Comprou o apartamento em Corralejo, vive em Colónia, e a primeira carta do administrador do condomínio pede «uma conta bancária espanhola» para o recibo trimestral. Não precisa de uma. Um condomínio que cobra as quotas por débito direto em euros tem de aceitar uma conta de qualquer país da União Europeia, e o proprietário que paga do estrangeiro tem o mesmo direito de anular um débito errado que aquele que tem o banco ao virar da esquina. O que a regra não faz é tornar igualmente seguras todas as formas de pagar. Uma transferência permanente continua a pagar a quota do ano passado, uma conta britânica fica fora da proteção, e um recibo devolvido custa mais do que a comissão do banco. Este artigo lê as regras tal como estão em outubro de 2026: o regulamento europeu sobre pagamentos em euros, a lei espanhola dos serviços de pagamento, a página do Banco de España sobre o assunto e a lei da propriedade horizontal. Termina com uma lista de verificação.
A regra: o condomínio não pode exigir um IBAN espanhol
A regra é o artigo 9.º do Regulamento (UE) 260/2012, o Regulamento SEPA: Todo beneficiario que acepte una transferencia o utilice un adeudo domiciliado para cobrar fondos de un ordenante titular de una cuenta de pago radicada en la Unión no especificará en qué Estado miembro está radicada dicha cuenta de pago, o beneficiário que aceite uma transferência ou utilize um débito direto para cobrar fundos de um ordenante titular de uma conta de pagamento situada na União não especifica em que Estado-Membro essa conta deve estar situada. A única condição é que a conta seja acessível por débito direto, e um banco da União que aceita débitos diretos nacionais tem de aceitar os que chegam de outro Estado-Membro (artigo 3.º). Um condomínio que emite recibos sobre as contas dos seus proprietários é um beneficiário que utiliza um débito direto. A conta alemã, neerlandesa, irlandesa ou francesa de um proprietário vale tanto como uma espanhola.
O Banco de España di-lo sem rodeios na sua página para clientes bancários, onde descreve a empresa, o profissional ou a administração que recusa um pagamento ou um débito direto porque o IBAN não é do seu país: Esta práctica es una fuente habitual de reclamaciones, es ilegal y contraviene el artículo 9 del Reglamento (UE) nº 260/2012, esta prática é uma fonte habitual de reclamações, é ilegal e viola o artigo 9.º do Regulamento (UE) n.º 260/2012. Os passos que recomenda são simples: informar quem recusa de que é obrigado a aceitar a conta, enviar-lhe uma reclamação formal e, se a resposta não chegar ou não satisfizer, comunicar o caso à autoridade competente. Essa autoridade é o próprio Banco de España quando a recusa vem de um banco ou surge entre empresas ou profissionais, e a autoridade de consumo da comunidade autónoma quando uma empresa recusa a um consumidor. Por vezes o formulário simplesmente não tem espaço para um IBAN estrangeiro; um pedido por escrito que cite o artigo 9.º é o primeiro passo.
O mandato: o que se assina, e quem o guarda
Um débito direto assenta no consentimento do titular, dado num documento chamado mandato ou autorização de débito. O Regulamento exige que o consentimento seja dado ao beneficiário e ao banco do próprio, diretamente ou através do beneficiário, e que o mandato, com qualquer alteração ou cancelamento posterior, fique na posse do beneficiário ou de alguém por conta deste (artigo 5.º, n.º 3, alínea a)). Cada cobrança leva depois os mesmos dados: o nome do condomínio e o seu identificador de credor, o nome e o IBAN do proprietário, a referência única do mandato e a data em que foi assinado, o montante e, se indicado, a finalidade (anexo, ponto 3). Na prática, o administrador envia o formulário, o proprietário assina-o com o seu IBAN, e é o administrador, não o banco, quem o guarda.
O banco, por seu lado, tem de deixar pôr limites. O titular tem o direito de lhe dar instruções para que limite el cobro de adeudos domiciliados a un determinado importe o periodicidad, o a ambos, limite a cobrança de débitos diretos a um determinado montante ou periodicidade, ou a ambos, e também para que bloqueie todos os débitos de um dado beneficiário ou aceite apenas os dos beneficiários que indicar (artigo 5.º, n.º 3, alínea d)). Um teto um pouco acima do recibo normal é uma cautela sensata. Convém lembrar-se de o subir quando for aprovada uma derrama, ou a derrama será devolvida por pagar.
