Um condomínio de Corralejo votou as obras de fachada em março, o arquiteto entregou o projeto em abril e em outubro o processo continua à espera do relatório técnico da câmara. A lei diz que uma licença se decide em três meses; o próprio preâmbulo da lei chama ao atraso das câmaras o defeito que vem neutralizar, e aponta o relatório técnico como a sua primeira causa: la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia, o atraso na emissão desse relatório técnico é o motivo mais relevante de atraso na tramitação dos pedidos de licença. Desde 15 de agosto de 2026 as Canárias têm uma ferramenta para exatamente essa espera: o condomínio pode pagar a uma ordem profissional ou a uma entidade privada acreditada para que redija ela própria o relatório técnico, entregá-lo com o pedido, e o técnico municipal já não tem de redigir um sobre os pontos que esse relatório certifica. Esta nota explica o que a Ley 7/2026 permite a um condomínio, quanto custa, o que não muda, quem responde se o relatório estiver errado e a que obras de Fuerteventura se aplica sequer.
Um relatório que o requerente traz em vez de esperar por um
Quando um condomínio pede uma licença de obras, a câmara tem de recolher dois relatórios antes de decidir, um técnico e um jurídico, por essa ordem. O relatório técnico confronta o projeto com cinco pontos: as regras urbanísticas e ambientais, a qualificação do profissional que o desenhou, o conteúdo formal do projeto incluindo o visto da ordem quando é exigido, as normas técnicas setoriais que a licença deve verificar, e a acessibilidade e a habitabilidade quando se aplicam (Ley 4/2017, artigo 342.3, na redação que a Ley 7/2026 lhe deu). É nesse relatório que os processos esperam: precisa de um técnico qualificado no quadro municipal, e o preâmbulo atribui o atraso à falta de meios das próprias câmaras.
A lei deixa que um terceiro o redija. Um informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración é um relatório que, junto ao processo, constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal, constata a conformidade do projeto examinado com todos, alguns ou um dos pontos que a lei enumera, e que foi emitido por um de três tipos de entidade: uma ordem profissional competente, um meio próprio da câmara, ou uma entidade privada acreditada chamada entidad urbanística de colaboración (Ley 7/2026, artigo 1). O requerente pode recorrer a duas das três: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado, qualquer requerente de uma licença urbanística pode voluntariamente juntar ao pedido um relatório técnico sobre o projeto apresentado, obtido diretamente da ordem ou de uma entidade colaboradora (artigo 5). A câmara também pode pedir esses relatórios por si, a qualquer uma das três, quando o requerente não trouxe nenhum ou trouxe um parcial (artigo 6). O regime aplica-se aos pedidos de licença, não às comunicações prévias: para uma comunicación previa a câmara pode encomendar um relatório de verificação, mas o requerente não tem nada a juntar (artigo 10).
A ideia é mais antiga do que a lei. O Governo canário escreveu-a no Decreto ley 3/2025 em abril de 2025, que a lei de 31 de julho de 2026 substituiu depois da sua passagem pelo Parlamento como proposta de lei; duas tentativas anteriores, de 2021 e 2024, foram revogadas por esse decreto. A lei foi publicada no Boletín Oficial de Canarias a 14 de agosto de 2026 e entrou em vigor no dia seguinte; a 6 de outubro o texto consolidado da Ley 4/2017 no BOE ainda mostrava a redação de abril de 2025 do artigo 342, pelo que o texto da própria lei no BOC é o que há que ler.
Quem o pode redigir
Uma ordem profissional pode emitir o relatório quando representa a profissão habilitada a desenhar o projeto, o que para as obras de edificação significa, na prática, a ordem dos arquitetos ou a dos arquitetos técnicos, consoante quem pode desenhar o projeto (artigo 2). Uma entidade privada precisa de mais: um objeto social que inclua esta função de controlo, nenhuma proibição de contratar com o setor público, a acreditação da ENAC segundo a norma UNE-EN-ISO/IEC 17020 como entidade de tipo A, pelo menos um profissional com dez anos de experiência comprovada na redação e direção de projetos de edificação e de instrumentos de planeamento, um seguro de responsabilidade civil de cuantía mínima de 1.000.000 de euros, um montante mínimo de um milhão de euros, e uma comunicação prévia apresentada ao departamento de ordenamento do território do Governo canário (artigo 4). A própria comunicação é o título para atuar; o departamento inscreve a entidade num registo cuja inscrição é declarativa, e uma entidade que comunicou e ainda não está inscrita pode atuar se provar os requisitos à câmara. Uma certidão da inscrição basta como prova perante qualquer câmara das ilhas.
Quem redige o relatório deve fazê-lo con imparcialidad, confidencialidad e independencia, com imparcialidade, confidencialidade e independência; quem o assina deve ter a mesma qualificação que o projeto exigia, e o relatório deve declarar que nenhum dos envolvidos está sujeito a uma causa de abstenção ou recusa segundo as regras estatais do setor público. Que o autor do projeto pertença à mesma ordem não é, expressamente, uma dessas causas (artigo 1.2). Um relatório que omita, falsifique ou altere conteúdo essencial é uma infração urbanística grave para quem o emitiu, tal como assinar um estando sujeito a uma causa de abstenção (Ley 4/2017, artigo 372.3, alíneas h e j, tal como a lei as reescreveu).
