Um proprietário que foi passar a reforma em Corralejo morre lá, e os filhos vivem em Hamburgo e em Manchester. As quotas da comunidade continuam a vencer-se todos os meses, as cartas continuam a chegar a um apartamento vazio, e durante algum tempo ninguém é proprietário de uma forma que o administrador possa usar. Esta nota trata desse intervalo: quem deve as quotas enquanto a herança está aberta, o que a comunidade pode fazer, o que a família deve dizer ao administrador e quando, quem fala pelo apartamento na assembleia, e o que muda no dia em que a escritura é assinada. Quem herda, e quanto custa em impostos, é o campo dos nossos colegas da Olga Caballero; o artigo deles sobre a renúncia a uma herança é o companheiro deste.
Entre a morte e a aceitação há uma herança, não um proprietário
Segundo o Código Civil espanhol, ninguém se torna herdeiro só pela morte. A pessoa nomeada no testamento, ou chamada pela lei, tem de aceitar, e até lá os bens formam aquilo a que os juristas chamam herencia yacente, a herança jacente. O Supremo Tribunal descreve-a num acórdão de 2025: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina, o património encontra-se sem um titular atual, mas apenas de forma provisória (acórdão 1311/2025, de 25 de setembro). Quando o herdeiro aceita, o Código Civil fecha o intervalo para trás: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda, os efeitos da aceitação e do repúdio retroagem sempre ao momento da morte (artigo 989).
As quotas não esperam por nada disto. O dever de contribuir para as despesas comuns cabe a cada proprietário (Ley 49/1960, artigo 9), e o Supremo Tribunal disse em julho de 2026 que tipo de dever é: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, uma obrigação legal inerente à propriedade do apartamento, de modo que cabe a quem é proprietário no momento em que ela se vence (acórdão 1176/2026, de 16 de julho). Um apartamento herdado carrega, por isso, duas camadas de dívida. O que o falecido deixou por pagar é uma dívida da herança, como qualquer outra. O que se vence depois da morte cabe a quem vier a ser o proprietário, contado desde o dia da morte.
Um aviso antes das regras. A forma como os herdeiros adquirem uma herança, e até onde respondem pelas suas dívidas, são questões de direito das sucessões, e para uma família com laços em dois países a primeira coisa a apurar é de que país é esse direito. O regulamento europeu dá a regra geral, a lei do Estado onde o falecido tinha a sua residência habitual no momento do óbito, e permite escolher em vez dela, num testamento, a lei da sua nacionalidade (Regulamento (UE) 650/2012, artigos 21 e 22). A lei assim determinada rege, entre outras coisas, las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado, as condições e os efeitos da aceitação ou do repúdio da herança ou do legado, e la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia, a responsabilidade pelas dívidas e encargos da herança (artigo 23). As regras sobre a aceitação e sobre a responsabilidade do herdeiro nas secções que se seguem são as do Código Civil espanhol: são as regras para um proprietário que vivia aqui e não fez essa escolha. Onde outra lei rege a sucessão, é essa lei que conta o lado dos herdeiros. O lado da comunidade não se mexe: quem deve a quota, por que responde o apartamento, para onde vão as notificações, como se propõe uma ação num tribunal espanhol e quem vota estão na lei da propriedade horizontal e na lei processual espanhola.
O que um herdeiro assume ao aceitar
Um comprador e um herdeiro estão em lugares diferentes. A lei faz o comprador responder só com o apartamento, e só por um período limitado: o adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, responde com o próprio imóvel adquirido pelas quantias devidas à comunidade de proprietários, até à parte já vencida do ano da compra e aos três anos civis anteriores (Ley 49/1960, artigo 9). Um herdeiro que aceita sem mais põe-se no lugar do próprio devedor: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios, o herdeiro fica responsável por todos os encargos da herança, não só com os bens desta, mas também com os seus (Código Civil, artigo 1003). O Código oferece uma forma de manter os dois patrimónios separados, a aceitação a benefício de inventário, que se declara perante notário e limita a responsabilidade do herdeiro ao que a herança contém (artigos 1011 e 1023); o artigo acima referido explica-a, juntamente com a alternativa de recusar.
