A água em Fuerteventura para proprietários no estrangeiro: de onde vem, quem a fatura, como o condomínio a reparte e quem limpa o depósito

Cada litro que sai de uma torneira em Corralejo, Caleta de Fuste ou Costa Calma era água do mar poucos dias antes. Fuerteventura não tem rios, quase não chove e a sua população duplica com os turistas, por isso a ilha bebe o que três dessalinizadoras produzem e o que um consórcio público faz circular por uma rede de depósitos e condutas que, entre 2020 e 2025, nem sempre conseguiu acompanhar. Para um proprietário que vive no estrangeiro isto tem três consequências práticas: a fatura da água chega de um organismo de que a maioria nunca ouviu falar, o depósito e as condutas do condomínio são por lei um problema do condomínio, e quando uma fatura está errada a discussão é quase sempre sobre um contador. Este artigo explica de onde vem a água, quem a fatura e em que termos, o que os cinco anos de emergência mudaram, como um condomínio reparte a água que consome, quanto custa uma fuga antes e depois do contador e quem tem de limpar o depósito. Cada número foi lido nos documentos do próprio consórcio, nas notas do Cabildo, nas decisões do Conselho Insular de Águas e nas leis estatais e canárias por trás deles, tal como estão em setembro de 2026.

De onde vem a água: o mar, o consórcio e a rede da ilha

Abastecer as habitações de água potável é um dever que a lei impõe a todos os municípios espanhóis. A lei das autarquias locais enumera, entre os serviços que todo o município deve prestar, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, o abastecimento domiciliário de água potável e o saneamento. Em Fuerteventura os seis municípios não gerem a água sozinhos: puseram a tarefa em comum, com o Cabildo, no Consorcio de Abastecimiento de Aguas a Fuerteventura, o CAAF, um consórcio público em cuja assembleia geral se sentam o presidente e a vice-presidente do Cabildo e o presidente da câmara, ou um vereador delegado, de cada um dos seis municípios, e cujo serviço, na sua própria descrição, compreende la producción, distribución y suministro de agua a usuarios domésticos, industriales y agropecuarios, a produção, a distribuição e o fornecimento de água a utilizadores domésticos, industriais e agropecuários. Produzir significa dessalinizar: as centrais do consórcio em Puerto del Rosario, Corralejo e Gran Tarajal transformam a água do mar em água potável, bombeiam-na para depósitos reguladores nas zonas altas e deixam-na descer até às aldeias e aos complexos. Só a central de Puerto del Rosario tem uma capacidade nominal autorizada de 36.500 metros cúbicos por dia, e o principal conjunto de depósitos acima dela, em La Herradura, armazena 32.000 metros cúbicos; o certificado do Conselho Insular de Águas classifica ambos de básicas y fundamentales en el conjunto de las que definen los servicios del agua en la DH de Fuerteventura, básicos e fundamentais para todo o serviço de água da ilha. A eletricidade é o custo que domina cada metro cúbico, e foi por isso que o consórcio construiu em 1990 um parque eólico em Cañada de la Barca, de 10,26 megawatts, para o atenuar.

Acima do consórcio há um segundo organismo com que os proprietários raramente lidam mas cujas decisões marcaram os últimos cinco anos. A lei canária das águas dá a cada ilha um Consejo Insular de Aguas, uma entidade pública ligada ao Cabildo, que asume, en régimen de descentralización y participación, la dirección, ordenación, planificación y gestión unitaria de las aguas, assume, em regime de descentralização e participação, a direção, a ordenação, o planeamento e a gestão unitária das águas da ilha. Redige o plano hidrológico da ilha, concede as concessões às dessalinizadoras privadas, fiscaliza o domínio público hídrico e, quando o abastecimento está em risco, declara a emergência. O saneamento fica com as câmaras municipais: consta da mesma lista de serviços municipais obrigatórios, e a taxa de saneamento, onde um município a cobra, vem do ayuntamiento, não do consórcio.

