Quarenta apartamentos em Corralejo, onze deles arrendados a turistas há anos. Um novo proprietário, no terceiro andar, quer que passem a ser doze. Os residentes querem um elevador mais sossegado e uma piscina com menos malas à volta, e o presidente leu duas coisas na imprensa: que o Supremo Tribunal anulou «o registo» e que a lei canária «dá cinco anos». As duas são verdade, e nenhuma responde à pergunta que vai ser feita à assembleia. À porta desse edifício encontram-se três conjuntos de regras: a lei canária que decide se uma habitação pode ser arrendada a turistas, o número de registo que vai no anúncio e a lei da propriedade horizontal, que diz o que a assembleia de proprietários pode decidir. Dois deles mexeram em 2026, e o terceiro tinha mudado no ano anterior. Esta nota explica em que ponto está cada um a 4 de outubro de 2026, para o proprietário que já arrenda, para o que quer começar e para a direção do condomínio. As citações estão em espanhol, com a leitura em português.
Um novo arrendamento turístico começa na câmara
A lei canária sobre o uso turístico das habitações (Ley 6/2025) está em vigor desde 13 de dezembro de 2025. Com ela, um arrendamento turístico começa com uma declaração responsável apresentada ao Cabildo da ilha, e a declaração vale o que valerem os papéis que a acompanham. Um deles decide quase tudo: uma Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate, uma certidão urbanística que mostre que o planeamento do município permite expressamente o alojamento turístico naquela habitação em concreto (artigo 7.7).
O planeamento não o pode permitir livremente. Em regra, a abertura ao uso turístico deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, tem de reservar pelo menos 90 por cento da edificabilidade residencial, para habitações que não se arrendam a turistas (artigo 4.1), e as habitações que abre deben tener una antigüedad mínima de diez años, têm de ter pelo menos dez anos, salvo se o próprio planeamento encurtar esse prazo (artigo 5.1). Onde o planeamento não o permite, nada de novo pode começar. O próprio preâmbulo da lei admite que o atraso de uma câmara em adaptar o seu planeamento implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, tornaria de facto impossível iniciar o arrendamento turístico de habitações, e o seu remédio é uma solução de recurso: a partir de dezembro de 2030 o Cabildo aplicará as regras supletivas da lei (oitava disposição transitória). Essas regras supletivas abrem a porta à moradia unifamiliar isolada (artigo 5.2), e a lei é explícita quanto aos apartamentos: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, em caso algum se consideram isoladas as habitações independentes existentes em edifícios plurifamiliares ou geminados sujeitos ao regime de propriedade horizontal (artigo 2). Tal como a lemos, um apartamento num condomínio só pode tornar-se arrendamento turístico onde o planeamento municipal o diga expressamente. Não verificámos o estado do planeamento em cada um dos seis municípios de Fuerteventura; a certidão é a câmara que a passa, e é lá que a pergunta vai primeiro.
Quando os papéis estão em ordem, o resto é rápido. A declaração permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, permite iniciar a atividade no dia em que é apresentada (artigo 8.1), e habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años, habilita o seu titular a exercer a atividade por cinco anos (artigo 10.1), renováveis se a habitação continuar a cumprir todos os requisitos. Daqui seguem-se duas consequências que os proprietários raramente esperam. A notificação do Cabildo à câmara vale como la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, a comunicação prévia relativa à mudança do uso urbanístico da habitação, de residencial para turístico (artigo 9.1), uma mudança que o proprietário tem também de declarar ao Cadastro. E a câmara informa as empresas fornecedoras de serviços, para que se apliquem as tarifas e as taxas de um uso turístico.
Um arrendamento turístico que já existe
As habitações registadas com as regras de 2015 não foram desligadas. A lei deu-lhes um regime transitório, e em agosto de 2026 uma lei de alteração (Ley 7/2026) acrescentou-lhe uma data.