Um recibo errado: oito semanas para o anular, treze meses se nunca assinou
Um débito direto pode ser anulado. Segundo a lei espanhola dos serviços de pagamento (Real Decreto-ley 19/2018, artigo 48.º, n.º 2), nos débitos diretos em euros el ordenante tendrá un derecho incondicional de devolución dentro de los plazos establecidos en el artículo 49, o ordenante tem um direito incondicional de reembolso dentro dos prazos fixados no artigo 49.º, e o pedido pode ser feito durante un plazo de ocho semanas contadas a partir de la fecha de adeudo de los fondos en su cuenta, durante um prazo de oito semanas a contar da data em que os fundos foram debitados na conta. Dentro dessas oito semanas, o banco não pode recusar nem é preciso dar-lhe um motivo (artigo 49.º, n.º 2). O direito vem da diretiva europeia dos serviços de pagamento, pelo que uma conta na Alemanha, nos Países Baixos ou em França também o dá, nos termos da lei desse país. Se não houve mandato nenhum, o débito é um pagamento não autorizado: há que comunicá-lo ao banco sem atraso injustificado logo que se dê por ele e, em qualquer caso, dentro de un plazo máximo de trece meses contados desde la fecha del adeudo, dentro de um prazo máximo de treze meses a contar da data do débito (artigo 43.º, n.º 1).
Um reembolso não é uma quitação. Recuperar o dinheiro não cancela a quota: o crédito do condomínio continua lá, agora por pagar, e uma quota por pagar vence juros. O reembolso serve para um erro verdadeiro (um recibo em duplicado, um montante errado, um apartamento já vendido), e convém avisar o administrador no mesmo dia.
Débito direto ou transferência permanente
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Débito direto / Transferência permanente |
| Quem inicia cada pagamento |
Débito direto: O condomínio. Transferência permanente: O proprietário |
| Quando a quota muda |
Débito direto: É cobrado o novo montante. Transferência permanente: É preciso alterar a ordem por conta própria |
| Uma derrama aprovada pela assembleia |
Débito direto: Cobrada com o mesmo mandato, se o seu texto abranger todos os recibos do condomínio. Transferência permanente: Não abrangida: exige uma transferência à parte |
| O que identifica a fração |
Débito direto: A referência do mandato. Transferência permanente: O texto que se escreve no descritivo |
| Se algo estiver errado |
Débito direto: Reembolso durante oito semanas. Transferência permanente: Sem direito a reembolso: a ordem foi do próprio |
| O que pode falhar |
Débito direto: Falta de saldo nesse dia, um teto no banco, uma conta encerrada ou penhorada. Transferência permanente: Uma alteração esquecida, uma referência omitida |
A transferência permanente tem uma virtude, o controlo, e um defeito que só se vê mais tarde. Suponha-se que o orçamento aprovado na primavera sobe a quota trimestral de 210 € para 228 € e que a ordem continua a enviar 210 €. Ninguém repara durante um ano, e a declaração de dívidas pedida na altura da venda mostra 72 € em atraso, com juros. Com um débito direto, o condomínio cobra o que a assembleia aprovou.
Quando se paga por transferência, o que conta é o descritivo. Deve escrever-se o que o administrador pediu, normalmente o condomínio, a fração e o período, e mais nada. Uma transferência que não se consegue associar a uma fração é uma quota que aparece como não paga. Uma transferência por cada recibo, não uma quantia redonda «por conta».
Contas britânicas, suíças e outras de fora da União
A proteção do artigo 9.º é para contas da União. O Reino Unido saiu da União, mas não do sistema de pagamentos: o Conselho Europeu de Pagamentos mantém-no, tal como a Suíça, dentro do âmbito geográfico dos esquemas SEPA, e parte do princípio de que a legislação da União, incluindo o Regulamento SEPA, só se aplica plenamente entre instituições da UE e do EEE (documento EPC409-09, versão de 24 de dezembro de 2025). Na prática, isso significa três coisas. Uma conta em euros num banco britânico que participe no esquema pode ser debitada, mas ninguém pode ser obrigado a aceitá-la. Uma conta em libras fica normalmente fora do alcance de um débito direto em euros. E os bancos britânicos fixam as suas próprias comissões pelos pagamentos em euros, que o condomínio não vê nem pode devolver. Para um proprietário do Reino Unido, a solução sólida é uma conta em euros dentro da União, em Espanha ou noutro Estado-Membro, e um mandato sobre essa conta.
Quanto custa um recibo devolvido
Um recibo é devolvido por razões banais: falta de saldo nesse dia, um teto que se fixou e esqueceu, uma conta encerrada depois de uma mudança, uma conta bloqueada por uma ordem de penhora (o nosso artigo sobre contas bloqueadas explica como isso acontece aos proprietários que vivem no estrangeiro). As consequências são menos banais, e são três.
