Proteção de dados no seu condomínio em Espanha: câmaras, a lista de devedores, o grupo de WhatsApp e os seus direitos

Três perguntas chegam-nos dos proprietários no estrangeiro mais do que qualquer outra sobre os dados que um condomínio guarda: quem pode ver as gravações da câmara do portão da piscina, se o condomínio pode afixar na entrada os nomes dos proprietários com quotas em atraso, e quem deu ao grupo de WhatsApp do presidente o seu número de telemóvel. As respostas estão em três textos lidos em conjunto: o Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados da União Europeia, a lei espanhola Ley Orgánica 3/2018 (a LOPDGDD) e a lei da propriedade horizontal, a Ley de Propiedad Horizontal, que é a lei que faz com que um condomínio trate os seus dados em primeiro lugar. Este artigo lê-os com os guias da Agencia Española de Protección de Datos, a autoridade espanhola de proteção de dados, e com seis das suas decisões contra condomínios, duas delas nas Canárias. As citações estão em espanhol, com a leitura em português.

Quem responde pelos seus dados: o condomínio, e o administrador por sua conta

O Regulamento define o responsável pelo tratamento como quem determine los fines y medios del tratamiento — determina as finalidades e os meios do tratamento (artigo 4.º, n.º 7) — e o subcontratante como quem trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento — trata dados pessoais por conta do responsável (artigo 4.º, n.º 8). Num condomínio os papéis estão fixados. O guia setorial da AEPD sobre proteção de dados e administração de imóveis diz que La condición de responsable del tratamiento recae sobre la comunidad de propietarios — a condição de responsável pelo tratamento recai sobre o condomínio — e que o administrador é o seu encargado del tratamiento — o seu subcontratante. As perguntas frequentes da Agência para condomínios acrescentam a consequência: el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos — o contrato entre o condomínio e o administrador deve conter as respetivas cláusulas de proteção de dados. O artigo 28.º, n.º 3, do Regulamento descreve-as: o tratamento se regirá por un contrato u otro acto jurídico — é regulado por contrato ou outro ato normativo — nos termos do qual o subcontratante tratará los datos personales únicamente siguiendo instrucciones documentadas del responsable — trata os dados pessoais apenas mediante instruções documentadas do responsável —, guarda a confidencialidade, aplica as medidas de segurança do artigo 32.º, ajuda o condomínio a responder aos pedidos dos proprietários e apaga ou devolve tudo quando o encargo termina. A um orçamento de administrador que chega sem esse anexo falta uma página; o nosso artigo sobre os honorários do administrador enumera o que mais deve conter.

O condomínio não precisa do seu consentimento para o seu trabalho ordinário. Nas palavras da própria AEPD: la legitimación para el tratamiento de los mismos no deriva de la existencia de que hayan prestado el consentimiento previo, sino con base en el cumplimiento de una obligación legal (el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal) — o fundamento não deriva de os proprietários terem dado consentimento prévio, mas do cumprimento de uma obrigação legal, o conteúdo da lei da propriedade horizontal. Nos termos do Regulamento é o artigo 6.º, n.º 1, alínea c, o tratamento necessário para el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento — o cumprimento de uma obrigação jurídica a que o responsável está sujeito. O seu nome, a sua permilagem, a sua conta para as quotas, a sua morada para as notificações: a lei obriga o condomínio a tê-los. O consentimento regressa no momento em que os dados servem para algo que a lei não exige, e os dois exemplos do dia a dia são um grupo de conversa e uma lista de publicidade.

Daí decorrem dois deveres de intendência. O artigo 30.º do Regulamento dispensa de manter um registo das atividades de tratamento as organizações com menos de 250 personas — menos de 250 trabalhadores —, salvo se o tratamento no sea ocasional — não for ocasional —, e o de um condomínio não o é: a AEPD pede que tanto o condomínio como o administrador mantenham um registro de actividades de tratamiento — registo das atividades de tratamento — para os tratamentos a que chama «propietarios» e «videovigilancia», um documento interno que não se entrega em lado nenhum mas se mostra à Agência quando ela o pede. Um encarregado da proteção de dados não é exigido; as perguntas frequentes dizem no es obligatorio su nombramiento — a sua nomeação não é obrigatória —, porque os condomínios não constam nem do artigo 37.º do Regulamento nem da lista do artigo 34.º da LOPDGDD.

