Sessenta apartamentos em Costa Calma: cinquenta e dois são de alemães e britânicos, oito de espanhóis. Há anos que a assembleia anual decorre em inglês, com um resumo em alemão no fim e espanhol para quem o pede. Este outono chegam duas cartas ao presidente. Um proprietário espanhol escreve que a última assembleia é nula porque não decorreu em espanhol. Um proprietário alemão escreve que uma ata que não conseguiu ler não o vincula. Nenhum dos dois tem razão, e cada um aponta para algo que o condomínio devia resolver antes de voltar a reunir-se. Este artigo explica o que diz o direito espanhol sobre a língua da assembleia, da convocatória e da ata, o que os tribunais decidiram e o que pode pedir, e o que não pode, um proprietário que vive no estrangeiro.
A lei cala-se, e a Constituição não fala de assembleias
A lei da propriedade horizontal regula quem convoca a assembleia, para onde se envia a convocatória, que maiorias são necessárias e o que a ata tem de conter. Nenhum artigo nomeia uma língua. O argumento a favor do espanhol costuma começar mais acima, na Constituição: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla, o castelhano é a língua espanhola oficial do Estado, e todos os espanhóis têm o dever de a conhecer e o direito de a usar (artigo 3.º). As normas que impõem de facto o espanhol dirigem-se a autoridades: a administração do Estado tramita os seus procedimentos em castelhano (Ley 39/2015, artigo 15.º), e os tribunais fazem o mesmo (Ley de Enjuiciamiento Civil, artigo 142.º). Um condomínio não é nem uma coisa nem outra. Quando um tribunal provincial retirou esse mesmo dever da Constituição, o Supremo Tribunal corrigiu-o.
O que o Supremo Tribunal decidiu em 2002
O caso vinha de um tribunal de Cartagena: um condomínio com 148 proprietários estrangeiros, 94 deles britânicos, e dois espanhóis. A sua assembleia anual de setembro de 1994 decorreu em inglês, como de costume. Dois proprietários pediram aos tribunais que a anulassem e ordenassem uma nova em espanhol, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan, com tradução para tantas línguas quantos os proprietários de nacionalidades diferentes. O primeiro tribunal julgou a ação improcedente, o tribunal provincial deu-lhe provimento, e o Supremo Tribunal revogou essa decisão (acórdão 1052/2002, de 15 de novembro de 2002).
A Constituição, disse, não impede que nas relações entre particulares se use uma língua estrangeira, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto, tanto mais quando as circunstâncias e a natureza do ato o aconselham. A lei da propriedade horizontal aplicava-se àquela assembleia, mas a sua aplicabilidade no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español, não se estende a que ela tenha de decorrer necessariamente em língua espanhola.
Três factos pesaram no acórdão, e a um condomínio convém tê-los presentes.
- Os proprietários tinham escolhido. Na assembleia de 1992 se aprobó por unanimidad su celebración en inglés, aprovou-se por unanimidade a sua realização em inglês, e em 1993 voltou a aprovar-se. O Tribunal viu nisso la voluntad mayoritaria de los propietarios, a vontade maioritária dos proprietários.
- Ninguém foi impedido de usar o espanhol. O proprietário que se opunha participou na assembleia e o administrador traduziu para ele, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español, sem que em momento algum fosse privado do seu direito de utilizar a língua espanhola.
- As deliberações podiam ler-se em espanhol. As atas levadas ao processo estavam redigidas em espanhol. Esse mesmo proprietário tinha proposto que se traduzissem para espanhol, pelo menos, as deliberações submetidas a votação, en lo que ciertamente le asistía razón, no que tinha certamente razão, disse o Tribunal, e nada indicava que isso não tivesse sido cumprido.
Uma assembleia pode, portanto, decorrer na língua que a maioria dos seus proprietários partilha. O que o acórdão examinou era mais estreito do que uma língua: se o proprietário que protestava tinha podido participar e saber o que se votava. Dois anos antes, o tribunal provincial das Baleares tinha chegado ao mesmo resultado numa assembleia realizada em inglês, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete, com o presidente e a secretária do condomínio a fazerem de intérpretes. O proprietário de língua espanhola que intentou a ação tinha intervindo, feito propostas e votado (acórdão 543/2000, de 31 de julho de 2000).
