A derrama do elevador chega, e uma proprietária de um complexo em Corralejo lê nela duas coisas que não percebe: o seu apartamento paga 2,40 por cento de tudo, e as lojas do rés-do-chão não pagam nada dela. Nenhum dos dois números foi decidido pelo administrador, pelo presidente ou pela assembleia do ano passado. Ambos vêm de papéis assinados antes de se vender o primeiro apartamento, que a maioria dos proprietários nunca leu e que, em regra, não se alteram de braço no ar. Esta nota explica que papéis são esses, o que cada um decide, como os tribunais leem as cláusulas que dispensam alguns proprietários de uma despesa, como se altera tudo isso e onde obter uma cópia.
Três textos e um número
O primeiro texto é o título constitutivo do edifício. A lei da propriedade horizontal diz o que ele descreve: o edifício no seu conjunto e cada apartamento ou loja, com a sua área, confrontações, piso e anexos, como garagem, sótão ou cave (Ley 49/1960, artigo 5). O título fixa também o número que acompanha cada proprietário enquanto o for: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, a cada apartamento ou loja é atribuída uma quota de participação em relação ao valor total do imóvel, expressa em centésimos (artigo 3).
O segundo texto é facultativo e costuma estar dentro do primeiro. O título pode conter regras sobre o uso do edifício e dos seus apartamentos, lojas, instalações e serviços, sobre despesas, administração, seguros e reparações, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, formando um estatuto próprio que não prejudicará terceiros se não tiver sido inscrito no Registo Predial (artigo 5). São os estatutos: o lugar onde um edifício diz que o rés-do-chão não paga o elevador, ou que os apartamentos não podem ser transformados em escritórios.
O terceiro texto é o mais leve. Para regular os pormenores da convivência e do uso dos serviços comuns, os proprietários podem aprovar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, um regulamento interno que obriga também todos os titulares enquanto não for alterado na forma prevista para as deliberações sobre a administração (artigo 6). É aí que vivem o horário da piscina e o do lixo, e a nossa nota sobre regulamento interno, ruído e animais explica porque não vive aí a proibição de um uso.
| O texto e o que decide |
Como se altera |
| O título constitutivo: o edifício, cada apartamento ou loja com os seus anexos e a quota de cada um |
O acordo de todos os proprietários, ou um juiz |
| A quota: a sua parte das despesas gerais e o peso do seu voto |
Como parte do título; fixada de novo por três quintos quando se dividem ou se juntam apartamentos |
| Os estatutos: o que se pode fazer no edifício, quem paga cada despesa, como se governa o condomínio |
O acordo de todos os proprietários, salvo onde a lei pede menos: maioria para um elevador, três quintos para a portaria ou a vigilância e para o alojamento turístico |
| O regulamento interno: o pormenor da convivência e do uso dos serviços comuns |
A maioria ordinária da assembleia |
Como foi fixada a sua quota, e para que serve
Em regra foi o promotor que a fixou. A lei enumera quem o pode fazer: a quota é determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, determinada pelo proprietário único do edifício ao iniciar a sua venda por apartamentos, por acordo de todos os proprietários existentes, por decisão arbitral ou por decisão judicial (artigo 5). Não é uma simples conta de metros quadrados. A base é la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, a área útil de cada apartamento ou loja em relação ao total do imóvel, a sua localização interior ou exterior, a sua situação e o uso que racionalmente se presuma que vai fazer dos serviços ou elementos comuns.
A quota faz depois dois trabalhos. É a medida pela qual cada proprietário paga as despesas gerais, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, de acordo com a quota de participação fixada no título ou com o especialmente estabelecido (artigo 9); o nosso guia de quotas e derramas segue esse dinheiro. E é o peso de cada voto, porque a lei conta duas vezes as maiorias da assembleia, por proprietários e por quotas (artigo 17).
Duas regras protegem o número. O que um proprietário faz no seu apartamento não o mexe: Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, as melhorias ou deteriorações de cada apartamento ou loja não alterarão a quota atribuída (artigo 3). E não usar uma coisa não é desculpa: as despesas gerais são devidas sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sem que a não utilização de um serviço dispense do cumprimento das obrigações correspondentes (artigo 9).
«Ou com o especialmente estabelecido»: as cláusulas que dispensam alguns proprietários
Essas últimas palavras do artigo 9 são a porta por onde entram os estatutos. Um edifício pode repartir uma despesa de outro modo que não por quotas, e uma cláusula frequente é a que dispensa as lojas do rés-do-chão, que dão para a rua, das despesas da entrada, da escada e do elevador. O Supremo Tribunal leu muitas vezes cláusulas desse género, e nós lemos na íntegra quatro das suas sentenças. Traçam três linhas.
