Contratar obras e serviços no condomínio: orçamentos, contrato e quem responde se algo correr mal

A fachada precisa de pintura, e chegaram à mesa do presidente três orçamentos: dois de empresas de construção e um, muito mais barato, de um pintor que trabalha sozinho e que «traz dois rapazes». Um condomínio assina contratos o ano inteiro, para o elevador, a piscina, a limpeza, o jardim e, de vez em quando, para uma obra no próprio edifício, e a maior parte nunca dá problemas. Os que dão levantam sempre a mesma pergunta: quem responde? Esta nota acompanha um contrato desde a votação até à última fatura: quem decide e quem assina, o que diz a lei sobre os orçamentos, o que o contrato deve conter, que papéis pedir ao empreiteiro e porquê, o que o condomínio tem de fazer em matéria de segurança quando há obra no edifício, e quem responde pelos defeitos, pelas faturas por pagar e pelos acidentes.

Quem decide e quem assina

A lei da propriedade horizontal entrega a decisão à assembleia de proprietários, a quem cabe Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, aprovar os orçamentos e a execução de todas as obras de reparação do prédio, ordinárias ou extraordinárias (Ley 49/1960, artigo 14). As obras de que o edifício precisa para a sua conservação são obrigatórias e não exigem deliberação prévia da assembleia, cujo papel é então repartir o custo e fixar como se paga (artigo 10); o orçamento da obra continua a ser da assembleia aprovar. Algumas obras têm regras próprias, entre elas as obras de acessibilidade e as melhorias energéticas.

Entre assembleias agem duas pessoas. O administrador pode mandar fazer o que não pode esperar, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, ordenando as reparações e medidas urgentes e dando imediatamente conta delas ao presidente ou, sendo o caso, aos proprietários (artigo 20), e a assembleia é informada delas depois (artigo 14). E quem assina é o presidente, porque El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, o presidente representa legalmente a comunidade, em juízo e fora dele, em todos os assuntos que lhe digam respeito (artigo 13). O administrador executa depois o que foi deliberado em matéria de obras e faz os pagamentos (artigo 20). Um cano rebentado repara-se primeiro e comunica-se depois; pintar a fachada espera pela assembleia.

Três orçamentos são boa prática, não lei

Nenhum artigo da lei diz quantos orçamentos um condomínio tem de pedir. Três é um hábito de administradores cuidadosos, e o que o torna útil não é tanto o número como o facto de os orçamentos se poderem comparar: as mesmas medições, os mesmos materiais indicados por marca e qualidade, a mesma extensão de obra, o imposto incluído ou indicado à parte, um prazo de conclusão e as medidas de segurança orçamentadas em rubrica própria. O instituto nacional espanhol de segurança e saúde no trabalho, num caso prático sobre as obras de um condomínio, descreve uma empresa que presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud, apresenta o orçamento mais barato sem especificar rubricas de segurança e saúde, e uma segunda, mais cara, cuja proposta discrimina medições, materiais, mão de obra, a subcontratação prevista e as proteções que vai instalar; o condomínio do exemplo escolhe a segunda (INSST, nota técnica NTP 1072, de 2016). Um orçamento que diz «pintura de fachada, preço global» não se pode comparar com nada.

O que o contrato deve dizer

Um contrato de empreitada vincula mesmo quando é combinado de boca. Ponha-o por escrito e faça-o tratar destes pontos.