O que não dá: um direito à sua própria língua
Um proprietário no estrangeiro lê por vezes esse acórdão ao contrário, como um direito a que se lhe dirijam em alemão ou em inglês. Os autores de 2002 tinham pedido algo parecido, uma tradução para cada nacionalidade, e perderam. Dois acórdãos do tribunal provincial de Málaga, que lemos na íntegra, mostram a sorte do argumento.
Em 2019, uma proprietária estrangeira demandada por quotas em dívida respondeu que as convocatórias e as atas deviam ter sido traduzidas, pelo menos para inglês. O tribunal rejeitou-o. Nunca o tinha pedido: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente, não consta nenhum pedido nesse sentido feito de forma comprovável. E o ónus era dela: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma, cabia à apelante provar o seu desconhecimento da língua, quando o administrador tinha declarado que a conversa que teve com ela decorreu inteiramente em espanhol (acórdão 559/2019, de 28 de outubro de 2019). Em 2007 o mesmo tribunal tinha negado provimento ao recurso de um proprietário que se recusava a pagar alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad, alegando o desconhecimento da língua, quando tinha sido até presidente do condomínio (acórdão 677/2007, de 28 de novembro de 2007).
São acórdãos de recurso sobre quotas em dívida, não doutrina do Supremo Tribunal. Procurámos na jurisprudência desse Tribunal e não encontrámos nenhum acórdão que imponha o dever de traduzir convocatórias ou atas. O que estes acórdãos mostram condiz com a lei. O artigo 18.º enumera os fundamentos pelos quais uma deliberação pode ser impugnada, e não ter compreendido não é um deles: teria de ser uma violação da lei, e a lei não exige tradução nenhuma.
A convocatória: para onde vai, e o que custa uma tradução errada
A lei diz quem envia a convocatória de uma assembleia, o que ela deve conter e para onde deve ir. Não diz em que língua. Cada proprietário tem de comunicar ao secretário el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, o domicílio em Espanha para efeitos de citações e notificações de qualquer natureza relacionadas com o condomínio (Ley 49/1960, artigo 9.º). Se não tiver comunicado nenhum, o domicílio é o próprio apartamento, e a notificação entregue a quem o ocupa produz plenos efeitos. Se a entrega se revelar impossível, a convocatória é afixada no quadro de avisos e produz efeitos ao fim de três dias de calendário. Um proprietário de Düsseldorf que não comunicou domicílio nenhum e não lê espanhol está, para a lei, devidamente convocado. O nosso artigo sobre a assembleia anual quando se vive no estrangeiro explica como evitá-lo.
O condomínio que traduz assume um risco próprio. Um do sul de Tenerife redigia as convocatórias em quatro línguas, italiano, inglês, espanhol e alemão, e enviava a cada proprietário a sua. Para a assembleia de fevereiro de 2016, a versão italiana era um rascunho. O seu ponto 7 falava de autorizar a direção a sancionar os proprietários que não cumprissem as regras. A convocatória definitiva anunciava decisões sobre as obras de um apartamento, e ações judiciais se fosse o caso. O proprietário desse apartamento recebia as convocatórias em italiano, e soube o que se decidia na própria assembleia. O condomínio alegou que as suas traduções eram um serviço alheio aos seus órgãos de governo, que no tiene valor oficial, ni probatorio, que não tem valor oficial nem probatório, porque o presidente não as assina. O tribunal respondeu que la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua, a forma habitual de convocar os proprietários é notificar-lhes a convocatória na sua língua, e que, não sendo o erro imputável ao proprietário, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo, a consequência correta é a nulidade da deliberação (tribunal provincial de Santa Cruz de Tenerife, acórdão 35/2020, de 7 de fevereiro de 2020). Uma tradução só é uma cortesia enquanto o proprietário recebe também o texto assinado. Se a tradução é tudo o que recebe, é ela a sua convocatória.
O prazo para impugnar segue a mesma lógica. A ação caduca três meses depois da deliberação, ou ao fim de um ano se for contrária à lei ou aos estatutos, e Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, para os proprietários ausentes esse prazo conta-se a partir da comunicação da deliberação segundo o procedimento estabelecido no artigo 9.º (artigo 18.º). Com esta redação, corre desde o dia em que a ata é notificada, não desde o dia em que é traduzida.