Cinco anos de emergência: o que aconteceu e em que ponto está

A lei que permite a uma ilha declarar uma emergência hídrica é curta. O artigo 107.º da lei canária das águas diz: En caso de descenso grave de los caudales disponibles o de las reservas hídricas, producido por circunstancias previsiblemente transitorias, que pongan en peligro la producción y el abastecimiento de agua en una isla o zona, el Consejo Insular, mediante el procedimiento que reglamentariamente se determine, podrá declarar para la totalidad de la isla o parte de ella la situación de emergencia por tiempo determinado, que podrá prorrogarse periódicamente mientras las circunstancias lo exijan: quando uma descida grave dos caudais disponíveis ou das reservas, por razões previsivelmente transitórias, põe em perigo a produção e o abastecimento, o Conselho Insular pode declarar a emergência para toda a ilha ou parte dela, por tempo determinado, prorrogável enquanto as circunstâncias o exigirem. Uma vez declarada, o artigo 108.º permite ao Conselho afetar a água a usos e zonas concretos, ordenar transferências forçadas e, se a emergência conduzir a escassez, imponer restricciones al consumo de agua, impor restrições ao consumo.

Fuerteventura usou esse artigo duas vezes. A junta de governo do Conselho Insular de Águas declarou a emergência pela primeira vez em 8 de janeiro de 2020, com vinte e uma ações de produção, distribuição e armazenamento, e prorrogou-a em setembro desse ano. Em 3 de março de 2023 declarou-a de novo, desta vez por seis meses ao abrigo do regulamento insular do domínio hídrico, porque a conduta elevatória da central de Puerto del Rosario até aos depósitos de La Herradura, 4.686 metros de tubagem ao serviço de uma população que o certificado fixa em 74.207 habitantes, não conseguia transportar água suficiente para garantir o mínimo dos usos sanitários e domésticos. As medidas escritas nessa declaração explicam o que um proprietário viu nesse ano: água comprada a dessalinizadoras privadas com capacidade disponível perto da rede em Nuevo Horizonte, Caleta de Fuste, Las Playitas e La Lajita, camiões a levar água das centrais e depósitos do próprio consórcio às aldeias no fim da rede, e Contratación de un servicio de detección, localización y reparación de fugas de agua en la infraestructura de transporte y distribución del CAAF, um contrato para detetar, localizar e reparar fugas nas condutas do consórcio. O processo do próprio Conselho enumera as aldeias cujos depósitos precisaram de camiões em 2023: Tindaya, Vallebrón, Ampuyenta, Gran Barranco, Cardón, Tesejerague, Tarajalejo e La Lajita. A emergência foi prorrogada por um ano em 1 de setembro de 2023 e de novo em 2 de setembro de 2024, da segunda vez, nas palavras do consórcio citadas pelo Conselho, porque persiste el riesgo real de desabastecimiento de agua potable por el descenso grave de los caudales disponibles, o risco real de falta de água potável persistia, e com a possibilidade de a terminar mais cedo assim que entrassem em serviço a central ampliada de Corralejo, a nova bombagem de La Herradura para Calderetilla e a conduta de transporte de Calderetilla a Tiscamanita, o depósito de cabeceira do sul.

Terminou um ano depois. Em 5 de setembro de 2025 o Cabildo e o Conselho anunciaram que Fuerteventura ya no se encuentra en situación de emergencia hídrica, que a ilha já não estava em emergência hídrica, com efeitos desde 2 de setembro, depois de o Conselho ter lido os relatórios técnicos do consórcio e ha propuesto no prorrogar la emergencia hídrica en Fuerteventura, ter proposto não a prorrogar. Os números que o Cabildo deu nesse dia são a medida do que mudou: mais de 60 % das obras de emergência concluídas e o resto previsto para 2026, um investimento superior a 60 milhões de euros, as três dessalinizadoras ampliadas até la producción récord de casi 50.000 metros cúbicos diarios, lo que supone un incremento de un 66% con respecto a lo que se producía en 2023, uma produção recorde de quase 50.000 metros cúbicos por dia, 66 % mais do que em 2023, novos depósitos em La Herradura, Tamaragua e Guerime que aumentaram o armazenamento em 40 %, redes renovadas em Corralejo, Puerto del Rosario, Gran Tarajal e El Cotillo, a compra de água a terceiros reduzida em 90 %, a fatura energética do consórcio reduzida em 70 % e, para o proprietário que o viveu, os cortes de abastecimento em toda a ilha reduzidos em mais de 80 %. A presidente do Cabildo fechou com uma frase que vale a pena guardar: Se acaba la emergencia, pero no el compromiso. A emergência acabou; as obras não, e o artigo 107.º continua disponível se os caudais voltarem a cair.

