A ata da assembleia de proprietários: o que tem de dizer, quando a recebe e como se corrige um erro

Três semanas depois da assembleia anual chega um envelope, ou um PDF: quatro páginas com o título «Acta de la Junta General Ordinaria». Para um proprietário que estava em casa, em Lião, enquanto a assembleia se reunia no salão de um hotel de Caleta de Fuste, essas páginas são a assembleia. O que dizem ter sido deliberado é o que foi deliberado, o dia em que chegam põe dois relógios a andar, e um erro que tenham continua a ser um erro se ninguém pedir a tempo que seja corrigido. A lei da propriedade horizontal dedica à ata um único artigo, o décimo nono, e esse artigo é mais preciso do que a maioria dos proprietários espera: diz o que a ata tem de conter, quem a assina e até quando, como chega aos proprietários e como se sana um erro. Este artigo lê-o tal como está em outubro de 2026, juntamente com os dois artigos que fazem a ata importar a um proprietário ausente e com a única alteração que ainda é apenas uma proposta de lei.

Uma página de um livro que o conservador do registo predial carimba

A lei não pede um relato da reunião. Pede um livro: Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad, as deliberações da assembleia de proprietários são lavradas num livro de atas legalizado pelo conservador do registo predial (artigo 19.º, n.º 1). As regras dessa legalização estão no artigo 415.º do regulamento hipotecário. O livro tem de ser legalizado necesariamente antes de su utilización, necessariamente antes da sua utilização, pelo conservador do distrito onde se situa o edifício. Pode ser encadernado ou de hojas móviles, de folhas soltas, com todas as folhas numeradas. Só se legaliza um livro novo quando o condomínio mostra que o anterior está completo, ou o declara perdido. O conservador tem cinco dias a contar do pedido para o legalizar, quinze se houver justa causa, e anota cada livro na página do próprio edifício no registo.

O que isso significa para um proprietário é simples. A ata que recebe é a cópia de uma página desse livro, e o que vale é o livro, não o correio eletrónico.

O que a ata tem de dizer

O artigo 19.º, n.º 2, enumera seis coisas que qualquer ata tem de indicar, no mínimo. Cada uma delas pode ser verificada por um proprietário que não esteve na sala.

Há mais duas menções que vêm de outros artigos. Os proprietários que não tinham as contas em dia no início da assembleia podem intervir mas não votar, e El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, a ata da assembleia indica os proprietários privados do direito de voto, cujas quotas ficam fora da contagem (artigo 15.º, n.º 2). Até onde podem circular os nomes dos devedores para lá da convocatória e da ata está no nosso artigo sobre a proteção de dados num condomínio.

E o registo de um voto contra vale mais do que parece. Só três grupos de proprietários podem levar uma deliberação a tribunal: os ausentes, os indevidamente privados do voto e os que hubiesen salvado su voto en la Junta, tenham ressalvado o seu voto na assembleia (artigo 18.º, n.º 2). O proprietário cujo procurador votou contra precisa que a ata o diga.

Quem a redige, quem a assina e até quando

A ata é trabalho do secretário. Onde há um administrador profissional costuma ser o próprio administrador, porque a lei permite que a mesma pessoa acumule os dois cargos (artigo 13.º, n.º 6) e enumera entre as funções do administrador esta: Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, atuar, sendo o caso, como secretário da assembleia e guardar à disposição dos proprietários a documentação do condomínio (artigo 20.º, n.º 1, alínea e)). Onde ninguém é nomeado, o presidente exerce as duas funções (artigo 13.º, n.º 5).

O prazo é curto: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, a ata deve ser encerrada com as assinaturas do presidente e do secretário no fim da reunião ou nos dez dias de calendário seguintes (artigo 19.º, n.º 3). Dessa frase e da seguinte resultam duas coisas. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, desde o seu encerramento as deliberações são executórias, salvo se a lei dispuser o contrário: o condomínio pode executar o que foi votado a partir dessas assinaturas, não a partir do dia em que cada proprietário o lê. E a lei não pede nenhuma votação para aprovar a ata. O velho hábito de abrir cada assembleia com a «leitura e aprovação da ata anterior» é uma cortesia, não um requisito. A ata está completa quando duas pessoas a assinaram.