Câmaras: a votação que as torna lícitas

O artigo 22.º, n.º 1, da LOPDGDD permite a qualquer pessoa singular ou coletiva tratar imagens através de câmaras con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones — com a finalidade de preservar a segurança das pessoas e dos bens, bem como das suas instalações. Para um condomínio, o guia da AEPD situa o fundamento em el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD — o interesse público do artigo 6.º, n.º 1, alínea e, do Regulamento — e põe uma coisa à frente: será necesario, con carácter previo a dicha instalación, el acuerdo de la Junta de Propietarios — antes da instalação é necessária a deliberação da assembleia de condóminos. O guia quer-a em ata e recomenda que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas — a deliberação reflita algumas características do sistema, como o número de câmaras e o espaço que captam.

A lei não menciona as câmaras, pelo que a maioria é questão de interpretação. As próprias decisões da AEPD leem-nas à luz do artigo 17.º, n.º 3: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación — a criação ou supressão dos serviços de portaria, conciergerie, vigilância ou outros serviços comuns de interesse geral, impliquem ou não a modificação do título constitutivo ou dos estatutos, exige o voto favorável de três quintos do total dos proprietários que representem, por sua vez, três quintos das permilagens. É essa a votação que pomos na ordem do dia nos condomínios que administramos, com o número de câmaras e as zonas enumeradas na deliberação, porque uma votação por três quintos é a que ninguém pode impugnar depois.

A câmara própria de um morador no patamar é outra coisa, e um caso canário recente mostra como a Agência a trata. Num edifício de San Cristóbal de La Laguna, um proprietário tinha colocado um óculo digital na porta de casa e, segundo os vizinhos, uma câmara numa janela sobre o pátio comum, e tinha publicado imagens dos vizinhos nas redes sociais. A Policía Nacional inspecionou o edifício em janeiro de 2026 a pedido da Agência, não encontrou qualquer cartaz e confirmou que o condomínio não tinha autorizado nada. A decisão da AEPD de 23 de janeiro de 2026 diz que Los particulares no pueden instalar cámaras que afecten a zona de rellano (zona común) del inmueble, sin que exista una autorización expresa del conjunto de propietarios — os particulares não podem instalar câmaras que afetem o patamar, zona comum, sem autorização expressa do conjunto dos proprietários — e ordenou a remoção de todos os dispositivos em 15 dias úteis, com fotografias do antes e do depois.

O que as câmaras podem filmar, quem pode ver e quanto tempo vivem as imagens

O artigo 22.º, n.º 2, traça a linha exterior: Solo podrán captarse imágenes de la vía pública en la medida en que resulte imprescindible para la finalidad mencionada en el apartado anterior — só podem ser captadas imagens da via pública na medida indispensável à finalidade do número anterior. O guia da AEPD sobre o uso de videocâmaras, na edição de fevereiro de 2025, transforma isso em três regras para um condomínio: as câmaras filmam apenas as zonas comuns, a rua a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble — com exceção de uma faixa mínima dos acessos ao edifício — e nunca terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno — terrenos e habitações contíguos ou qualquer outro espaço alheio; uma câmara que roda ou faz zoom precisa de máscaras de privacidade. A mesma edição resolve a pergunta que mais ouvimos na ilha: La instalación de videocámaras en la piscina comunitaria, también se regirá por las reglas anteriormente descritas — a instalação de videocâmaras na piscina do condomínio rege-se também pelas regras acabadas de descrever. A piscina é uma zona comum como o portão, por isso uma câmara pode vigiá-la com a mesma votação e os mesmos limites, e nunca os terraços do bloco ao lado.

