Três orçamentos em cima da mesa de uma direção de Costa Calma este mês: um a 6,50 € por fração e mês, outro a 4,90 € e outro a 7,20 € «tudo incluído». A pergunta da direção era a que ouvimos todos os setembros, nas semanas anteriores às assembleias ordinárias que aprovam o orçamento do ano seguinte: qual é realmente o mais barato? A resposta honesta é que um valor por fração, sozinho, quase nada diz, porque a lei espanhola da propriedade horizontal, a Ley de Propiedad Horizontal, coloca um núcleo fixo de trabalho dentro do cargo de administrador e deixa tudo o resto ao contrato. Este artigo lê esse núcleo no artigo 20.º, o que a lei diz sobre como se fixam os honorários e o que um orçamento tem de lhe dizer antes de assinar, o que garante a inscrição na ordem profissional e como verificá-la, as cláusulas que o deviam preocupar, e dois orçamentos ilustrativos para o mesmo edifício de quarenta frações, calculados num ano tranquilo e num ano com obras. As citações estão em espanhol, a leitura em português; os números da comparação são nossos, escolhidos para mostrar a mecânica, não uma tabela.
O que a lei coloca dentro do cargo
O artigo 20.º da Ley de Propiedad Horizontal enumera seis funções, e as cinco primeiras são o serviço base a que todo o condomínio tem direito pelos honorários que aprova. O administrador deve Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — zelar pelo bom funcionamento do edifício, das suas instalações e serviços — e avisar os proprietários quando algo corre mal (20.º, alínea a). Deve Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — preparar com antecedência o plano de despesas previsíveis, propor os meios para as suportar e submetê-lo à assembleia (20.º, alínea b). Deve cuidar da conservação e manutenção do edifício, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — ordenando as reparações e medidas urgentes e dando delas conta imediata ao presidente (20.º, alínea c). Deve Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — executar as deliberações em matéria de obras e efetuar os pagamentos e as cobranças devidos (20.º, alínea d). E, quando os cargos se acumulam, atua como secretário da assembleia e deve custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — guardar a documentação do condomínio à disposição dos proprietários (20.º, alínea e).
A sexta função é a porta para tudo o resto: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — todas as demais atribuições que a assembleia confira (20.º, alínea f). Essa linha explica porque dois orçamentos com o mesmo preço por fração podem descrever dois serviços diferentes. O que a assembleia ou o contrato acrescentem para lá das cinco funções é negociável, e o que não acrescentem não é devido.
À volta do artigo 20.º estão as regras que moldam a carga de trabalho. A assembleia nomeia e destitui o administrador e deve resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — decidir as reclamações que os proprietários apresentem contra a sua atuação (artigo 14.º, alínea a); aprova o orçamento e as contas (14.º, alínea b), e por isso ler as contas anuais do estrangeiro é o lado do proprietário do mesmo dever. A assembleia tem de reunir por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — pelo menos uma vez por ano para aprovar os orçamentos e as contas (16.º, n.º 1), com uma convocatória que leve a lista dos proprietários em atraso (16.º, n.º 2). A ata tem de ser fechada dentro de los diez días naturales siguientes — nos dez dias de calendário seguintes à reunião — e enviada a todos os proprietários (19.º, n.º 3), e o secretário conserva convocatórias, procurações e documentos durante cinco anos (19.º, n.º 4). Os honorários são uma despesa geral para a qual cada proprietário contribui pela sua permilagem (9.º, n.º 1, alínea e), aprovada dentro do orçamento.
Como se fixam os honorários: não há tabela
Desde dezembro de 2009 nenhuma ordem profissional pode publicar uma tabela. O artigo 14.º da lei das ordens profissionais, a Ley de Colegios Profesionales, aditado pela Ley 25/2009, diz que as ordens no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — não podem estabelecer tabelas orientativas nem qualquer outra orientação, recomendação, diretriz, norma ou regra sobre honorários profissionais. Cada escritório fixa livremente os seus preços, e a «tabela oficial» que alguns proprietários nos pedem não existe. O que existe é um hábito de mercado: um honorário mensal por fogo ou fração, por vezes um valor anual para todo o condomínio, mais o IGIC à taxa geral: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — a taxa geral do imposto indireto canário é 7 % (artigo 32.º, n.º 1, do texto consolidado canário aprovado pelo Decreto Legislativo 1/2025).
