Elevadores depois do RD 355/2024: o que a próxima inspeção vai exigir, os prazos das melhorias e a quota extraordinária a planear

O elevador é a única máquina do edifício que todos os proprietários usam e em que ninguém pensa — até ao dia em que para. Desde 1 de julho de 2024, um novo conjunto de regras decide com que frequência é inspecionado, o que o inspetor pode escrever e que melhorias um elevador antigo tem de receber em prazos fixos — e para um condomínio em Fuerteventura, onde a maioria dos blocos foi construída entre os anos oitenta e o início dos anos dois mil, a primeira inspeção com as novas regras é o momento em que a fatura aparece. Este artigo expõe o que o regulamento exige do condomínio enquanto titular do elevador, o calendário de inspeções, os prazos que se seguem a um defeito, a lista de melhorias obrigatórias com os seus prazos e como se decide e reparte a quota extraordinária que daí resulta.

O quadro do edifício inteiro — a ITE, o calendário de certificados, o fundo de reserva — está no nosso artigo sobre a saúde do edifício em Fuerteventura. Este é sobre o elevador.

A norma: o RD 355/2024 e a ITC AEM 1

O Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprovou a instrução técnica ITC AEM 1 «Ascensores», em vigor desde 1 de julho de 2024. Regula a colocação em serviço, a modificação, a manutenção e a inspeção de todos os elevadores em Espanha, e acrescenta algo que a instrução anterior não tinha: o anexo VII, uma lista de medidas mínimas de segurança que os elevadores existentes têm de incorporar em prazos fixados. Os elevadores colocados em serviço antes dessa data conservam as regras essenciais de segurança com que foram construídos, mas as regras de manutenção, inspeção e modificação da nova instrução aplicam-se-lhes desde o primeiro dia, e o anexo VII também.

Num condomínio, o titular do elevador — o proprietário, no vocabulário do regulamento — é o próprio condomínio, e as suas obrigações cabem ao presidente e ao administrador. Estão no artigo 4, e são mais concretas do que a maioria das direções imagina.

O que o condomínio deve todos os anos

• Um contrato de manutenção, sempre. O elevador só pode ser usado enquanto estiver em vigor um contrato com uma empresa de manutenção habilitada (empresa conservadora) (art. 4.1). A empresa mantém um plano de manutenção do elevador e entrega um registo escrito de cada visita em dez dias (arts. 5.3 e 5.5).
• Visitas mensais. Num elevador residencial comum, a empresa de manutenção tem de visitar todos os meses, com não menos de vinte nem mais de quarenta e cinco dias entre visitas. Só os elevadores unifamiliares e os pequenos elevadores modernos — com marcação CE, até três paragens, que sirvam no máximo vinte habitações — podem ter um ritmo quadrimestral (art. 5.4).
• Um dever de vinte e quatro horas. Os acidentes comunicam-se à empresa de manutenção de imediato; as anomalias, deficiências ou abandono em vinte e quatro horas (art. 4.3). Quando a empresa avisa por escrito que um componente tem de ser reparado ou substituído, o condomínio atua no prazo que a empresa fixa — ou pede que o elevador fique fora de serviço; se discordar do diagnóstico, pode mandar verificar por um organismo de controlo (art. 4.4).
• A inspeção é o condomínio que a contrata, nunca a empresa de manutenção. A inspeção periódica é contratada pelo titular a um organismo de controlo independente (organismo de control, OCA), e o regulamento proíbe a empresa de manutenção de a contratar (art. 4.5). A empresa de manutenção tem, porém, de notificar o condomínio do prazo com pelo menos três meses de antecedência (art. 7.6) — e se o prazo passar sem inspeção, tem de deixar o elevador fora de serviço em vinte e quatro horas e comunicá-lo ao serviço de indústria do Governo das Canárias (art. 7.7).
• O processo. O condomínio conserva o registo de colocação em serviço, a declaração CE ou UE se existir, a ficha técnica, o manual de funcionamento, o registo de manutenção, o contrato e todos os certificados de inspeção, à disposição da administração regional (art. 4.8). Quando a empresa de manutenção muda, a cessante entrega o registo à entrante — e a entrante tem de apresentar uma inspeção realizada nos trinta dias anteriores ao novo contrato (arts. 4.1 e 7.11).
• Parar o elevador de propósito. Um condomínio que deixa um elevador temporariamente fora de serviço comunica-o à região com um certificado da empresa de manutenção; só uma empresa de manutenção o pode voltar a pôr em funcionamento, uma paragem de mais de três meses exige uma revisão com o âmbito da anual, e se um prazo de inspeção venceu durante a paragem, antes de retomar é precisa uma inspeção favorável (art. 4.7).