Quando a recebe

A lei diz como a ata viaja e não quando. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9, a ata das reuniões é remetida aos proprietários de acordo com o procedimento estabelecido no artigo 9.º (artigo 19.º, n.º 3), e esse procedimento é o de qualquer notificação do condomínio: para a morada em Espanha que o proprietário comunicou ao secretário e, se não comunicou nenhuma, para a própria fração. Se aí a entrega se revelar impossível, a comunicação é afixada no quadro do condomínio com uma nota datada, assinada pelo secretário e com o visto do presidente, e produz plenos efeitos en el plazo de tres días naturales, no prazo de três dias de calendário (artigo 9.º, n.º 1, alínea h)). Nenhum artigo fixa um número de dias para o envio. O que a lei faz é pendurar dois prazos no momento em que a ata chega.

Para um proprietário no estrangeiro a consequência é prática. Uma morada no estrangeiro não é a morada a que a lei se refere, pelo que a ata pode ser validamente notificada numa fração que está vazia em fevereiro, ou no quadro do condomínio. O correio eletrónico que muitos condomínios também enviam é uma comodidade; a entrega que conta para a lei é a da morada em Espanha. Como escolher essa morada, e como votar a partir do estrangeiro, está no nosso guia sobre a assembleia anual para proprietários no estrangeiro.

Os dois relógios que arrancam com a ata

Para um proprietário que esteve na assembleia, o dia que conta é o da assembleia. Para quem não esteve, é o dia em que a ata chega, e a partir dele correm duas coisas.

A primeira é o silêncio. Na maior parte das matérias, os votos dos proprietários ausentes que foram devidamente convocados e depois informados da deliberação contam como votos favoráveis se não comunicarem ao secretário a sua discordância en el plazo de 30 días naturales, no prazo de 30 dias de calendário, por um meio que deixe prova da receção (artigo 17.º, n.º 8). A regra não chega às deliberações cujo custo não pode ser repercutido nos proprietários que não as votaram, nem às alterações feitas para aproveitamento privativo de um proprietário.

A segunda é a impugnação. Um proprietário ausente pode levar uma deliberação a tribunal, e o prazo para o fazer se computará a partir de la comunicación del acuerdo, conta-se a partir da comunicação da deliberação (artigo 18.º, n.º 3): três meses em regra, um ano quando a deliberação é contrária à lei ou aos estatutos. Para quem esteve presente, os mesmos prazos correm desde o dia da assembleia. Quem impugna tem de ter as contas em dia com o condomínio ou depositar no tribunal o que deve (artigo 18.º, n.º 2).

As datas são as palavras da lei postas num calendário, para uma deliberação que não seja contrária à lei nem aos estatutos. Ninguém deve planear agir no último desses dias.

Como se corrige um erro

A lei conta com os erros e dá-lhes um caminho curto. Serán subsanables los defectos o errores del acta, os defeitos ou erros da ata são sanáveis, desde que a ata indique inequivocamente a data e o local da reunião, os proprietários presentes ou representados e as deliberações tomadas, com os votos a favor e contra e as quotas que representam, e que o presidente e o secretário a tenham assinado. A sanação tem o seu próprio prazo: Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, a correção deve ser feita antes da reunião seguinte da assembleia de proprietários, que a deve ratificar (artigo 19.º, n.º 3). Na prática são três passos.

• Escreva ao secretário. Diga que linha está errada e o que devia dizer: uma quota, um nome entre os representados, um voto registado a favor que foi contra, um número do orçamento. Faça-o por um meio que deixe registo, e depressa: nada na lei suspende os trinta dias nem o prazo de impugnação enquanto se discute uma correção.
• Peça a página corrigida. O presidente e o secretário fazem a correção; peça uma cópia da página tal como fica no livro.
• Procure-a na ordem de trabalhos seguinte. A assembleia seguinte tem de ratificar a correção, pelo que deve aparecer como um ponto próprio.

O que não se pode sanar assim é uma ata que não indica o essencial ou que não está assinada, nem um erro que o presidente e o secretário não aceitam como tal. Aí o remédio é a impugnação do artigo 18.º, dentro dos seus três meses ou do seu ano.