| A sua situação |
O que a lei lhe dá |
| É proprietário do apartamento, é o titular registado da exploração e arrendou-o durante mais de um ano antes da lei |
Pode declarar na câmara o uso turístico consolidado até dezembro de 2030. Não tem data de fim |
| Qualquer outro arrendamento devidamente registado |
Cinco anos, até dezembro de 2030, e uma prorrogação de até cinco mais se a pedir até dezembro de 2029 com provas |
| Explora um apartamento que pertence a outra pessoa |
Até terminar o seu acordo com o proprietário, dentro desses cinco anos |
| Registado antes da lei, mas a câmara nunca recebeu a comunicação prévia de atividade classificada |
Apresente a comunicação antes de 31 de julho de 2027, ou cesse |
| O apartamento é vendido |
O uso consolidado extingue-se, e o comprador começa do início |
| O apartamento é herdado |
O herdeiro pode assumir a declaração, por dez anos no máximo |
A regra geral é a segunda linha. Os exploradores dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo, têm cinco anos para continuar a arrendar a habitação nos termos em que o vinham fazendo (segunda disposição transitória), e quando os cinco anos terminam a atividade tem de cessar, salvo se a habitação tiver sido habilitada segundo as novas regras. A primeira linha, o uso consolidado, é melhor e mais estreita. Não tem prazo, mas enquanto dura la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, a habitação não pode ter qualquer uso residencial, nem sequer pelo seu proprietário, e termina com la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, a transmissão da propriedade da habitação a qualquer título (primeira disposição transitória). Um apartamento já não se vende «com a sua licença». Desde agosto de 2026 a única exceção é a herança.
A quarta linha é a data nova. É para as declarações que foram apresentadas ao Cabildo sem que nada fosse apresentado na câmara. Os seus titulares têm até 31 de julho de 2027 para apresentar lá a comunicação que as atividades classificadas exigem, com uma certidão municipal e o relatório de um técnico, e a consequência de não o fazer está escrita sem matizes: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, o interessado terá de cessar imediatamente a atividade turística (décima disposição transitória).
Trinta e um dias
A mesma lei de alteração traçou uma linha que chega a apartamentos em que ninguém pensa como arrendamentos turísticos. Salvo prova em contrário, presume-se arrendamento turístico quando uma habitação é anunciada num canal de oferta turística, ou quando nela se presta alojamento por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, por um período contínuo de trinta e um dias ou menos, uma ou mais vezes no mesmo ano (artigo 11). Um arrendamento curto pode continuar a ser um arrendamento comum, mas o senhorio tem de perguntar ao inquilino por que precisa do alojamento durante esse tempo e escrever o motivo no contrato. Se o contrato for omisso, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, é tratado como arrendamento turístico (artigo 12).
Para um condomínio isto importa mais do que parece. Um apartamento arrendado à semana como «arrendamento de temporada», sem registo, é um arrendamento turístico aos olhos da lei canária, e tal como lemos as duas leis em conjunto aplica-se-lhe o que os estatutos ou a assembleia tenham decidido sobre arrendamentos turísticos. Um decreto-lei estatal de 29 de setembro de 2026 tinha escrito a sua própria linha de trinta e um dias na lei do arrendamento; o Congresso revogou-o a 2 de outubro, e um segundo decreto-lei, o Real Decreto-ley 29/2026, voltou a escrevê-la desde 8 de outubro, pendente da sua própria votação; a presunção canária, que é direito regional, não foi tocada por nenhum dos dois. O que um verdadeiro arrendamento de temporada exige está no nosso artigo irmão sobre o contrato de temporada, e o que caiu com o decreto no artigo sobre os decretos de outubro.
O número no anúncio
A partir de 1 de julho de 2025 um arrendamento turístico precisava de um segundo número, emitido através do registo predial ao abrigo de um decreto estatal (Real Decreto 1312/2024). O Supremo Tribunal anulou essa parte do decreto no acórdão 620/2026, de 19 de maio de 2026, e nos que se lhe seguiram: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, o Estado não tem competência para emitir as disposições do decreto relativas ao procedimento de registo único dos arrendamentos de curta duração. O que deixou de pé foi o balcão digital do Estado, pelo qual as plataformas enviam os seus dados.
O número não desapareceu: mudou de mãos. Um regulamento europeu aplicável desde 20 de maio de 2026 (Regulamento (UE) 2024/1028) diz às plataformas que, onde quer que exista um procedimento de registo, elas garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, têm de garantir que os anfitriões fornecem um número de registo antes de permitirem a oferta de serviços de arrendamento de curta duração, e exige que una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro, uma unidade não esteja sujeita a mais do que um procedimento de registo. Nas Canárias esse procedimento é o regional. O Cabildo inscreve a declaração no registo turístico das ilhas, e a inscrição traz un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio, um número de registo cuja inclusão é obrigatória em qualquer publicação ou anúncio (artigo 8.6). É esse o número a manter no anúncio. Nenhuma norma em vigor pede o número estatal de 2025. Não verificámos como cada plataforma redige o seu formulário; a nossa leitura do regulamento é que o número canário é o que ela tem de pedir.