Quem vê é a segunda regra. El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios — o acesso às imagens fica restrito às pessoas designadas pelo condomínio —, o gravador fica numa sala fechada ou vigiada, cada pessoa autorizada tem um código de utilizador e uma palavra-passe, e En ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria — em caso algum as imagens ficam acessíveis aos vizinhos através do canal de televisão do condomínio. A decisão da Agência de 2026 nomeia o par habitual: es el Presidente o el Administrador, los encargados de acceder a las imágenes — são o presidente ou o administrador os encarregados de aceder às imagens — e de as entregar às autoridades quando algo fica gravado. Contratar uma empresa de segurança ou deixar ao instalador o seu acesso remoto não muda nada para o condomínio: La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos — a contratação de um serviço de videovigilância externo ou a instalação das câmaras por um terceiro não isenta o condomínio do cumprimento da legislação de proteção de dados; e um sistema ligado a uma central de alarmes só pode ser operado por uma empresa de segurança privada autorizada ao abrigo da Ley 5/2014.

A terceira regra é o tempo. Artigo 22.º, n.º 3: Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones — os dados são apagados no prazo máximo de um mês a contar da captação, salvo quando devam ser conservados para provar atos que atentem contra a integridade de pessoas, bens ou instalações —, e nesse caso as imagens vão para a autoridade competente en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación — no prazo máximo de setenta e duas horas desde que se teve conhecimento da existência da gravação. O gravador de um condomínio que administramos sobrescreve-se ao fim de 30 dias; um excerto guardado para uma queixa é copiado à parte, junto à queixa e guardado para a polícia ou o tribunal que o pedir, e a AEPD é explícita em que essas imagens No podrán utilizarse para otro fin — não podem ser usadas para outro fim. Descobrir quem deixa o lixo ao pé do elevador não é uma finalidade que o artigo 22.º, n.º 1, conheça.

O cartaz do portão e os seus direitos sobre as imagens

O artigo 22.º, n.º 4, diz como um condomínio informa as pessoas que filma: o dever se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22 — considera-se cumprido com a colocação de um dispositivo informativo em lugar suficientemente visível que identifique, pelo menos, a existência do tratamento, a identidade do responsável e a possibilidade de exercer os direitos previstos nos artigos 15.º a 22.º do Regulamento. A AEPD publica um cartaz modelo; o resto da informação exigida pelo artigo 13.º do Regulamento pode estar, nas palavras do guia, en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet — na portaria, na receção, nos escritórios, nos quadros de avisos, ou acessível através da internet. Um complexo cuja receção tem essa folha nas línguas dos seus proprietários fez o que a lei pede.

Os seus direitos sobre as imagens são mais estreitos do que sobre os restantes dados, e o guia explica porquê. O acesso existe, mas requiere aportar como documentación complementaria una imagen actualizada que permita al responsable verificar y contrastar la presencia del afectado en sus registros — exige apresentar como documentação complementar uma imagem atualizada de si que permita ao responsável encontrá-lo nos seus registos —, e como num fotograma aparecem quase sempre outras pessoas, a resposta pode ser uma descrição escrita e certificada do que foi gravado em vez do vídeo. O apagamento é a própria regra do mês; a retificação não cabe sobre a gravação de um facto, e a portabilidade não se aplica porque o fundamento não é o consentimento nem um contrato. O direito que importa na prática é o contrário, a limitação do tratamento, com o qual pede ao condomínio que conserve as imagens quando El responsable ya no necesite los datos para los fines del tratamiento pero el interesado si los necesite para la formulación, ejercicio o defensa de reclamaciones — o responsável já não precisa dos dados para as suas finalidades mas o titular precisa deles para a declaração, o exercício ou a defesa de um direito. Se lhe riscaram o carro na garagem numa terça-feira, o pedido de conservação da gravação desse dia chega ao administrador nessa mesma semana, antes de o gravador a sobrescrever.

