Cada tela da ilha tem uma data, quer alguém a tenha anotado quer não. Uma tela betuminosa aplicada numa cobertura de Corralejo nos anos noventa passou trinta verões sob um sol que envelhece o betume mais depressa do que prevê qualquer tabela de fabricante, trinta invernos de chuva empurrada pelo vento e umas quantas estações de calima a encher-lhe os ralos de pó. O nosso artigo sobre infiltrações explicava quem paga quando a água acaba por atravessar um teto. Este é sobre a cobertura em si: quando um condomínio é obrigado a impermeabilizar de novo, quem decide, como a conta se divide entre os proprietários — incluindo o que vive em Manchester — e o que exigir ao empreiteiro para que a próxima data da tela fique muito longe.
A cobertura é comum — mesmo o terraço onde apanha sol
O Código Civil enumera entre os elementos comuns de um edifício «o solo, o espaço aéreo, as fundações e as coberturas» (Código Civil, art. 396). Uma cobertura não deixa de ser comum porque o proprietário do último andar tem o uso exclusivo do terraço assente sobre ela: a estrutura e a impermeabilização continuam a ser do condomínio, e é o condomínio que as repara e responde pelos danos que uma tela gasta causa por baixo — o Supremo Tribunal decidiu-o em janeiro de 2024, no caso que contámos no artigo das infiltrações. Privativa é a superfície que o proprietário usa, e qualquer dano causado pelo seu próprio mau uso. Essa única distinção decide quem paga uma reimpermeabilização antes de se convocar qualquer assembleia: todos, pela sua quota, e não o proprietário que por acaso passeia por cima dela.
Quando impermeabilizar de novo é um dever, não uma escolha
A lei da propriedade horizontal separa dois tipos de obras, e todo o procedimento depende de em qual delas cai a cobertura.
As obras de conservação são obrigatórias e não precisam de deliberação prévia. A lei declara obrigatórias, e dispensa de qualquer deliberação prévia da assembleia de proprietários, «os trabalhos e as obras que sejam necessários à adequada manutenção e ao cumprimento do dever de conservação do imóvel e dos seus serviços e instalações comuns, incluindo em todo o caso os necessários para satisfazer os requisitos básicos de segurança, habitabilidade e acessibilidade universal» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.a). Uma tela que chegou ao fim da vida é uma questão de habitabilidade — a estanquidade é um dos requisitos básicos de qualquer edifício (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 3.1.c) — pelo que renová-la não é algo que o condomínio possa decidir fazer; é algo que o condomínio tem de fazer. O papel da assembleia é mais estreito do que os proprietários muitas vezes pensam: nas obras obrigatórias a deliberação «limita-se à distribuição da derrama correspondente e à determinação dos termos do seu pagamento» (art. 10.2.a). Nenhum proprietário pode votar que a cobertura não seja reparada.
As benfeitorias são facultativas e seguem outra regra. As novas instalações ou melhorias «não exigidas para a adequada conservação, habitabilidade, segurança e acessibilidade do imóvel» precisam de três quintos dos proprietários e das quotas, e o dissidente não fica obrigado quando a sua quota de instalação excede três mensalidades ordinárias (art. 17.4). A reimpermeabilização não é isso. Colocar isolamento sobre a tela nova, para reduzir a carga de calor dos andares de baixo, é uma obra de eficiência energética com a sua própria maioria e o seu próprio teto — doze mensalidades ordinárias descontados os apoios, por maioria simples (art. 17.2) — e vale a pena decidi-la ao mesmo tempo, porque o andaime e a equipa já lá estão.
Quando os proprietários discordam sobre que tipo de obra é, a lei devolve a questão à assembleia e permite aos interessados pedir arbitragem ou parecer técnico (art. 17.10). Na prática, o relatório técnico que diz «a tela falhou» encerra a discussão antes de começar.
Dois órgãos agem antes de qualquer assembleia. O administrador deve «zelar pela conservação e manutenção do edifício, ordenando as reparações e medidas que sejam urgentes» e dar conta imediata ao presidente (art. 20.c) — é assim que uma cobertura que falha em novembro é remendada em novembro. E a assembleia «aprova os orçamentos e a execução de todas as obras de reparação do prédio, ordinárias ou extraordinárias, e é informada das medidas urgentes adotadas pelo administrador» (art. 14.c) — é assim que a renovação completa se decide para a primavera seguinte.