• O preço. Quem se encarrega de uma obra por preço global, com base num plano acordado, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, não pode pedir aumento de preço ainda que os salários ou os materiais tenham subido; só há lugar a mais por uma alteração que acrescente obra e que o proprietário tenha autorizado (Código Civil, artigo 1593). Diga no contrato quem pode autorizar trabalhos a mais, e que tem de ser por escrito.
• Os pagamentos. A regra do próprio Código, salvo acordo ou costume em contrário, é que el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega, o preço da obra deve ser pago na entrega (artigo 1599). Qualquer pagamento anterior é uma concessão do condomínio: ligue cada um a uma fase concluída, nunca a uma data.
• Uma retenção. Para as obras de edificação, a própria lei de ordenação da edificação admite, em vez do seguro que cobre no primeiro ano os defeitos de acabamento, la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra, a retenção pelo dono da obra de 5 % do custo de execução material da obra (Ley 38/1999, artigo 19). O número é uma referência razoável para qualquer contrato.
• O atraso. Uma penalização por cada semana de atraso poupa ao condomínio a prova do que o atraso lhe custou. Numa cláusula penal la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, a pena substitui a indemnização dos danos e os juros em caso de incumprimento, se nada mais tiver sido acordado (artigo 1152), e o juiz modifica-a segundo a equidade quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou de forma irregular (artigo 1154).
• Parar a obra. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, o dono pode desistir, por sua exclusiva vontade, da construção da obra mesmo depois de começada, mas indemnizando o empreiteiro de todas as despesas, do trabalho feito e do proveito que dela tiraria (artigo 1594). Largar um empreiteiro que é apenas lento sai, por isso, caro. Resolver o contrato porque o empreiteiro o violou é outro caminho (artigo 1124), e merece conselho jurídico antes de a carta seguir.
• A entrega. Termine com um auto assinado do que se recebe e do que falta corrigir, com data para isso. Nas obras de edificação abrangidas pela lei de ordenação da edificação esse auto faz correr os prazos de garantia, e o silêncio conta: se passarem trinta dias desde a notificação escrita de que a obra está concluída sem que o dono da obra tenha manifestado por escrito reservas ou uma recusa fundamentada, a obra considera-se recebida (Ley 38/1999, artigo 6).

Contratos de serviços: leia a saída antes de assinar

O elevador, a limpeza, o jardim e a piscina são contratos que se prolongam no tempo, e aqui o condomínio tem uma proteção que poucos presidentes conhecem. A lei dos consumidores considera consumidores, além das pessoas singulares, las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, as entidades sem personalidade jurídica que atuem sem fins lucrativos num âmbito alheio a uma atividade comercial ou empresarial (Real Decreto Legislativo 1/2007, artigo 3), uma descrição que serve a um condomínio que manda manter o seu edifício. Para os contratos de serviços de execução continuada, a mesma lei diz que se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato, são proibidas as cláusulas que estabeleçam prazos de duração excessivos ou limitações que excluam ou dificultem o direito do consumidor de pôr fim ao contrato, e que o contrato deve prever expressamente como pode o consumidor pôr-lhe fim (artigo 62). A lei não dá um número de anos. Leia a duração, a renovação automática e o prazo de pré-aviso antes de assinar, não no dia em que o condomínio quiser mudar de fornecedor.

Os papéis a pedir, e porquê

Antes da assinatura, peça à empresa um pequeno dossiê. Cada papel tem a sua razão.

• Segurança Social. É o papel que pode custar dinheiro ao condomínio. Quando um empreiteiro é declarado responsável pelo pagamento de uma prestação a um trabalhador, que é o que decorre de não o inscrever ou de não pagar as contribuições (Real Decreto Legislativo 8/2015, artigo 167), e a obra estava contratada, a lei diz que el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente, o seu proprietário responde pelas obrigações do empregador se este for declarado insolvente (artigo 168), e estende essa responsabilidade às contribuições (artigo 142). A única exceção escrita é a das reparações que o titular de um lar pode contratar para a sua própria habitação. Peça a certidão de situação regularizada perante a Segurança Social e a prova de que as pessoas que vão estar na obra estão inscritas.
• Salários. O Estatuto dos Trabalhadores faz uma empresa responder pelos salários e contribuições dos empreiteiros que usa para a sua própria atividade, e depois isenta quem não atua como empresa: essa responsabilidade não existe cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial, quando o proprietário da obra não contrata a sua realização em razão de uma atividade empresarial (Real Decreto Legislativo 2/2015, artigo 42). Um condomínio que manda pintar a sua escada está desse lado da linha.
• Impostos. A lei geral tributária faz quem contrata obras responder por certos impostos do seu empreiteiro, mas apenas em obras ou serviços correspondientes a su actividad económica principal, correspondentes à sua atividade económica principal (Ley 58/2003, artigo 43), palavras que não descrevem um condomínio que manda reparar o seu próprio edifício. Uma certidão de que a empresa tem os impostos em dia continua a ser um sinal barato de com quem se está a lidar.
• O registo da construção. As empresas que pretendam ser contratadas ou subcontratadas para trabalhos num estaleiro de construção devem Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, estar inscritas no Registo de Empresas Acreditadas (Ley 32/2006, artigo 4). A inscrição vale três anos (Real Decreto 1109/2007, artigo 6): peça prova de que está em vigor.
• O seguro. Peça a apólice de responsabilidade civil e o recibo do prémio em curso, e verifique que a atividade segura é a que está a contratar e que o capital seguro tem alguma relação com o dano que a obra pode causar.
• Ofícios especiais. Alguns trabalhos precisam de uma acreditação própria. No exemplo do instituto os velhos tubos de queda são de fibrocimento, e o empreiteiro chama para os retirar uma empresa inscrita no registo de empresas com risco de amianto.

