NIE, IBI, o Modelo 210, seguros e deveres perante o condomínio — o que um proprietário não residente em Fuerteventura tem de fazer todos os anos, e o que acontece se não o fizer.
Ter uma casa em Fuerteventura a partir de outro país é administrativamente simples — desde que se conheça a lista. A dificuldade é que ninguém lhe entrega a lista. Ela chega aos bocados: uma carta da câmara municipal, um aviso de um gestor, um comunicado do condomínio que não consegue ler, e por fim uma coima por algo que não sabia que existia.
Aqui fica a lista, tal como está em 2026, com as partes que apanham as pessoas desprevenidas assinaladas como tal. Somos administradores, não consultores fiscais — quando um valor depende das suas circunstâncias, dizemo-lo e encaminhamo-lo para quem faz disso profissão.
O Número de Identidad de Extranjero é a sua identidade fiscal e jurídica em Espanha. Precisou dele para comprar, e precisa dele para tudo o resto depois: pagar impostos, assinar escrituras, abrir um contrato de fornecimento, ser inscrito como proprietário nos registos do seu condomínio.
Guarde o certificado. Dê o número ao administrador do seu condomínio — um registo de condóminos com NIE em falta é um registo que não consegue emitir uma certidão de dívidas quando chegar a hora de vender.
O Impuesto sobre Bienes Inmuebles é cobrado anualmente pelo seu ayuntamiento — La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje ou Betancuria — e calculado sobre o valor catastral do imóvel, e não sobre o que pagou por ele. A taxa é fixada por cada município dentro de intervalos legais, pelo que dois apartamentos comparáveis em localidades diferentes de Fuerteventura podem ter contas diferentes.
Duas coisas que importam mais do que o montante:
O seu município pode ainda cobrar uma taxa de resíduos separada — várias câmaras canárias têm vindo a revê-las — e, se o seu condomínio tiver contratos próprios de fornecimento, a água é faturada através do condomínio e não a si.
É este o que mais surpreende os proprietários britânicos, alemães e italianos, porque nos seus países não existe equivalente.
Se o seu imóvel espanhol não estiver arrendado, Espanha tributa-o na mesma sobre um rendimento presumido — a renta imputada, rendimento imputado. A base é uma percentagem do valor cadastral: 1,1% quando o seu município tenha revisto os valores cadastrais nos últimos dez anos, ou 2% quando não o tenha feito. Essa base é depois tributada a 19% para residentes na UE/EEE, ou a 24% para todos os restantes — o que, desde o Brexit, inclui o Reino Unido.
Declara-o no Modelo 210, uma vez por ano, relativamente ao ano anterior. Para o ano fiscal de 2025 o prazo é 31 de dezembro de 2026 — e, se pagar por débito direto (domiciliación), o limite prático cai vários dias úteis antes, pelo que apresentar em meados de dezembro em vez de no dia 30 é simplesmente sensato.
Se o seu imóvel estiver arrendado, declara em vez disso o rendimento do arrendamento — e o rendimento imputado relativo à parte do ano em que não esteve arrendado. As declarações de arrendamento eram trimestrais; desde o ano fiscal de 2024 passaram a ser uma única declaração anual, apresentada no início do ano seguinte. A janela exata de entrega mudou mais do que uma vez recentemente, por isso confirme as datas do ano que está a declarar em vez de confiar na nota do ano passado.
Duas questões em aberto que vale a pena conhecer:
Há também impostos que só aparecem em momentos específicos: o imposto sobre o património se os seus bens em Espanha ultrapassarem o limite de isenção, uma retenção de 3% feita pelo comprador quando um não residente vende, e a plusvalía municipal na transmissão. Os três são questões individuais. Peça aconselhamento antes, e não depois.
O seu condomínio segura o edifício e as zonas comuns, e tem cobertura de responsabilidade civil para elas. Essa é a apólice do condomínio, paga com a sua quota, e não cobre o interior do seu apartamento, o seu recheio, nem a sua responsabilidade enquanto proprietário individual.
Não existe uma obrigação legal geral, ao abrigo da Ley de Propiedad Horizontal, de um condomínio se segurar — algumas regiões espanholas impuseram-na pela sua própria legislação de habitação; as Canárias não. Na prática, qualquer condomínio bem gerido tem apólice, e um condomínio que não tenha está a um acidente sem seguro de uma quota extraordinária.
Para a sua própria fração: uma apólice de recheio e responsabilidade civil é barata e, para um imóvel que fica vazio meses a fio, vale a pena. Verifique o que a apólice do condomínio realmente cobre antes de duplicar — um bom administrador dir-lhe-á onde fica a linha. (Não somos mediadores e não ganhamos nada com nenhuma seguradora; veja o que o nosso serviço de seguros faz e não faz.)
Estas são fixadas pela lei, não pelo seu administrador, e três delas mordem com mais força a quem vive no estrangeiro.
Dê ao condomínio um endereço em Espanha. O artigo 9.1.h da LPH exige que cada condómino comunique ao secretário do condomínio um domicílio em Espanha para convocatórias e notificações. Se não o fizer, o seu apartamento no condomínio conta como endereço — e, se a entrega aí não for possível, um aviso afixado no placar do condomínio produz plenos efeitos legais ao fim de três dias civis. Uma convocatória que nunca viu pode ainda assim ser uma convocatória válida.
Pague a quota, a tempo. Um condómino que não esteja em dia no início de uma assembleia pode usar da palavra mas não pode votar (art. 15.2), e não pode impugnar judicialmente as deliberações do condomínio sem primeiro pagar ou depositar o que deve (art. 18). Reter a quota para marcar uma posição retira-lhe a capacidade de a marcar.
Lembre-se de que a dívida segue a fração. Ao abrigo do artigo 9.1.e, o comprador responde com o próprio imóvel pelas quotas de condomínio em dívida do ano em curso e dos três anos civis anteriores. É também por isso que, quando um dia vender, o vendedor tem de apresentar uma certidão do estado das dívidas — emitida em sete dias civis pelo secretário com o visto do presidente — e por que razão um comprador nunca deve renunciar a ela.
Quase todos os problemas desta lista são um problema de comunicação antes de serem um problema de dinheiro. Recargos, votações perdidas e atas por ler começam todos da mesma forma: uma carta enviada para uma morada que deixou de ser atual em 2019.
Mantenha, por isso, quatro coisas vivas: o seu endereço de notificação, o seu e-mail, a sua autorização de débito e um contacto que esteja na ilha. E pergunte ao administrador do seu condomínio o que pode ver sem ter de pedir. O nosso publica extratos online, segue as ocorrências com fotografias da participação à fatura, emite um relatório trimestral ao proprietário — quotas pagas, ocorrências resolvidas, votações a caminho — e coloca convocatórias, procurações e atas no mesmo sítio, em inglês, espanhol ou alemão, atrás de um acesso.
Devia poder verificar o estado do seu edifício a partir de uma cozinha em Lisboa às onze da noite. Isso não é uma funcionalidade de luxo; para metade dos proprietários desta ilha é a única forma de a relação funcionar de todo.
Mais sobre como trabalhamos com proprietários que vivem no estrangeiro: administração de condomínios para proprietários não residentes. Se quiser um honorário fixo para o seu condomínio, peça um orçamento.