O calendário de inspeções

O artigo 11.4 fixa a periodicidade mínima da inspeção periódica segundo o tipo de edifício:

• De dois em dois anos em edifícios de uso industrial ou em locais de acesso público — hotéis, pensões, restaurantes, bares, escritórios e lojas a partir de certas ocupações, parques de estacionamento para mais de cinco veículos.
• De quatro em quatro anos em edifícios com mais de vinte habitações ou com mais de quatro pisos servidos.
• De seis em seis anos em todos os outros.

A maioria dos blocos que administramos — de vinte a sessenta apartamentos em quatro ou cinco pisos em Corralejo, Caleta de Fuste ou Costa Calma — cai na faixa dos quatro anos. Um complexo turístico com receção e uso hoteleiro licenciado cai na dos dois anos; um pequeno edifício residencial de três pisos e doze frações, na dos seis. O regulamento acrescenta uma frase útil para os edifícios mistos: um consultório médico ou um escritório de advogados num bloco por outro lado residencial não o transforma em local de acesso público — decide o uso principal do edifício.

O que o inspetor pode escrever

A inspeção é realizada por uma OCA acreditada segundo o protocolo UNE 192008, e o seu certificado chega à região, ao condomínio e à empresa de manutenção em quinze dias (art. 11.10). Cada defeito é classificado (art. 11.8), e a classificação põe o relógio a contar (art. 11.9):

• Favorável sem defeitos. Uma etiqueta verde vai para dentro da cabina. Nada a fazer até ao ciclo seguinte.
• Favorável com defeitos leves (leves). Têm de ser corrigidos em seis meses desde a deteção e certificados pela empresa de manutenção à OCA. Um defeito leve encontrado outra vez na inspeção seguinte é um defeito reiterado e pode ser sancionado pela região.
• Desfavorável com defeitos graves (graves). O inspetor fixa um prazo segundo a importância do defeito — nunca mais de seis meses — e volta no dia útil seguinte ao seu termo, ou em trinta dias após o aviso do condomínio de que a obra está feita. Um segundo resultado desfavorável, ou uma segunda visita que o condomínio ou a empresa de manutenção frustrem, vai para a região, que ordena a paragem do elevador. Entretanto a cabina leva uma etiqueta «CONDICIONADA».
• Desfavorável com defeitos muito graves (muy graves). A empresa de manutenção presente deixa o elevador fora de serviço no ato; fica parado até que o defeito seja corrigido e uma nova inspeção completa pela mesma OCA seja favorável, sem novos prazos. As etiquetas vão para a cabina e para a porta de patamar do rés do chão.

Uma linha do artigo 11.8 importa mais do que qualquer outra para os elevadores antigos: não executar uma medida do anexo VII no seu prazo é, por si só, um defeito grave. As melhorias abaixo não são recomendações; a partir do dia em que o seu prazo termina, transformam uma inspeção favorável numa desfavorável.

Anexo VII: as melhorias e os seus prazos

O anexo VII aplica-se a todo o elevador que não tenha uma declaração de conformidade ao abrigo da diretiva de elevadores de 2014 ou das regras de máquinas — na prática, tudo o que foi instalado antes de 2016, que é a maior parte do parque da ilha —, e cada medida tem o seu próprio gatilho e o seu prazo:

1. Precisão de nivelamento. Após um acidente por falta de nivelamento, ou quando se substitui a máquina de tração, o elevador tem de atingir uma precisão de paragem de ± 10 mm e de nivelamento de ± 20 mm em seis meses; um elevador elétrico de uma velocidade medido fora desses valores numa inspeção periódica tem um ano — a resposta prática é um variador de frequência.
2. Proteção das portas. Os elevadores com portas automáticas têm de ter um dispositivo de proteção que cubra a abertura de 25 mm a 1.600 mm acima da soleira — uma cortina fotoelétrica — no prazo de um ano a contar da primeira inspeção que registe a sua ausência (seis meses após um acidente), quando for tecnicamente viável e mais barato do que substituir as portas.
3. Proteção contra movimentos descontrolados. Exigível no dia em que a máquina de tração e a manobra forem substituídas em conjunto.
4. Comunicação bidirecional. Toda a cabina sem um dispositivo bidirecional que permita a um utilizador preso pedir ajuda a qualquer momento a um centro de socorro tem de receber um, acessível a pessoas com deficiência, no prazo de um ano a contar da primeira inspeção que registe a sua ausência.
5. Guias. As guias cilíndricas, de carril ou de madeira com paraquedas antigo têm de desaparecer. Para os elevadores instalados a partir de 1 de abril de 1967 o prazo é de dez anos a contar da primeira inspeção que as registe; para os anteriores a 1967, três anos se forem de madeira ou cilíndricas ocas e seis ou oito para os restantes.
6. Controlo de carga. Um elevador sem dispositivo contra a sobrecarga recebe um no prazo de um ano a contar da primeira inspeção que registe a sua ausência, quando for possível sem substituir o quadro de manobra.
7. Guiamento do contrapeso segundo a norma EN 81-20, na mesma escada de três a dez anos das guias.
8. As medidas de 2005 já obrigatórias — interruptor de paragem, iluminação e tomada no poço; o avental sob a soleira da cabina; portas de cabina com indicador de posição; luz e alarme de emergência; proteção das roldanas; contacto de cabo frouxo; duplo contactor; guarda-corpos no teto quando o espaço excede 30 cm; amianto retirado dos travões quando substituídos; bomba manual nas centrais hidráulicas novas — continuam a ser devidas em todo o elevador existente.

Substituir as guias, a máquina ou a manobra conta como modificação importante nos termos do artigo 9: executa-a a empresa de manutenção com o elevador fora de serviço e a sua conformidade é certificada através de um organismo de controlo (art. 10). Existem duas válvulas de escape. Quando uma medida é tecnicamente impossível, o condomínio pode pedir ao serviço de indústria do Governo das Canárias a isenção, com um relatório favorável da OCA e medidas alternativas equivalentes (disposição transitória 1.2). E a instrução não tem um gatilho de custo próprio: o que tem é o prazo, e o prazo começa na primeira inspeção que regista o defeito — o que, para um elevador de ciclo quadrienal inspecionado em 2025 ou 2026, significa que as medidas de um ano vencem em 2026 ou 2027 e as de dez anos por volta de 2036.

A fatura, e como o condomínio a reparte

Uma melhoria do elevador exigida por um certificado de inspeção é uma obra de conservação no sentido do artigo 10.1.a da lei da propriedade horizontal (Ley de Propiedad Horizontal): obrigatória, sem votação da assembleia, e paga por todos os proprietários segundo a quota (art. 10.2). O papel da assembleia é o que lhe dá o artigo 14.c — aprovar o orçamento e a sua execução — e, segundo o artigo 10.2.a, repartir a quota extraordinária e fixar os seus prazos de pagamento. O fundo de reserva, que o artigo 9.1.f mantém em não menos de 10 % do último orçamento ordinário precisamente para obras de conservação e reparação, é a primeira fonte; a derrama cobre o resto, e o nosso artigo sobre quotas e quotas extraordinárias explica como se emite e cobra uma quota extraordinária, também a proprietários no estrangeiro. Tudo o que exceda a lista obrigatória — uma cabina nova, uma conversão sem casa das máquinas, um segundo elevador — é uma melhoria do artigo 17 e precisa, sim, da maioria da assembleia.

