Não concorda com uma deliberação da assembleia: os fundamentos, o relógio e os passos antes (e em vez) do tribunal

A ata da assembleia de outubro chega a uma proprietária de um complexo de Corralejo três semanas depois da reunião, e a deliberação contra a qual falou está lá, preto no branco: uma nova repartição das despesas da piscina que recai sobre o seu apartamento no rés-do-chão. Tem três meses, na maioria dos casos, e uma lista de opções mais curta do que pensa. O direito espanhol da propriedade horizontal permite a um proprietário impugnar uma deliberação da assembleia só por três fundamentos, só se o seu voto foi expresso de certa maneira, só depois de pagar o que deve e só dentro de um prazo que os tribunais se recusam a esticar. Dá-lhe também, antes de tudo isso, passos mais baratos dentro do condomínio, e desde abril de 2025 obriga-a a tentar negociar antes de um juiz ler a sua ação. Este artigo é a sequência no terreno: o que conta como fundamento, o que tentar primeiro, quem pode demandar, como corre o relógio, o que o passo da negociação lhe faz, o que uma impugnação não trava e o que custa a via judicial em Fuerteventura.

Três fundamentos, e o que não é fundamento

O artigo 18 da Lei da Propriedade Horizontal nomeia as deliberações que podem ser atacadas em tribunal. O primeiro fundamento é a legalidade: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, quando sejam contrárias à lei ou aos estatutos do condomínio. O segundo é o dano ao próprio condomínio: Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, quando lesem gravemente os interesses do condomínio em benefício de um ou vários proprietários. O terceiro é o dano a um proprietário: Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, quando causem um grave prejuízo a um proprietário que não tem obrigação jurídica de o suportar, ou tenham sido adotadas com abuso de direito (artigo 18.1).

O que falta na lista é o motivo mais comum de zanga: uma deliberação que simplesmente acha errada. Um orçamento que acha alto, um empreiteiro que não teria escolhido, uma cor de tinta, uma decisão tomada pela maioria dentro dos seus poderes, nada disso é fundamento. A lei di-lo no artigo das maiorias: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, as deliberações validamente adotadas vinculam todos os proprietários (artigo 17.9). Uma impugnação não é um recurso contra o juízo da maioria; é a pretensão de que a maioria infringiu uma regra, prejudicou o condomínio ou a prejudicou a si de um modo que a lei não permite. O que um proprietário estrangeiro pode exigir a um condomínio espanhol, da procuração à tradução que não vai receber, está em o guia do nosso escritório sobre o condomínio; este artigo é a sequência que se segue a uma deliberação que rejeita. A proprietária do primeiro parágrafo só tem caso se a nova repartição se afastar das permilagens do título constitutivo ou dos estatutos sem a maioria que esses textos exigem, o tipo de coisa que um advogado verifica numa hora contra a escritura.

Antes da ação: os passos mais baratos dentro do condomínio

A lei dá três ferramentas que não custam nada e não precisam de advogado, e um advogado perguntará se as usou. A primeira é a ordem de trabalhos. Qualquer proprietário pode pôr uma questão à assembleia: Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualquer proprietário pode pedir que a assembleia estude e se pronuncie sobre qualquer assunto de interesse para o condomínio, por escrito ao presidente, que deve incluí-lo na ordem de trabalhos da assembleia seguinte (artigo 16.2). Uma deliberação tomada à pressa pode ser reconsiderada na seguinte, e uma reconsideração pedida por escrito e recusada é um facto que um juiz lê depois.

A segunda é a assembleia extraordinária. Um quarto dos proprietários, ou proprietários com um quarto das permilagens, podem exigi-la, e se o presidente não agir podem convocá-la eles próprios depois de uma espera prudente; o nosso artigo sobre como forçar uma assembleia extraordinária expõe os acórdãos do Supremo Tribunal de 2025 sobre como se faz. Para uma deliberação que uma maioria escassa dos presentes fez passar em segunda convocatória, uma assembleia completa com os ausentes presentes é muitas vezes o remédio mais rápido.

