A ata chega-lhe a Hamburgo uma semana depois da assembleia a que não foi: no ponto quatro, «nombramiento de cargos», a presidência do condomínio calhou-lhe a si. Não é um erro e não é facultativo. Também é muito menos alarmante do que parece à primeira leitura, porque a Ley de Propiedad Horizontal — a lei que rege todas as comunidades de proprietários em Espanha — diz exatamente como se preenche o cargo, quanto dura, como pode ser dispensado dele e por que o torna responsável. É assim que o explicamos aos proprietários no estrangeiro dos condomínios que administramos.
Como se escolhe o presidente
Os órgãos da comunidade são a assembleia de proprietários, o presidente (com vice-presidentes, se os quiser), o secretário e o administrador (Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.1). O presidente é nomeado «de entre os proprietários, por eleição ou, subsidiariamente, por turno rotativo ou sorteio» (art. 13.2). Primeiro a eleição; a maioria dos condomínios nunca chega lá, e decide o turno — a rotação, normalmente pela ordem das frações — ou o sorteio. Ser proprietário é a única condição que a lei impõe: nada nela exige que viva no edifício, na ilha ou em Espanha.
A nomeação dura um ano salvo se os estatutos do condomínio disserem outra coisa (art. 13.7); a assembleia que nomeia também pode destituir antes de o ano acabar, em sessão extraordinária convocada para o efeito (arts. 13.7 e 14.a). Os vice-presidentes são facultativos, nomeiam-se da mesma forma e substituem o presidente em caso de ausência, impedimento ou vacatura (art. 13.4) — para um proprietário no estrangeiro, a primeira coisa a pedir. Salvo se os estatutos ou a assembleia previrem os cargos em separado, o presidente é também secretário e administrador da comunidade (art. 13.5); o cargo de administrador pode ser exercido por qualquer proprietário ou por uma pessoa ou empresa com qualificação profissional (art. 13.6).
Pode recusar?
Não — e sim. «A nomeação é obrigatória», diz a lei, e na mesma frase abre uma porta: o proprietário designado «pode pedir ao juiz a sua dispensa no mês seguinte ao acesso ao cargo, invocando as razões que o assistam» (art. 13.2). O juiz decide sumariamente, pela mesma via que a lei prevê para as votações bloqueadas (art. 17.7), e na mesma decisão designa o proprietário que ocupará o cargo até que o condomínio volte a nomear no prazo fixado pelo tribunal. Também se pode recorrer ao juiz quando, por qualquer causa, for impossível à assembleia designar um presidente (art. 13.2).
Três coisas sobre essa porta. O mês conta-se desde o dia em que acede ao cargo, não desde o dia em que lê a ata; um proprietário no estrangeiro deve por isso responder na semana em que a comunicação chega. A lei não enumera razões válidas: a idade, a doença e viver longe do edifício são as que os proprietários invocam, e o juiz pondera cada caso — a distância é um argumento, não um passe automático, e uma recusa é possível. E o tribunal é a porta cara. Antes, pergunte à assembleia: uma assembleia extraordinária pode aceitar a sua renúncia e eleger um vizinho que queira o cargo, ou nomear um vice-presidente residente e deixar-lhe apenas a assinatura. Nos condomínios que administramos essa conversa resolve a maioria dos casos antes de alguém reler o artigo 13.2.
O que faz realmente o presidente
O presidente «detém legalmente a representação da comunidade, em juízo e fora dele, em todos os assuntos que a afetem» (art. 13.3). Na prática é uma lista curta de atos que mais ninguém pode praticar:
- Convocar as assembleias. O presidente convoca a assembleia anual e todas as outras que julgue convenientes ou que um quarto dos proprietários peça, com a ordem do dia, o local, a data e a hora, e tem de incluir qualquer assunto que um proprietário peça por escrito (arts. 16.1 e 16.2).
- Assinar as atas. A ata fecha-se com as assinaturas do presidente e do secretário no fim da reunião ou nos dez dias de calendário seguintes; a partir desse fecho as deliberações são executivas (art. 19.3).
- Dar o visto ao certificado de dívida. Reclamar a um devedor pelo processo de injunção especial exige o certificado da dívida do secretário com o visto bueno do presidente — salvo se o secretário for um administrador profissional que não vá intervir na reclamação (art. 21.3). O nosso artigo sobre quotas em atraso percorre o procedimento.
- Travar as atividades proibidas. O presidente, por iniciativa própria ou a pedido de qualquer proprietário, exige a cessação de uma atividade incómoda ou proibida e, com autorização da assembleia, intenta a ação de cessação (art. 7.2).
- Receber os relatórios do administrador. As reparações urgentes são ordenadas pelo administrador, que deve dar conta delas imediatamente ao presidente (art. 20.c).
Tudo o resto — preparar o orçamento e as contas, enviar as convocatórias, manter os livros e os documentos, encomendar a manutenção, pagar e cobrar, executar as deliberações sobre obras — é trabalho do administrador (art. 20). Um condomínio sem administrador profissional carrega tudo sobre o presidente. É isso, mais do que as assinaturas, que torna o cargo pesado; e é a parte que se pode delegar.