O que a assembleia pode decidir
Desde 3 de abril de 2025 a lei da propriedade horizontal fala dos arrendamentos turísticos de quatro maneiras.
- Antes de começar. O proprietário que queira arrendar a turistas deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, tem de obter previamente a aprovação expressa do condomínio (artigo 7.3). Um arrendamento que comece sem ela pode ser obrigado a cessar: o presidente exige-o e, se isso não bastar, a assembleia pode levar o proprietário a tribunal.
- A maioria. A deliberação que aprove, limite, condicione ou proíba os arrendamentos turísticos requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, exige o voto favorável de três quintos de todos os proprietários que, por sua vez, representem três quintos das quotas (artigo 17.12). O Supremo Tribunal confirmou que esses três quintos podem proibir, e não apenas limitar (acórdão 1205/2025, de 2 de setembro de 2025, que repete os seus dois acórdãos de pleno de 3 de outubro de 2024).
- As quotas. A mesma maioria pode cobrar mais aos apartamentos que arrendam, em quotas especiais ou numa participação maior nas despesas comuns, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, desde que as alterações não representem um aumento superior a 20 por cento.
- O passado. O artigo 17.12 termina com uma frase curta: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, estas deliberações não terão efeitos retroativos. E uma disposição acrescentada em 2025 protege o proprietário que já arrendava ao abrigo das regras do turismo antes de 3 de abril de 2025, o qual podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, poderá continuar a exercer a atividade nas condições e pelos prazos que essas regras fixam (segunda disposição adicional).
Juntando a lei canária, o quadro para o prédio de Corralejo é este. Os onze arrendamentos que estavam registados e a funcionar antes de abril de 2025 não precisam da autorização da assembleia, e tal como lemos a lei uma deliberação tomada agora não os encerra; o seu relógio é o canário, dezembro de 2030 salvo se puderem aceder ao uso consolidado. O décimo segundo precisa, antes de mais, da aprovação expressa da assembleia, e depois da certidão da câmara. Duas coisas continuam em aberto, e dizemo-lo: se uma quota agravada votada hoje pode ser cobrada a um arrendamento que começou antes da deliberação, e até onde lhe podem ser impostas condições. Sobre ambas pediríamos o parecer de um advogado antes de redigir a deliberação. Uma proibição que já estava nos estatutos é outra coisa: nenhuma das duas regras, tal como as lemos, salva um arrendamento que os estatutos proibiam.
Os três quintos contam-se sobre todos os proprietários, não sobre os presentes. Num edifício em que metade dos proprietários vive no estrangeiro essa é toda a dificuldade, e a lei dá uma ajuda: os votos dos proprietários ausentes devidamente convocados contam como favoráveis se, uma vez informados da deliberação, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, não manifestarem a sua discordância a quem exerce as funções de secretário do condomínio no prazo de 30 dias de calendário (artigo 17.8). Uma deliberação sobre uma regra para todo o edifício ganha-se, por isso, nas semanas a seguir à assembleia, notificando bem. Para uma aprovação que beneficia um só apartamento não confiaríamos no silêncio: a lei retira essa ajuda às alterações feitas em benefício privado de um proprietário, e os votos reais são mais seguros. Se o presidente não quiser pôr o assunto na ordem de trabalhos, a nossa nota sobre a assembleia extraordinária explica como um quarto dos proprietários pode pedi-la.
A certidão que se pede ao condomínio
A lei canária não cria uma regra própria para os condomínios: remete para a lei da propriedade horizontal e pede a prova. A declaração de um apartamento num condomínio tem de ser acompanhada de uma certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias, uma certidão ou documento da assembleia de proprietários, que comprove que nem o título constitutivo, nem os estatutos, nem qualquer deliberação do condomínio oponível a terceiros exclui os usos diferentes da residência habitual (artigo 7.7). Ao proprietário que opta pelo uso consolidado pede-se a mesma prova, do registo predial ou por qualquer outro meio válido em direito. O pedido chega à secretária do secretário, e convém saber três coisas antes de chegar.