A terceira é a própria ata. Muitas disputas são sobre o que diz a ata e não sobre o que a assembleia decidiu, e a lei tem uma via de reparação: Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, os defeitos e erros da ata são sanáveis desde que ela indique inequivocamente a data e o lugar, os presentes e representados, as deliberações com os votos a favor e contra e as permilagens, e tenha as duas assinaturas; e Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, a retificação deve ser feita antes da assembleia seguinte, que deve ratificá-la (artigo 19.3). O nosso artigo sobre a ata explica o que deve conter e quando a deve receber. Uma proprietária cujo voto contra ficou de fora da ata pede primeiro essa retificação, porque o registo do seu voto é a sua legitimidade.

Mais uma ferramenta é muitas vezes confundida com uma impugnação e não o é. Quando uma deliberação é adotada na sua ausência e não lhe cobra um serviço que não votou, a lei conta o seu voto a favor salvo oposição: os proprietários ausentes, devidamente convocados e informados da deliberação, que no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, não manifestem a sua discordância ao secretário no prazo de trinta dias de calendário, contam-se como votos favoráveis (artigo 17.8). Essa discordância protege-o de ser cobrado como apoiante de uma benfeitoria que não queria; não anula nada, e não substitui a ação judicial nem o seu prazo.

Quem pode impugnar: o voto que deu decide

A legitimidade é a primeira coisa que o advogado de um condomínio verifica, e é onde morrem a maioria das impugnações. O artigo 18.2 dá-a a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, aos proprietários que reservaram o seu voto na assembleia, aos ausentes por qualquer causa e aos que foram indevidamente privados do direito de voto. O proprietário que votou a favor não pode demandar contra a deliberação que ajudou a aprovar. A ausente pode, seja qual for a razão da ausência: a lei diz «por cualquier causa» e não lhe pede mais nada.

A expressão que dá problemas é «salvar el voto», reservar o voto. O Supremo Tribunal fixou o seu sentido no acórdão 242/2013, de 10 de maio de 2013, e reafirmou-o no acórdão 844/2026, de 2 de junho de 2026: o requisito no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene, não vincula o condómino que votou contra a deliberação, mas só o que se abstém. Votar contra basta; quem se abstém deve dizer na assembleia que reserva a sua posição, por exemplo porque lhe falta informação para votar. No caso de 2026, os donos de duas lojas em Oviedo estiveram presentes, recusaram votar sobre uma rampa que consideravam não ser com eles e depois demandaram: o Tribunal entendeu que nem tinham votado contra nem reservado o voto, limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto, limitando-se a dizer que o assunto não lhes dizia respeito, o que o Tribunal não pôde equiparar a reservar o voto; só o proprietário indevidamente privado do voto por dívidas obteve uma decisão de mérito, e perdeu-a. A lição para a proprietária do primeiro parágrafo é mecânica: votar contra, dizê-lo com clareza e verificar que a ata o regista.

A segunda condição é o dinheiro. Para impugnar, o proprietário deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, deve estar em dia com o pagamento de todas as dívidas vencidas ao condomínio ou depositá-las antes em tribunal (artigo 18.2). Um proprietário que discute a própria dívida paga-a ou deposita-a sob protesto e demanda; a alternativa é uma ação inadmissível desde o primeiro dia. A lei abre uma exceção: Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, a regra não se aplica às impugnações de deliberações sobre a fixação ou alteração das permilagens. O Supremo Tribunal lê essa exceção com generosidade. No acórdão 287/2024, de 28 de fevereiro de 2024, sobre um condomínio de Torremolinos que cobrava aos proprietários numa base diferente dos coeficientes da escritura, repetiu a linha do seu acórdão 613/2013 de que se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título, cabem na exceção não só as deliberações que alterem a permilagem fixada no título mas também as que estabeleçam um sistema de distribuição de despesas, em geral ou para despesas concretas, com caráter permanente ou para uma ocasião. Uma repartição de despesas como a da piscina do primeiro parágrafo cabe nessa exceção, pelo que a dívida da quota discutida não impede a ação; a dívida de qualquer outra coisa sim.