O que move o número é o trabalho por trás: quantas frações e quantas são lojas ou garagens, se o edifício tem elevador, piscina, jardins ou empregados, quantas assembleias o contrato inclui, quantos proprietários vivem no estrangeiro e em que línguas, quanta gestão de incumprimento o condomínio carrega, e se as contas são mantidas e publicadas todos os meses ou reconstruídas uma vez por ano. Um orçamento que não nomeia estas coisas é um número, não uma oferta.
O que um orçamento tem de lhe dizer antes de assinar
A Ley 17/2009 sobre o livre acesso às atividades de serviços aplica-se aos administradores como a qualquer prestador, e o seu artigo 22.º enumera o que têm de disponibilizar antes do contrato: identidade, forma jurídica, número fiscal e morada (22.º, n.º 2, alínea a), dados de registo (22.º, n.º 2, alínea b), nas profissões regulamentadas a qualificação e a ordem a que pertencem (22.º, n.º 2, alínea d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — o preço completo do serviço, impostos incluídos, quando o prestador fixa antecipadamente um preço para um tipo de serviço (22.º, n.º 2, alínea g), e el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — o seguro ou garantias exigidos, em particular os dados do segurador e a cobertura geográfica (22.º, n.º 2, alínea i). A pedido, têm ainda de fornecer un presupuesto suficientemente detallado — um orçamento suficientemente detalhado (22.º, n.º 3, alínea a), a duração do contrato (22.º, n.º 3, alínea b) e as medidas contra conflitos de interesses (22.º, n.º 3, alínea d).
Lido como lista de verificação, o artigo 22.º é o pedido que uma direção devia enviar com a sua consulta de orçamentos: o preço com IGIC, o âmbito por escrito, o certificado do seguro, a duração do contrato e como termina, e a resposta a uma pergunta que qualquer escritório devia responder sem hesitar: recebe alguma coisa dos fornecedores que propõe?
Dentro dos honorários e fora deles
| Dentro dos honorários base (as cinco funções da lei) |
Normalmente com preço à parte (20.º, alínea f: o contrato) |
| O orçamento e a assembleia ordinária anual: convocatória com a lista de devedores, presença, ata em dez dias |
Assembleias extraordinárias para lá do número incluído no contrato |
| Contas mensais, pagamentos e cobranças, a conta bancária em nome do condomínio |
Gestão de uma obra grande: consultas, visitas, certificações, muitas vezes em percentagem da obra |
| Incidências, reparações urgentes e a sua comunicação ao presidente |
Cobrança judicial de quotas (paga-a o devedor segundo o artigo 21.º, n.º 3) |
| Gestão de fornecedores e contratos anuais: elevador, limpeza, piscina, seguro |
Sinistros do seguro geridos do princípio ao fim |
| Guarda de documentos e certificados de que os proprietários precisam para vender |
Empregados: salários e segurança social do pessoal do condomínio |
| Atendimento aos proprietários nas línguas que o contrato promete |
Processos de subsídios, de inspeções, de proteção de dados |
A coluna da direita não é uma lista de abusos; é trabalho extra legítimo que a lei deixa ao contrato. O problema é um orçamento que põe barata a coluna da esquerda e deixa vaga a da direita, porque um condomínio com uma cobertura para reparar ou doze proprietários em atraso passará o ano na coluna da direita. Um extra merece linha própria. O artigo 21.º, n.º 3, permite incluir na cobrança de uma dívida todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor — todas as despesas e custos que a cobrança implique, incluindo os da intervenção do secretário-administrador, a cargo do devedor. Um honorário por preparar o certificado de dívida e a cobrança é portanto normal; cobrá-lo ao condomínio em vez de ao devedor é uma escolha que o orçamento devia explicar, e o nosso artigo sobre quotas em atraso percorre a própria cobrança.