- Certifica o que os livros dizem. O título constitutivo, os estatutos e o livro de atas, lidos por essa ordem. É uma constatação de factos, não um favor que a direção concede ou recusa; nos condomínios que administramos, o secretário emite-a com o visto do presidente.
- Registe o que a assembleia decidir. A lei da propriedade horizontal diz dos estatutos de um edifício que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, não prejudicarão terceiros se não tiverem sido inscritos no registo predial (artigo 5). Uma deliberação que só vive no livro de atas convida a defender que um comprador posterior não está vinculado por ela. O condomínio que vote um limite ou uma proibição deve levá-lo ao registo.
- O silêncio não é aprovação. Uma certidão que não encontra qualquer proibição não é a aprovação expressa que o artigo 7.3 exige para um arrendamento que começa depois de abril de 2025. Tal como lemos as duas leis em conjunto, um novo arrendamento precisa das duas coisas: a deliberação da assembleia e a certidão.
O que fazer, consoante quem é
- Se já arrenda. Localize a sua declaração e a respetiva data. Pergunte à câmara se tem a sua comunicação prévia de atividade classificada e, se não tiver, apresente-a antes de 31 de julho de 2027. Decida antes de dezembro de 2030 se pode declarar o uso consolidado. Mantenha o número canário em todos os anúncios.
- Se quer começar. Peça primeiro à câmara a certidão urbanística. Se o planeamento o permitir, peça ao presidente que ponha o seu pedido na ordem de trabalhos. Só depois apresente a declaração ao Cabildo.
- Se arrenda à semana sem registo. Escreva o motivo do inquilino em cada contrato de trinta e um dias ou menos, ou registe o apartamento.
- Se está na direção. Leia os estatutos e o livro de atas antes que alguém peça uma certidão. Se o edifício quiser uma regra, leve-a a uma assembleia com a redação do artigo 17.12, notifique devidamente os proprietários ausentes e registe o resultado.
O que fazemos nos condomínios que administramos
Como secretário e administrador guardamos os estatutos e o livro de atas, emitimos a certidão quando um proprietário precisa dela, pomos na ordem de trabalhos as deliberações sobre arrendamentos turísticos com a redação da própria lei, contamos os três quintos sobre a lista completa de proprietários e quotas, notificamos os ausentes e dizemos à direção quando uma deliberação deve ir ao registo predial. Não gerimos arrendamentos turísticos e não somos advogados; quando uma pergunta é de advogado, dizemo-lo. A nossa nota anterior sobre o arrendamento turístico no seu condomínio explica a reforma de 2025 com mais pormenor. A lei canária do lado do proprietário está nos nossos artigos irmãos da Olga Caballero & Co. e, com os impostos, da AAA+ Consultants. O serviço está descrito na nossa página de gestão de condomínios, e um condomínio que queira comparar pode pedir um orçamento.
Perguntas frequentes
O condomínio pode encerrar os arrendamentos turísticos que já existem no edifício?
Não por deliberação. As deliberações sobre arrendamentos turísticos não têm efeitos retroativos, e o proprietário que arrendava ao abrigo das regras do turismo antes de 3 de abril de 2025 pode continuar enquanto essas regras o permitirem. A exceção é o arrendamento que os estatutos já proibiam.
Registei o meu apartamento há anos. Tenho de fazer alguma coisa agora?
Sim, duas coisas. Verifique se a câmara tem a sua comunicação prévia de atividade classificada, e apresente-a antes de 31 de julho de 2027 se não tiver. E veja antes de dezembro de 2030 se pode declarar o uso consolidado; caso contrário, o registo termina nessa altura.
Ainda preciso do número de registo estatal?
Nenhuma norma em vigor o exige desde que o Supremo Tribunal anulou o procedimento de registo estatal em maio de 2026. O número que tem de constar de todos os anúncios é o do registo turístico canário.
Arrendo o meu apartamento por períodos de três semanas. Isso é um arrendamento turístico?
Nas Canárias presume-se que sim, desde agosto de 2026, sempre que a estadia seja de trinta e um dias ou menos. A presunção cai se o contrato indicar por que razão o inquilino precisa de alojamento temporário.
O condomínio pode cobrar mais aos arrendamentos turísticos?
Sim: com três quintos de todos os proprietários e quotas, até 20 por cento mais em quotas especiais ou na participação nas despesas comuns, e nunca retroativamente.