A lista de devedores: os dois lugares onde a lei a põe

A própria lei publica quem está em atraso com as quotas, em dois lugares e em mais nenhum. O primeiro é a convocatória da assembleia. Artigo 16.º, n.º 2: La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 — a convocatória contém a relação dos proprietários que não estão em dia com as dívidas vencidas ao condomínio e adverte da privação do direito de voto nos casos do artigo 15.º, n.º 2. O segundo é a ata. O artigo 15.º, n.º 2, deixa o proprietário em atraso participar, si bien no tendrán derecho de voto — ainda que sem direito de voto —, e acrescenta que El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — a ata da assembleia reflete os proprietários privados do direito de voto. Todos os proprietários recebem a convocatória e a ata, pelo que todos ficam a saber quem deve o quê; o guia da AEPD lê a lei exatamente até aí: a habilitação legal únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya — só justifica a sua inclusão na convocatória da assembleia de condóminos e na ata que dela resulte.

Tudo o resto está fora. A frase com que o guia abre o tema: la publicación en el tablón de avisos de la finca de la identidad de los propietarios deudores y/o de las cuotas vencidas e impagadas por estos a la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos — a publicação no quadro de avisos do prédio da identidade dos proprietários devedores e/ou das quotas vencidas e não pagas por eles ao condomínio não está coberta pela legislação de proteção de dados. Nem o extrato mensal que enumera os devedores para todos, e o guia fecha a porta que os administradores gostam de deixar entreaberta, a lista por número de fração sem nomes: Incluso en el supuesto en el que no se haga mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores, significando únicamente el dato relativo a la vivienda, dicha comunicación tampoco resulta conforme con la normativa de protección de datos — mesmo quando o devedor não é nomeado e só se indica a habitação, essa comunicação também não é conforme, porque um número de fração identifica o seu proprietário perante todo o edifício. A única comunicação lícita fora da assembleia é o certificado de dívidas do artigo 9.º, n.º 1, alínea e, emitido ao vendedor para o comprador e o notário; o nosso artigo sobre o certificado de dívidas explica o que diz e quem o pode pedir.

O quadro de avisos, o balcão da receção e a regra dos três dias

A lei permite, sim, que um condomínio afixe no quadro um aviso sobre si, numa situação. O artigo 9.º, n.º 1, alínea h, obriga cada proprietário a comunicar ao secretário el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — um domicílio em Espanha para citações e notificações de toda a espécie relacionadas com o condomínio — e, na falta dele, o domicílio é a própria fração. Depois: Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto — se uma citação ou notificação tentada ao proprietário não puder ser feita nesse lugar, considera-se realizada mediante a colocação da comunicação no quadro de avisos do condomínio, ou em lugar visível de uso geral destinado ao efeito —, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación — com diligência que indique a data e os motivos desta forma de notificação —, assinada pelo secretário com o visto do presidente, e a notificação producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — produz plenos efeitos jurídicos no prazo de três dias de calendário. As perguntas frequentes da AEPD fazem do artigo a sua única permissão: o nome do devedor podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo — só pode ser publicado no caso do artigo 9.º, alínea h, segundo parágrafo —, e Para proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación — para proceder desta forma devem comprovar-se as tentativas de notificação. E depois uma linha que todo o complexo desta ilha devia ler duas vezes: El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona — o quadro de avisos não deve ser colocado num lugar de passagem facilmente acessível a qualquer pessoa. Um balcão de receção onde os turistas levantam as chaves é exatamente esse lugar.