A quem o consórcio fatura: ao proprietário, ao ocupante e ao condomínio

A taxa da água é um tributo de tipo municipal, uma tasa, e o seu regulamento decide quem a deve. O artigo 10.º do regulamento fiscal do consórcio, reproduzido nos seus próprios formulários, indica como contribuinte el propietario del inmueble, o proprietário do imóvel, e como substituto do contribuinte el ocupante legal (inquilinos u otros) o usuario del inmueble al que se refiere el suministro, o ocupante legal, inquilinos ou outros, ou o utilizador do imóvel abastecido. Em termos simples: o imóvel é a âncora do processo do consórcio; um inquilino que tem o contrato paga como substituto do proprietário, e o proprietário é a pessoa que o regulamento nomeia em primeiro lugar. Para abrir um fornecimento o consórcio pede três coisas, nas palavras do seu portal de transparência: Titularidad del inmueble, Formalización de contrato de suministro e a identificação do contribuinte ou do substituto.

O consórcio fatura com base num rol que aprova mês a mês. O seu anúncio de novembro de 2022, publicado no boletim oficial da província, é o modelo que cada mês posterior segue: o rol é aprovado por resolução, exposto durante quinze dias úteis, pago num período voluntário de um mês nos bancos colaboradores, debitado nas contas domiciliadas nos primeiros dias desse período e, nas palavras do anúncio, Transcurrido el plazo de ingreso voluntario sin que se haya satisfecho la deuda se iniciará el período ejecutivo: passado o período voluntário sem pagamento, começa o período executivo, com os juros e agravamentos da lei geral tributária. O próprio site do consórcio encaminha os proprietários com faturas em execução para uma pasta em linha onde consultar a dívida e para uma linha telefónica sobre atrasos, um canal separado dos balcões de atendimento. Um proprietário que vive no estrangeiro tem duas defesas contra uma fatura que chega com o apartamento vazio: uma autorização de débito direto SEPA, que o consórcio aceita num formulário simples, e um representante em Espanha, porque todos os procedimentos do consórcio admitem representante com prova de poderes nos termos da lei do procedimento administrativo. O balcão eletrónico do consórcio funciona vinte e quatro horas por dia, mas, como o seu próprio site avisa, ha de tener en cuenta que para acceder se requiere estar en posesión de un certificado digital válido, para aceder é preciso um certificado digital válido, ou seja, um certificado de um emissor reconhecido ou o cartão de identidade eletrónico espanhol; um proprietário sem nenhum dos dois apresenta através do representante ou pessoalmente nos registos de Puerto del Rosario, Corralejo e Gran Tarajal.

Se o consórcio fatura a cada apartamento ou ao condomínio depende de como o edifício foi ligado. Os edifícios mais recentes têm uma bateria de contadores individuais à entrada, um contrato por habitação, e o contrato próprio do condomínio cobre o jardim, a piscina e as torneiras de limpeza. Os blocos mais antigos e muitos complexos turísticos foram construídos com um único contador geral: o consórcio fatura ao condomínio como um só assinante por tudo o que passa pelo contador, e o que acontece lá dentro é matéria da lei da propriedade horizontal, a que dedicamos uma secção mais adiante.

Ler a fatura: os escalões de consumo, o regulamento e o IGIC que falta

A tarifa do consórcio cobra o consumo por escalões crescentes: o regulamento, nas palavras do Cabildo quando o reformou, cuantifica por tramos, quantifica por patamares, de modo que uma casa que consome muito paga os últimos metros cúbicos a um preço mais alto do que os primeiros. Os escalões existem para castigar o desperdício; castigam também uma fuga oculta, e foi por isso que o regulamento foi alterado em 2022, como explica a secção seguinte. A água agrícola tem a sua própria tarifa reduzida desde a mesma reforma, baixada em 16 % para agricultores e criadores profissionais.