Uma cláusula escrita em termos gerais cobre muito. A doutrina do tribunal é que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, as isenções genéricas de despesas a favor das lojas contidas nas cláusulas estatutárias, apoiadas no não uso do serviço, abrangem tanto as despesas ordinárias como as extraordinárias; isso inclui a transformação ou a substituição de um elevador que já existe (Supremo Tribunal, sentença 531/2019, de 10 de outubro, que reitera as anteriores).
As palavras da cláusula continuam a decidir. Nesse mesmo caso, os estatutos de um edifício de Logroño dispensavam dois pisos apenas da limpeza, da conservação ordinária e da eletricidade das entradas, escadas e elevadores. Quando foi preciso substituir os elevadores, já gastos, os proprietários desses pisos tiveram de pagar com todos os outros, dado que la exención no era genérica, dado que a isenção não era genérica.
E nenhuma cláusula sobre despesas de elevador cobre um elevador que não existia. As cláusulas de isenção, diz o tribunal, han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, têm de ser sempre interpretadas restritivamente, de modo a não abrangerem as despesas de instalação de um elevador (sentença 381/2018, de 21 de junho). Levar até ao nível da rua um elevador existente é tratado da mesma maneira. Em 17 de setembro de 2026 o tribunal decidiu o caso de um edifício de Oviedo cujos estatutos dispensavam as lojas das despesas de elevador e cuja entrada já tinha uma rampa: as lojas tiveram de pagar a sua parte, porque debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, a descida do elevador à cota 0 deve entender-se como uma despesa de instalação, e não de conservação ou manutenção (sentença 1440/2026, que cita a sua de 2021). Em 2 de junho tinha dito o mesmo de uma rampa e de portas de correr numa entrada cujos elevadores não podiam ser descidos: tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble, tais trabalhos não são obras de conservação nem de reparação, mas as necessárias para garantir a acessibilidade universal ao edifício, e as lojas que os estatutos dispensavam da conservação e da reparação da entrada tiveram de pagar a sua parte (sentença 844/2026). Quem paga essas obras quando ninguém está dispensado é o tema da nossa nota sobre obras de acessibilidade.
Alterar o título ou os estatutos
A regra é todos. As deliberações que aprovem ou alterem as regras do título ou dos estatutos requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, exigem para a sua validade a unanimidade do total dos proprietários que, por sua vez, representem o total das quotas de participação (artigo 17), e qualquer alteração do título segue los mismos requisitos que para la constitución, os mesmos requisitos que para a sua constituição (artigo 5).
Unanimidade não significa que todos tenham de estar presentes. Em regra, os votos dos proprietários devidamente convocados que não compareceram contam como favoráveis se, depois de informados da deliberação, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, não manifestarem a sua discordância a quem exerça as funções de secretário do condomínio no prazo de trinta dias de calendário (artigo 17). Basta uma oposição escrita nesse prazo para travar a alteração.
A própria lei baixa a fasquia em poucos casos, e di-lo de cada vez. Um elevador, ou obras que eliminem barreiras, podem ser aprovados por maioria de proprietários e de quotas incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, mesmo quando impliquem a alteração do título ou dos estatutos. Criar ou suprimir a portaria, a vigilância ou outro serviço comum de interesse geral exige três quintos; o mesmo vale para a deliberação que aprove, limite, condicione ou proíba o alojamento turístico; e o mesmo para a divisão de um apartamento ou a junção de dois, em que a assembleia fixa as novas quotas pela mesma maioria (artigos 10 e 17).
Uma alteração que não é inscrita fica a meio. A inscrição de um edifício no Registo Predial inclui aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, as regras do título e dos estatutos que configurem o conteúdo e o exercício desta propriedade (Ley Hipotecaria, artigo 8), e uns estatutos não inscritos, nas palavras do artigo 5, não prejudicam terceiros, entre eles o comprador.
Quando a quota parece errada
Um condomínio de San Sebastián cobrava a uma das suas lojas 2,40 por cento das despesas desde os anos setenta. Em 2015 o proprietário leu a sua escritura e encontrou 1,30. O condomínio foi a tribunal: as quotas do título não somavam cem, outras lojas de 13 metros quadrados tinham o mesmo 1,30 que a sua de 98, e ele tinha pago a parte maior durante décadas sem dizer nada. Pediu ao tribunal que declarasse que a quota verdadeira era 2,40.