Por que responde
Comece por aquilo por que não responde. A comunidade responde pelas suas dívidas com todos os seus fundos e créditos; só subsidiariamente, depois de uma interpelação para pagamento, pode o credor dirigir-se a cada proprietário pela sua quota no que ficar por pagar (art. 22.1) — e essa é a exposição de qualquer proprietário enquanto proprietário, presidente ou não. O presidente é o órgão de representação da comunidade: um contrato assinado em nome do condomínio, dentro do que a assembleia deliberou, vincula o condomínio, não a pessoa que o assinou.
A responsabilidade pessoal começa onde o mandato acaba. Os tribunais fizeram responder pessoalmente presidentes que agiram sem deliberação ou contra ela, que ordenaram obras ou assinaram contratos que a assembleia não tinha aprovado, ou que restringiram a um vizinho o uso das partes comuns sem base legal nem estatutária. Fora do mandato vale a regra geral: quem por ação ou omissão causa dano a outrem, com culpa ou negligência, é obrigado a repará-lo (Código Civil, art. 1902). Ignorar um perigo conhecido nas zonas comuns — um corrimão solto avisado duas vezes, uma piscina sem os seus controlos de segurança — é o tipo de omissão que pode acabar à porta do presidente.
A disciplina é simples. Aja sobre deliberações e deixe-as em ata; deixe as decisões técnicas ao parecer escrito do administrador; gaste dentro do orçamento ou leve o excesso a votação; e pergunte se o seguro do condomínio cobre a responsabilidade civil dos seus órgãos — muitas apólices de condomínio oferecem essa cobertura como extensão, e para um presidente no estrangeiro vale o prémio. O nosso serviço de seguro do condomínio explica o que procurar na apólice.
Exercer o cargo a partir do estrangeiro
Fazer-se representar na assembleia por um escrito assinado (art. 15.1) é o seu direito enquanto proprietário; a presidência, essa, não é um lugar para onde possa mandar alguém. Onde a lei lhe dá um substituto é no vice-presidente (art. 13.4). O protocolo que propomos aos proprietários no estrangeiro que saem presidentes nos condomínios que administramos é este:
- Um vice-presidente residente, nomeado pela mesma assembleia, que possa receber uma carta registada, atender o canalizador e assinar numa urgência.
- O administrador como secretário-administrador (arts. 13.5 e 13.6), para que convocatórias, livros, reparações urgentes, pagamentos e cobranças não esperem pelo seu fuso horário.
- A assembleia online ou híbrida, quando os estatutos ou a assembleia o preveem e a identificação e o voto ficam garantidos — preside a partir da sua secretária, mas a lei ainda não a regula expressamente (há uma reforma em tramitação no Congresso desde maio de 2026), pelo que a via segura continua a ser a procuração; o nosso artigo sobre a assembleia para proprietários no estrangeiro cobre a convocatória, a procuração e o voto.
- Um domicílio para notificações no processo do condomínio (art. 9.1.h), um e-mail ao lado, e dez dias no calendário depois de cada assembleia para que a ata lhe chegue e volte assinada.
- As duas datas do ano: a assembleia ordinária, onde as contas que vai assinar se leem como as lê o nosso artigo sobre as contas anuais, e a assembleia em que o turno avança e entrega o cargo.
Nos condomínios que administramos o papel não viaja pelo correio. Os extratos são publicados online, os proprietários recebem um relatório trimestral de quotas pagas, incidentes resolvidos e votações próximas, e a convocatória chega com o formulário de procuração pronto — um acesso, todos os documentos, em inglês, espanhol ou alemão. Um presidente em Hamburgo vê o que vê um presidente em Corralejo.
Onde entramos nós
Os nossos administradores em Fuerteventura exercem a função de secretário-administrador em condomínios cujo presidente vive noutro país: preparam o orçamento, as convocatórias e as atas, ordenam as reparações urgentes e dão conta delas no próprio dia, mantêm os livros e os documentos à disposição de todos os proprietários e põem à frente do presidente apenas o que o presidente tem de assinar. Consulte o nosso serviço de administração de condomínios ou peça um orçamento. Se o seu condomínio tem um administrador que não trabalha assim, mudar de administrador é uma deliberação da assembleia, não uma batalha.
Perguntas frequentes
Um proprietário não residente pode ser presidente do condomínio?
Sim. A lei exige que o presidente seja proprietário e nada mais — nem residência no edifício, nem na ilha, nem em Espanha. Viver longe é uma razão que pode apresentar ao juiz para ser dispensado no mês seguinte ao acesso ao cargo; não impede a nomeação, e também não é uma libertação automática.
Quanto dura o cargo, e posso ser destituído ou reeleito?
Um ano, salvo se os estatutos do condomínio fixarem outra duração. A assembleia pode destituir o presidente antes de o ano acabar em sessão extraordinária convocada para o efeito, e nada impede a reeleição. No fim do ano o condomínio volta a nomear — por eleição ou, subsidiariamente, por turno ou sorteio.
O presidente é pago?
A lei nada diz sobre remuneração, por isso o cargo é gratuito salvo se a assembleia deliberar uma compensação, como fazem alguns condomínios por deliberação. Se o seu o fizer, trate a quantia como rendimento e pergunte ao seu consultor fiscal como se declara.
O que acontece se ninguém quiser ser presidente?
A nomeação é obrigatória: se ninguém se candidatar à eleição, decide o turno ou o sorteio, e o proprietário designado ocupa o cargo salvo se o juiz o dispensar. Se for impossível à assembleia designar um presidente, pode recorrer-se ao juiz, que nomeia um; essa designação dura até que o condomínio volte a nomear.