Enquanto essa escolha não for feita, a pessoa chamada à herança nada deve pessoalmente. No caso de 2025, uma viúva demandou dois filhos do marido por despesas que tinha pago relativas a bens da herança; responderam que não tinham aceitado, e o Supremo Tribunal decidiu que aquele que recorreu não podia ser condenado a pagar dívidas que lhe eram reclamadas como herdeiro. Comparecer no processo sem repudiar não era uma aceitação. O Código protege também as coisas comuns que uma família faz depois de uma morte: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero, os atos de mera conservação ou administração provisória não implicam a aceitação da herança, se com eles não se tiver assumido o título ou a qualidade de herdeiro (artigo 999). Manter pagas as quotas do apartamento para que a dívida não cresça é o tipo de ato que esse artigo descreve; saber se um determinado pagamento ou assinatura vai mais longe é uma pergunta para o jurista antes de o fazer, não depois.
Quando há vários herdeiros, o Código acrescenta uma regra que surpreende as famílias: feita a partilha da herança, os credores podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, poderão exigir o pagamento das suas dívidas por inteiro a qualquer dos herdeiros que não tenha aceitado a herança a benefício de inventário (artigo 1084). Quem paga recupera depois dos outros a parte deles (artigo 1085).
O que a comunidade pode fazer enquanto ninguém aceita
Uma comunidade não tem de esperar pela família. Uma herança sem titular pode ser demandada (Ley de Enjuiciamiento Civil, artigo 6) e comparece em juízo através de quem a administra (artigo 7), e em janeiro de 2026 o Supremo Tribunal repetiu que la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, a legitimidade passiva da herencia yacente não oferece dúvida, num processo movido contra uma herança na pessoa dos seus herdeiros conhecidos e vivos (acórdão 67/2026, de 26 de janeiro). A lei da propriedade horizontal aponta no mesmo sentido para as quotas: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, poderá ser demandado o titular inscrito no registo, para que a execução possa recair sobre o imóvel inscrito em seu nome (artigo 21). A reclamação em si, os passos que a lei exige antes dela e o tempo que a comunidade tem para a propor estão na nossa nota sobre quotas de condomínio em atraso.
O que importa a uma família no estrangeiro é como uma reclamação dessas lhe chega. No monitorio, o procedimento de injunção para as quotas da comunidade, o tribunal notifica na morada que o proprietário deu à comunidade, na falta dela no apartamento, e na falta deste por editais (Ley de Enjuiciamiento Civil, artigo 815). O Supremo Tribunal, reunido em pleno em 2021, fixou os limites. Se houver o menor indício de um possível herdeiro, essa pessoa tem de ser procurada e informada da ação. Se o proprietário morreu sem testamento e sem parentes conhecidos, o tribunal cita os herdeiros desconhecidos por editais e debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, deveria comunicar à delegação de Economia e Finanças competente a pendência do processo (acórdão 590/2021, de 9 de setembro), porque o Estado herda quando mais ninguém herda, e para o Estado se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, a herança considera-se sempre aceite a benefício de inventário (Código Civil, artigo 957).
Um caso de Arrecife, decidido pelo Supremo Tribunal em junho de 2026, mostra o que custa o silêncio. Uma mulher que tinha uma casa em Lanzarote morreu em 2020; o seu único herdeiro era o pai, num lar na Alemanha. O homem que lhe tinha vendido a casa demandou a herança dela por uma parte do preço por pagar, disse ao tribunal o que sabia do pai e pediu-lhe que o localizasse; não foi encontrado, o processo seguiu por editais, e a sentença transitou em julgado. A herdeira do pai apareceu treze meses depois do edital e pediu ao tribunal de Arrecife que rescindisse a sentença. Era tarde demais: uma sentença proferida na ausência do réu pode ser rescindida De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente, no prazo de quatro meses a contar da publicação do edital de notificação da sentença transitada em julgado, se esta não tiver sido notificada pessoalmente (Ley de Enjuiciamiento Civil, artigo 502), e esse tribunal entendeu que viver na Alemanha não era a força maior que teria prolongado o prazo. Ela pediu então ao Supremo Tribunal a revisão da sentença por fraude, e perdeu de novo. O Tribunal recordou que os editais são um último recurso, pois solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, só se pode recorrer a eles como última solução quando não se conhece o domicílio da pessoa a notificar ou se ignora o seu paradeiro, e que um autor que esconde uma morada que conhece, ou não faz o menor esforço para a encontrar, perde a sentença; mas este autor tinha dado ao tribunal todas as pistas que tinha (acórdão 948/2026, de 18 de junho).