O relógio: três meses ou um ano, e o dia em que começa

O artigo 18.3 fixa os prazos: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, a ação caduca três meses depois de a assembleia adotar a deliberação, ou ao fim de um ano quando a deliberação é contrária à lei ou aos estatutos; e Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo, para os proprietários ausentes o prazo conta-se a partir da comunicação da deliberação, pelos meios que o artigo 9 prevê. Assim, um proprietário que esteve presente conta desde o dia da assembleia, por mais tarde que chegue a ata; uma proprietária que estava fora conta desde o dia em que a ata chegou à morada ou ao e-mail que deu ao condomínio, e quem não deu nenhum é notificado no próprio apartamento, a quem o ocupe, e na falta disso pelo quadro de avisos, que produz efeitos três dias depois da afixação (artigo 9.1.h). Os fundamentos de dano, o segundo e o terceiro do artigo 18.1, levam sempre os três meses; só a legalidade leva o ano.

São prazos de caducidade, não de prescrição, e a diferença conta: um prazo de caducidade não se interrompe com uma carta, uma queixa ou uma reunião. A Audiencia de Las Palmas disse-o no seu acórdão 365/2025, de 11 de junho de 2025, sobre um condomínio de Telde cuja proprietária esteve numa assembleia em 26 de dezembro de 2019 e demandou em abril de 2020, recordando que a lei fixou os prazos señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción, estabelecendo um prazo de caducidade que, ao contrário da prescrição, não admite interrupção, e entendendo que la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta, a ação tinha caducado, por terem passado mais de três meses desde a assembleia, para todos os fundamentos salvo a ilegalidade. A única paragem legal do relógio hoje é o pedido de negociação da secção seguinte, que não existia em 2020.

O Supremo Tribunal mantém aberta uma porta estreita para lá do ano. Quando o que se ataca não é uma deliberação viciada mas a ausência de qualquer deliberação, uma assembleia convocada por quem não tinha poder para a convocar, sem quórum e à margem de toda a regra, o Tribunal trata os atos como nulos de pleno direito e não sanados pela passagem do ano: no acórdão 332/2024, de 6 de março de 2024, um caso de Tenerife com duas direções e dois administradores que pretendiam cada um dirigir o mesmo condomínio em Arona, repetiu que o que faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad, faltava era a própria deliberação, um atentado à essência da instituição que a caducidade não pode sanar. É a exceção para o caos, não para uma deliberação corrente que considera ilegal; essas levam o ano e nada mais.

O passo de negociação que a lei agora exige, e o que faz ao relógio

Desde 3 de abril de 2025 uma ação civil em Espanha só é admissível depois de uma tentativa de acordo, e uma impugnação de deliberação do condomínio é uma ação civil como outra qualquer. A lei da eficiência, Ley Orgánica 1/2025, exige a tentativa en todos los procesos declarativos del libro II, em todos os processos declarativos do livro II do Código de Processo Civil, com uma lista curta de exceções que não nomeia a propriedade horizontal (artigo 5.2). O artigo do nosso escritório sobre o requisito explica as formas que pode tomar; a mais simples é a que a própria lei nomeia, porque se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, o requisito considera-se cumprido quando a negociação é conduzida diretamente pelas partes ou entre os seus advogados sob as suas instruções (artigo 5.1). Uma carta fundamentada ao presidente e ao administrador a propor uma correção, com data e pedido de reunião, é essa negociação.

