Convocatória, procurações, maiorias e a regra dos 30 dias — como funciona uma junta de propietarios espanhola e por que razão as suas decisões o vinculam, tenha estado presente ou não.
Todos os anos, numa sala em Corralejo, em Costa Calma ou em Caleta de Fuste, entre oito e quarenta pessoas decidem quanto lhe vai custar o seu imóvel e o que vai acontecer ao seu edifício. Se vive em Lisboa, no Porto ou em Coimbra, há uma boa probabilidade de só vir a saber depois.
É um problema com solução, mas só se perceber duas coisas: como a assembleia é convocada, e como ela o vincula quando não está presente. É a segunda que apanha as pessoas desprevenidas.
A junta de propietarios é o órgão de decisão do condomínio. O artigo 16 da Ley de Propiedad Horizontal exige que reúna pelo menos uma vez por ano para aprovar as contas do ano findo e o orçamento do ano seguinte. As assembleias extraordinárias podem ser convocadas a qualquer momento pelo presidente, ou quando condóminos representando 25% das quotas (ou 25% dos condóminos) o solicitem.
A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos, a data, a hora e o local, e tanto a primeira como a segunda convocatória. Tem também de incluir a lista dos condóminos que não estão em dia com os pagamentos — esses podem usar da palavra mas não podem votar (art. 15.2). A antecedência mínima para a assembleia anual ordinária é de seis dias (art. 16.3).
Seis dias é o mínimo legal e, para um condomínio com proprietários em cinco países, um mínimo indefensável. Um administrador sério envia a convocatória com semanas de antecedência. A nossa fica online no momento em que é emitida, em inglês, espanhol ou alemão, com o modelo de procuração anexado e pronto.
Este é o artigo que ninguém lê e que toda a gente devia ler.
O artigo 9.1.h obriga cada condómino a comunicar ao secretário do condomínio um domicílio em Espanha para todas as convocatórias e notificações. Repare na formulação: um domicílio em Espanha. Não a sua morada em Portugal, nem o seu e-mail — ainda que muitos condomínios enviem também um e-mail em paralelo, e devam fazê-lo.
Se não tiver indicado nenhum, a lei considera a sua própria fração no condomínio como o seu endereço para notificações. E se a entrega aí não for possível, a convocatória pode ser afixada no placar do condomínio, onde produz plenos efeitos legais ao fim de três dias civis.
Volte a ler isto se tem um apartamento de férias que visita duas vezes por ano. Um aviso colado num placar de um corredor por onde passou pela última vez em outubro pode ser uma convocatória válida. Manter o seu endereço de notificação atualizado — e avisar o administrador quando muda — é a proteção mais barata que alguma vez vai comprar.
Não tem de apanhar um avião. O artigo 15.1 permite a participação por representação legal ou voluntária, e a formalidade é deliberadamente leve: basta um documento escrito assinado pelo condómino para provar a delegação. Quando uma fração pertence a mais de uma pessoa, estas têm de designar um único representante.
Há algumas coisas que vale a pena acertar:
Nos nossos condomínios o modelo de procuração está no portal ao lado da convocatória, para poder ser assinado e devolvido na mesma noite em que a ordem de trabalhos chega — sem imprimir, sem digitalizar num aeroporto, sem correio do Porto para Puerto del Rosario.
Os condóminos partem muitas vezes do princípio de que cada decisão precisa de toda a gente. Não precisa. A LPH organiza as deliberações em classes, e saber em que classe cai um ponto da ordem de trabalhos diz-lhe quanto lhe custa a ausência.
E, à margem de tudo isto, o artigo 10.1 enumera obras que o condomínio tem de realizar — conservação, segurança, habitabilidade, acessibilidade legalmente exigida — que não exigem qualquer deliberação prévia. Ninguém vota se o edifício tem de ser seguro.
Se não conseguir perceber a que classe pertence um ponto da ordem de trabalhos, pergunte antes da assembleia. É uma pergunta legítima e a resposta muda o esforço que deve fazer para estar representado.
Eis a disposição que mais surpreende os proprietários no estrangeiro. Artigo 17.8:
"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."
Os condóminos ausentes que tenham sido devidamente notificados da deliberação e que não manifestem a sua discordância no prazo de trinta dias civis contam como tendo votado a favor. A lei associa este mecanismo às classes de deliberação que exigem maioria qualificada — as votações de um terço e de três quintos acima — que é exatamente onde dói.
A ausência não é, portanto, neutralidade. Se não esteve presente e não se opuser por escrito no prazo de trinta dias a contar da notificação da deliberação, o senhor — para efeitos de contagem — concordou com ela. O que torna um hábito inegociável para qualquer proprietário que viva no estrangeiro: leia a ata quando chega e marque os trinta dias na agenda.
O artigo 19 rege a acta: tem de registar a data e o local, quem esteve presente e com que quotas, a ordem de trabalhos, e as deliberações adotadas com a contagem dos votos. Uma vez fechada e assinada pelo presidente e pelo secretário — no prazo de dez dias após a assembleia — as deliberações são executórias.
Se entender que uma deliberação é ilegal, contrária aos seus estatutos ou gravemente lesiva, o artigo 18 dá-lhe uma via para a impugnar judicialmente. Aplicam-se dois limites. A ação caduca três meses após a adoção da deliberação, prazo alargado para um ano quando a deliberação seja contrária à lei ou aos estatutos. E tem de estar em dia com os pagamentos, ou ter depositado judicialmente o que deve, para a poder intentar.
Três meses passam depressa quando a ata demora seis semanas a chegar e depois ainda tem de ser traduzida. É por isso que publicamos as atas como documentos no portal do proprietário assim que são fechadas, em vez de as enviarmos quando calhar sair correio.
Se as assembleias do seu condomínio são ilegíveis à distância, isso não é algo que tenha de aceitar. É a parte do trabalho que consideramos mais importante — veja o que abrange o nosso serviço de administração de condomínios, ou fale-nos do seu condomínio.