A segurança na obra: o que o condomínio tem de fazer

Comece pelo que o condomínio não é. As regras sobre a coordenação da segurança de várias empresas num mesmo local de trabalho aplicam-se no âmbito das relações laborais, e a resposta do instituto para os condomínios depende de o condomínio ter pessoal próprio. Se emprega um porteiro ou um jardineiro, as regras de prevenção aplicam-se-lhe, incluindo a coordenação. Se não tem empregados e compra os seus serviços a empresas especializadas, os condomínios no pueden adquirir la condición de empresario principal, não podem adquirir a condição de empresário principal (INSST, perguntas frequentes sobre a coordenação de atividades empresariais, consultadas a 6 de outubro de 2026).

A obra de construção é outra coisa, e a expressão abrange mais do que parece: o decreto sobre segurança nas obras de construção enumera entre os seus exemplos a reparação, a manutenção e os trabalhos de conservação como a pintura e a limpeza (Real Decreto 1627/1997, anexo I), embora o instituto acrescente que constar da lista não basta por si só. Para esse decreto o dono da obra é cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra, qualquer pessoa singular ou coletiva por conta da qual se realize uma obra (artigo 2), e o guia do instituto sobre o decreto nomeia os condomínios que promovem obras para reparar, reabilitar, manter ou melhorar os seus imóveis: el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente, o dono da obra é o próprio condomínio, representado pelo seu presidente (INSST, guia técnico sobre as obras de construção, edição de novembro de 2019). Daí decorrem três deveres.

• Um coordenador. Quando na obra intervém mais de uma empresa, ou uma empresa e trabalhadores independentes, ou vários trabalhadores independentes, o dono da obra designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, designa um coordenador de segurança e saúde durante a execução da obra, antes de os trabalhos começarem ou logo que essa circunstância se verifique (artigo 3). O coordenador é um técnico competente, um arquiteto, um arquiteto técnico ou um engenheiro no exemplo do instituto, e nomeá-lo não encerra o assunto: La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, a designação dos coordenadores não exime o dono da obra das suas responsabilidades.
• O estudo de segurança. Quando a obra precisa de projeto, o dono da obra tem de assegurar que com ele se elabora um estudo de segurança e saúde, ou um básico nas obras menores (artigo 4). Uma obra sem projeto não tem estudo, e o instituto recomenda que o empreiteiro planeie a prevenção num documento próprio.
• A comunicação de abertura. Até 2010 o dono da obra tinha de dar aviso à autoridade laboral antes do início dos trabalhos; esse artigo está revogado. A comunicação de abertura do local de trabalho se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas, é apresentada apenas pelos empregadores que tenham a qualidade de empreiteiros (artigo 19). O dono da obra, acrescenta o instituto, dá ao empreiteiro os dados de que este precisa e zela por que seja feita.

Há uma forma de contratar que muda a posição do condomínio. O dono da obra que contrata diretamente trabalhadores independentes tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos, é considerado empreiteiro em relação a eles (artigo 2), com os deveres de um empreiteiro. O decreto excetua a obra que um «cabeza de familia», um chefe de família, pode contratar para a sua própria habitação, e o guia descreve essa pessoa como aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia, quem constrói ou repara uma habitação de que é titular para uso próprio ou da sua família: uma definição escrita para uma pessoa e uma casa. O caminho simples para um condomínio é uma só empresa que assuma toda a obra como empreiteiro. Os deveres do empreiteiro são então dessa empresa, e o condomínio fica com os do dono da obra, entre eles o coordenador sempre que a empresa subcontrate.

Não designar o coordenador, ou não mandar elaborar o estudo, quando são obrigatórios é uma infração grave, e a lei que a pune nomeia los promotores y propietarios de obra, os donos e proprietários de obras, entre os responsáveis (Real Decreto Legislativo 5/2000, artigos 2 e 12), com coimas de 2 451 a 49 180 euros (artigo 40).

