A fotografia chega numa terça-feira, de um vizinho, da pessoa da limpeza ou do inquilino de baixo: um mapa castanho a alastrar por um teto em Caleta de Fuste, uma bolha de tinta, um pingo para dentro de um balde. O proprietário está em Düsseldorf ou em Leeds. No mesmo minuto chegam três perguntas — de onde vem a água, quem paga e quem é suposto ligar a quem — e a ordem pela qual se respondem decide se o mês seguinte é uma reparação ou um litígio. É assim que a lei, as seguradoras e os condomínios que administramos lhes respondem.
Primeiro, de onde vem a água
A humidade tem três origens, e cada uma aponta para um pagador diferente. A infiltração é água da chuva ou da piscina a abrir caminho por uma cobertura, um terraço, uma junta de fachada ou o caixilho de uma janela. A fuga é uma canalização — de abastecimento, de esgoto, de aquecimento — que cede algures no edifício. A condensação e a humidade ascensional não são água vinda de lado nenhum, mas a física do próprio edifício: paredes frias, má ventilação, terreno carregado de sal.
Fuerteventura acrescenta as suas assinaturas. Os alísios empurram a chuva quase na horizontal contra as fachadas viradas a norte e a leste, e a água entra por juntas que numa cidade continental nunca a veem. As coberturas planas e os terraços suportam uma carga de ultravioleta que envelhece uma tela asfáltica anos antes do calendário do fabricante. As canalizações galvanizadas dos complexos construídos nos anos oitenta e noventa corroem por dentro no ar salgado. E a primeira chuva a sério do outono cai sobre ralos de cobertura que um verão de calima foi entupindo em silêncio — por isso a época das infiltrações nos condomínios da ilha abre com as primeiras chuvas de outono, por isso desentupir os ralos da cobertura está na nossa lista de outono, e por isso uma tela cansada é o que a inspeção do edifício encontra mais vezes.
Comum ou privativo: a linha que a lei traça
Tudo gira em torno de uma distinção. O Código Civil espanhol enumera o que pertence a todos os proprietários em conjunto — os elementos comunes — e a lista é longa: a cobertura e a estrutura, as fachadas «com os revestimentos exteriores de terraços, varandas e janelas», e «as instalações, condutas e canalizações de esgoto e de abastecimento de água, gás ou eletricidade … todas elas até à entrada no espaço privativo» (Código Civil, art. 396). O que serve exclusivamente um proprietário, dentro dos limites da sua fração, é privativo (Ley de Propiedad Horizontal, art. 3.a).
Na prática, isso dá três regras que os nossos administradores aplicam antes de alguém discutir:
- As canalizações verticais são comuns; os ramais são privativos. As colunas de descarga e as prumadas — bajantes e montantes — que servem toda a coluna de apartamentos são partes comuns até ao ponto em que um ramal sai delas para servir uma única fração. A partir da válvula de corte ou do ramal, a canalização é do proprietário.
- A cobertura é comum mesmo que o terraço seja seu. Um terraço anexo a um último andar é de uso privativo desse proprietário, mas onde forma a cobertura do edifício, a sua estrutura e a sua impermeabilização conservam a natureza comum. O Supremo Tribunal resolveu a questão no acórdão 80/2024, de 23 de janeiro de 2024: um proprietário cujo terraço de uso privativo tinha infiltrado para o apartamento de baixo por uma tela gasta pagou ele próprio 11.209 € de reparação, e o condomínio foi condenado a reembolsá-lo com juros, porque a impermeabilização de uma cobertura é comum — salvo se a infiltração se dever ao mau uso ou à falta de cuidado do utilizador.
- A parede da casa de banho é privativa; a parede do edifício não é. A humidade que entra por uma junta de fachada ou por uma parede meeira é problema do condomínio; a humidade de uma base de duche que nunca foi vedada é do proprietário.