Para que serve a ata depois

A ata continua a trabalhar muito depois da assembleia. Para reclamar quotas em atraso pelo procedimento rápido de injunção, o condomínio tem de juntar un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, um certificado da deliberação que liquida a dívida, emitido pelo secretário com o visto do presidente (artigo 21.º, n.º 3), e essa deliberação existe porque a ata a regista; como funciona a reclamação está no nosso artigo sobre as quotas em atraso. A lei não fixa prazo para a conservação do livro: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, o secretário guarda os livros de atas da assembleia de proprietários, e deve ainda conservar durante cinco anos as convocatórias, comunicações, procurações e demais documentos relevantes das reuniões (artigo 19.º, n.º 4). E como a documentação é mantida à disposição dos proprietários, um proprietário pode pedir para ver o livro e os papéis de uma assembleia, e não apenas a cópia que lhe foi enviada.

O livro digital que ainda não é lei

Tudo o que fica dito é papel, ou pelo menos um livro com o carimbo de um conservador. Uma proposta de lei no Congresso mudaria uma frase da lei. Acrescenta ao artigo 19.º, n.º 1, isto: El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, o livro de atas poderá ser mantido em formato e suporte eletrónico, de acordo com o modelo aprovado por resolução da direção-geral que tutela os registos. O Congresso decidiu tomá-la em consideração em maio de 2026, e no início de outubro de 2026 continuava na Comissão de Justiça com o prazo de emendas aberto. Enquanto não for publicada no Boletim Oficial do Estado, o livro carimbado é o único que a lei conhece. O resto dessa proposta, e a sua história, está no nosso artigo sobre as assembleias por videoconferência.

Uma lista de leitura para o proprietário que não esteve lá

• O dia em que chegou. Anote a data em que a ata chegou à sua morada em Espanha: os dois relógios correm a partir dela.
• A sua própria linha. Presente, representado ou ausente, com o nome certo e a quota certa.
• O seu voto. Se o seu procurador votou contra, a ata deve dizê-lo com o nome.
• O dinheiro. O orçamento, as quotas e qualquer quota extraordinária: montantes, datas e quem paga.
• Os devedores. Se aparece como devedor, e se é verdade.
• As assinaturas. Presidente e secretário, e uma data de encerramento dentro de dez dias após a assembleia.

O que fazemos nos condomínios que administramos

Nos edifícios que gerimos em Corralejo, Caleta de Fuste e no sul, a ata é encerrada com as duas assinaturas dentro dos dez dias que a lei dá e enviada para a morada de notificações de cada proprietário pelo procedimento do artigo 9.º. Está também no nosso portal do proprietário, onde a convocatória, o respetivo formulário de procuração e todos os outros documentos do condomínio ficam guardados sob um único acesso, de modo que um proprietário no estrangeiro pode lê-la sem esperar que alguém esvazie a caixa do correio. Um pedido de correção é levado à assembleia seguinte para ratificação, como a lei exige. Os proprietários que queiram o seu condomínio gerido assim podem ler o que fazemos pelos proprietários que vivem no estrangeiro e pedir um orçamento.

Perguntas frequentes

A ata tem de ser aprovada na assembleia seguinte?

Não. A lei encerra-a com as assinaturas do presidente e do secretário, no fim da reunião ou nos dez dias de calendário seguintes, e as deliberações são executórias desde esse encerramento. A assembleia seguinte só vota sobre a ata quando foi feita uma correção que tem de ser ratificada.

Quanto tempo tem o condomínio para me enviar a ata?

A lei não fixa nenhum número de dias. Diz que é remetida pelo mesmo procedimento de qualquer notificação, para a sua morada em Espanha ou, na falta dela, para a fração. O que fixa é o que corre a partir da sua chegada se esteve ausente: trinta dias de calendário para dizer ao secretário que não concorda, e o prazo para impugnar uma deliberação em tribunal.

Não estive na assembleia e não concordo com uma deliberação. O que faço?

Escreva ao secretário dentro de trinta dias de calendário após receber a ata, por um meio que deixe prova da receção; de outro modo, na maior parte das matérias, o seu voto conta a favor. Se quiser que a deliberação seja anulada, a impugnação em tribunal tem o seu próprio prazo, três meses a partir da comunicação em regra e um ano se a deliberação for contrária à lei ou aos estatutos, e tem de ter as quotas em dia ou depositá-las no tribunal.

A ata registou mal o meu voto. Isso pode ser corrigido?

Sim, se a ata estiver assinada e indicar o essencial: a lei permite corrigir os seus erros antes da assembleia seguinte, que deve ratificar a correção. Peça-o por escrito ao secretário. Se a correção for recusada e o erro alterar o resultado, resta a impugnação em tribunal, dentro do seu prazo.