A ata: só um texto conta
As deliberações são lavradas num livro de atas diligenciado por el Registrador de la Propiedad, legalizado pelo conservador do registo predial (artigo 19.º). O regulamento que desenvolve essa frase trata de folhas numeradas e do selo do conservador, e também nada diz sobre a língua (Reglamento Hipotecario, artigo 415.º). A lei enumera o que a ata deve conter e como fica concluída: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, a ata deve ser encerrada com as assinaturas do presidente e do secretário, no fim da reunião ou nos dez dias de calendário seguintes.
A nossa leitura é que o texto assinado deve estar em espanhol, ou levar uma versão em espanhol, mesmo quando a assembleia decorreu noutra língua. A ata é o documento que o condomínio usa fora de portas. Em tribunal a regra está escrita: a todo o documento que não esteja em espanhol se acompañará la traducción del mismo, juntar-se-á a sua tradução (Ley de Enjuiciamiento Civil, artigo 144.º). No registo predial, Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro, os documentos não redigidos em língua espanhola poderão ser traduzidos para efeitos do registo, e o conservador pode dispensar a tradução oficial, sob a sua responsabilidade, quando conhece a língua (Reglamento Hipotecario, artigo 37.º). No caso que o Supremo Tribunal decidiu, as atas estavam em espanhol embora a assembleia tivesse decorrido em inglês.
Um caso de Maiorca mostra a regra a funcionar. Uns proprietários que impugnaram uma assembleia de 2018 nunca juntaram a respetiva ata. Deu-se como provado que dispunham da ata em alemão, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción, pelo que podiam tê-la junto com a petição, com uma tradução. A ação fracassou porque faltava o documento em que assentava, e o Supremo Tribunal não admitiu o recurso (despacho de 14 de setembro de 2022, recurso 3446/2020).
A tradução da ata enviada aos proprietários é uma cópia de cortesia. Na nossa leitura, se diferir da ata assinada que consta do livro, o texto que conta é a ata assinada: o que se retifica se tiver um erro e o que se impugna. Quando a própria ata é redigida em duas línguas, vale a pena dizer nela qual das versões prevalece. Como se corrigem os erros está no nosso artigo sobre a ata da assembleia.
O que pode pedir um proprietário no estrangeiro
Nada disto deixa o proprietário estrangeiro sem instrumentos. A lei dá-lhe vários, e funcionam melhor antes da assembleia do que depois.
- Uma tradução das convocatórias e das atas. Peça-a por escrito. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualquer proprietário pode pedir que a assembleia de proprietários estude qualquer tema de interesse para o condomínio e se pronuncie sobre ele, por escrito dirigido ao presidente, que tem de o incluir na ordem de trabalhos da assembleia seguinte (artigo 16.º). Um pedido por escrito é também o que o tribunal de Málaga não encontrou em 2019.
- Um intérprete na assembleia. O caminho é o mesmo. Os tribunais aceitaram a interpretação informal: a do administrador no caso de 2002 e a do presidente e da secretária no caso das Baleares, em que perdeu o proprietário que exigia um intérprete imparcial.
- Alguém que fale por si. Pode assistir-se à assembleia por representação, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, bastando para a comprovar um escrito assinado pelo proprietário (artigo 15.º). A lei não prescreve nem uma forma nem uma língua, e um impresso bilingue evita discussões à porta. Uma procuração notarial para atos alheios à assembleia é outra coisa, com a sua apostila e a sua tradução certificada, e está no nosso artigo sobre as procurações para proprietários no estrangeiro.
- O espanhol, sempre que quiser. Seja qual for a língua da assembleia, o Supremo Tribunal tratou o uso do espanhol como um direito do proprietário que o reclamava.
O que nem a lei nem os acórdãos que lemos dão é a nulidade de uma assembleia por não ter decorrido na língua do proprietário, nem mais prazo para impugnar enquanto uma tradução está a caminho.
Quem decide, e quem paga
A lei não tem nenhuma regra sobre traduções nem intérpretes. Na nossa leitura a decisão é comum: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para a validade das demais deliberações basta o voto da maioria do total dos proprietários que, por sua vez, representem a maioria das quotas (artigo 17.º), e em segunda convocatória a maioria dos presentes, se detiver mais de metade das quotas presentes. Uma vez aprovado, o custo é uma despesa geral, repartida por quotas como as outras, também pelos proprietários que não precisam da tradução. Sem deliberação, cada proprietário arranja e paga a sua: o tribunal de Málaga notou em 2019 que a proprietária nem tinha providenciado nem tinha pedido os meios para compreender.