Quem paga o quê
A lei da propriedade horizontal fixa os deveres de ambos os lados. Cada proprietário deve manter em bom estado o seu apartamento e as suas instalações privativas «em termos que não prejudiquem o condomínio ou os outros proprietários, ressarcindo os danos que cause pelo seu descuido ou pelo das pessoas por quem deva responder» (LPH, art. 9.1.b). O condomínio, por seu lado, deve executar «os trabalhos e obras necessários à adequada manutenção e ao cumprimento do dever de conservação do imóvel e dos seus serviços e instalações comuns» — e essas obras são obrigatórias e não precisam de deliberação prévia da assembleia (art. 10.1.a); o administrador pode ordenar as urgentes e dar conta depois ao presidente (art. 20.c).
O pagador segue, portanto, a origem. Um ramal que rebenta dentro de um apartamento e inunda o de baixo é reparação do proprietário de cima, e o dano de baixo cabe-lhe a ele — pelo artigo 9.1.b e, nos tribunais, pela regra geral de que quem causa um dano com culpa o repara (Código Civil, art. 1902) e pela regra mais antiga e mais estrita de que o chefe de família responde pelo que cai da casa, que os tribunais estenderam à água que escapa de uma habitação (art. 1910). Uma coluna de descarga fissurada, uma tela de cobertura esgotada ou uma junta de fachada são reparação do condomínio e conta de danos do condomínio, e quem deixa um edifício degradar-se por falta de reparações responde pelas consequências (art. 1907). Num edifício com menos de dez anos há um terceiro pagador: o construtor e o promotor respondem pelos defeitos que comprometem a habitabilidade — a estanquidade entre eles — durante três anos desde a receção da obra, pelos defeitos estruturais durante dez e pelos acabamentos durante um (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17), e o condomínio pode reclamar contra eles em vez de contra o seu próprio orçamento.
Dois deveres tornam a reparação possível. Todo o proprietário deve consentir no seu apartamento as reparações que o serviço do imóvel exija e deixar entrar o condomínio para as fazer — com direito a ser ressarcido dos danos que as obras causem (LPH, art. 9.1.c e d). Um proprietário no estrangeiro que não se consegue contactar, ou cujo apartamento não se consegue abrir, é a razão mais frequente para uma pequena fuga se tornar grande; por isso pedimos a cada proprietário no estrangeiro um guardião de chaves na ilha e um contacto que atenda o telefone.
Onde entra o seguro
A maioria dos condomínios que administramos tem apólice do edifício, e a maioria dos proprietários tem seguro de habitação; a infiltração resolve-se entre os dois, e a origem decide qual lidera. Regra geral, a apólice do condomínio cobre os danos provenientes de partes comuns e a responsabilidade do condomínio perante terceiros, e a do proprietário cobre as instalações privativas, o recheio e a sua responsabilidade perante o vizinho de baixo. Quase todas as apólices vendidas em Espanha incluem uma cobertura de daños por agua com a pesquisa e localização da fuga — abrir a parede, encontrar o tubo, fechar a parede — como parte do sinistro; o tubo partido em si está muitas vezes excluído, por isso leia as condições antes de presumir.
A lei fixa depois os relógios. O sinistro tem de ser comunicado à seguradora no prazo de sete dias desde que se tem conhecimento dele, salvo se a apólice conceder mais (Ley de Contrato de Seguro, art. 16). A seguradora tem de pagar pelo menos o mínimo não contestado no prazo de quarenta dias desde a comunicação, e o total quando terminar as suas averiguações (art. 18); uma seguradora que nada tenha pago três meses depois do sinistro deve juros à taxa legal acrescida de 50 % (art. 20). Se seguradora e segurado discordarem sobre o montante, cada um nomeia um perito e, faltando acordo entre eles, é designado um terceiro (art. 38) — o perito cujo relatório decide, na prática, a maioria das infiltrações.
Esse relatório é o documento em que assenta todo o caso. A seguradora do condomínio envia um perito; a do proprietário pode enviar outro. O que eles estabelecem — por onde entrou a água, se a causa é uma parte comum ou privativa, se houve descuido — fixa quem paga e que apólice responde. É também por isso que os primeiros dias contam: fotografias antes de secar ou pintar o que quer que seja, a fatura do canalizador que nomeia o tubo, o aviso escrito do vizinho com data.
