O proprietário de um apartamento num segundo andar em Corralejo quer três coisas antes do próximo verão: painéis de vidro para fechar o terraço contra o vento, um toldo sobre o que dele restar, e um aparelho de ar condicionado cuja unidade exterior tem de ir para algum lado. As três estão, tal como ele o vê, no seu apartamento. As três tocam em algo que não é só dele: a fachada. A lei da propriedade horizontal (Ley de Propiedad Horizontal) deixa um proprietário fazer quase tudo dentro das suas paredes e quase nada do lado de fora delas, e desde 2013 nomeia o fecho dos terraços com todas as letras. Este artigo lê a regra tal como está em outubro de 2026: por onde passa a linha, que maioria exige cada tipo de obra, o que disse o Supremo Tribunal espanhol (Tribunal Supremo) sobre os aparelhos de ar condicionado e sobre as obras que o condomínio «tolerou durante anos», quanto tempo tem o condomínio para reagir, e o lado da câmara municipal nas mesmas obras.
A linha: dentro das suas paredes, e tudo o resto
A regra é o artigo 7.º, n.º 1. Um proprietário pode modificar os elementos arquitetónicos, as instalações e os serviços do seu apartamento cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, quando isso não prejudique nem altere a segurança do edifício, a sua estrutura geral, a sua configuração ou estado exteriores, nem lese os direitos de outro proprietário, e deve dar conhecimento das obras, antes de começarem, a quem represente o condomínio. A segunda frase é mais curta: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, no resto do imóvel não poderá realizar qualquer alteração.
«O resto do imóvel» é maior do que parece visto do sofá. O Código Civil conta entre os elementos comuns as fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, com os revestimentos exteriores de terraços, varandas e janelas, incluindo a sua imagem ou configuração (artigo 396.º), e na mesma lista estão as coberturas, os muros e os pátios, mesmo quando são de uso privativo de um proprietário. O Supremo Tribunal traçou a linha com rigor. No acórdão 164/2014, de 4 de abril de 2014, uma proprietária tinha repintado de outra cor os vãos das suas janelas pouco depois de o condomínio pintar toda a fachada; o Tribunal declarou que a autorização do condomínio é necessária não só quando se toca na estrutura ou na segurança, porque basta que a alteração se produza en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio, na configuração estética ou no estado exterior que a fachada do edifício apresenta. No acórdão 502/2025, de 27 de março de 2025, uma vedação de urze fixada sobre um muro divisório comum em Menorca teve de ser retirada: alterava o aspeto do conjunto e tirava a uma vizinha a vista do mar, e o argumento de que era «uma obra mínima» não a salvou.
A tabela: obra, maioria, licença
| Obra |
O que o condomínio tem de fazer |
Lado da câmara municipal |
| Obras dentro do apartamento que não tocam na estrutura nem em nada exterior |
Sem votação; aviso prévio ao presidente ou ao administrador |
Depende da obra |
| Envidraçar ou fechar um terraço |
Três quintos dos proprietários e das quotas, salvo se os estatutos já o permitirem |
Comunicação prévia para um terraço; uma licença quando é um projeto para toda a fachada |
| Um toldo |
O modelo e a cor que o condomínio tiver acordado; outro modelo é uma alteração do exterior |
Comunicação prévia, como obra exterior |
| A unidade exterior de um ar condicionado numa fachada ou na parede de um pátio |
A autorização do condomínio; os tribunais são flexíveis quando o edifício não oferece outro lugar |
Comunicação prévia, como obra exterior |
| Painéis solares num terraço privativo |
Uma regra própria: um terço |
Comunicação prévia |
A coluna da direita é a regra canária lida em termos gerais, e o plano de cada câmara municipal pode acrescentar condições próprias; ambas as coisas são explicadas mais abaixo.