Quanto custa, e o que não substitui
Paga o condomínio. O custo de um relatório que o requerente encomenda será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante, é suportado por este e nunca pela câmara, à tarifa que a ordem ou a entidade aprove, e essa tarifa, IGIC excluído, no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad, não pode exceder um montante entre 0,5 e 3 por cento do orçamento de execução material do projeto consoante a sua complexidade (artigo 8.2). Para um projeto de fachada com um orçamento de execução material de 180.000 euros é um teto entre 900 e 5.400 euros antes do IGIC, e o Governo canário pode alterar as percentagens por acordo. O decreto de abril de 2025 tinha limitado a mesma tarifa de outra forma, a um montante equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, equivalente à taxa que se aplicaria pela tramitação da licença urbanística; a lei substituiu essa bitola pela percentagem do orçamento. O relatório não substitui a taxa da licença: o seu uso no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias, não afeta o regime geral das taxas pela concessão de licenças (artigo 8.3), nem o imposto sobre construções, devido por qualquer obra que precise de licença, tenha sido ou não obtida (Real Decreto Legislativo 2/2004, artigo 100).
O que o relatório compra é preciso. Nos pontos que certifica, Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal, exclui a obrigatoriedade do relatório técnico municipal, e não precisa de ratificação posterior pelo pessoal próprio da câmara nesses pontos (artigo 7.2). Nos pontos que não cobre, ou que cobre em sentido desfavorável, não tem efeito algum, e o técnico municipal tem de continuar a informar sobre eles (artigos 7.2 e 7.3). Continua a ser uma opinião: os relatórios Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes, são tidos em conta na decisão dos procedimentos enquanto relatórios não vinculativos, e os serviços próprios da câmara podem ainda, a pedido fundamentado do órgão que decide, informar também sobre os pontos certificados, ou pedir a quem o emitiu que o corrija ou complete. O relatório jurídico nunca sai da câmara: en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, é em todo o caso emitido pelos serviços próprios da administração, e quando os dois relatórios divergem sobre as regras urbanísticas a secretaria municipal resolve a diferença (Ley 4/2017, artigo 342.3, alíneas b e c). Um relatório tem de seguir as instruções, os critérios interpretativos e os protocolos técnicos que a câmara publicou no seu sítio web, por isso a primeira coisa a perguntar a quem o emite é se leu os da sua câmara.
Os três meses, e quem responde se o relatório estiver errado
O prazo não se move. O prazo para decidir e notificar es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales, é de três meses contados desde o dia em que o pedido entra em qualquer registo municipal, e uma ordenança pode encurtá-lo mas nunca alargá-lo (Ley 4/2017, artigo 343). O que o relatório muda é o que resta à câmara fazer dentro desses meses. Quando os meses passam sem decisão, o silêncio vale recusa para as obras de edificação no sentido da lei estatal do solo, edifícios novos e ampliações entre elas, e vale licença para o resto, salvo se o projeto contrariar de forma manifesta o planeamento em vigor (artigos 344 e 345); o lado do comprador dessas regras, com o relógio dos quatro anos e os papéis que quem compra deve ver, está na nota dos nossos colegas da Olga Caballero sobre as licenças de obras e a cédula de habitabilidad nas Canárias.
A responsabilidade segue a escolha. Os defeitos de um relatório que o condomínio juntou se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado, consideram-se imputáveis ao promotor que o juntou, sem prejuízo do que possa ser exigido à entidade ou aos profissionais que o assinaram (Ley 7/2026, artigo 9.4). Quando uma licença é anulada por defeitos que um relatório não detetou, ou um relatório tardio deixou expirar o prazo, o requerente pode pedir à câmara que diga quem foi o responsável, um pedido que interrompe a prescrição da ação de responsabilidade, e uma câmara que paga pode exercer direito de regresso contra os responsáveis (artigo 9.1 e 9.2). Em linguagem simples: um condomínio que encomenda um relatório deve encomendá-lo a uma entidade cujo seguro e acreditação viu, e guardar a encomenda com os papéis do condomínio.
Um condomínio que pediu antes de 15 de agosto não fica de fora. O regime aplica-se aos procedimentos já iniciados, e neles os requerentes podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos, podem juntar, numa fase posterior ao pedido de licença, os relatórios técnicos, salvo se o relatório municipal, ou um encomendado, já tiver sido emitido; a lei dá ao requerente o direito de perguntar antes em que estado está o processo (disposição transitória, número 2).
