Todas as comunidades têm um: o apartamento cujas quotas deixaram de chegar. Às vezes é um descuido — um cartão caducado, uma conta encerrada depois de uma mudança para o estrangeiro. Às vezes é uma decisão. Seja como for, o dinheiro que falta na conta da comunidade é dinheiro que os proprietários que pagam emprestam, mês após mês e sem querer, ao vizinho que não paga.
A lei espanhola dá à comunidade ferramentas reais, e o último ano afiou duas delas: o Tribunal Supremo disse, numa linha de jurisprudência já consolidada, exatamente quanto tempo tem uma comunidade para reclamar — e desde abril de 2025 existe um passo novo e obrigatório antes de ir a tribunal. Se está na direção de uma comunidade, paga quotas a uma, ou está prestes a comprar numa, este é o estado das coisas em 2026.
Se cuota, coeficiente ou derrama ainda soam difusos, comece pelo nosso guia de quotas e derramas — este artigo continua onde aquele termina: o que acontece quando o dinheiro não chega.
A obrigação não é opcional — e a comunidade tem de agir
O artigo 9.1.e da Ley de Propiedad Horizontal faz da contribuição para as despesas comuns uma obrigação legal ligada a cada fração. Uma comunidade que deixa a morosidade arrastar-se não está a ser simpática: está a transferir o custo, em silêncio, para todos os outros e, como veremos, a deixar correr um prazo.
O primeiro movimento formal é sempre o mesmo: a junta aprova a liquidação da dívida (a liquidación de la deuda), que transforma «o vizinho deve qualquer coisa» num valor certificado e datado. Tudo o que se segue constrói-se sobre esse certificado.
O relógio é real: cinco anos
Durante anos discutiu-se quanto tempo tinha uma comunidade para reclamar quotas por pagar — cinco anos ou quinze. Essa discussão acabou.
Em novembro de 2025 o Tribunal Supremo reiterou-o mais uma vez (acórdão 1726/2025, numa linha já fixada entre 2020 e 2023): as quotas de comunidade são obrigações periódicas e prescrevem nos termos do artigo 1966.3ª do Código Civil — cinco anos, contados prestação a prestação. O acórdão aplica o prazo de cinco anos mesmo a dívidas nascidas antes da reforma do Código Civil de 2015, salvo se a comunidade tiver interrompido validamente a prescrição a tempo.
A leitura prática corta nos dois sentidos. Uma comunidade que se senta sobre a morosidade durante anos não está a acumular um crédito; está a perdê-lo, prestação a prestação. E um proprietário a quem exigem quotas de há uma década tem uma defesa que a lei agora enuncia com clareza. A interrupção — uma interpelação de pagamento formal e demonstrável — reinicia a contagem; é precisamente por isso que os administradores profissionais documentam cada interpelação.
O que uma comunidade pode realmente fazer
Com a dívida certificada, a caixa de ferramentas é esta:
O devedor perde o voto. O proprietário que não está em dia quando a junta reúne pode assistir e falar, mas não votar, e a sua quota fica fora das maiorias (artigo 15.2 LPH) — só impugnar judicialmente a dívida, ou consigná-la antes, preserva o voto. A própria convocatória tem de listar os proprietários em mora — a lei exige-o; estar atrasado nunca fica privado por muito tempo.
A reclamação rápida: o monitorio. O artigo 21 LPH dá às comunidades um procedimento de pagamento feito à medida. Com a dívida certificada e uma interpelação prévia, a comunidade apresenta o requerimento; se o devedor não paga nem deduz oposição, o crédito torna-se executório — sobre contas bancárias, salários ou, em última instância, o próprio imóvel. Quando o devedor obriga a comunidade a litigar, as custas recuperáveis podem incluir o advogado da comunidade.
Os juros correm. A dívida vence juros desde o dia em que cada prestação era devida, e a comunidade pode acordar taxas acima da legal como dissuasão. As pequenas quotas por pagar raramente ficam pequenas.
Novo desde abril de 2025: a tentativa documentada de acordo
Esta é a mudança que muitas comunidades ainda deixam escapar. A Lei Orgânica 1/2025, em vigor desde 3 de abril de 2025, exige que a maioria das ações civis — o monitorio da comunidade incluído — seja precedida de uma tentativa documentada de resolução extrajudicial (um MASC, no acrónimo da lei: negociação, mediação ou tentativa equivalente).
Dois detalhes importam. Primeiro: a interpelação tradicional do artigo 21.3 LPH não a substitui — os tribunais têm devolvido requerimentos apresentados sem a tentativa de acordo separada, e um requerimento devolvido são semanas ou meses perdidos. Segundo: bem feita, a etapa não é tempo perdido — um convite formal e certificado a um acordo ou recupera a dívida sem sala de audiências, ou torna-se o documento que faz o requerimento entrar sem tropeços.
Isto é procedimento, não estratégia — mas é exatamente o tipo de procedimento que decide se uma comunidade recupera o seu dinheiro este ano ou no próximo.
Vai comprar? A dívida pode vir com as chaves
Agora a parte que todo o comprador devia ler duas vezes. Em Espanha, a dívida à comunidade não é apenas pessoal — a própria fração responde por uma parte. Pelo artigo 9.1.e LPH (a afección real), o imóvel que compra responde pelas quotas por pagar do anterior proprietário correspondentes à parte vencida do ano em curso mais os três anos civis anteriores.
Não herda pessoalmente a dívida do antigo dono; a comunidade não pode tocar no seu salário por causa dela. Mas pode perseguir o apartamento que acabou de comprar — o que, na prática, se sente praticamente igual.
A lei também fornece o escudo: a venda perante notário exige um certificado do estado de dívidas à comunidade, emitido pelo secretário-administrador. Leia-o. Verifique a data. Não deixe que ninguém o convença a prescindir dele — a renúncia é legal, e é exatamente assim que estranhos acabam a pagar as contas de um estranho. Se o certificado mostrar dívida, a solução pertence ao preço ou à mecânica da escritura, não à esperança.
Se vive longe, as regras apertam um pouco mais
Grande parte da propriedade desta ilha vive-se a partir de outro país, e os processos de morosidade muitas vezes não começam com uma recusa mas com a distância: um cartão renovado, uma conta encerrada, correio a chegar a um apartamento vazio.
Três hábitos mantêm o proprietário ausente fora deste artigo. Dê à comunidade uma morada de notificações que funcione — segundo a LPH, na falta dela, o afixado no quadro de avisos da comunidade pode valer como notificação, e uma junta de que nunca soube vincula-o na mesma. Pague por débito direto de uma conta espanhola ou SEPA que alguém vigie. E garanta um administrador contactável — que responda na sua língua antes de um lembrete se tornar uma interpelação certificada, e muito antes de se tornar um monitorio.
A recuperação de morosidade é uma das coisas que fazemos diariamente para as comunidades que administramos — as interpelações certificadas, a tentativa de acordo que a lei de 2025 agora exige, o monitorio quando lá se chega — tratando o proprietário com firmeza e correção em cada passo. Se a sua comunidade arrasta uma dívida que nunca parece cobrar, este é o serviço, e aqui começa uma conversa.