O que a fatura não traz é o imposto canário sobre as vendas. O texto canário consolidado sobre o IGIC coloca Las aguas aptas para la alimentación humana o animal o para el riego, incluso en estado sólido, as águas próprias para consumo humano ou animal ou para rega, mesmo em estado sólido, na lista de bens à taxa zero, pelo que a fatura do consórcio mostra a taxa e nada mais. A taxa de saneamento, onde o município a cobra, chega à parte do ayuntamiento. E os valores da tarifa vivem apenas no regulamento publicado no boletim oficial da província, para o qual o portal do consórcio remete sem o reproduzir; antes de orçamentar a água de um condomínio lemos o regulamento em vigor para o ano, porque a assembleia do consórcio pode alterá-lo e fê-lo em 2021 e 2022.

Um contador ou muitos: como um condomínio reparte a sua água

A lei da propriedade horizontal parte da permilagem. Cada apartamento tem uma quota de participação, e Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, essa quota serve de módulo para determinar a participação nos encargos e benefícios do condomínio. Os proprietários devem Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, contribuir, segundo a sua quota ou segundo o que tiver sido especialmente estabelecido, para as despesas gerais do edifício, dos seus serviços e encargos que não possam ser individualizados. Esta última frase é a chave da água. O jardim, a piscina, a limpeza das escadas e a água perdida entre o contador geral e os apartamentos não podem ser individualizados: são despesas gerais, repartidas por quota salvo se os estatutos ou uma deliberação válida disserem outra coisa. A água que uma família bebe e com que toma banho dentro do seu apartamento pode ser individualizada assim que há um contador divisionário para ler, e então não é despesa geral, mas consumo próprio desse proprietário, cobrado a ele.

Assim, um condomínio com um contador geral tem duas formas honestas de dividir a fatura do consórcio e uma desonesta. Pode ler os divisionários de cada apartamento e cobrar a cada proprietário os metros cúbicos que consumiu à tarifa que o consórcio aplicou, deixando só a diferença, os usos comuns e as perdas, para repartir por quota. Pode, onde não há divisionários, repartir toda a fatura por quota, o que a lei permite porque nada é individualizável. O que não pode fazer é inventar uma terceira regra que fique para sempre sem a maioria que a lei exige. Um método adotado ano a ano com o orçamento é uma deliberação ordinária, e bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, basta a maioria dos proprietários que represente a maioria das quotas, ou a maioria dos presentes em segunda convocatória. Uma regra escrita nos estatutos, ou uma que altere as próprias quotas, é outra coisa: as deliberações que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, as que aprovam ou alteram as regras do título constitutivo ou dos estatutos, exigem a unanimidade de todos os proprietários com a totalidade das quotas. Os proprietários ausentes contam para isso: um proprietário devidamente convocado que não se oponha nos trinta dias de calendário seguintes à comunicação da deliberação é contado como voto favorável, uma regra que alcança todo o proprietário que lê o correio do condomínio a partir do estrangeiro com um mês de atraso.

Alguns condomínios que administramos mantêm o contrato de contador único e leem eles próprios os divisionários em cada período; outros pediram ao consórcio que individualizasse os contratos, o que implica uma bateria de contadores, um canalizador e o procedimento de ligação do consórcio, e acaba com a discussão de vez. Em qualquer caso a data de leitura importa: um condomínio que lê os seus divisionários num dia diferente daquele em que o consórcio lê o seu contador nunca fará bater os dois, e a diferença que reparte por quota parecerá uma fuga que é apenas um calendário.

Fugas antes e depois do contador: quem paga, e a regra de 2022

Onde acaba a responsabilidade do consórcio e começa a do proprietário está escrito no decreto estatal de 2023 sobre a água de consumo. Define o ramal, a acometida, como a tubagem que liga o edifício à rede pública e fixa o ponto de entrega em el grifo o racor de prueba del armario o arqueta de contadores tras la llave de corte general en el exterior del edificio, a torneira de ensaio do armário dos contadores depois da válvula de corte geral no exterior do edifício. Tudo o que vem depois desse ponto é a instalação interior, definida como o conjunto de tubagens, ligações, depósitos, acessórios e aparelhos cuya responsabilidad es del titular o propietario de la instalación y no del operador de la red de distribución, cuja responsabilidade é do titular ou proprietário da instalação e não do operador da rede. O operador, por seu lado, deve garantir a qualidade da água até ao ponto de entrega e, nos termos do artigo 47.º do mesmo decreto, avaliar as fugas estruturais das suas próprias condutas e reduzir as evitáveis; o contrato de deteção de fugas da declaração de emergência é esse dever na prática.