O protocolo que seguimos
Nos condomínios que administramos, uma infiltração segue o mesmo caminho, comunique-a quem a comunicar:
- Registar e cortar. A ocorrência é registada com fotografias e data; se a água corre, o abastecimento é fechado na válvula de corte mais próxima e as obras urgentes ordenadas ao abrigo do artigo 20.c.
- Localizar. Um canalizador ou o perito da seguradora encontra a origem. Enquanto a origem não for conhecida, a ninguém se diz que vai pagar.
- Classificar. Comum ou privativo, pelas regras acima. Se for privativo, o proprietário é informado por escrito do que o artigo 9.1.b lhe exige; se for comum, a reparação avança ao abrigo do artigo 10.1.a sem esperar por uma assembleia.
- Participar. A seguradora do condomínio é avisada dentro dos sete dias; o proprietário é convidado a avisar a sua. Os dois peritos são postos em contacto.
- Reparar a causa e depois o dano. Pintar um teto por cima de uma fuga ativa é a forma mais cara de comprar três semanas.
- Fechar o processo. O relatório pericial, as faturas e a liquidação da seguradora vão para o arquivo do condomínio, porque um vizinho tem um ano desde que conheceu o dano para reclamar por culpa contra quem o causou (Código Civil, art. 1968), e um condomínio pode precisar de reclamar contra um construtor dentro dos prazos da LOE.
O proprietário no estrangeiro: o que ter preparado
Três coisas reduzem uma infiltração a um incómodo quando está a dois mil quilómetros. Um seguro de habitação que nomeie os danos por água e a responsabilidade civil, com o administrador do condomínio como contacto a quem a seguradora possa ligar. Chaves com alguém na ilha — um vizinho, um agente, o administrador — para que o dever de acesso do artigo 9.1.d possa ser cumprido no próprio dia. E o hábito, antes de cada partida, de fechar a válvula de corte e desimpedir os ralos do terraço, que elimina sem custo as duas origens mais frequentes de uma fuga privativa. Se o apartamento está arrendado, o inquilino precisa do número do administrador tanto como do do proprietário.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura registam a ocorrência, coordenam o canalizador e os peritos de ambas as seguradoras, ordenam as obras urgentes que a lei permite e mantêm o processo que decide quem paga — em português, inglês ou espanhol, com o proprietário no estrangeiro em cópia a cada passo. Veja os nossos serviços de manutenção de condomínios e seguros de condomínios, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
Entra-me água pelo teto vinda do apartamento de cima. Quem paga?
Depende de onde nasce a água. Se vem de uma instalação privativa do apartamento de cima, como um ramal ou uma base de duche não vedada, o proprietário de cima repara-a e responde pelo seu dano, normalmente através do seguro de habitação dele. Se vem de uma parte comum, como uma coluna de descarga, a cobertura ou uma fachada, o condomínio repara-a e responde pelo dano, normalmente através da apólice do edifício. O relatório do perito da seguradora estabelece a origem.
O meu terraço infiltra para o apartamento de baixo. É problema meu ou do condomínio?
Se o terraço forma a cobertura do edifício, a sua estrutura e a sua impermeabilização são partes comuns mesmo que o uso seja seu, e o condomínio paga a reparação e o dano de baixo — o Supremo Tribunal confirmou-o em janeiro de 2024. Paga o proprietário se a infiltração vier do seu próprio mau uso ou falta de cuidado, ou de elementos de superfície que são só seus.
Quanto tempo tenho para avisar a seguradora?
Sete dias desde que tem conhecimento do sinistro, salvo se a apólice lhe der mais. A seguradora tem depois de pagar pelo menos a parte não contestada em quarenta dias e o resto quando o seu perito tiver informado; ao fim de três meses sem pagar deve juros à taxa legal acrescida de 50 %.
O condomínio pode entrar no meu apartamento para reparar uma fuga enquanto estou no estrangeiro?
Sim. Todo o proprietário deve consentir as reparações que o serviço do imóvel exija e deixar entrar o condomínio para as fazer, com direito a ser ressarcido de qualquer dano que as obras causem. Deixar chaves a uma pessoa na ilha, ou ao administrador, é a forma de cumprir esse dever sem serralheiro.