As decisões da Agência mostram com que literalidade ela lê tudo isto. O condomínio de um complexo de apartamentos da província de Las Palmas afixou a convocatória de uma assembleia extraordinária, com a lista de devedores anexa, no quadro de avisos da receção do complexo, por onde passavam hóspedes e visitantes; um notário fotografou-a, e a decisão de 7 de março de 2018 no processo PS/00510/2017 aplicou ao condomínio uma coima de 4.000 € e rejeitou o seu recurso. No PS/00143/2020, um condomínio tinha usado o quadro como canal ordinário, ao lado do correio e das caixas de correio, e deixara nele durante três dias a convocatória com o nome de um proprietário e uma dívida de 286,81 € sem que nenhuma notificação tivesse falhado antes: a Agência aplicou uma advertência, um apercibimiento, porque o quadro é o último passo, não o primeiro. No PS/00277/2023, decidido em 25 de setembro de 2023, um condomínio tinha afixado num quadro fechado à chave uma folha intitulada «APARTAMENTOS PENDIENTE POR PAGAR» com cinco números de apartamento e as respetivas dívidas, sem nomes: 700 € por violação do princípio da confidencialidade do artigo 5.º, n.º 1, alínea f, do Regulamento e 300 € pelas medidas de segurança do artigo 32.º, porque um número de fração é um nome para quem ali vive e o vidro não protegia de ninguém que entrasse no edifício. E no PS/00447/2024, decidido em 10 de dezembro de 2024, a ata de uma assembleia, com o apelido, a inicial e a dívida de um proprietário, ficou oito meses na vitrina fechada da entrada: 1.000 € pelo mesmo artigo 5.º, n.º 1, alínea f, com a ordem de nunca mais colocar atas à vista de proprietários e visitantes salvo en los casos que señala la Ley de Propiedad Horizontal — salvo nos casos que a lei da propriedade horizontal indica.

Para os proprietários no estrangeiro a regra prática é o domicílio. Dê ao condomínio um domicílio em Espanha onde se receba correio, o nosso ou o de um familiar, para que nenhum aviso tenha de ser afixado num quadro; e receba a convocatória e a ata pelos canais a que a AEPD chama boa prática, la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña — a notificação individual da convocatória por correio, a colocação na caixa de correio, ou uma intranet com utilizador e palavra-passe. A área de proprietários dos condomínios que administramos é essa intranet: a convocatória, o formulário de procuração e a ata chegam a cada proprietário atrás de um login, e a relação do artigo 16.º, n.º 2, viaja dentro deles, nunca numa parede. Se a própria assembleia poderá um dia realizar-se online é outra questão que o Congresso ainda debate.

O grupo de WhatsApp

A AEPD responde à pergunta do WhatsApp nas perguntas frequentes do seu guia setorial, em duas frases. Sobre o número que deu ao administrador para ser contactado a propósito da sua fração: Si lo ha facilitado el propietario se podría utilizar en el marco de la gestión de la comunidad sin necesidad de consentimiento — se o proprietário o forneceu, pode ser usado no âmbito da gestão do condomínio sem necessidade de consentimento. Ahora bien, no se puede utilizar para incluir al propietario en un grupo sin su consentimiento expreso, informado y explícito — porém, não pode ser usado para incluir o proprietário num grupo sem o seu consentimento expresso, informado e explícito. A razão é a definição de tratamento do Regulamento, que inclui a comunicación por transmisión, difusión — comunicação por transmissão, difusão —, porque juntá-lo a um grupo entrega o seu número a cada membro, e o consentimento segundo o artigo 4.º, n.º 11, é toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca — toda a manifestação de vontade livre, específica, informada e inequívoca, coisa que um silêncio não é.

O que se publica no grupo conta tanto como quem lá está. No processo PS/00365/2023, o presidente de um condomínio partilhou no grupo dos proprietários uma conversa privada com uma proprietária e a cópia de um recibo bancário dela, com nome, número de conta e morada; a Agência propôs 1.500 € pelo princípio da confidencialidade do artigo 5.º, n.º 1, alínea f, e 500 € pelo artigo 32.º, 2.000 € no total, e o condomínio encerrou o processo em 16 de janeiro de 2024 pagando 1.600 € com a redução por pagamento voluntário. O artigo 5.º da LOPDGDD é a regra que o presidente violou: o deber de confidencialidad — dever de confidencialidade — vincula o responsável, o subcontratante e todas las personas que intervengan en cualquier fase — todas as pessoas que intervenham em qualquer fase — do tratamento, presidente e vogais incluídos, e o artigo 72.º, n.º 1, alínea i, da mesma lei conta a sua violação entre as infrações muito graves. Um grupo também não é lícito por ter sido criado com boa intenção: um condomínio que pôs a sua empregada de limpeza num grupo de WhatsApp com dois vogais para lhe supervisionar o trabalho, e depois ignorou o seu pedido de acesso, foi sancionado com 1.500 € e 500 € no PS/00269/2022.