Uma fuga antes do contador é água do consórcio e custo do consórcio. Uma fuga depois do contador passa por ele, é contada e faturada por escalões, e até 2022 o regulamento não tinha resposta para o proprietário que regressava de um inverno no estrangeiro e encontrava a fatura de uma piscina. A assembleia do consórcio mudou isso em 24 de novembro de 2021, e a alteração, publicada no boletim oficial da província, entrou em vigor em 1 de fevereiro de 2022; nas palavras do Cabildo, no se gravará sobre el consumidor el agua contabilizada de más en su contador por motivos de averías accidentales que sean acreditadas, sino que se aplicará la tarifa ordinaria, a água contada a mais por avarias acidentais comprovadas não é cobrada nos escalões punitivos mas à tarifa ordinária. O procedimento tem agora o seu próprio formulário no balcão eletrónico do consórcio, e o título enuncia as três condições: AVERÍA FORTUITA, OCULTA Y NO DEBIDA A NEGLIGENCIA DEL USUARIO, uma avaria fortuita, oculta e não devida a negligência do utilizador, ao abrigo do artigo 16.º do regulamento fiscal. O processo exige a Factura de la reparación y/o parte del seguro, a fatura da reparação ou o relatório do seguro, de preferência descrevendo a avaria, e fotografias ou relatórios que provem que a avaria foi acidental e oculta; o consórcio retifica a fatura e, se devolver dinheiro, pede um IBAN. O prazo é curto: El plazo máximo para solicitar el descuento, será de tres meses desde la fecha del recibo sobre la que solicita el descuento, três meses a contar da data da fatura. Um proprietário no estrangeiro que deixa a primeira fatura alta parada até à visita seguinte já perdeu normalmente o direito quando chama o canalizador.

Entre o contador e o apartamento a questão não é do consórcio mas do condomínio, e escrevemos quem paga uma fuga entre pisos e quando entra o seguro do condomínio num artigo próprio. A versão curta para a água é a mesma que para a humidade: uma conduta comum é do condomínio, uma privativa é do proprietário, e a lei pede a cada proprietário Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, manter em bom estado o seu apartamento e as suas instalações privativas, respondendo pelos danos causados pelo seu descuido. Um apartamento que passa meses vazio com a válvula aberta é o caso que mais vemos; o protocolo de ausência que recomendamos aos proprietários no estrangeiro começa por essa válvula.

O depósito do condomínio: o aljibe, a bomba e o decreto que nomeia o condomínio

Muitos edifícios da ilha, e quase todos os complexos turísticos, têm um depósito, o aljibe, entre o contador do consórcio e os apartamentos, com um grupo de pressão e um ou dois dias de reserva para os cortes que os anos de emergência tornaram familiares. Esse depósito faz parte da instalação interior, e o decreto de 2023 é invulgarmente direto sobre de quem é. O artigo 40.º exige que todo o depósito interior, sempre que possível, fique acima do nível do saneamento, estando siempre tapado y dotado de un sistema de desagüe que permita su vaciado total, limpieza y desinfección, sempre tapado e dotado de um escoamento que permita o seu esvaziamento total, limpeza e desinfeção; nenhuma tubagem de saneamento pode passar por cima dele nem num raio de dois metros, e um depósito ao ar livre deve estar protegido e isolado termicamente. Depois nomeia a pessoa: El propietario del edificio, o en su caso la comunidad de vecinos, o proprietário do edifício ou, quando existe, o condomínio, deve fornecer água própria para consumo através da instalação interior, manter a instalação em bom estado vigilando de forma regular la situación de la estructura del depósito interior, elementos de cierre, valvulería, canalizaciones e instalación en general, vigiando regularmente a estrutura do depósito, os fechos, as válvulas e as tubagens, e adotar medidas corretivas quando a qualidade da água ou a instalação puserem a saúde em risco. E o condomínio deve limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado, limpar o depósito periodicamente, com desincrustação, desinfeção e enxaguamento, com uma frequência avaliada caso a caso segundo os critérios da administração local em função da qualidade da água e da dimensão do depósito, por um profissional nos termos do código técnico da edificação e das regras dos biocidas. O decreto quer ainda uma torneira de amostragem depois da válvula de corte geral em todos os edifícios, para que um mau resultado numa torneira de cozinha possa ser rastreado até à rede ou até ao depósito.