O veto da câmara
Uma câmara pode recusar o mecanismo inteiro. Por deliberação do plenário pode rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado, rejeitar a possibilidade de que no seu território se juntem relatórios técnicos emitidos em regime de colaboração por iniciativa direta do interessado, caso em que os relatórios municipais continuam obrigatórios para todo o procedimento iniciado depois da data dessa deliberação, enquanto a câmara conserva o poder de pedir esses relatórios por si (artigo 5.4). A 6 de outubro de 2026 não encontrámos nenhuma deliberação assim entre o que Puerto del Rosario, La Oliva, Antigua, Betancuria, Pájara e Tuineje publicam em linha; uma deliberação deste tipo é um ato do plenário, não uma ordenança, e a pergunta certa à câmara antes de pagar um relatório é se o seu plenário adotou uma e se assinou um protocolo com uma ordem, porque uma câmara que fez o segundo enviará o processo à ordem por sua conta.
A que obras do condomínio chega
O relatório serve um pedido de licença, pelo que só conta para as obras que precisam de licença. Nas Canárias, as obras de conservação, restauro, reparação e reabilitação de um edifício não classificado que não acrescentem volume nem área de construção precisam de uma comunicação prévia, não de uma licença, e o mesmo as obras exteriores que não sejam uma modificação geral da fachada (Ley 4/2017, artigo 332.1); o mapa de que obra do condomínio vai por que via, andaimes incluídos, está na nossa nota sobre impermeabilizar de novo a cobertura. A licença é a via para as ampliações de todo o tipo, para a modificação geral da fachada ou o envidraçamento de terraços através de um projeto conjunto de fachada, para qualquer intervenção num edifício protegido ou catalogado, e para andaimes, gruas ou escoras que assentem na faixa de rodagem ou deixem menos de 1,20 metros de passeio livre (artigo 330.1, alíneas f, i e p). Uma caixa de elevador construída fora da fachada, um piso acrescentado sobre a cobertura, o restauro de um edifício protegido: são os processos de condomínio onde se perdem meses e onde um relatório de conformidade ganha a sua tarifa. Um elevador dentro da caixa de escadas existente, sem volume novo, é normalmente uma comunicação prévia, e as maiorias e os tetos de custo para ele estão na nossa nota sobre as obras de acessibilidade que o condomínio tem de pagar. As obras ordenadas depois de uma inspeção do edifício são o outro caso frequente; o que é a inspeção e o que desencadeia está na nossa nota sobre a inspeção técnica de edifícios em Fuerteventura.
Concedida a licença, expressamente ou por silêncio, as obras não podem simplesmente começar: o condomínio tem de notificar a câmara con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, com pelo menos dez dias de antecedência sobre a data prevista para o início, juntando o projeto de execução quando a licença recaiu sobre um projeto base, e nenhum outro título é necessário; se os técnicos da câmara não vierem nesses dias marcar alinhamentos e cotas, o promotor, a direção técnica e a empresa construtora podem assinar o auto de implantação e começar (Ley 4/2017, artigo 346, tal como a lei o reescreveu).
O que fazemos, e o que não fazemos
Preparamos o lado do condomínio num processo de licença: os orçamentos comparados linha a linha, a votação preparada com documentação clara, os honorários do projeto e os custos da licença no orçamento que os proprietários aprovam, e a obra supervisionada no local quando começa; quando as obras cabem numa linha de subsídio aberta, preparamos e entregamos o processo. Não somos arquitetos e não redigimos projetos nem relatórios de conformidade; isso cabe ao profissional que desenha o projeto e à ordem ou entidade que o condomínio contrata. O que acrescentamos é que a papelada é nossa, não do presidente: o processo acompanhado da votação à entrega, cada fase documentada para cada proprietário. Veja o nosso serviço de obras e subsídios, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
Um relatório de conformidade garante a licença?
Não. Substitui o relatório técnico municipal nos pontos que certifica e é tido em conta como opinião não vinculativa; o relatório jurídico fica na câmara, que continua a decidir, e continua a ter três meses. O que elimina é a espera por um técnico municipal.
Quem o paga, o condomínio ou a câmara?
O condomínio, quando é o condomínio que o encomenda: à tarifa da ordem ou da entidade, limitada entre 0,5 e 3 por cento do orçamento de execução material do projeto mais IGIC, além da taxa da licença e do imposto sobre construções. Quando a câmara encomenda o relatório ao abrigo do seu próprio protocolo, paga a câmara.
A nossa câmara pode recusar-se a aceitá-lo?
Sim, por deliberação do seu plenário, que se aplica então aos procedimentos iniciados depois dessa data. A 6 de outubro de 2026 não encontrámos nenhuma entre o que as seis câmaras de Fuerteventura publicam em linha; pergunte à câmara antes de pagar um relatório, e pergunte se assinou com uma ordem.
O nosso pedido está pendente desde a primavera. Ainda podemos juntar um relatório?
Sim, se o relatório técnico municipal ainda não tiver sido emitido: a lei deixa quem tem um procedimento em curso juntar o relatório numa fase posterior, e dá o direito de perguntar antes em que estado está o processo.
Aplica-se a uma comunicação prévia de reparações?
Não. O relatório é para pedidos de licença. As reparações, a impermeabilização e a maioria das obras interiores num edifício não classificado vão por comunicação prévia, que o condomínio entrega e com a qual começa sem esperar por relatório algum; a câmara pode verificar a comunicação depois com um relatório próprio.