Inscrição na ordem: o que garante e como verificá-la em Fuerteventura
A lei é aberta sobre quem pode ocupar o cargo. O artigo 13.º, n.º 6, admite qualquer proprietário, personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — pessoas singulares com qualificação profissional suficiente e legalmente reconhecida — e pessoas coletivas. A inscrição na ordem não é obrigatória por lei: a Ley de Colegios Profesionales só a exige cuando así lo establezca una ley estatal — quando uma lei estatal assim o estabeleça (artigo 3.º, n.º 2), e nenhuma o faz para os administradores de condomínios. Precisamente por isso vale a pena verificá-la: é a garantia que um escritório escolhe dar.
Para a província, a verificação é pública. O Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, cuja província abrange Gran Canaria, Fuerteventura e Lanzarote, publica o seu registo sob o título Encuentra a tu colegiado/a — encontre o seu administrador inscrito —, pesquisável por ilha e localidade; quando o consultámos em setembro de 2026 listava vinte e sete inscritos em Fuerteventura. A sua página de balcão único liga ao registo, ao formulário de queixas e ao código deontológico da profissão. Esse código, publicado pelo Consejo General de Colegios, é onde estão escritas as garantias. O artigo 6.º exige aos administradores inscritos seguros que cubram a sua responsabilidade profissional e la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — a responsabilidade pelos fundos, bens e direitos que lhes sejam confiados —, e diz que A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — a pedido, tem de exibir o certificado que prova que essas garantias estão em vigor. O artigo 2.º fixa as regras de conduta que mais deviam importar a uma direção: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — abster-se de receber comissões, descontos ou benefícios sobre as despesas comprometidas da conta de um mandante sem o seu consentimento prévio (regra 3.ª), escolher e faturar os fornecedores com total transparência (regra 4.ª), declarar qualquer fornecedor em que tenha interesses (regra 5.ª), não comprometer despesas sem autorização salvo as urgentes que a lei permite (regra 2.ª), e informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — informar com exatidão o cliente dos honorários pelos serviços prestados, discriminados quando for o caso (regra 10.ª).
O nosso próprio escritório é dirigido por uma advogada inscrita na ordem de Las Palmas desde 1998 e tem seguro de responsabilidade civil profissional; mostramos o certificado a quem o pede, e esperamos o mesmo de qualquer escritório com que nos compare.
As cláusulas que o deviam preocupar
- Um preço sem âmbito. «Administração completa» sem número de assembleias, sem periodicidade das contas e sem lista de extras é o orçamento que cresce no segundo ano.
- Silêncio sobre os fornecedores. Faça por escrito a pergunta do artigo 22.º, n.º 3, alínea d. Um escritório que propõe a sua própria empresa de manutenção, ou a de um familiar, tem de o dizer; a regra 5.ª do código existe para esse caso.
- Uma conta que não é do condomínio. A conta bancária tem de estar em nome do condomínio e com o seu número fiscal, com o presidente entre os signatários. O nosso artigo anterior sobre mudar de administrador explica o que exigir na passagem de pasta; a mesma lista serve no início.
- Sem certificado do seguro. O artigo 22.º, n.º 2, alínea i, da Ley 17/2009 e o artigo 6.º do código dizem ambos que o pode pedir. Se não chega, a resposta é a ausência.
- Atas que chegam meses depois. A lei dá dez dias para as fechar e exige o envio a todos os proprietários; um escritório que não o cumpre com a dimensão do seu condomínio não cumprirá o resto.
- Cobranças de dívida faturadas ao condomínio. O artigo 21.º, n.º 3, põe o custo a cargo do devedor. Um orçamento que cobra ao condomínio por processo e depois também ao devedor está a faturar duas vezes o mesmo trabalho.
- Renovação tácita com penalização. O artigo 13.º, n.º 7, permite à assembleia destituir o administrador a qualquer momento; um contrato que encarece a saída pede-lhe que pague por um direito que a lei já lhe dá.