O decreto da legionela, que rege torres de arrefecimento, jacúzis e afins, não alcança um edifício puramente residencial: o seu âmbito exclui las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios, as instalações em edifícios de uso exclusivo de habitação, desde que não afetem o ambiente exterior, embora a autoridade sanitária possa ainda ordenar controlos onde suspeite de um risco. Um complexo que arrenda apartamentos a turistas, ou uma mancomunidad cuja piscina tem jatos e jogos de água, não é de uso exclusivo de habitação, e os seus sistemas de água quente e fria entram na lista de instalações do decreto; descrevemos o que o decreto canário das piscinas exige a uma piscina de condomínio e como um complexo de vários condomínios partilha a piscina e os jardins em dois artigos anteriores, e o depósito de água pertence ao mesmo calendário anual. Quando uma torneira de um apartamento privado dá água que não passa numa análise, a resposta do decreto é suave: a administração local dará las recomendaciones necesarias a los propietarios, dá aos proprietários as recomendações necessárias; quando a falha está num edifício com atividade pública ou comercial, o decreto põe as medidas corretivas a cargo do proprietário do edifício e, quando a autoridade sanitária o indicar, o dever de avisar os utilizadores.

Camiões, cisternas e as casas para lá da rede

Nem toda a propriedade da ilha tem tubagem. As casas de campo do interior e algumas urbanizações mais antigas enchem um aljibe com um camião-cisterna, do seu próprio fornecedor ou das cisternas do consórcio, e o decreto de 2023 regula isso também. Um operador pode recorrer a cisternas ou depósitos móveis como máximo durante cuatro meses al año, no máximo durante quatro meses por ano, e para além disso só depois de o comunicar à autoridade sanitária e obter o seu parecer favorável; a cisterna deve estar sinalizada como transporte de água de consumo, cada carga deve ser acompanhada de uma análise recente da água transportada, e enquanto estiver ao serviço não pode transportar outra coisa. Os anos de emergência transformaram esta exceção em rotina nas aldeias que o Conselho enumerou, e a regra dos quatro meses é uma das razões por que o Conselho não podia limitar-se a continuar a mandar camiões. Quem compra uma casa que depende de entregas devia ler o depósito como o condomínio lê o seu aljibe, e orçamentar o camião a preços de mercado, porque a tarifa do consórcio cobre a água no contador, não a água no portão.

Poupar água: o que a lei pode impor e o que um condomínio pode fazer antes

O artigo 108.º dá ao Conselho Insular, numa emergência que conduza a escassez, o poder de restringir o consumo, e o decreto de 2023 sobre a água de consumo fixa um mínimo de 100 litros por habitante e por dia, mais onde o plano hidrológico da ilha o disser; a prorrogação de 2024 regista que os níveis dos depósitos principais estavam muy inferior al nivel de garantía de demanda, muito abaixo do nível de garantia que o plano insular fixa. Nenhuma restrição às casas estava em vigor quando a emergência terminou, e nenhuma está enquanto escrevemos, mas um condomínio que esperasse por uma estaria a planear para o ano errado. O que baixa a fatura da água de um condomínio não tem glamour: uma cobertura na piscina e um horário de bomba que não faça contralavagem todos os dias, espécies de jardim que sobrevivam ao vento da ilha sem aspersor ao meio-dia, uma leitura trimestral de todos os divisionários com o contador geral na mesma manhã, e um administrador que olhe para a curva de consumo todos os meses e telefone ao proprietário cujo apartamento vazio bebe de repente 40 metros cúbicos. A reforma do consórcio de 2022 premeia o último hábito, porque uma fuga encontrada no primeiro mês é uma fatura pequena retificada dentro dos três meses; uma fuga encontrada no terceiro é uma fatura sem remédio.