Quem vota, e sobre o quê
Vota-se, portanto, o orçamento, o empreiteiro e a derrama — não se se repara. Essas deliberações passam pela maioria ordinária: maioria dos proprietários que represente a maioria das quotas em primeira convocatória e, em segunda, maioria dos presentes que detenha mais de metade das quotas presentes (art. 17.7). Os proprietários devidamente convocados e ausentes contam-se a favor salvo se se opuserem por escrito ao secretário nos trinta dias de calendário seguintes à comunicação da deliberação (art. 17.8), e uma deliberação validamente adotada obriga todos os proprietários (art. 17.9). Quem considere a deliberação ilegal ou gravemente lesiva pode impugná-la em tribunal — em três meses, ou um ano se for contrária à lei ou aos estatutos — mas só se estiver em dia com as quotas ou depositar antes a dívida (art. 18), e a impugnação não trava as obras salvo decisão do juiz.
Para o proprietário no estrangeiro as regras práticas são as dos nossos guias das assembleias: uma procuração por escrito assinado (art. 15.1), um domicílio em Espanha comunicado para a convocatória (art. 9.1.h) e a janela de trinta dias depois de a ata chegar, que é o momento de se opor se assim o entender. O proprietário em atraso assiste mas não vota (art. 15.2).
Como se divide a derrama
Cada proprietário contribui «de acordo com a quota de participação fixada no título, ou com o que estiver especialmente estabelecido» (art. 9.1.e). Para uma cobertura isso significa por cuota de participación — a percentagem na sua escritura — e não por andar, orientação ou uso: a loja do rés-do-chão e a penthouse pagam na proporção das suas quotas, e o proprietário do último andar com o terraço privativo paga exatamente a sua quota, nem mais, salvo se os estatutos do condomínio repartirem de outro modo as despesas de cobertura ou terraços, o que alguns títulos antigos da ilha fazem e o administrador verifica antes de redigir a derrama. As prestações da derrama aderem à fração como as quotas ordinárias: o imóvel responde pela parte não paga do ano em curso e dos três anteriores (art. 9.1.e e 10.2.c), e o comprador herda essa responsabilidade — razão pela qual o certificado de dívidas que o vendedor tem de apresentar no notário mostra o que se deve, derramas incluídas, como explica o nosso guia de quotas e derramas.
Antes da derrama vem o fundo de reserva. Todo o condomínio tem de o ter, dotado por quotas, com não menos de 10 % do seu último orçamento ordinário, precisamente «para acorrer às obras de conservação, reparação e reabilitação do prédio» (art. 9.1.f). Raramente paga uma cobertura inteira, mas paga o relatório técnico, a primeira fatura e o remendo urgente, e permite à assembleia escalonar o resto.
Um exemplo com números. Um edifício de quarenta frações em Corralejo com um orçamento ordinário de 96.000 euros por ano mantém um fundo de reserva de pelo menos 9.600 euros. O relatório técnico avalia a reimpermeabilização completa da cobertura e dos dois terraços comuns em 48.000 euros. A assembleia aprova o orçamento, retira 8.000 euros do fundo e lança uma derrama de 40.000 euros em quatro prestações trimestrais. Um proprietário com uma quota de 2,5 % paga 1.000 euros no total, 250 por trimestre; o dono da penthouse grande, com 4 %, paga 1.600, e a loja, com 1,5 %, paga 600. Ninguém paga pela vista.
O que as obras devem conter
A bitola técnica é a secção do Código Técnico da Edificação sobre proteção contra a humidade — Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1 — que fixa o que uma cobertura deve fazer e não que produto usar: uma camada impermeável contínua, pendentes que levem a água aos ralos, e as juntas, remates e ralos — os puntos singulares onde começa quase toda a infiltração — resolvidos de modo a que a tela não rasgue onde a cobertura encontra uma parede, uma claraboia ou um ralo. Numa cobertura plana canária a resposta habitual é uma tela betuminosa soldada a maçarico ou um sistema de poliuretano líquido, aplicado sobre pendentes corrigidas, subido pelas platibandas, reforçado em cada ralo e rematado com uma camada de proteção — gravilha, ladrilho ou um revestimento refletor — porque uma tela sem proteção sob o ultravioleta da ilha é a razão de muitas coberturas aqui falharem aos dez anos em vez de aos vinte.
Três práticas nossas entram em qualquer contrato de cobertura:
- Uma direção técnica. Em obras desta dimensão insistimos num arquitecto técnico que redija o caderno de encargos, compare os orçamentos em igualdade de condições, fiscalize a execução e assine a conclusão. A licença também é tarefa sua: nas Canárias, as obras de conservação e reabilitação que não acrescentam volume nem tocam num edifício classificado só exigem uma comunicación previa à câmara, não uma licença (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1.a) — o andaime apoiado no passeio é o único pormenor que ainda pode exigir licença — e a comunicação apresenta-se antes de desenrolar o primeiro rolo.
- Três orçamentos comparáveis, orçamentados sobre o mesmo caderno de encargos, com a marca e a espessura da tela, o tratamento de ralos e platibandas, a camada de proteção e o ensaio de estanquidade nomeados linha a linha. Um orçamento que diz «impermeabilização de cobertura, por valor global» não é comparável com nada.