Quem responde se algo correr mal

Duas linhas do Código Civil explicam boa parte dessa tabela. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, o empreiteiro é responsável pelo trabalho executado pelas pessoas que ocupa na obra (artigo 1596): o condomínio trata com uma só empresa e não tem de andar atrás dos subempreiteiros dela. E os que põem o seu trabalho e materiais numa obra ajustada por preço global pelo empreiteiro no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación, não têm ação contra o dono dela senão até à quantia que este deva ao empreiteiro quando a reclamação é feita (artigo 1597). É essa a razão jurídica para nunca pagar à frente da obra: o que o condomínio ainda retém é aquilo a que um subempreiteiro por pagar pode chegar, e nada mais.

O condomínio também responde, como devedor: con todos los fondos y créditos a su favor, com todos os fundos e créditos a seu favor, e depois cada proprietário que tenha sido parte no processo, pela sua parte do que ficar por pagar, salvo se esse proprietário tiver as contas em dia com o condomínio (lei da propriedade horizontal, artigo 22). E não fazer nada tem a sua própria resposta. O proprietário de um edifício responde pelos danos que resultem da sua ruína, total ou parcial, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias, se esta ocorrer por falta das reparações necessárias (Código Civil, artigo 1907).

Licenças e imposto, em resumo

A maior parte das obras de um condomínio precisa de uma comunicação prévia à câmara municipal ou de uma licença, conforme o que se faz, e um andaime assente no passeio pode exigir por si só uma licença: o mapa está na nossa nota sobre obras de cobertura. Quanto ao imposto, compare os orçamentos com o IGIC incluído e com a taxa que cada empreiteiro aplica indicada no orçamento.

O que fazemos, e o que não fazemos

Nos condomínios que administramos em Fuerteventura, os trabalhos importantes vão à assembleia com três orçamentos comparáveis e a nossa recomendação por escrito, de profissionais que selecionamos e reavaliamos todos os anos; a obra é verificada no local antes de se pagar uma fatura. Os nossos honorários são acordados de antemão, nunca são uma percentagem das obras, e não recebemos comissões de fornecedores. Não somos a direção técnica de uma obra nem o seu coordenador de segurança: esses são técnicos independentes, e pedimos ao condomínio que os nomeie quando a obra o exige. Veja o nosso serviço de manutenção de condomínios e o que cobrem os honorários de um administrador quando há uma obra a gerir, ou peça um orçamento de honorários fixos.

Perguntas frequentes

A lei obriga o condomínio a pedir três orçamentos?

Não. A lei pede à assembleia que aprove o orçamento e a execução das obras de reparação e nada diz sobre quantos orçamentos tem de ver. Três orçamentos comparáveis são boa prática, e a assembleia é livre de os pedir.

O administrador pode contratar uma empresa sem convocar a assembleia?

Para o que é urgente, sim: a lei permite ao administrador ordenar as reparações e medidas urgentes e exige que dê imediatamente conta delas ao presidente ou aos proprietários. O resto, o orçamento de uma obra de reparação e a sua execução, pertence à assembleia.

Queremos contratar um pintor e um eletricista, ambos independentes, para a escada. Precisamos de um coordenador de segurança?

Se o trabalho for uma obra de construção no sentido do decreto, sim: vários trabalhadores independentes numa mesma obra é um dos casos em que o dono da obra tem de designar um coordenador, e ao contratá-los diretamente o condomínio é tratado como empreiteiro deles. Uma só empresa que faça todo o trabalho com pessoal próprio evita as duas coisas.

O empreiteiro faliu com a obra a meio, e o ladrilhador a quem nunca pagou quer que o condomínio pague. Tem de pagar?

Só até ao que o condomínio ainda devia ao empreiteiro quando o ladrilhador fez a reclamação. Um condomínio que não pagou mais do que a obra feita não deve mais nada, e é para isso que serve pagar por fases concluídas.

A empresa do elevador diz que o nosso contrato se renova sozinho durante anos. Estamos presos?

Não necessariamente. Num contrato entre uma empresa e um condomínio que atua como consumidor, as cláusulas que fixam uma duração excessiva ou dificultam o direito de pôr fim ao contrato são proibidas, e o contrato tem de dizer como se lhe põe fim. A lei não fixa um número de anos, por isso a resposta depende da cláusula: mande lê-la antes da data de renovação.