Onde o Código Civil rege a sucessão, a comunidade tem também uma forma de pôr fim à espera. Qualquer pessoa com interesse em saber se o herdeiro aceita, e um credor da herança é uma delas, pode pedir a um notário que faça a pergunta: o chamado tem trinta dias de calendário para aceitar, aceitar a benefício de inventário ou repudiar, e se nada disser se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, a herança considera-se aceite pura e simplesmente (Código Civil, artigo 1005). Desde 2015 só um notário pode fazer essa pergunta; o acórdão de 2025 di-lo expressamente. E um credor reconhecido no testamento ou pelos herdeiros, ou com título executivo, pode opor-se à partilha da herança até ser pago ou garantido (Código Civil, artigo 1082; Ley de Enjuiciamiento Civil, artigo 782).
O que dizer ao administrador, e quando
A primeira mensagem não precisa de escritura. Precisa de três coisas: que o proprietário morreu, quem está a tratar da herança, e para onde a comunidade deve escrever a partir de agora. A lei permite a cada proprietário indicar uma morada em Espanha para notificações, e onde nenhuma foi dada o próprio apartamento é a morada e a seguir vem o quadro de avisos (Ley 49/1960, artigo 9). Uma família que no primeiro dia dá ao secretário uma morada que funciona tirou-se da história de Arrecife.
A segunda mensagem chega quando a herança foi aceite e o apartamento adjudicado. A lei pede-a pelo nome: cada proprietário tem de comunicar ao secretário, por um meio que deixe registo da receção, el cambio de titularidad de la vivienda o local, a mudança de titularidade da habitação ou do local (artigo 9). Numa herança, essa mudança é demonstrada pela escritura de aceitação e adjudicação, porque é a partilha que transforma uma parte de uma herança na propriedade de um apartamento: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, confere a cada herdeiro a propriedade exclusiva dos bens que lhe tenham sido adjudicados (Código Civil, artigo 1068). A partir desse dia, os recibos, as notificações e o voto são do novo proprietário, e os livros da comunidade devem dizê-lo.
Quem assiste e vota entretanto
A lei diz como um proprietário assiste a uma assembleia: pessoalmente ou através de um representante, e um escrito assinado pelo proprietário basta para provar a representação. Não tem nenhuma linha escrita para uma herança. A regra mais próxima é a de um apartamento com vários proprietários, que têm de nomear um representante para asistir y votar en las juntas, para assistir e votar nas assembleias (Ley 49/1960, artigo 15). Antes de a herança ser partilhada, os herdeiros ainda não são comproprietários do apartamento. Cada um tem uma parte de toda a herança, e nas palavras do Supremo Tribunal ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria, nenhum herdeiro pode reclamar para si, mas para a comunhão hereditária (acórdão 701/2026, de 7 de maio). A resposta prática é a mesma nas duas situações: uma só voz, com um papel por trás assinado por todos os chamados à herança.
Outras duas regras do mesmo artigo chegam a muitos apartamentos herdados. Quando a viúva ou o viúvo tem o usufruto e os filhos a nua-propriedade, a assistência e o voto pertencem ao nu-proprietário, que se considera representado pelo usufrutuário salvo se disser o contrário; para obras extraordinárias e de melhoria, entre outras decisões, a delegação tem de ser expressa. E um apartamento em atraso tem voz, mas não tem voto: os proprietários que não estejam em dia quando a assembleia começa podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, poderão participar nas suas deliberações, mas não terão direito de voto, salvo se tiverem impugnado a dívida em tribunal ou depositado a quantia. Uma herança cujas quotas pararam no dia da morte chega à sua primeira assembleia sem voto.
