, podem participar nas deliberações mas não têm direito de voto, segundo o artigo 15.2, e a convocatória de cada assembleia nomeia-os um a um. Terceira: uma dívida que o inquilino deixa para trás é primeiro paga pelo proprietário e depois recuperada dele. O nosso conselho a todo o proprietário que arrenda: as quotas vão por débito direto da conta do proprietário, e a parte do inquilino acerta-se dentro da renda, nunca com um inquilino a pagar diretamente ao condomínio.
A cláusula que transfere as quotas para o inquilino, tal como a lei se lê a 21 de outubro de 2026
Entre senhorio e inquilino as quotas podem transferir-se, e a regra que rege essa transferência foi reescrita este mês. O artigo 20 da lei dos arrendamentos urbanos, na redação do Real Decreto-ley 29/2026 e em vigor desde 8 de outubro de 2026, mantém o pacto: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, as partes podem acordar que as despesas gerais com a manutenção adequada do imóvel, dos seus serviços, encargos e responsabilidades que não sejam suscetíveis de individualização e que correspondam à habitação arrendada ou aos seus acessórios fiquem a cargo do inquilino, e, para um apartamento em condomínio, En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, nos edifícios em regime de propriedade horizontal, essas despesas são as que correspondem à fração arrendada segundo a sua quota. A forma não mudou: Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, para ser válido, o pacto deve constar por escrito e determinar o montante anual dessas despesas à data do contrato. Um contrato que diz «o inquilino paga as quotas do condomínio» sem indicar um valor não cumpre a lei.
O que o decreto acrescentou foram duas proibições. Os impostos já não podem ser transferidos: En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, em caso algum os tributos associados à habitação podem ser impostos ao inquilino, salvo se o inquilino for ele próprio o sujeito passivo, o que no IBI e na taxa de resíduos não é. E a agência é um custo do senhorio: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, as despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato não podem ser repercutidas no inquilino, nem direta nem indiretamente, sob qualquer designação. Até 7 de outubro, um contrato ainda podia fazer o inquilino pagar o IBI se o valor anual constasse do contrato, como o Supremo Tribunal confirmou a 17 de novembro de 2025 no acórdão 1637/2025 para um apartamento em Ibiza; desde 8 de outubro, um contrato novo já não pode. Esse acórdão continua útil pelo que diz das próprias quotas: as despesas gerais do artigo 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad, são as que o senhorio deve por força do condomínio, e o valor anual no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, não só permite ao inquilino recusar pagar quantias superiores ao fixado no contrato, como ancora o teto do artigo 20.3: durante os primeiros cinco anos do contrato, ou sete se o senhorio for uma sociedade, a soma sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, só pode aumentar por acordo das partes, uma vez por ano, e nunca numa percentagem superior ao dobro daquela em que a renda pode ser atualizada. Se a cláusula diz 1.140 € por ano, esse é o valor que o inquilino deve ao proprietário, vote o que votar depois o condomínio.
O que nos leva à derrama. Uma contribuição extraordinária para o elevador, a fachada ou a cobertura, votada depois de assinado o contrato, não é a soma anual que a cláusula fixou; que possa transferir-se depende do que a cláusula diz sobre as despesas extraordinárias, e um inquilino que leia o artigo 20 recusará o que a cláusula não nomeia. O nosso conselho de redação é decidi-lo antes da assinatura: escrever na cláusula o valor anual do orçamento ordinário, dizer na mesma cláusula se as derramas ficam incluídas ou excluídas, e anexar o orçamento do condomínio para o ano. A derrama em si continua a ser do proprietário pelo artigo 9.1.e; o inquilino só a conhece através dele.
O seu inquilino e o regulamento interno: o artigo 7.2 alcança o ocupante
Aqui a lei conhece bem o ocupante. O artigo 6 permite aos proprietários fixar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, normas de regime interno que obrigam também todo o proprietário enquanto não forem modificadas na forma prevista para as deliberações de administração, e o artigo 7.2 estende as proibições a quem vive no apartamento: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, nem ao proprietário nem ao ocupante é permitido desenvolver, no apartamento ou no resto do imóvel, atividades proibidas nos estatutos, danosas para o prédio ou contrárias às disposições gerais sobre atividades incómodas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas. O cão do terraço, a música às duas da manhã e a oficina na garagem julgam-se pelos mesmos três critérios, esteja por trás um proprietário ou um inquilino.