A carta faz também ao relógio algo que mais nada faz. Segundo o artigo 7.1 da mesma lei, o pedido de abrir uma negociação, se definir bem o seu objeto, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte, interrompe a prescrição ou suspende a caducidade das ações desde a data em que conste a tentativa de comunicação do pedido à outra parte. Os três meses do artigo 18.3 param no dia em que o burofax é tentado na morada do condomínio. Retomam se a outra parte não reagir: o processo termina sem acordo, entre outros casos, Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito, se passarem trinta dias de calendário desde a receção do pedido inicial de negociação pela outra parte sem que se realize uma primeira reunião ou contacto dirigido a um acordo ou se obtenha resposta escrita (artigo 10.4). Desde o fim da negociação las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, as partes devem propor a ação no prazo de um ano, para que o requisito conte (artigo 7.3), mas o prazo de caducidade retomado da Lei da Propriedade Horizontal é a trela mais curta, e é a que há que vigiar. A prova que o tribunal vai querer é simples: cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar, qualquer documento que prove que a outra parte recebeu o pedido ou o convite para negociar, a sua data e o seu conteúdo integral (artigo 10.2); um burofax com certificação de conteúdo fá-lo; um simples e-mail é mais difícil de provar.

Em conjunto, a sequência para a proprietária do primeiro parágrafo é: verificar que a ata regista o seu voto contra; enviar o pedido de negociação ao presidente e ao administrador bem dentro dos três meses, por burofax, definindo a deliberação e a correção que quer; esperar os trinta dias ou ir à reunião que o condomínio oferecer; e se nada se mover, demandar antes de se esgotarem os dias restantes dos três meses, com o relógio da caducidade retomado onde parou.

O que uma impugnação não faz

Demandar não congela a deliberação. O artigo 18.4 é explícito: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios, a impugnação não suspende a execução da deliberação, salvo se o juiz o determinar a título cautelar, a pedido do demandante, ouvido o condomínio. As obras continuam, o empreiteiro é contratado e a quota extraordinária é cobrada. A ata torna a deliberação executiva no momento em que é encerrada: Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, desde o seu encerramento as deliberações são executivas, salvo se a lei dispuser o contrário (artigo 19.3).

Isso tem uma consequência prática para a proprietária que demanda: continua a pagar. Uma quota extraordinária que se recusa a pagar enquanto a ação corre torna-a devedora na assembleia seguinte, onde os proprietários em dívida podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, podem participar nas deliberações mas não têm direito de voto (artigo 15.2), e expõe-na a uma ação de cobrança que o condomínio pode propor entretanto. Uma proprietária que quer travar as obras pede ao juiz a suspensão cautelar com a ação, mostra o dano que esperar causaria e pode ter de prestar caução; o condomínio é ouvido primeiro, e o pedido é concedido com parcimónia, porque cada suspensão custa algo aos outros proprietários.

O procedimento e o custo em Fuerteventura

Uma impugnação de deliberação do condomínio vai para o processo ordinário seja qual for o seu valor: o Código de Processo Civil (Ley 1/2000) envia para esse processo as ações Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, quando se exercem as ações que a Lei da Propriedade Horizontal concede à assembleia e aos proprietários, desde que não versem exclusivamente sobre pedidos de quantia (artigo 249.1.8.º). O tribunal é o do lugar do edifício, En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca (artigo 52.1.8.º); para todos os municípios de Fuerteventura isso significa os tribunais de primeira instância de Puerto del Rosario, a única comarca judicial da ilha. Advogado e procurador são obrigatórios no processo ordinário, porque a isenção só cobre os processos verbais de pequeno valor, En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (artigos 23 e 31), e uma impugnação de deliberação nunca é um deles.

As fases fixa-as a lei e na prática são lentas. O condomínio é citado e contesta para que la conteste en el plazo de veinte días, no prazo de vinte dias (artigo 404.1); segue-se uma audiência prévia no prazo de vinte dias desde a sua convocação (artigo 414.1), depois o julgamento, depois uma sentença devida no prazo de vinte dias após o seu fim (artigo 434.1). O Conselho Geral do Poder Judicial mede quanto dura o conjunto: no seu caderno de abril de 2026, um processo ordinário terminado em 2025 durou 13,4 meses em primeira instância nas Canárias, contra 15,5 meses no conjunto de Espanha, e um recurso para a Audiencia de Las Palmas acrescenta os seus próprios meses. Uma proprietária que demanda em novembro de 2026 contra uma quota extraordinária para obras que começam em janeiro está, na prática, a litigar sobre dinheiro já gasto.