Fechar o terraço: três quintos, e quem é contado
Até 2013 a lei não dizia nada de específico sobre os terraços, e os tribunais tratavam o fecho como uma alteração de um elemento comum que exigia o consentimento de todos os proprietários. Desde junho de 2013 o fecho está entre as obras que exigem três quintos da totalidade dos proprietários, que devem representar também três quintos das quotas, e desde 29 de dezembro de 2023 a regra está no artigo 17.º, n.º 4: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, a construção de novos pisos e qualquer outra alteração da estrutura ou da fábrica do edifício, incluindo o fecho dos terraços ou a modificação das coisas comuns.
Três quintos é mais fácil do que a unanimidade, mas a contagem é mais rigorosa do que na maioria das votações. Nas deliberações ordinárias, os proprietários que não estiveram na assembleia e não se opõem no prazo de trinta dias contam como votos a favor. A lei desliga essa regra en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, nos casos em que a modificação ou reforma se faça para aproveitamento privativo (artigo 17.º, n.º 8). Um fecho que beneficia um só apartamento precisa de verdadeiros votos a favor de três quintos de todo o condomínio, o que, num edifício em que metade dos proprietários vive no estrangeiro, significa procurações reunidas antes da assembleia, e não silêncio depois dela.
Duas coisas podem tornar a votação desnecessária ou mais fácil. Os estatutos de muitos empreendimentos autorizam os fechos de antemão, segundo um determinado desenho; nesse caso o desenho é o limite, e o que for além dele precisa do seu próprio consentimento. O acórdão 909/2021, de 22 de dezembro de 2021, mostra a diferença: o condomínio tinha autorizado o fecho dos terraços com caixilharia de alumínio, mas uma proprietária tinha demolido também as paredes entre os seus terraços e as divisões contíguas, e isso nunca tinha sido aprovado. O envidraçado ficou e as paredes tiveram de ser repostas, porque el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad, o artigo 7.º da lei impede as alterações na configuração exterior do edifício sem a necessária autorização do condomínio. E um condomínio pode decidir uma só vez para todos: um modelo de fecho aprovado por três quintos, com o desenho anexo à ata, permite a cada proprietário construir segundo esse modelo sem nova votação.
Ar condicionado: flexibilidade, com limites
Nenhum artigo da lei menciona o ar condicionado. A linha do Supremo Tribunal, resumida no acórdão 453/2016, de 1 de julho de 2016, é que a instalação destes aparelhos, mesmo quando afeta elementos comuns, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas, foi apreciada com uma certa margem de flexibilidade, para permitir a atualização de habitações que, no momento da sua construção, não puderam adaptar-se às melhorias tecnológicas. Flexibilidade não é carta branca. Saber se um aparelho altera os elementos comuns decide-se caso a caso: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación, devem ter-se em conta as circunstâncias de cada caso, entre as quais se inclui terem sido realizadas obras de perfuração.
No caso de 2016 os aparelhos foram retirados. O edifício tinha sido entregue com pré-instalação de ar condicionado em todos os apartamentos, pelo que ninguém precisava da parede exterior, e a parede em causa dava para um pátio comum, preparado com mobiliário e plantas para nele se estar, que tinha aparência de fachada principal. Os recorrentes tinham pedido ao Tribunal que alterasse a sua jurisprudência para que os aparelhos fossem permitidos sempre que se verificassem determinadas condições; o Tribunal recusou. Para um proprietário, a ordem prática é portanto esta: usar o local que os estatutos ou a assembleia tenham designado, seja a cobertura, um pátio ou o chão do terraço atrás do parapeito; onde não o houver, perguntar antes de furar; e lembrar que um aparelho que pinga ou zumbe por cima do quarto de um vizinho é também assunto das regras de convivência sobre o ruído.