O procedimento é o que todo o condomínio de Fuerteventura devia saber de cor. Primeiro a interpelação: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, o presidente do condomínio, por iniciativa própria ou a pedido de qualquer proprietário ou ocupante, exige a quem exerce a atividade proibida a sua cessação imediata, sob cominação de intentar as ações judiciais. Depois a votação, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, com autorização prévia de uma assembleia devidamente convocada para o efeito. Depois a ação, e esta é a linha que um proprietário no estrangeiro deve ler duas vezes: La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, a ação deve ser dirigida contra o proprietário e, se for caso disso, contra o ocupante da habitação ou da loja. O proprietário é demandado com o seu inquilino, num tribunal em Espanha, por uma conduta de que pode nada saber; o tribunal da Relação de Jaén confirmou a 30 de janeiro de 2025, no acórdão 130/2025, que assim é aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, mesmo que o proprietário não seja responsável pelos atos do inquilino ou ocupante.
A sentença pode ir mais longe contra o inquilino do que contra o proprietário. Contra um proprietário, o juiz pode decretar la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, a privação do direito de uso do apartamento por tempo não superior a três anos; contra um ocupante que não é o proprietário, Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, se o infrator não for o proprietário, a sentença pode declarar definitivamente extintos todos os seus direitos sobre a habitação e ordenar o seu despejo imediato. Um condomínio pode pôr fim ao seu contrato em tribunal. Não é um cheque em branco, e o tribunal da Relação de Tenerife mostrou os limites a 28 de novembro de 2025 no acórdão 678/2025: um condomínio do norte da ilha intentara a ação contra um inquilino e o seu proprietário, que não compareceu; a interpelação enviada por burofax e recusada foi tida por válida, porque uma carta recusada conta na mesma, e a ação caiu depois no mérito, porque as disputas com o pessoal não cabiam em nenhuma das três categorias e as condutas que se diziam proibidas pelos estatutos no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos, não se provaram proibidas, nunca tendo os próprios estatutos sido juntos ao processo. Um condomínio que queira usar o artigo 7.2 contra um inquilino precisa dos estatutos, do regulamento interno, das queixas datadas e de uma interpelação que nomeie a conduta; a nossa nota sobre o regulamento interno trata de como escrever regras que um tribunal faça cumprir.
O proprietário tem a sua própria alavanca, e é mais rápida. O artigo 27.2 da lei dos arrendamentos permite ao senhorio resolver o contrato Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, quando na habitação têm lugar atividades incómodas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas, e também por La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, danos causados dolosamente no prédio ou obras não consentidas pelo senhorio quando o seu consentimento era necessário. Quando o administrador lhe diz que o presidente enviou ao seu inquilino uma interpelação do artigo 7.2, a reação certa não é esperar pela votação do condomínio mas enviar a sua própria interpelação ao abrigo do contrato, porque o artigo 9.1.g faz o proprietário responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, responder perante os outros proprietários pelas infrações cometidas e pelos danos causados, e a alínea b) acrescenta os danos causados por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, pelo seu descuido ou pelo das pessoas por quem deva responder.
As notificações aterram no seu apartamento, e isso conta
A alínea h) do artigo 9.1 é a que um proprietário no estrangeiro esquece à sua custa. Todo o proprietário deve comunicar ao secretário, por um meio que comprove a receção, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, um domicílio em Espanha para citações e notificações de toda a índole relacionadas com o condomínio, e a lei diz o que acontece quando não o faz: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, na falta dessa comunicação, o próprio apartamento é o domicílio, e as notificações entregues ao seu ocupante produzem plenos efeitos jurídicos. A convocatória da assembleia anual, a ata, a cobrança de uma derrama por pagar e a interpelação do presidente do artigo 7.2 ficam todas validamente notificadas ao seu inquilino, quer ele as reencaminhe quer não.