Vender a partir da herança, e o seguro
Muitas famílias vendem. Para vender têm primeiro de ser proprietárias no papel, e é por isso que a aceitação se assina antes da venda, se for preciso na mesma manhã, e segundo o Código Civil vender o apartamento é um ato que só um herdeiro pode praticar: é uma aceitação. No notário, o vendedor tem de declarar se as quotas da comunidade estão em dia e entregar o certificado de dívidas da comunidade, que o secretário emite no prazo de sete dias de calendário a contar do pedido; a nossa nota sobre o certificado de dívidas lê esse parágrafo da lei linha a linha. O que a herança deve liquida-se na venda, ou segue o apartamento dentro do limite acima descrito.
Também o seguro da casa do falecido não termina com a morte. A lei do seguro aplica a uma morte as regras que dá para uma venda: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, o adquirente sub-roga-se nesse momento nos direitos e obrigações que no contrato de seguro cabiam ao titular anterior, salvo se a apólice for nominativa e as suas condições gerais disserem outra coisa; o segurador tem de ser informado por escrito no prazo de quinze dias, os herdeiros respondem pelos prémios já vencidos, e qualquer das partes pode pôr fim ao contrato no prazo de quinze dias, o segurador desde que sabe da mudança e o novo proprietário desde que sabe que a apólice existe (Ley 50/1980, artigos 34, 35 e 37). A apólice do edifício é da comunidade e nada disto lhe toca.
O que fazemos, e o que não fazemos
Nas comunidades que administramos, uma herança que ninguém desenredou é uma das origens habituais de uma dívida, e a nossa cobrança de dívidas trata-a como aquilo que é. Cada caso começa pelo dossiê: o que é devido e desde quando. Depois vêm um aviso, uma reclamação formal por escrito e, onde há vontade de pagar, um plano de pagamento; com proprietários e herdeiros no estrangeiro correspondemo-nos em inglês, espanhol ou alemão. Se um caso tiver de ir a tribunal, são os advogados do próprio grupo que o assumem, e a via judicial é orçamentada por escrito antes de qualquer entrada.
O que não fazemos é decidir quem herda, nem aconselhar um herdeiro sobre se deve aceitar. Esse é o trabalho de um jurista, e a primeira coisa que dizemos a uma família é que o mande fazer. Se acaba de herdar um apartamento numa comunidade que gerimos, escreva-nos com a morada do edifício e dir-lhe-emos o que a comunidade tem no dossiê e o que precisa de si.
Perguntas frequentes
O meu pai morreu e eu não aceitei a herança. Tenho de pagar as quotas da comunidade dele?
Segundo o Código Civil, não pessoalmente enquanto não aceitar. Mas as quotas continuam a vencer-se, o apartamento responde por elas dentro do limite da lei, e se aceitar são suas desde o dia da morte, juntamente com o que o seu pai deixou por pagar. Mantê-las pagas pela herança é o tipo de ato a que o Código chama conservação; pergunte ao seu jurista antes de assinar seja o que for como herdeiro.
Somos três herdeiros e nada foi partilhado. Quem vai à assembleia?
Uma só pessoa, com um escrito assinado pelos três. O apartamento tem um voto, e perde-o enquanto houver quotas por pagar quando a assembleia começa.
A comunidade escreveu para o apartamento e ninguém viu as cartas. Isso conta?
Sim, se não tinha sido dada outra morada: a lei faz do apartamento a morada para notificações, e a seguir o quadro de avisos. Uma ação judicial segue a mesma ordem e acaba em editais. Dê hoje uma morada ao secretário.
A comunidade pode obrigar-nos a decidir?
Onde o Código Civil rege a sucessão, pode pedir a um notário que faça a pergunta. Têm então trinta dias de calendário para aceitar, aceitar a benefício de inventário ou repudiar, e o silêncio conta como aceitação pura e simples.
Queremos vender o apartamento já. O que tem a comunidade a ver com isso?
Emite o certificado de dívidas que o notário vai pedir, no prazo de sete dias de calendário. O que a herança deve liquida-se na venda, ou segue o apartamento dentro do limite da lei.