Dois orçamentos para o mesmo edifício, lado a lado
Tomemos um edifício de quarenta frações em Caleta de Fuste com elevador, piscina e jardineiro. O orçamento A cobra 6,50 € por fração e mês, 3.120 € por ano mais IGIC, e inclui a assembleia ordinária, uma extraordinária, contas mensais online, incidências e a gestão de obras até 15.000 € sem acréscimo. O orçamento B cobra 4,90 €, 2.352 € por ano mais IGIC, e enumera os seus extras: 150 € por assembleia extraordinária, 4 % do orçamento pela gestão de qualquer obra, 90 € por processo de incumprimento, 60 € por sinistro.
Num ano tranquilo, uma assembleia ordinária, sem obras, dois sinistros e três processos de incumprimento, o orçamento A custa 3.120 € e o B 2.352 € mais 120 € pelos sinistros, 2.472 €, com os honorários de incumprimento cobrados aos devedores segundo o artigo 21.º, n.º 3. B é mais barato em cerca de 650 €. Num ano com uma reparação de cobertura de 30.000 €, duas assembleias extraordinárias, os mesmos sinistros e seis processos de incumprimento, A custa 3.120 € mais o que cobre acima do seu teto de 15.000 € em obras, digamos 2 % do excesso, 300 €, ou seja 3.420 €; B custa 2.352 € mais 300 € pelas assembleias, 1.200 € pela obra e 120 € pelos sinistros, 3.972 €. Agora A é mais barato em cerca de 550 €, e o condomínio teve além disso a obra gerida pelo escritório que responde pelo edifício o resto do ano. Nenhum é o orçamento errado. A questão é que uma direção não pode escolher entre eles sem ler a coluna da direita da tabela acima contra o ano que espera, e que os 7 % de IGIC se somam a todos os valores.
Como orçamentamos
Os condomínios que administramos em Fuerteventura recebem um honorário mensal fixo por fração com o âmbito escrito no contrato: a assembleia ordinária e o número de extraordinárias incluídas, contas publicadas online todos os meses, incidências atendidas a partir de três pontos de serviço na ilha, uma equipa bilingue para os proprietários no estrangeiro e uma lista de extras com os seus preços antes de fazerem falta. O certificado do seguro e a identificação que o artigo 22.º exige acompanham o orçamento, e qualquer proposta que já tenha em cima da mesa pode ser lida contra a nossa linha a linha. O nosso serviço de gestão de condomínios descreve o padrão; peça um orçamento e receberá o âmbito, os extras e o imposto à vista, numa só página.
Perguntas frequentes
Os honorários do administrador são pagos por todos os proprietários?
Sim. São uma despesa geral do artigo 9.º, n.º 1, alínea e, paga por permilagem salvo se o título ou os estatutos fixarem outra regra, e são aprovados dentro do orçamento anual que a assembleia vota segundo o artigo 14.º, alínea b. Um proprietário não pode excluir-se, e o proprietário em atraso perde o voto na assembleia mas não a obrigação.
Podemos pagar ao administrador por tarefa em vez de por fração?
A lei não fixa o método; o artigo 20.º, alínea f, deixa o que se acrescenta à assembleia e ao contrato. Um modelo por tarefa é lícito, mas as cinco funções legais do artigo 20.º têm de ficar cobertas seja qual for o modelo, pelo que um contrato que cobra à parte por preparar o orçamento ou pela assembleia ordinária está a cobrar pelo núcleo do cargo.
Temos de nomear um administrador inscrito na ordem?
Não. O artigo 13.º, n.º 6, admite um proprietário, uma pessoa singular qualificada ou uma sociedade, e a inscrição na ordem não é obrigatória por lei para os administradores. É a garantia que um escritório oferece: o registo público da ordem de Las Palmas, a via de queixas, o código deontológico e o certificado do seguro que pode exigir ao abrigo dele.
Quem paga os honorários do administrador por cobrar a um proprietário em atraso?
O devedor, uma vez apresentada a cobrança pelo procedimento do condomínio. O artigo 21.º, n.º 3, permite incluir na cobrança todos os custos de recuperar a dívida, incluindo os da intervenção do secretário-administrador, a cargo do devedor, e o artigo 21.º, n.º 5, acrescenta os honorários de advogado e de procurador quando são usados. Antes da cobrança, o trabalho de lembretes e certificados pertence ao serviço ordinário ou aos extras a que o contrato põe preço.