Se nem isso resultar, a lei passa ao quadro de avisos: uma notificação que não pode ser entregue se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, considera-se feita pela afixação no quadro de avisos do condomínio, com uma nota datada e assinada pelo secretário, e produz plenos efeitos ao fim de três dias de calendário. O prazo para impugnar uma deliberação corre a partir dessa notificação, porque segundo o artigo 18.3 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, para os proprietários ausentes esse prazo conta-se a partir da comunicação da deliberação pelo procedimento do artigo 9. Um proprietário que sabe de uma deliberação pelo seu inquilino com dois meses de atraso perdeu normalmente os três meses de que dispunha.
Daí saem duas instruções. Comunique ao secretário um domicílio em Espanha por um meio que deixe prova da receção, que pode ser o do seu advogado, o do seu gestor ou o nosso, e renove-o quando mudar de gestor. E diga ao administrador que o apartamento está arrendado e quem lá vive, com o telefone do inquilino: o artigo 9.1 enumera os deveres do proprietário e não inclui avisar o condomínio de que o apartamento está arrendado, só el cambio de titularidad de la vivienda o local, a mudança de titularidade da habitação ou da loja, na alínea i), mas um condomínio que não sabe quem vive no apartamento envia as suas notificações para um vazio que a lei preenche contra o proprietário.
A assembleia: o seu inquilino pode levar o seu voto, não emitir o dele
O voto pertence ao proprietário. O artigo 15.1 diz: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, a presença na assembleia de condóminos é pessoal ou por representação legal ou voluntária, bastando para a comprovar um escrito assinado pelo proprietário. O seu inquilino não tem lugar próprio, mas pode levar a sua procuração como qualquer outro: um escrito assinado que o nomeie, com a assembleia e, se quiser, o sentido do voto em cada ponto. A maioria dos proprietários que representamos prefere dar a procuração ao administrador ou a outro proprietário; a ordem do dia chega-lhes antes da assembleia em inglês e em espanhol, o formulário assinado volta por e-mail, e o voto é emitido como instruído.
Duas regras limitam a procuração. A primeira é o artigo 15.2 já citado: se as suas quotas estão por pagar quando a assembleia abre, o seu representante pode falar e não pode votar, e a sua quota não conta para as maiorias, mais uma razão para manter as quotas no seu próprio débito direto e não na promessa do inquilino. A segunda é o artigo 18.2, que reserva o direito de impugnar uma deliberação a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, aos proprietários que fizeram registar o seu voto contrário na assembleia, aos ausentes por qualquer causa e aos que foram indevidamente privados do direito de voto. Um inquilino que não gosta de uma deliberação não tem legitimidade; um proprietário ausente tem-na, nos três meses a contar da notificação, e só se estiver em dia com as quotas.
Obras e alterações: o seu consentimento dentro, o do condomínio fora
Dentro do apartamento o inquilino responde perante o proprietário. O artigo 23 da lei dos arrendamentos é curto: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o inquilino não pode realizar, sem o consentimento do senhorio expresso por escrito, obras que modifiquem a configuração da habitação ou dos seus acessórios, e En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, em caso algum pode realizar obras que provoquem uma diminuição da estabilidade ou da segurança da habitação; no fim do contrato, o proprietário pode exigir que reponha as coisas no estado anterior, ou conservar a modificação sem nada pagar por ela.
Fora do apartamento, e em tudo o que se vê, responde o condomínio, e responde perante o proprietário, não perante o inquilino, porque a autorização de que o inquilino precisa é a do proprietário e a autorização de que o proprietário precisa é a do condomínio. O artigo 7.1 permite a um proprietário modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, modificar os elementos arquitetónicos, instalações ou serviços do seu próprio apartamento desde que não prejudique a segurança do edifício, a sua estrutura geral, a sua configuração ou estado exteriores, nem os direitos de outro proprietário, dando conta prévia dessas obras ao representante do condomínio, e depois fecha a porta: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, no resto do imóvel não pode fazer alteração alguma. Um toldo, um terraço envidraçado, um aparelho de ar condicionado na fachada ou uma antena na cobertura instalados por um inquilino são, perante o condomínio, uma alteração do proprietário; a nossa nota sobre terraços, toldos e ar condicionado expõe quais deles exigem que votação e quais os estatutos podem proibir de todo. O contrato deve, pois, dizer o que os formulários correntes omitem: que o inquilino nada instala na fachada, no terraço ou na cobertura sem o consentimento escrito do proprietário, dado só depois do do condomínio, e que retira à sua custa o que instalou sem ele; quando o condomínio deteta uma instalação, a interpelação chega ao proprietário, e a cláusula é o que lhe permite transmiti-la.