Há uma questão nova. Desde março de 2026 a regra do terço do artigo 17.º, n.º 1, abrange os sistemas privativos de aproveitamento de energias renováveis incluyendo la aerotermia y geotermia, incluindo a aerotermia e a geotermia, e um split corrente é, tecnicamente, uma bomba de calor a ar. Se isso traz um ar condicionado doméstico para a regra do terço é algo que nenhum tribunal decidiu ainda; o nosso guia sobre as obras energéticas e a regra do terço explica essa regra, que é também a que rege os painéis solares num terraço privativo.
«Está aí há anos»: tolerar não é consentir
A defesa mais comum de uma obra não autorizada é o tempo: os vizinhos viram-na, ninguém protestou, logo estavam de acordo. O Supremo Tribunal só aceita o consentimento tácito quando ele é inequívoco. No acórdão 1006/2025, de 25 de junho de 2025, sobre um pátio que o proprietário da loja do rés-do-chão tinha coberto duas décadas antes, repetiu que no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad, não se pode equiparar o simples conhecimento ao consentimento, nem o silêncio a uma manifestação positiva de vontade. O consentimento tem de resultar de atos concludentes, e o que conta é quão evidentes eram as obras para todos os proprietários e como se comportou o condomínio. Naquele caso, as assembleias tinham protestado ano após ano, e o Tribunal ordenou que o pátio fosse devolvido ao condomínio e reposto no seu estado original.
A segunda defesa é o vizinho que fez o mesmo. No acórdão de 2014 a proprietária apontou outros terraços fechados e outros aparelhos pendurados sem autorização; o Tribunal respondeu que a comparação no exime de la necesaria autorización, não dispensa a necessária autorização. E o acórdão de 2021 acrescenta dois pontos que importam na prática: qualquer proprietário, e não só o presidente, pode recorrer a tribunal em benefício do condomínio para que um elemento comum seja reposto, e o consentimento não pode presumir-se sobre um assunto que a assembleia nunca foi autorizada a debater.
Quanto tempo tem o condomínio
A lei não fixa prazo para estas ações, e a resposta dos tribunais surpreende a maioria dos proprietários. No acórdão 534/2026, de 9 de abril de 2026, o Supremo Tribunal recordou a sua doutrina de plenário de 2016: a ação pela qual um condomínio exige que um elemento comum seja reposto no seu estado anterior, contra o proprietário que beneficia da alteração, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años, é de natureza real e o prazo de prescrição que se lhe aplica é, por isso, de trinta anos. Naquele caso só tinham sido provados vinte e sete anos desde a construção de uma arrecadação num terraço comum da cobertura, pelo que a ação não podia ser declarada prescrita. O acórdão de 2025 sobre o pátio acrescenta que quem invoca o decurso do tempo tem de o provar, e que a dúvida o prejudica.
Daqui decorrem duas consequências. A ação não é o procedimento de «cessação» do artigo 7.º, n.º 2, que é para as atividades proibidas ou incómodas e começa com uma intimação formal do presidente; é uma ação comum para repor o edifício como estava. E segue o apartamento, não a pessoa: é dirigida contra quem for hoje o seu proprietário. Quem compra um apartamento com o terraço fechado ou com um aparelho na fachada deve pedir a ata ou a cláusula dos estatutos que o autorizou, porque «já estava assim quando comprei» não é, por si só, uma resposta à ação.
A câmara municipal é uma segunda autorização
O consentimento do condomínio e o título urbanístico são coisas distintas, e nenhum substitui o outro. Di-lo a própria lei: os fechos de terraços e as modificações das coisas comuns Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda, ficarão sujeitos ao regime de autorização administrativa que corresponda (artigo 10.º, n.º 3). Nas Canárias, a lei regional do solo, a Ley 4/2017, submete as obras exteriores em edifícios não classificados a comunicação prévia, sem licença, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada, salvo se disserem respeito à modificação geral da fachada ou ao envidraçamento de terraços existentes mediante um projeto conjunto de fachada (artigo 332.º, n.º 1, alínea b)); para estas, isto é, para las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, as de modificação geral da fachada ou o envidraçamento de terraços existentes que afete o conjunto da fachada, é necessária licença (artigo 330.º, n.º 1, alínea f)).