O custo tem duas faces. Se a ação falhar por completo, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, as custas da primeira instância são impostas à parte que viu rejeitadas todas as suas pretensões, salvo se o tribunal considerar, fundamentando, que o caso apresentava sérias dúvidas de facto ou de direito (artigo 394.1): a proprietária paga então o advogado e o procurador do condomínio além dos seus. Se a ação proceder, paga o condomínio, e o dinheiro do condomínio é o dinheiro de todos os proprietários, incluída a parte da demandante, porque a própria defesa do condomínio é uma despesa geral coberta pelas quotas ao abrigo do artigo 9.1.e. Essa é a aritmética que um bom consultor põe no papel antes de o burofax sair: o que a deliberação lhe custa, o que custa a ação se perder e o que recupera se ganhar.

O que fazemos

Respondemos à pergunta de um proprietário ou de uma direção sobre uma deliberação em linguagem simples em vinte e quatro horas: o que diz a lei, o que acrescentam os seus estatutos e se o que tem é um fundamento. Quando o assunto tem consequências, as opções vão para o papel, com o que custa cada caminho, quanto demora e o que pode correr mal. Se o proprietário ou o condomínio escolherem a via formal, o processo passa para a porta ao lado, para o escritório de advogados do grupo em Corralejo, com os documentos completos, e nada é apresentado sem um orçamento escrito antes. O apoio jurídico a condomínios é onde a pergunta aterra; o formulário de orçamento é a forma mais rápida de no-la fazer chegar.

Perguntas frequentes

Estava no estrangeiro, a ata chegou por e-mail e discordo de uma deliberação. Quando começa o meu prazo?

No dia em que a ata lhe foi notificada: três meses para os fundamentos de dano e um ano para uma deliberação contrária à lei ou aos estatutos, desde que o condomínio a tenha enviado para a morada que lhe deu. Se nunca deu uma morada ao condomínio, vale a entrega no seu apartamento a quem o ocupe, e se falhar, o aviso no quadro do edifício conta como notificação três dias depois de afixado; o relógio começa então.

Votei a favor e agora arrependo-me. Posso impugnar?

Não. A legitimidade é de quem votou contra ou reservou o voto, dos ausentes e de quem foi indevidamente privado do voto. A sua via é a ordem de trabalhos: peça por escrito ao presidente que leve o assunto à assembleia seguinte, ou reúna um quarto dos proprietários para uma extraordinária.

A deliberação que quero impugnar é precisamente a quota que me recuso a pagar. Tenho de pagar primeiro?

Se a deliberação fixa ou altera as permilagens ou o modo de repartir as despesas, não: o Supremo Tribunal lê essa exceção como aplicável a qualquer distribuição de despesas, geral ou particular, permanente ou para uma ocasião. Para qualquer outra deliberação tem de estar em dia com toda a dívida vencida, ou depositar no tribunal a quantia discutida antes de demandar.

Enviar um burofax dá-me mais tempo?

Um pedido de negociação que defina a deliberação e o que quer suspende o prazo de caducidade desde o dia em que se tenta a entrega, e o prazo retoma se o condomínio não se reunir consigo nem responder por escrito em trinta dias. Uma queixa comum, um pedido de ordem de trabalhos ou uma discordância ao abrigo do artigo 17.8 não suspendem nada.

Se ganhar, o condomínio paga o meu advogado?

Quando todas as suas pretensões procedem, o tribunal normalmente condena o condomínio nas custas, que incluem o seu advogado e o seu procurador dentro da tabela oficial. O condomínio paga com o fundo comum, para o qual contribui com as suas quotas, e se perder por completo a condenação corre no sentido contrário.