- Um ensaio de inundação antes da receção. A cobertura acabada é inundada e deixada assim um dia antes de o condomínio assinar a receção. Uma tela que o passa em setembro passa a primeira tempestade de novembro.
A garantia a exigir
As célebres garantias da lei da edificação — dez anos para os defeitos estruturais, três para os que comprometem a habitabilidade, estanquidade incluída, um para os acabamentos (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17.1) — aplicam-se às obras de edificação no âmbito da lei: edifícios novos e intervenções que alteram a configuração de um edifício e exigem projeto (art. 2.2). A renovação de uma tela numa cobertura existente normalmente não cabe aí, pelo que a garantia que um condomínio obtém é a que escreve no contrato. Os nossos contêm três coisas: uma garantia de execução de pelo menos três anos, a espelhar o prazo de habitabilidade da lei, para defeitos de execução; a garantia de sistema do fabricante da tela, que nas marcas principais chega a dez anos quando um aplicador aprovado a assenta e o caderno de encargos é seguido — por escrito, em nome do condomínio, não do empreiteiro; e uma retenção de parte do preço — a referência da própria lei são 5 % da obra durante o primeiro ano (art. 19.1.a) — libertada depois de a primeira estação das chuvas passar sem uma gota. O seguro de responsabilidade civil do empreiteiro é verificado antes de assinar, e o certificado de conclusão, o auto do ensaio de inundação, as faturas e as garantias vão para o dossiê técnico do condomínio, onde a próxima inspeção do edifício e o perito da seguradora os procurarão.
O calendário da ilha
Uma cobertura em Fuerteventura planeia-se contra o tempo, não contra o exercício contabilístico. As chuvas que encontram as telas gastas chegam no outono e no inverno; as obras querem os meses secos, e uma tela soldada a maçarico quer dias sem os alísios mais fortes. A sequência que funciona nos condomínios que administramos: o relatório técnico no inverno, quando as infiltrações se veem; a decisão na assembleia ordinária da primavera, com o orçamento e a derrama; o contrato e a licença antes do verão; as obras no fim do verão; o ensaio de inundação e a receção antes da primeira chuva de outono. O proprietário no estrangeiro recebe cópia de cada passo, porque as obras vão precisar de acesso aos terraços privativos — todo o proprietário deve consentir as reparações que o serviço do imóvel exija e deixar entrar o condomínio para as fazer, com direito a ser ressarcido dos danos que as obras causem (art. 9.1.c e d) — e um terraço fechado no dia marcado custa ao condomínio a jorna de uma equipa.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura encomendam o relatório técnico, levam o orçamento e a derrama à assembleia numa forma que os proprietários no estrangeiro possam votar por procuração, submetem os três orçamentos a um único caderno de encargos, guardam a retenção e as garantias em nome do condomínio e mantêm o dossiê técnico que a próxima inspeção vai pedir. Veja o nosso serviço de manutenção do condomínio, ou peça um orçamento.
Perguntas frequentes
Pode a assembleia de proprietários recusar reimpermeabilizar uma cobertura que falha?
Não. As obras necessárias à conservação, à segurança e à habitabilidade do edifício são obrigatórias nos termos do artigo 10.1.a da lei da propriedade horizontal e não precisam de deliberação prévia; a assembleia decide apenas como a derrama se distribui e paga. Um proprietário que conteste a necessidade das obras pode pedir um parecer técnico, mas o relatório sobre a tela costuma resolvê-lo.
Sou dono da penthouse com o terraço. Pago mais pela cobertura?
Não. A cobertura e a sua impermeabilização são elementos comuns mesmo onde o terraço é de uso privativo, pelo que paga a sua quota de participação ordinária como qualquer outro proprietário — salvo se os estatutos do condomínio repartirem de outro modo as despesas da cobertura. Só paga sozinho os danos causados pelo seu próprio mau uso do terraço.
Como se divide o custo se estou no estrangeiro e não fui à assembleia?
Pela sua quota de participação, como todos, e a deliberação obriga-o quer tenha ido quer não. Se foi devidamente convocado e não se opôs por escrito nos trinta dias seguintes à comunicação da deliberação, conta-se como voto a favor. Pode votar por procuração com um escrito assinado.
Que garantia deve o condomínio obter sobre a tela nova?
Uma garantia de execução escrita de pelo menos três anos, a garantia de sistema do fabricante — habitualmente dez anos quando um aplicador aprovado segue o caderno de encargos — emitida em nome do condomínio, e uma retenção de parte do preço libertada depois da primeira estação das chuvas. As garantias de dez, três e um ano da lei da edificação aplicam-se às obras do seu âmbito, em que a renovação de uma tela normalmente não cabe, pelo que a garantia vive no contrato.