Chaves, reparações e emergências com um inquilino dentro
O direito de um condomínio a entrar num apartamento não depende de quem lá vive. O artigo 9.1 obriga todo o proprietário a Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, consentir na sua habitação as reparações que o serviço do imóvel exija, e a Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores, permitir a entrada no seu apartamento para esses efeitos, o que cobre uma fuga da sua casa de banho para o apartamento de baixo, a substituição de uma coluna comum que atravessa a sua cozinha e a inspeção do edifício. Com um inquilino no apartamento, o proprietário cumpre esse dever através dele, pelo que o contrato deve obrigar o inquilino a dar acesso, com aviso razoável para as obras previstas e de imediato numa emergência, e o administrador deve ter o telefone do inquilino. A nossa nota sobre o apartamento vazio, as chaves e as emergências descreve o protocolo de chaves que pedimos a todo o proprietário no estrangeiro que assine; com um inquilino, quem tem a chave é o próprio inquilino, e o protocolo diz a quem se liga quando ele não está contactável.
As reparações dentro do apartamento são repartidas pela lei dos arrendamentos, e o decreto de outubro moveu a linha. O inquilino podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, pode realizar as que sejam urgentes para evitar um dano iminente ou um incómodo grave, e exigir de imediato o seu custo ao senhorio, segundo o artigo 21.3, e as pequenas ficam a seu cargo: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, as pequenas reparações que o desgaste pelo uso ordinário da habitação exija são a cargo do inquilino, segundo o artigo 21.4. O novo número 5, em vigor desde 8 de outubro de 2026, põe um relógio ao senhorio ausente: depois de o inquilino enviar uma interpelação escrita com um orçamento razoável, El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación, o senhorio dispõe de quinze dias de calendário desde a receção para aceitar o orçamento, propor uma reparação alternativa ou executá-la diretamente, e passado esse prazo el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, o inquilino pode executar as obras necessárias e descontar o seu custo das rendas futuras.
Quinze dias são umas férias no estrangeiro. Os proprietários a quem gerimos o imóvel encaminham-nos os avisos do inquilino, enviamos o canalizador ou o eletricista no próprio dia, as fotografias do antes e do depois vão para o processo do proprietário, e a fatura é verificada antes de ser paga, de modo que os quinze dias nunca se esgotam e nunca se discute um desconto na renda. Mais um documento pertence a esse processo: o auto de entrega que o artigo 36.7 agora exige, un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, um documento de fim de arrendamento assinado por ambas as partes, que regista o estado da habitação na devolução da posse.
Um arrendamento de longa duração não é um alojamento de férias, e o que os decretos de outubro mudaram
Tudo o que precede pressupõe um inquilino que vive no apartamento. Um alojamento de férias fica fora da lei dos arrendamentos e dentro de outro regime: o artigo 5.e exclui a habitação mobilada oferecida em canais turísticos ao abrigo das regras do turismo, e o decreto de outubro acrescentou um teto, La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días, a duração máxima deste tipo de cedência, fixada pelas administrações competentes, não pode em caso algum exceder trinta e um dias. Entre ambos fica o novo arrendamento de «habitação temporária» do artigo 2.3, para um inquilino cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, que se encontra temporariamente deslocado do seu domicílio habitual por causa justificada e comprovável, que o artigo 9 bis mantém entre trinta e um dias e, como regra, doze meses. Para o condomínio, um alojamento de férias exige o que um arrendamento de longa duração nunca exige, a aprovação do artigo 17.12 por três quintos dos proprietários e o registo canário; a nossa nota sobre o alojamento de férias depois da lei canária é a exposição atual desse regime.