Em 27 de fevereiro de 2026 o Supremo Tribunal disse que não (sentença 324/2026). A quota é a do título inscrito. Um proprietário que paga o que o administrador lhe cobra, confiando que está certo, não aceitou nada por pagar. A área é apenas um dos critérios do artigo 5, pelo que uma fração grande com uma quota pequena não prova um erro. E o que o condomínio queria era alterar o título sem o acordo que a lei exige. O tribunal apontou, ainda assim, o caminho que existe: a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, na falta de acordo de todos os proprietários existentes, é possível recorrer à via judicial para alterar o título constitutivo quando, na sua outorga, não tenham sido respeitados os critérios a ter em conta para fixar a quota. Nesse processo, acrescentou, têm de ser partes todos os comproprietários.
Daqui resultam três coisas para um edifício comum. As despesas repartem-se pelo título, não pelo costume, por mais antigo que seja. Um proprietário que descobre que os recibos usam um número que a sua escritura não contém pode pedir o da escritura. E uma quota que esteja mesmo errada corrige-se com o acordo de todos ou por um juiz, nunca por maioria. Quem impugna uma deliberação que estabelece ou altera quotas nem sequer tem de estar antes em dia com o condomínio, coisa que a lei exige a qualquer outro que impugne uma deliberação (artigo 18).
Onde os ler
O Registo Predial guarda o texto que conta. Um extrato informativo, a nota simple, da inscrição principal do edifício, pedido palavra por palavra, mostra o título, os estatutos inscritos e todas as quotas, e qualquer conservador pode emiti-lo para um imóvel em qualquer ponto de Espanha (Ley Hipotecaria, artigo 222). É informação, não prova: La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, o extrato informativo tem valor puramente informativo e não faz fé do conteúdo dos registos. Para um litígio, peça uma certidão.
A sua própria escritura de compra indica a sua quota, e a inscrição do seu apartamento repete-a. O administrador é a terceira fonte, pois a lei inclui entre as suas funções a de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, guardar à disposição dos titulares a documentação do condomínio (Ley 49/1960, artigo 20). O regulamento interno não está no Registo: está na ata da assembleia que o aprovou.
Um complexo formado por vários edifícios pode ter mais de um título, um por cada condomínio e outro para o que partilham. A nossa nota sobre complexos com vários condomínios explica como saber em qual está.
O que fazemos, e o que não fazemos
Os estatutos e os regulamentos internos fazem parte do nosso apoio jurídico aos condomínios: redigimo-los, atualizamo-los e levamo-los ao Registo, e lemo-los com atenção antes que alguém prometa à assembleia algo que os estatutos proíbem. As perguntas de proprietários e administrações são respondidas em linguagem simples, com o que diz a lei e o que os seus próprios estatutos lhe acrescentam, e quando um assunto precisa de um jurista o escritório do grupo fica com o processo, com um orçamento por escrito antes de qualquer passo formal.
O que não fazemos é mexer numa quota. Um administrador não pode corrigir o título, e uma maioria da assembleia também não: dizemo-lo ao condomínio antes de votar, e expomos-lhe os dois caminhos que existem. Se tem uma cláusula ou um número que não consegue explicar, envie-no-los.
Perguntas frequentes
Tenho um apartamento no rés-do-chão e nunca uso o elevador. Tenho de o pagar?
Sim, a menos que os estatutos inscritos o dispensem. Não usar um serviço não dispensa de o pagar. Se os estatutos dispensam o rés-do-chão das despesas de elevador em termos gerais, isso cobre a sua conservação e até a sua substituição, mas não a instalação de um elevador que não existia, nem as obras para o levar ao nível da rua.
O condomínio cobra-me 2,40 por cento há anos e a minha escritura diz 1,30. Qual conta?
O do título inscrito. Em fevereiro de 2026 o Supremo Tribunal recusou subir a quota de um proprietário com o fundamento de que ele tinha pago a parte maior durante décadas. Peça por escrito que seja aplicada a quota do título; o que se pode recuperar de anos passados é uma pergunta para um jurista, com os recibos na mão.
Fechámos o terraço e o apartamento é agora maior. A nossa quota sobe?
Não. As melhorias de um apartamento não alteram a sua quota, que só muda pelas vias que a lei prevê. O fecho em si é outra questão: precisa da aprovação da assembleia.
A assembleia pode alterar os estatutos por maioria?
Em regra, não. Uma alteração dos estatutos precisa do acordo de todos os proprietários, contando como favoráveis os ausentes que não se oponham no prazo de trinta dias de calendário depois de informados. As exceções são as que a lei nomeia, como um elevador, a portaria ou a vigilância e o alojamento turístico.
Estou a comprar um apartamento. Uns estatutos que ninguém me mostrou obrigam-me?
Se estiverem inscritos, sim, e é por isso que vale a pena ler o extrato da inscrição do edifício antes de assinar. Os estatutos que nunca foram inscritos não prejudicam, segundo a lei, terceiros, e um comprador é um terceiro.