A primeira são os juros. A quota está por pagar, e a lei é breve: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo, os créditos do condomínio vencem juros desde o momento em que o pagamento deva ser efetuado e não o seja.
A segunda é a comissão do banco. O banco costuma cobrar ao condomínio cada recibo devolvido. Que essa comissão acabe na conta do proprietário depende do que a assembleia tiver deliberado: onde deliberou que o custo de uma devolução fica a cargo da fração que a causou, aparece no extrato seguinte; onde não deliberou, é uma despesa comum que todos pagam. Se a dívida tiver de ser reclamada, a lei põe a cargo do devedor todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, todas as despesas e custos que a reclamação da dívida implique (artigo 21.º, n.º 3).
A terceira é o voto. Os proprietários que não estão em dia quando a assembleia começa podem intervir, mas no tendrán derecho de voto, não têm direito de voto, salvo se tiverem impugnado judicialmente a dívida ou consignado o valor (artigo 15.º, n.º 2). Um recibo devolvido em setembro é um voto perdido em outubro, se ninguém avisar. O que acontece depois a uma quota que continua por pagar está no nosso artigo sobre quotas em atraso.
Derramas, compras e vendas
Três momentos desfazem um sistema de pagamento. O primeiro é uma derrama: a que a assembleia aprova é um recibo distinto, com as suas próprias datas, explicado no nosso artigo sobre quotas e derramas. Com um débito direto, chega como qualquer outro recibo, se o teto o permitir; com uma transferência permanente, não chega de todo. O segundo é uma compra: o mandato do vendedor não passa para o comprador, e é preciso assinar um novo na primeira semana. O terceiro é uma venda: o mandato cancela-se por escrito com efeitos a partir do dia da escritura, porque um recibo cobrado depois na conta do vendedor é um débito que alguém terá de anular.
Uma lista de verificação
- Indique o IBAN que realmente usa. Uma conta em euros em qualquer Estado-Membro é válida, e o condomínio não pode exigir uma espanhola.
- Assine o mandato e guarde uma cópia. Anote a referência e a data.
- Fixe um teto no banco, e suba-o antes de uma derrama. Um teto que trava uma derrama transforma-a em atraso.
- Verifique o primeiro recibo. Veja o montante, a fração e o período; há oito semanas para anular um erro.
- Se pagar por transferência, use a referência exata. Altere o montante quando o orçamento mudar.
- Avise o administrador antes de mudar de banco. Uma conta encerrada é um recibo devolvido, e um recibo devolvido é uma dívida em atraso.
O que fazemos nos condomínios que administramos
Nos condomínios que administramos, as quotas são cobradas por débito direto SEPA a partir de qualquer conta da UE; contas do Reino Unido e outras também são suportadas. Os extratos são publicados no portal do proprietário e o relatório trimestral mostra as quotas pagas, de modo que um proprietário no estrangeiro pode verificar se cada recibo foi cobrado, em vez de o saber na assembleia seguinte. Estão sob o mesmo acesso que as atas e as convocatórias. Os proprietários que queiram o seu condomínio gerido assim podem ler o que fazemos pelos proprietários que vivem no estrangeiro e pedir um orçamento.
Perguntas frequentes
O condomínio pode exigir uma conta bancária espanhola?
Não, se a conta estiver em euros num Estado-Membro da União Europeia e puder receber débitos diretos. O artigo 9.º do Regulamento SEPA proíbe o beneficiário que cobra por débito direto de especificar o país da conta, e o Banco de España qualifica a recusa de ilegal. Uma conta de fora da União, britânica ou suíça, não tem essa proteção.
Posso pedir o reembolso de um recibo do condomínio?
Sim, nas oito semanas seguintes ao débito e sem indicar motivo; se nunca foi assinado um mandato, avise o banco logo que dê por isso, com treze meses como limite máximo. O reembolso devolve o dinheiro, não a obrigação: a quota continua em dívida e vence juros até ser paga.
Uma transferência permanente é mais segura do que um débito direto?
Dá o controlo ao proprietário e tira o ajustamento ao condomínio. Uma transferência permanente não acompanha um novo orçamento nem uma derrama, e a diferença transforma-se em dívida que vence juros e pode custar o voto na assembleia.
Quem paga a comissão do banco quando um recibo é devolvido?
O banco cobra-a ao condomínio. Que o condomínio a repercuta no proprietário depende do que a assembleia tiver deliberado; a quota por pagar, essa, vence juros desde o dia em que era devida, pague quem pagar a comissão.