O contrato em si rege-se pela lei tal como se lê no dia em que o assina, e em outubro de 2026 esse dia importa. Dois decretos-lei de 29 de setembro reescreveram a lei durante alguns dias e foram rejeitados a 2 de outubro: o Congresso acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, decidiu revogar o Real Decreto-ley 26/2026, e fez o mesmo com o Real Decreto-ley 27/2026 numa segunda resolução do mesmo dia. A 5 de outubro, as Cortes foram dissolvidas pelo Real Decreto 806/2026, com eleições que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026, que se realizarão no domingo 29 de novembro de 2026. A 6 de outubro, o Governo aprovou mais dois decretos-lei, publicados a 7 de outubro: o Real Decreto-ley 29/2026, em vigor desde 8 de outubro, que é o que reescreveu os artigos 20 e 21 citados acima, as definições dos artigos 2, 3 e 5 e vários mais, e o Real Decreto-ley 28/2026, que reescreve o artigo 10, o artigo da prorrogação do contrato, a partir de 15 de novembro de 2026.
Ambos aguardam uma votação, e a votação já não é do Congresso. A Constituição dá a um decreto-lei trinta dias, e o seu artigo 78.2 entrega a votação à Deputação Permanente de uma câmara dissolvida, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato, no caso de as câmaras terem sido dissolvidas ou de o seu mandato ter expirado. A 16 de outubro, esse órgão reuniu-se e la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026, a Deputação Permanente do Congresso, na sua sessão desse dia, decidiu convalidar o Real Decreto-ley 24/2026, e o seguinte, ambos sobre a DANA; os dois decretos da habitação não estavam nessa ordem do dia, e a 21 de outubro não fora publicada nenhuma resolução sobre eles. Um contrato assinado hoje rege-se pelo artigo 20 tal como aqui citado; se a Deputação Permanente revogar o decreto, a lei volta à sua redação de 7 de outubro a partir do dia em que a revogação for publicada, sem desfazer o que entretanto se fez. A nossa nota irmã no escritório de advogados acompanha os decretos do lado do senhorio, e a sua companheira sobre o contrato de temporada trata do arrendamento de inverno que não é alojamento de férias. O imposto sobre a renda não é o tema deste artigo nem do condomínio: as reduções que um senhorio residente pode aplicar nas Canárias e a declaração do não residente no modelo 210 são explicadas pela nossa firma irmã, e ambas foram tocadas pelo mesmo decreto de outubro, por isso leia-as com as suas datas.
O processo que mantemos para um proprietário que arrenda: quem responde por quê
Quando um proprietário no estrangeiro nos diz que o apartamento está arrendado, abrimos uma página no seu processo com o nome e o telefone do inquilino, o contrato, a cláusula de encargos com o seu valor anual, a procuração, o protocolo de chaves e o domicílio em Espanha para notificações. As perguntas do primeiro ano são quase sempre as dez da tabela, e a resposta é quase sempre uma linha da lei.
| A questão |
Quem responde, e com que regra |
| As quotas do condomínio e o fundo de reserva |
O proprietário, por quota, segundo o artigo 9.1.e e f; o inquilino só as deve ao proprietário, pela cláusula do artigo 20 |
| Uma derrama votada depois de assinado o contrato |
O proprietário; a cláusula fixou uma soma anual à data do contrato, e uma derrama só entra nela se a cláusula o disser |
| Ruído, animais, a piscina fora de horas |
O inquilino, pelo regulamento interno e pelo artigo 7.2; o proprietário é demandado com ele e responde perante os condóminos pelo artigo 9.1.g |
| Danos em partes comuns |
O condomínio fatura ao proprietário pelo artigo 9.1.b; este recupera do inquilino pelo contrato |
| Obras dentro do apartamento |
O inquilino precisa do consentimento escrito do proprietário pelo artigo 23; o condomínio só é consultado se se toca na estrutura ou no exterior |
| Um toldo, um aparelho de ar condicionado, um terraço fechado |
A autorização do condomínio pelo artigo 7.1 e pelos estatutos, instale-o quem o instalar |
| Presença e voto na assembleia |
O proprietário, ou alguém com a sua procuração assinada, pelo artigo 15.1; sem voto se há quotas em dívida, pelo artigo 15.2 |
| Notificações e atas |
O domicílio em Espanha comunicado pelo artigo 9.1.h; se não, o apartamento, e a receção pelo inquilino conta |
| Acesso para reparações e inspeções do condomínio |
O proprietário deve permiti-lo pelo artigo 9.1.c e d; o inquilino abre a porta, segundo o protocolo de chaves |
| Um alojamento de férias em vez disso |
Outro regime: o artigo 5.e da lei dos arrendamentos, o registo canário e o voto de três quintos do artigo 17.12 |
A tabela não substitui o contrato: cada linha que depende de uma cláusula vale o que vale a cláusula que o proprietário assinou, e um contrato descarregado da internet normalmente não tem nenhuma.