Um acórdão de recurso das Baleares de 2011 tratou-o assim. Num condomínio em que cerca de 90 por cento dos proprietários eram estrangeiros, uma assembleia anterior tinha deliberado, segundo o administrador, traduzir os documentos para francês, inglês e alemão, e dois proprietários contestavam a sua parte do custo. O tribunal manteve o encargo da tradução de documentos: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros, a tradução é indispensável e faz parte do direito de informação dos condóminos, e la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia, a assembleia que aprova essas despesas implica que a sua maioria as tem por justificadas (acórdão 144/2011, de 4 de maio de 2011). Disse-o para manter uma despesa que os proprietários tinham votado, não para anular coisa alguma por falta de tradução.
Os acórdãos que lemos não dizem se um serviço de tradução permanente e pago entraria nos otros servicios comunes de interés general, outros serviços comuns de interesse geral, cuja criação exige três quintos dos proprietários e das quotas (artigo 17.º). O tribunal das Baleares tratou a tradução como uma despesa aprovada pela assembleia, e nós também. A mesma maioria pode fixar a língua da própria assembleia: os proprietários do caso de Cartagena tinham-na votado, e o Supremo Tribunal teve isso em conta.
| A situação |
O que daí resulta |
| A assembleia decorre em inglês ou em alemão |
Válida quando as circunstâncias o aconselham e ninguém é impedido de usar o espanhol |
| A convocatória chega só em espanhol |
Válida se foi para o domicílio que a lei indica |
| A única convocatória que recebe é uma tradução, e está errada |
A deliberação pode ser anulada |
| Quer a ata na sua língua |
Peça-o por escrito; a assembleia decide por maioria |
| A tradução e a ata assinada diferem |
Conta a ata assinada |
| Não compreendeu, e não pagou |
Não é defesa para o tribunal de Málaga |
| A ata vai a tribunal |
Em espanhol, ou com uma tradução |
O que fazemos nos condomínios que administramos
Conduzimos as assembleias em espanhol e inglês e emitimos as atas nas duas línguas; há resumos em alemão a pedido. A convocatória fica online no momento em que é emitida, em inglês, espanhol ou alemão, com o modelo de procuração anexado. Saber se uma determinada deliberação ainda pode ser impugnada depende de datas e de factos, e isso exige aconselhamento sobre o caso. O serviço está descrito na nossa página de gestão de condomínios, e um condomínio que queira comparar pode pedir um orçamento.
Perguntas frequentes
Uma assembleia realizada em inglês é válida?
Sim, quando as circunstâncias o aconselham, como o Supremo Tribunal decidiu em 2002 para um condomínio com larga maioria de estrangeiros que tinha votado reunir-se em inglês. O proprietário que quiser usar o espanhol tem de poder fazê-lo, e tem razão ao pedir que as deliberações submetidas a votação sejam traduzidas para espanhol.
Posso exigir a ata em alemão?
Pode pedi-lo, por escrito, e fazer com que a questão entre na ordem de trabalhos. A lei não dá direito a uma tradução: a assembleia decide por maioria e, se aprovar, o custo vai para o orçamento.
À convocatória que recebi na minha língua faltava um ponto. Isso importa?
Pode importar. Em 2020 o tribunal provincial de Santa Cruz de Tenerife anulou uma deliberação porque a convocatória em italiano, a única que os proprietários italianos recebiam, não trazia o ponto que foi votado. O condomínio disse que todos tinham também a versão em espanhol, e o tribunal concluiu que não era assim.
Não compreendi a convocatória. Posso impugnar o que foi deliberado, ou deixar de pagar?
Não só por isso. Uma deliberação pode ser impugnada quando é contrária à lei ou aos estatutos, quando é gravemente lesiva para o condomínio em benefício de um ou vários proprietários, quando causa um prejuízo grave a um proprietário que não tem a obrigação jurídica de o suportar, ou quando foi adotada com abuso de direito, e só dentro de três meses ou de um ano. O tribunal de Málaga rejeitou o argumento da língua contra as quotas em 2007 e em 2019.
Quem paga a tradução ou o intérprete?
O condomínio, por quotas, quando a assembleia o deliberou: um acórdão de recurso das Baleares de 2011 manteve esse encargo face a dois proprietários que o contestavam. Sem deliberação, cada proprietário paga a sua.