O que fazemos nos condomínios que administramos

Para os condomínios que gerimos em Corralejo, Caleta de Fuste e no sul, a água é uma linha que vigiamos e não uma fatura que reencaminhamos. Temos o contrato e o débito direto do consórcio em nome do condomínio, lemos os divisionários no dia de leitura do consórcio onde o edifício os tem, e apresentamos a repartição na assembleia anual com o contador geral, a soma dos apartamentos e a diferença lado a lado, para que a diferença seja discutida como fuga ou como jardim e não como mistério. Guardamos o certificado de limpeza do depósito no arquivo do condomínio e pomos a data seguinte no calendário, e apresentamos o pedido do artigo 16.º para um proprietário cujo apartamento teve uma fuga oculta dentro dos três meses, com a fatura do canalizador e as fotografias que o consórcio pede. Os proprietários no estrangeiro que queiram isso para o seu edifício podem ler o que cobre a nossa gestão de condomínios e pedir um orçamento com o número de habitações e a forma como o edifício está medido.

Perguntas frequentes

O meu apartamento esteve vazio todo o inverno e a fatura do consórcio é enorme. O que faço?

Assuma uma fuga depois do contador, feche a válvula geral se alguém lhe puder chegar e chame um canalizador esta semana, porque a retificação do consórcio ao abrigo do artigo 16.º do seu regulamento tem de ser pedida nos três meses seguintes à data da fatura e precisa da fatura da reparação ou do relatório do seguro, mais fotografias ou um relatório que mostrem que a avaria foi acidental e oculta. Se as condições se cumprirem, o excesso é cobrado à tarifa ordinária em vez dos escalões mais altos; se deixar passar os três meses não há retificação. Lembre-se de que o regulamento nomeia o proprietário como contribuinte mesmo quando o contrato está em nome de um inquilino.

Nunca lá estou. O condomínio pode cobrar-me a água por quota?

Se o edifício tem um contador geral e não tem divisionários, sim: o consumo que não pode ser individualizado é uma despesa geral e a lei da propriedade horizontal reparte-o por quota salvo disposição em contrário dos estatutos. Se o seu apartamento tem divisionário, o seu consumo próprio é individualizável e deve ser-lhe cobrado pelos metros lidos, repartindo por quota apenas os usos comuns e as perdas. Peça ao administrador a leitura geral, a soma dos divisionários e a diferença; um método adotado com o orçamento exige maioria ordinária; uma regra permanente nos estatutos exige unanimidade, e para esse tipo de deliberação o seu silêncio durante trinta dias depois de lhe ser comunicada conta como voto favorável.

A emergência acabou, ou vai haver cortes este inverno?

O Conselho Insular de Águas deixou a emergência caducar em 2 de setembro de 2025 depois de o consórcio ter comunicado uma produção recorde de quase 50.000 metros cúbicos por dia, depósitos novos e uma redução de 80 % nos cortes, e o Cabildo disse que as obras de emergência restantes seriam concluídas em 2026. Os cortes já não são gerais, mas uma rotura de conduta ou uma paragem de central ainda podem esvaziar o depósito de uma aldeia durante um dia, e é por isso que o aljibe e o grupo de pressão de um condomínio valem a sua manutenção. O artigo 107.º da lei canária das águas permite ao Conselho declarar uma nova emergência se os caudais voltarem a cair.

Quem tem de limpar o depósito de água do condomínio, e com que frequência?

O condomínio, pelo nome: o decreto de 2023 sobre a água de consumo torna o proprietário do edifício ou o condomínio responsável por manter a instalação interior em bom estado e por limpar o depósito periodicamente, com desincrustação, desinfeção e enxaguamento, por um profissional qualificado, com uma frequência fixada caso a caso segundo os critérios da câmara municipal em função da água e do depósito. As regras da legionela nada acrescentam para um edifício de uso exclusivo de habitação, mas um complexo com arrendamento turístico ou uma piscina com jogos de água entra nelas e os seus sistemas de água precisam também do plano de legionela.