Nos condomínios que administramos, o administrador não cria grupos. As mensagens vão uma a uma, os e-mails vão com os destinatários em cópia oculta, e tudo o que leve um nome, uma dívida ou um documento vai para a área de proprietários, não para um chat. Um grupo que os proprietários criem entre si é decisão deles e responsabilidade deles; os canais do condomínio são os que a lei descreve, e o regulamento interno do condomínio pode dizê-lo por escrito, o que poupa a discussão ao presidente seguinte.

O que um proprietário pode ver, e o que fica na gaveta

O artigo 20.º, alínea e, da lei encarrega o administrador de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — guardar à disposição dos titulares a documentação do condomínio —, e o artigo 19.º, n.º 4, faz o secretário conservar os livros de atas e, durante el plazo de cinco años — durante cinco anos —, as convocatórias, comunicações, procurações e demais documentos das reuniões. O guia da AEPD lê o artigo 20.º, alínea e, com o princípio da minimização dos dados do Regulamento, segundo o qual os dados devem ser adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados — adequados, pertinentes e limitados ao necessário relativamente às finalidades para as quais são tratados (artigo 5.º, n.º 1, alínea c). Um proprietário pode, portanto, verificar as contas, as faturas e os contratos, e pode saber o salário que o condomínio paga ao seu jardineiro, com o desdobramento, porque é isso que o controlo da gestão exige; o que um proprietário não pode obter é a lista com as moradas ou as contas bancárias dos outros proprietários, já que en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración — em nada contribuem para a finalidade de controlo da boa administração —, nem os recibos de vencimento dos empregados, que trazem domicílio fiscal, conta bancária e dados sindicais ou de saúde. Os nomes são outra coisa: as perguntas frequentes reconhecem un interés legítimo de un propietario de conocer el nombre y apellidos del resto de propietarios — um interesse legítimo de um proprietário em conhecer o nome e apelidos dos restantes proprietários — ao abrigo do artigo 6.º, n.º 1, alínea f, do Regulamento, e é por isso que a lista de presenças da ata e o nome na caixa de correio não são uma infração.

Exercer os seus direitos a partir do estrangeiro

Os artigos 15.º a 22.º do Regulamento dão-lhe acesso aos dados que o condomínio tem sobre si, com cópia; a retificação de uma morada ou de uma permilagem errada; o apagamento do que já não é necessário; e o direito de se opor, por motivos relacionados com a sua situação particular, a um tratamento baseado no interesse público ou no interesse legítimo, que é o direito a invocar contra uma câmara que apanha o seu terraço. O condomínio deve responder en el plazo de un mes a partir de la recepción de la solicitud — no prazo de um mês a contar da receção do pedido (artigo 12.º, n.º 3) —, gratuitamente, porque o artigo 12.º, n.º 7, da LOPDGDD diz Serán gratuitas las actuaciones — as diligências são gratuitas —, e o seu artigo 12.º, n.º 1, permite que os direitos possam ejercerse directamente o por medio de representante legal o voluntario — ser exercidos diretamente ou através de representante legal ou voluntário —, de modo que um proprietário em Lisboa pode escrever através do seu advogado ou através de nós. Quando o contrato com o administrador o prevê, o administrador trata o pedido por conta do condomínio (artigo 12.º, n.º 3, da LOPDGDD), que é o arranjo normal.

Se o condomínio não responder, a reclamação vai para a AEPD, que primeiro a transmite ao condomínio com um mês para se explicar e depois decide se adverte, ordena ou multa. O teto do artigo 83.º, n.º 5, do Regulamento são 20 milhões de euros, mas as coimas da Agência a condomínios são as citadas acima, de centenas a poucos milhares de euros, sempre com a ordem de retirar a lista, tirar a câmara ou certificar a mudança de prática; ignorar essa ordem é em si uma infração, e um condomínio foi multado em 450 € em 2025 por não ter certificado que tinha respondido ao pedido de retificação de um proprietário.