Lidos em conjunto, os dois artigos põem o envidraçado, o toldo ou a unidade exterior de um só proprietário sob comunicação prévia, e um projeto para todo o edifício sob licença. Esse é apenas o quadro regional. O plano municipal decide se um terraço fechado conta como área construída, e uma câmara municipal pode ter regras sobre cores e materiais, pelo que a pergunta se faz no gabinete técnico municipal antes de encomendar o alumínio. O nosso guia sobre as obras na cobertura e as suas licenças explica como funcionam os dois títulos.
Uma lista antes de encomendar seja o que for
- Leia os estatutos e as últimas atas. Pode já estar acordado um modelo de fecho ou de toldo, ou um local para os aparelhos.
- Peça por escrito, com um desenho. Diga o quê, onde, em que material e em que cor, e envie-o ao presidente ou ao administrador antes das obras.
- Faça com que o voto seja bem contado. Três quintos da totalidade dos proprietários e das quotas para um fecho, com procurações de quem não possa comparecer; o silêncio não conta a seu favor.
- Mande anexar o modelo à ata. Protege-o, e diz ao proprietário seguinte o que é permitido.
- Vá à câmara municipal. Apresente a comunicação prévia, ou peça a licença, antes de o instalador chegar.
- Guarde os papéis para o dia em que vender. O consultor do comprador vai pedi-los.
O que fazemos nos condomínios que administramos
Nos edifícios que gerimos em Corralejo, Caleta de Fuste e no sul, o pedido de fechar um terraço, pendurar um aparelho ou mudar um toldo chega-nos pela secção de ocorrências do portal do proprietário, com fotografias. Confrontamo-lo com os estatutos e com os modelos já acordados, incluímo-lo na ordem de trabalhos da assembleia seguinte quando precisa de votação, e enviamos o formulário de procuração com a convocatória, para que os proprietários no estrangeiro sejam contados. A ata e o modelo aprovado ficam depois no portal com os restantes documentos do condomínio, sob o mesmo acesso. Os proprietários que queiram que o seu condomínio funcione assim podem ler o que fazemos pelos proprietários que vivem no estrangeiro e pedir um orçamento.
Perguntas frequentes
Preciso de autorização para envidraçar o meu terraço?
Sim, salvo se os estatutos do condomínio já o autorizarem. A lei exige o voto favorável de três quintos da totalidade dos proprietários que representem três quintos das quotas (artigo 17.º, n.º 4), e como a obra é para aproveitamento privativo, os proprietários que se calam não contam a favor. É também preciso o título da câmara municipal: comunicação prévia para um só terraço, licença quando se redesenha toda a fachada.
O condomínio pode obrigar-me a retirar um aparelho de ar condicionado que está na fachada há anos?
Pode pedir a um tribunal que o ordene, e o tempo por si só não protege: a ação para repor um elemento comum dura trinta anos, e tolerar não é consentir. Os tribunais apreciam, contudo, estes aparelhos com alguma flexibilidade quando o edifício não oferece outro lugar e ninguém é prejudicado, pelo que o resultado depende da fachada, da fixação e das alternativas.
Os meus vizinhos fecharam os terraços sem perguntar. Posso fazer o mesmo?
Não. O Supremo Tribunal declarou que apontar outras obras não autorizadas não dispensa um proprietário de pedir autorização. Se já há vários terraços fechados, o passo útil é pedir à assembleia que aprove um modelo único para o edifício.
Vou comprar um apartamento com o terraço fechado. O que devo verificar?
Peça a cláusula dos estatutos ou a ata da assembleia que autorizou o fecho, e o documento da câmara municipal. A ação para repor a fachada é dirigida contra o proprietário atual, tenha sido quem for o autor da obra, e pode ser proposta durante trinta anos.