Os apoios públicos seguem a mesma linha. O programa de acessibilidade do plano estatal de habitação financia a instalação de um elevador num edifício que não o tem, ou tornar acessível um existente, com os tetos que expusemos no nosso artigo sobre obras de acessibilidade; não financia a melhoria de segurança de um elevador existente enquanto tal, e o último concurso de acessibilidade do Governo das Canárias encerrou em 2024. Um condomínio deve orçamentar o anexo VII com o seu próprio fundo e a sua quota extraordinária, e tratar qualquer subsídio como um bónus.

Um exemplo resolvido. Um bloco em Caleta de Fuste, vinte e quatro apartamentos em cinco pisos, um elevador instalado em 1996 — sem marcação CE, ciclo de inspeção de quatro anos. A sua primeira inspeção com a nova instrução, na primavera de 2026, regista quatro ausências: comunicação bidirecional, cortina fotoelétrica, controlo de carga e nivelamento fora de tolerância numa máquina de uma velocidade; regista também as guias cilíndricas originais. O certificado é favorável, as quatro ausências têm prazo de um ano, as guias de dez. O orçamento da empresa de manutenção para as quatro medidas de um ano ascende a 7.200 € — nos nossos edifícios o dispositivo de comunicação e a cortina são trabalhos de três dígitos cada um, o variador e o controlo de carga a maior parte. O fundo de reserva tem 4.000 €; a assembleia aprova o orçamento, retira 3.000 € do fundo e emite uma quota extraordinária de 4.200 € — 175 € por apartamento a quotas iguais, em duas prestações antes do aniversário da inspeção. As guias, um trabalho de cinco dígitos, entram no plano a dez anos como provisão anual, para que nenhuma assembleia de 2035 tenha de votar de uma só vez uma quota extraordinária dessa dimensão.

Onde entramos nós

Nos condomínios que administramos guardamos o processo do elevador, contratamos a inspeção com uma OCA independente assim que chega o aviso de três meses da empresa de manutenção, confrontamos cada certificado com o anexo VII e agendamos cada prazo, pedimos orçamentos concorrentes para as melhorias e levamos à assembleia o orçamento e a quota extraordinária com a posição do fundo de reserva já calculada. Veja os nossos serviços de manutenção de condomínios e obras e subsídios, ou peça um orçamento para o seu condomínio.

Perguntas frequentes

Com que frequência tem de ser inspecionado o nosso elevador com as novas regras?

De dois em dois anos num edifício de acesso público como um hotel ou um edifício de escritórios; de quatro em quatro anos num edifício com mais de vinte habitações ou mais de quatro pisos servidos; de seis em seis anos nos restantes. O condomínio contrata a inspeção a um organismo de controlo independente — a empresa de manutenção não pode — após o aviso de três meses que a empresa de manutenção tem de dar.

O que acontece se o prazo da inspeção passar?

A empresa de manutenção tem de deixar o elevador fora de serviço em vinte e quatro horas e comunicá-lo ao serviço de indústria do Governo das Canárias. O elevador fica parado até uma inspeção favorável, e o condomínio pode ser sancionado ao abrigo da lei da indústria.

As melhorias do anexo VII são mesmo obrigatórias?

Sim. Cada medida tem um prazo contado a partir da primeira inspeção que regista a sua ausência — um ano para o dispositivo de comunicação, a cortina fotoelétrica, o controlo de carga e o nivelamento em elevadores de uma velocidade; três a dez anos para as guias e o guiamento do contrapeso segundo a idade do elevador. Falhar um prazo é classificado, por si só, como defeito grave, o que torna desfavorável a inspeção seguinte. Quando uma medida é tecnicamente impossível, o condomínio pode pedir a isenção à região com um relatório favorável do organismo de controlo.

A assembleia tem de votar as obras, e quem paga?

Não é preciso votar as obras que um certificado de inspeção exige: são obras de conservação do artigo 10.1.a da lei da propriedade horizontal, obrigatórias e pagas por todos os proprietários segundo a quota. A assembleia aprova o orçamento e decide como se fraciona a quota extraordinária; o fundo de reserva pode pagar uma parte. Só as melhorias para além da lista obrigatória — uma cabina nova, um segundo elevador — precisam das maiorias do artigo 17.