Para que serve realmente a sua quota, de onde vem o seu coeficiente, quando é legítima uma quota extraordinária (a «derrama» espanhola) e o que acontece a quem fica em atraso.
Se comprou um apartamento em Fuerteventura e a primeira coisa que recebeu foi um aviso em espanhol sobre cuotas, coeficientes e uma derrama, está em boa companhia. São estas as três palavras que decidem quanto lhe custa o seu imóvel todos os anos, e quase nunca são explicadas ao comprador no momento da venda.
Aqui fica tudo, em linguagem simples.
O artigo 9.1.e da Ley de Propiedad Horizontal enuncia a obrigação de forma simples: cada condómino tem de "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — contribuir de acordo com a quota de participação fixada no título constitutivo do edifício.
Essa quota — o seu coeficiente de participación — é uma percentagem ligada à sua fração, não a si. Foi fixada quando o edifício foi dividido em frações, tendo por base a área útil de cada fração face ao todo, a sua posição no edifício e o uso que razoavelmente se espera que faça dos serviços e elementos comuns. Todas as despesas correntes do condomínio são repartidas por essas percentagens.
Daí decorrem três coisas, e cada uma delas surpreende alguém todos os anos:
Se nunca viu o seu próprio coeficiente por escrito, peça-o. Deve constar da sua escritura e deve aparecer em todos os extratos que recebe.
Um orçamento anual ordinário num condomínio de Fuerteventura inclui tipicamente:
Este último é uma obrigação legal, não uma opção. O artigo 9.1.f exige um fundo de reserva não inferior a 10% do último orçamento ordinário do condomínio, disponível para obras de conservação e reparação do edifício e, desde as reformas mais recentes, para melhorias de acessibilidade e de eficiência energética.
Um condomínio que funcione com um fundo de reserva vazio ou meramente nominal é um condomínio que vai enfrentar o próximo telhado com uma quota extraordinária em vez de com um plano. O que nos leva à palavra que os proprietários realmente temem.
Uma quota extraordinária — a que em Espanha se chama derrama, e que nada tem que ver com a derrama municipal portuguesa sobre o IRC — é uma contribuição adicional, votada pela assembleia de condóminos, para financiar algo que o orçamento ordinário não cobre: uma fachada, a substituição de um elevador, uma reparação estrutural, a renovação de uma piscina, um processo judicial.
Não tem mistério nem margem de discricionariedade. Uma quota extraordinária é legítima quando — e só quando — três coisas são verdade:
O seu administrador não decide uma quota extraordinária. Se um orçamento ficar curto, a resposta é uma contribuição extraordinária votada pelos condóminos — nunca um número que o administrador fixe sozinho. Dizemo-lo com todas as letras a cada condomínio que assumimos.
O princípio geral: a obrigação nasce com a deliberação. Uma quota extraordinária votada antes de o senhor comprar é, entre vendedor e comprador, do vendedor; uma votada depois da compra é sua. Mas essa é a repartição interna, e não é aquilo a que o condomínio está vinculado — veja a secção seguinte, que é a parte que custa dinheiro a sério aos compradores estrangeiros.
A lei espanhola leva a sério as dívidas ao condomínio, e as consequências agravam-se.
Perde o seu voto. O artigo 15.2 é explícito: o condómino que não esteja em dia com todas as dívidas vencidas ao condomínio no momento em que a assembleia começa pode participar nas deliberações "si bien no tendrán derecho de voto" — mas não tem direito de voto. A própria convocatória tem de incluir a lista dos condóminos em dívida (art. 16.2), pelo que não é assunto privado.
Também não pode impugnar as deliberações. Para impugnar judicialmente uma deliberação do condomínio ao abrigo do artigo 18 tem primeiro de estar em dia, ou de depositar judicialmente o montante em dívida. Reter a sua quota por discordar de uma decisão retira-lhe a possibilidade de discutir essa decisão.
O condomínio pode reclamar por um procedimento célere. O artigo 21 prevê a via do proceso monitorio e, quando a ação procede, o devedor suporta os honorários de advogado e de procurador dentro dos limites fixados pela lei processual.
E a dívida segue o imóvel. É este o ponto que conta quando uma fração muda de mãos. O artigo 9.1.e determina que o adquirente de uma habitação "responde con el propio inmueble adquirido" — responde com o próprio imóvel adquirido — pelos montantes devidos por proprietários anteriores, até à parte da anuidade em curso e aos três anos civis anteriores. A fração está legalmente onerada com essa obrigação. Pode comprar uma dívida com que nada teve que ver.
Por causa disso, o artigo 9.1.e dá também um escudo aos compradores. Em qualquer escritura de transmissão de uma fração, o vendedor tem de declarar que está em dia com as despesas de condomínio, ou indicar o que deve — e tem de apresentar uma certidão do estado das dívidas emitida pelo secretário-administrador com o visto do presidente, no prazo máximo de sete dias civis a contar do pedido. Sem ela, o notário não pode autorizar a escritura a não ser que o comprador renuncie expressamente à exigência.
Essa renúncia é uma única linha numa escritura, oferecida com toda a simpatia numa assinatura apressada, e é assim que as pessoas adquirem as dívidas dos outros. Não renuncie. E leia o que a certidão não diz: certifica dívidas, não quotas extraordinárias já aprovadas e ainda não faturadas. Peça em separado as atas dos últimos dois anos e a lista de obras aprovadas mas ainda não faturadas.
Nada disto é difícil quando os números estão à vista. A nossa posição é que um condómino não devia ter de pedir para ver as contas do seu próprio condomínio:
Um erro encontrado em março é uma correção. O mesmo erro encontrado na assembleia de dezembro é uma discussão.
Se as contas do seu condomínio são difíceis de ler, é um problema com solução — é o que faz o nosso serviço de contas, orçamentos e quotas e, se o verdadeiro problema forem as dívidas, a cobrança de dívidas é a resposta específica. Se é proprietário a partir do estrangeiro, a nossa página para proprietários não residentes trata do resto.