O que fazemos pelos proprietários que arrendam
A nossa administração para proprietários não residentes foi feita exatamente para este processo: vota na assembleia por procuração e recebe a ordem do dia antes e o resultado depois, em inglês; as quotas do condomínio vão por débito direto de qualquer conta da UE, com um recibo por cada cobrança; uma ocorrência comunicada do telefone do inquilino é entregue a um profissional verificado e encerrada com fotografias do antes e do depois; os prazos do seu imóvel são acompanhados com lembretes antes de qualquer vencimento; e, quando o quiser, o próprio arrendamento é administrado, com verificação do inquilino, cobrança da renda e um extrato mensal para onde quer que viva. Não redigimos contratos e não somos advogados; quando uma pergunta é de advogado, dizemo-lo e sabemos a quem perguntar. Um proprietário que queira um preço fixo para um apartamento ou para todo um condomínio pode pedir um orçamento e terá um âmbito claro num dia útil.
Perguntas frequentes
O meu inquilino paga as quotas diretamente ao condomínio. Fico eu desobrigado?
Não. O devedor do condomínio é o proprietário, pelo artigo 9.1.e, e o Supremo Tribunal repetiu em julho de 2026 que um contrato de arrendamento não transfere esse dever para mais ninguém. Se o inquilino deixa de pagar, o condomínio exige ao proprietário, com o apartamento como garantia, e este perde o voto na assembleia seguinte enquanto a dívida subsistir. Mantenha as quotas no seu próprio débito direto e acerte com ele a parte do inquilino.
Os vizinhos queixam-se do meu inquilino. Pode o condomínio despejá-lo?
Pode, em tribunal. O artigo 7.2 permite ao presidente exigir a cessação da conduta, à assembleia autorizar a ação e ao juiz extinguir os direitos do inquilino sobre o apartamento e ordenar o seu despejo; a ação é dirigida também contra o proprietário. A via mais segura é a sua: a lei dos arrendamentos permite-lhe resolver por atividades incómodas, ilícitas ou perigosas, por isso envie a sua própria interpelação assim que o presidente enviar a dele.
Vivo no estrangeiro e nunca recebi a convocatória da assembleia. A deliberação é válida?
Normalmente, sim. Se não comunicou ao secretário um domicílio em Espanha, a convocatória foi validamente notificada ao seu inquilino no apartamento e, na falta disso, no quadro de avisos, com efeitos ao fim de três dias. Os três meses para impugnar uma deliberação correm a partir dessa notificação. Comunique ao secretário um domicílio em Espanha por um meio que comprove a receção, e diga ao administrador quem vive no apartamento.
Pode o meu inquilino ir à assembleia e votar por mim?
Como seu representante, sim: basta um escrito assinado por si segundo o artigo 15.1, e pode instruir o voto ponto por ponto. Não tem voto próprio, não pode impugnar uma deliberação e não pode votar de todo se as suas quotas estiverem por pagar quando a assembleia abre. A maioria dos proprietários no estrangeiro prefere dar a procuração ao administrador ou a outro proprietário.
O que mudou para o meu contrato com os decretos de outubro de 2026?
Os dois decretos de setembro foram revogados a 2 de outubro. Um terceiro, em vigor desde 8 de outubro, proíbe transferir o IBI e as despesas de agência para o inquilino, mantém a cláusula escrita de encargos com o seu valor anual, dá ao inquilino um prazo de reparação de quinze dias e exige um auto de entrega assinado; um quarto reescreve as regras da prorrogação a partir de 15 de novembro. Ambos aguardam o voto da Deputação Permanente de um Congresso dissolvido, devido em trinta dias, e a 21 de outubro nada tinha sido publicado. A nossa firma irmã acompanha cada passo nas suas próprias páginas.