O que fazemos nos condomínios que administramos

O nosso contrato com cada condomínio traz o anexo do artigo 28.º, e cada condomínio tem o seu registo das atividades de tratamento para «propietarios» e «videovigilancia», que nós redigimos e o presidente assina. As câmaras são votadas ao abrigo do artigo 17.º, n.º 3, com o número e as zonas na deliberação, o cartaz está em cada acesso com a folha informativa na receção nas línguas dos proprietários, o gravador está numa sala fechada com dois utilizadores nominais e sobrescreve-se ao fim de 30 dias, e a gravação de um incidente só sai do edifício para a polícia ou o tribunal que a pede. A convocatória vai para o domicílio de cada proprietário e para a área de proprietários, e a relação do artigo 16.º, n.º 2, viaja dentro dela; nada se afixa num quadro sem as tentativas falhadas arquivadas e a diligência que a lei descreve. Não criamos grupos de WhatsApp, respondemos aos pedidos de exercício de direitos dentro do mês, na língua do proprietário, e quando um proprietário no estrangeiro pergunta quem tem o seu número, podemos mostrar-lho. As quotas em atraso cobram-se em tribunal, com o certificado que a lei descreve, nunca com uma lista numa parede. O nosso serviço de gestão de condomínios descreve o padrão; peça um orçamento e diga-nos quantas câmaras tem o seu complexo, porque é por aí que costumam começar as primeiras perguntas.

Perguntas frequentes

O condomínio pode afixar no quadro de avisos a lista de proprietários em atraso?

Como lista, não. A lei publica os atrasos em apenas dois documentos, a convocatória da assembleia (artigo 16.º, n.º 2) e a ata (artigo 15.º, n.º 2), que todos os proprietários recebem. Um aviso sobre um único proprietário só pode ser afixado no quadro depois de uma notificação no seu domicílio ter falhado, com a diligência datada do secretário, e a AEPD acrescenta que o quadro não deve estar onde passa o público. Uma lista de números de fração sem nomes foi multada em 1.000 € em 2023.

O meu vizinho instalou no terraço uma câmara que apanha a piscina. É legal?

Não. Uma câmara sobre uma zona comum exige a deliberação da assembleia de condóminos, pela maioria de três quintos do artigo 17.º, n.º 3, e só pode filmar as zonas comuns que a deliberação indica; uma câmara privada não pode apanhar a piscina, o pátio nem o patamar. A decisão da AEPD de 23 de janeiro de 2026 sobre um edifício de La Laguna ordenou a remoção exatamente dessas câmaras em 15 dias úteis. Peça ao administrador que o coloque ao proprietário por escrito; se a câmara ficar, o caminho é uma reclamação junto da AEPD.

O presidente juntou-me ao grupo de WhatsApp do condomínio sem me perguntar. Pode fazê-lo?

Não. O guia da AEPD diz que o número que deu ao condomínio pode ser usado para o contactar sobre o condomínio, mas não para o incluir num grupo sem o seu consentimento expresso, informado e explícito, porque o grupo revela o seu número a cada membro. Peça para ser retirado e para receber as comunicações por correio, e-mail ou área de proprietários; um presidente que publica no grupo o recibo bancário ou as mensagens privadas de um proprietário expõe o condomínio a uma coima, como mostra o PS/00365/2023.

Riscaram-me o carro na garagem. Posso obter a gravação?

Pode pedir ao condomínio que a conserve e que a entregue à polícia ou ao tribunal, não que lha dê a si: o artigo 22.º, n.º 3, da LOPDGDD conserva as imagens apenas para provar atos contra as pessoas ou os bens e põe-nas à disposição da autoridade em 72 horas, e o gravador apaga tudo num mês. Escreva ao administrador nessa mesma semana com o dia e a hora, apresente a queixa e deixe a polícia pedir o excerto; uma cópia entregue a um proprietário mostraria as outras pessoas no fotograma.